界面新聞記者 | 藍麗琦

在發(fā)放四大一線城市首張“房票”后，廣州的城市更新進程明顯加快。

作為廣州今年重點推進的四大片區(qū)舊改之一——白云區(qū)羅沖圍片區(qū)的潭村項目近期正式公布了拆遷補償方案。

1月18日，界面新聞了解到，此次白云區(qū)羅沖圍項目依然使用傳統(tǒng)的貨幣補償，也就是俗稱的“拆遷款”，合法房屋的貨幣補償標準最高可以達到6600元/平方米。

2023年12月18日，廣州市住建局盤點了城中村改造成果，明確了2024年廣州城市更新的重點任務(wù)。其中，重點推進新模式的四大片區(qū)——廣州新中軸（海珠）、廣州火車站、白云區(qū)羅沖圍、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)，要實現(xiàn)首期項目開工建設(shè)。

一周后，也就是在廣州白云站開通的前一日，2023年12月25日，《白云發(fā)布》消息，廣州灣區(qū)新岸（羅沖圍）片區(qū)的首期項目舉行開工儀式，這標志著灣區(qū)新岸片區(qū)改造工作正式落地實施。

如今，羅沖圍片區(qū)的首個項目補償方案被曝光，從住建局明確項目，到項目開工，再到補償方案出爐，前后僅花了一個月時間，這在廣州推進舊改項目的歷史上并不多見。

補償標準最高可達6600元/平方米

此次白云羅沖圍項目的貨幣補償主要以3個標準計算。

第一種為合法房屋，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型劃分：框架結(jié)構(gòu)為3600元/平方米、混合結(jié)構(gòu)為3360元/平方米，磚木結(jié)構(gòu)為3120元/平方米。

此外，合法房屋還能獲得3000元/平方米的征收獎勵，也就是說框架結(jié)構(gòu)的合法房屋可以6600元/平方米的貨幣補償，為此次拆遷中單價最高。

第二種為1987年至2009年間建設(shè)的非合法房屋，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型劃分：框架結(jié)構(gòu)為2750元/平方米、混合結(jié)構(gòu)為2480元/平方米，磚木結(jié)構(gòu)為2230元/平方米。

第三種則為2010年至《征收土地預(yù)公告》發(fā)布期間建設(shè)的非合法房屋，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型劃分，同時以280平方米面積為分界線?？蚣芙Y(jié)構(gòu)為2750元/平方米，超出分界線以外的為1375元/平方米；混合結(jié)構(gòu)為2480元平方米，超出部分1240元/平方米；磚木結(jié)構(gòu)為2230元/平方米，超出部分1115元/平方米。

以2009年、2010年劃分界限，是因為廣州市政府2008年通過實施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，規(guī)定建造房屋必須擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2009年被視為自建房“政策盲區(qū)”的過渡期。

需要注意的是，第二種和第三種房屋的征收獎勵同樣有限制。在280平方米以內(nèi)的部分，給予3000元/平方米的征收獎勵；超出部分，或者后期選擇回購安置房部分面積，就沒有這塊獎勵。

總的來看，非合法房屋的最高貨幣補償最高可以達到5750元/平方米。

此外，此次羅沖圍潭村舊改還設(shè)有“按時搬遷獎勵”。在3個月內(nèi)簽約并搬遷，按補償金額的15%支付；在3至6個月內(nèi)簽約并搬遷，按補償金額的10%支付；超出限期簽約沒有額外獎勵。

南方自建房普遍100平方米一層、三層起建。

如果按照300平方米的標準、合法房屋最高6600元/平方米的補償單價去測算，且在最短時間內(nèi)簽約并搬遷，那么村民可以拿到198萬元的拆遷款，同時獲得29.7萬元的按時搬遷獎勵，合計共227.7萬元。

但這一補償方案也引起不少爭議。從百度地圖可以看到，距離潭村下方最近的樓盤“陽光花園”一套四室二廳110平方米的房源，目前報價4.71萬元/平方米，總價達到518萬元。

僅合法房屋能置換“安置房”

如果不選擇貨幣補償方案，還有安置房回購方案。值得一提的是，安置房回購只提供給合法房屋的村民，但會按照戶籍進行劃分。

本村戶籍每棟合法房屋按280平方米為上限，核定安置面積；原本村戶籍但如今為非內(nèi)地戶籍，一戶最多280平方米，核定安置面積，沒有多棟的計算；非本村戶籍的非內(nèi)地戶籍，一戶最多120平方米，核定安置面積，相比前面的面積砍半。

不難看出，即便是沒有本村戶籍，此次方案對于非內(nèi)地戶籍的村民還是較為友好。但方案中卻沒有提到非本村戶籍，且依然是內(nèi)地戶籍的村民能否擁有安置房。

此次安置房回購價為3120元/平方米，安置回購的費用由政府進行財政撥款。

資金到賬方面，一般為了方便村民臨時搬遷，都會發(fā)放臨遷費。無論是選擇貨幣補償還是安置回購方案，此次的臨遷費用均為每個月20元/平方米，首期一次性發(fā)放12個月。

按照上述300平方的住宅測算，村民首期可以一次性拿到7.2萬元。后面每個月可以拿到封頂5600元的臨遷費。

本地國企主導(dǎo)廣州舊改

此次負責羅沖圍片區(qū)建設(shè)的企業(yè)為珠江實業(yè)集團和機場建設(shè)投資集團，兩家公司均是廣州市屬國企。今年廣州要重點推進的其余的三大片區(qū)也均由本地國企來操刀。

• 廣州新中軸（海珠）片區(qū)（越秀集團）；
• 廣州火車站片區(qū)（廣州城投集團、廣州市建筑集團）；
• 羅沖圍片區(qū)（珠江實業(yè)集團、機場建設(shè)投資集團）；
• 環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)（越秀集團、機場建設(shè)投資集團）。

界面新聞曾對此進行報道，廣州舊改過去是以市場為主導(dǎo)的模式，如今新模式下，由政府強力統(tǒng)籌介入，采取做地（俗稱“土地一級開發(fā)”）和土地收儲相分離的原則。即前期由政府認定的做地主體進行征收補償、土地平整等工作，后期再將土地移交政府收儲，進行掛牌出讓。

此次羅沖圍片區(qū)改造的熱度之高，源于還有“華為”這一大廠IP傍身。

2020年12月，華為競得板塊內(nèi)華僑糖廠地塊，規(guī)劃建立華為廣州研發(fā)中心，也是華為在廣州的首個研發(fā)基地，該選址距離如今正在改造的潭村直線距離不到5公里。

資料顯示，該項目占地面積約11.93萬平方米，總建筑面積約30.5萬平方米，包含8棟研發(fā)樓、1棟酒店、1座冷卻塔及兩層地下室，建成后可容納約5000人研發(fā)辦公。2021年9月，該項目正式動工。

據(jù)今年1月4日《白云發(fā)布》消息，華為廣州研發(fā)中心（一期）項目9棟塔樓主體結(jié)構(gòu)已全部封頂，正在進行分項工程施工。

與此同時，廣州12號、13號地鐵線也在同步建設(shè)。截止2023年5月，13號線二期工程進度達68%，羅沖圍站已封頂，線路開通后9站可達珠江新城冼村。