界面新聞?dòng)浾?| 藍(lán)麗琦
在發(fā)放四大一線(xiàn)城市首張“房票”后，廣州的城市更新進(jìn)程明顯加快。
作為廣州今年重點(diǎn)推進(jìn)的四大片區(qū)舊改之一——白云區(qū)羅沖圍片區(qū)的潭村項(xiàng)目近期正式公布了拆遷補(bǔ)償方案。
1月18日，界面新聞了解到，此次白云區(qū)羅沖圍項(xiàng)目依然使用傳統(tǒng)的貨幣補(bǔ)償，也就是俗稱(chēng)的“拆遷款”，合法房屋的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高可以達(dá)到6600元/平方米。
2023年12月18日，廣州市住建局盤(pán)點(diǎn)了城中村改造成果，明確了2024年廣州城市更新的重點(diǎn)任務(wù)。其中，重點(diǎn)推進(jìn)新模式的四大片區(qū)——廣州新中軸（海珠）、廣州火車(chē)站、白云區(qū)羅沖圍、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)，要實(shí)現(xiàn)首期項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。
一周后，也就是在廣州白云站開(kāi)通的前一日，2023年12月25日，《白云發(fā)布》消息，廣州灣區(qū)新岸（羅沖圍）片區(qū)的首期項(xiàng)目舉行開(kāi)工儀式，這標(biāo)志著灣區(qū)新岸片區(qū)改造工作正式落地實(shí)施。
如今，羅沖圍片區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)償方案被曝光，從住建局明確項(xiàng)目，到項(xiàng)目開(kāi)工，再到補(bǔ)償方案出爐，前后僅花了一個(gè)月時(shí)間，這在廣州推進(jìn)舊改項(xiàng)目的歷史上并不多見(jiàn)。
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高可達(dá)6600元/平方米
此次白云羅沖圍項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償主要以3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
第一種為合法房屋，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型劃分：框架結(jié)構(gòu)為3600元/平方米、混合結(jié)構(gòu)為3360元/平方米，磚木結(jié)構(gòu)為3120元/平方米。
此外，合法房屋還能獲得3000元/平方米的征收獎(jiǎng)勵(lì)，也就是說(shuō)框架結(jié)構(gòu)的合法房屋可以6600元/平方米的貨幣補(bǔ)償，為此次拆遷中單價(jià)最高。
第二種為1987年至2009年間建設(shè)的非合法房屋，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型劃分：框架結(jié)構(gòu)為2750元/平方米、混合結(jié)構(gòu)為2480元/平方米，磚木結(jié)構(gòu)為2230元/平方米。
第三種則為2010年至《征收土地預(yù)公告》發(fā)布期間建設(shè)的非合法房屋，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型劃分，同時(shí)以280平方米面積為分界線(xiàn)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)為2750元/平方米，超出分界線(xiàn)以外的為1375元/平方米；混合結(jié)構(gòu)為2480元平方米，超出部分1240元/平方米；磚木結(jié)構(gòu)為2230元/平方米，超出部分1115元/平方米。
以2009年、2010年劃分界限，是因?yàn)閺V州市政府2008年通過(guò)實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，規(guī)定建造房屋必須擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2009年被視為自建房“政策盲區(qū)”的過(guò)渡期。
需要注意的是，第二種和第三種房屋的征收獎(jiǎng)勵(lì)同樣有限制。在280平方米以?xún)?nèi)的部分，給予3000元/平方米的征收獎(jiǎng)勵(lì)；超出部分，或者后期選擇回購(gòu)安置房部分面積，就沒(méi)有這塊獎(jiǎng)勵(lì)。
總的來(lái)看，非合法房屋的最高貨幣補(bǔ)償最高可以達(dá)到5750元/平方米。
此外，此次羅沖圍潭村舊改還設(shè)有“按時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)”。在3個(gè)月內(nèi)簽約并搬遷，按補(bǔ)償金額的15%支付；在3至6個(gè)月內(nèi)簽約并搬遷，按補(bǔ)償金額的10%支付；超出限期簽約沒(méi)有額外獎(jiǎng)勵(lì)。
南方自建房普遍100平方米一層、三層起建。
如果按照300平方米的標(biāo)準(zhǔn)、合法房屋最高6600元/平方米的補(bǔ)償單價(jià)去測(cè)算，且在最短時(shí)間內(nèi)簽約并搬遷，那么村民可以拿到198萬(wàn)元的拆遷款，同時(shí)獲得29.7萬(wàn)元的按時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，合計(jì)共227.7萬(wàn)元。
但這一補(bǔ)償方案也引起不少爭(zhēng)議。從百度地圖可以看到，距離潭村下方最近的樓盤(pán)“陽(yáng)光花園”一套四室二廳110平方米的房源，目前報(bào)價(jià)4.71萬(wàn)元/平方米，總價(jià)達(dá)到518萬(wàn)元。
僅合法房屋能置換“安置房”
如果不選擇貨幣補(bǔ)償方案，還有安置房回購(gòu)方案。值得一提的是，安置房回購(gòu)只提供給合法房屋的村民，但會(huì)按照戶(hù)籍進(jìn)行劃分。
本村戶(hù)籍每棟合法房屋按280平方米為上限，核定安置面積；原本村戶(hù)籍但如今為非內(nèi)地戶(hù)籍，一戶(hù)最多280平方米，核定安置面積，沒(méi)有多棟的計(jì)算；非本村戶(hù)籍的非內(nèi)地戶(hù)籍，一戶(hù)最多120平方米，核定安置面積，相比前面的面積砍半。
不難看出，即便是沒(méi)有本村戶(hù)籍，此次方案對(duì)于非內(nèi)地戶(hù)籍的村民還是較為友好。但方案中卻沒(méi)有提到非本村戶(hù)籍，且依然是內(nèi)地戶(hù)籍的村民能否擁有安置房。
此次安置房回購(gòu)價(jià)為3120元/平方米，安置回購(gòu)的費(fèi)用由政府進(jìn)行財(cái)政撥款。
資金到賬方面，一般為了方便村民臨時(shí)搬遷，都會(huì)發(fā)放臨遷費(fèi)。無(wú)論是選擇貨幣補(bǔ)償還是安置回購(gòu)方案，此次的臨遷費(fèi)用均為每個(gè)月20元/平方米，首期一次性發(fā)放12個(gè)月。
按照上述300平方的住宅測(cè)算，村民首期可以一次性拿到7.2萬(wàn)元。后面每個(gè)月可以拿到封頂5600元的臨遷費(fèi)。
本地國(guó)企主導(dǎo)廣州舊改
此次負(fù)責(zé)羅沖圍片區(qū)建設(shè)的企業(yè)為珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)和機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)，兩家公司均是廣州市屬國(guó)企。今年廣州要重點(diǎn)推進(jìn)的其余的三大片區(qū)也均由本地國(guó)企來(lái)操刀。
- 廣州新中軸（海珠）片區(qū)（越秀集團(tuán)）；
- 廣州火車(chē)站片區(qū)（廣州城投集團(tuán)、廣州市建筑集團(tuán)）；
- 羅沖圍片區(qū)（珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)）；
- 環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)（越秀集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)）。
界面新聞曾對(duì)此進(jìn)行報(bào)道，廣州舊改過(guò)去是以市場(chǎng)為主導(dǎo)的模式，如今新模式下，由政府強(qiáng)力統(tǒng)籌介入，采取做地（俗稱(chēng)“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)”）和土地收儲(chǔ)相分離的原則。即前期由政府認(rèn)定的做地主體進(jìn)行征收補(bǔ)償、土地平整等工作，后期再將土地移交政府收儲(chǔ)，進(jìn)行掛牌出讓。
此次羅沖圍片區(qū)改造的熱度之高，源于還有“華為”這一大廠(chǎng)IP傍身。
2020年12月，華為競(jìng)得板塊內(nèi)華僑糖廠(chǎng)地塊，規(guī)劃建立華為廣州研發(fā)中心，也是華為在廣州的首個(gè)研發(fā)基地，該選址距離如今正在改造的潭村直線(xiàn)距離不到5公里。
資料顯示，該項(xiàng)目占地面積約11.93萬(wàn)平方米，總建筑面積約30.5萬(wàn)平方米，包含8棟研發(fā)樓、1棟酒店、1座冷卻塔及兩層地下室，建成后可容納約5000人研發(fā)辦公。2021年9月，該項(xiàng)目正式動(dòng)工。
據(jù)今年1月4日《白云發(fā)布》消息，華為廣州研發(fā)中心（一期）項(xiàng)目9棟塔樓主體結(jié)構(gòu)已全部封頂，正在進(jìn)行分項(xiàng)工程施工。
與此同時(shí)，廣州12號(hào)、13號(hào)地鐵線(xiàn)也在同步建設(shè)。截止2023年5月，13號(hào)線(xiàn)二期工程進(jìn)度達(dá)68%，羅沖圍站已封頂，線(xiàn)路開(kāi)通后9站可達(dá)珠江新城冼村。