界面新聞記者 | 王婷婷
上海2024年的新房市場迎來“開門紅”。
1月23日，上海今年第一批次房源中的兩個新盤公布入圍分，項目均位于普陀內環(huán)，其中蘇河璽項目達到92.67分，意味著購房者需要在基礎分60分的情況下有193個月社保，基礎分50分及以下不能入圍。
業(yè)內人士認為，蘇河璽不僅是普陀區(qū)實行積分制以來的“拔尖選手”，也有可能是2024年積分最高項目之一。
該項目本次取證房源僅30套，建筑面積約107-149平方米，均價105200元/平方米，入圍比2.5，社保系數0.17分/月，將于2024年1月28日開盤。
據界面新聞了解，由于普陀區(qū)針對近年拿地項目有特殊要求，不允許項目將所有房源一次性全部推出銷售，目的是監(jiān)督項目工程質量如期如約進行。因此蘇河璽自2022年拿地到如今，項目分為多次推盤入市，本次屬于尾盤加推。
此次推出的30套房源零散分布在各樓棟里，其中有22套建筑面積約107平方米的3居室，和8套建筑面積約148平方米的頂樓房源。最終熱度如市場預期，認購總數142組，認購率473%，觸發(fā)積分制度。
2022年6月份，招商蛇口以總價62.5億元競得普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202單元B3-16地塊，即為蘇河璽項目地塊。項目距地鐵3、4、7號線鎮(zhèn)坪路站直線距離約500米，規(guī)劃建造11棟14-32層高層住宅。
上海中原地產市場分析師盧文曦向界面新聞表示，蘇河璽項目入圍分能夠達92.67分，有些超出預期。不過該項目有點特殊，在前期本就是“網紅盤”，在內環(huán)以內均價10萬元出頭，供應量也很少，熱銷是正常的。
據了解，該項目自最初入市便受到較高關注，前三次加推均觸發(fā)積分，最高入圍分為75.52分。因此，作為普陀內環(huán)“壓箱底”房源，蘇河璽此番推盤能獲得此成績，也是情理之中。
同樣作為普陀內環(huán)的招商天匯璽熱度雖不及蘇河璽，16套房源也觸發(fā)了積分，認購總數46組，認購率287%，入圍比2.5，入圍分55.12分。相當于60分的基礎分可直接入圍，50分則需要32個月社保，40分需要95個月社保，30分需要157個月社保。
在盧文曦看來，個例并不能代表市場整體的真實狀況，反而說明市場好壞不影響網紅項目的銷售，但這些結構性產品無法支撐起整體市場成交。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也認為，上海樓市仍呈現分化特征，也就是優(yōu)質項目大家追捧，品質一般的項目熱度較低，因此不能因為一個項目積分高就判斷市場回暖，這樣的項目在任何市場背景下都會有需求。
“近期上海利好政策不少，但目前只能說市場情緒有好轉，新房有所起色，整體還是比較穩(wěn)定。而且快過年了，市場會稍微淡一些?！北R文曦表示。
據上海中原地產數據顯示，上周（1月15日－1月21日）上海新建商品住宅成交面積6.94萬平方米，環(huán)比減少25.31%。從走勢來看，成交已經連續(xù)4周下滑。
此外，基于產品結構向中低價位項目傾斜，上周銷售均價出現回調，為56882元/平方米，環(huán)比下跌18.89%。
臨近歲末淡季效應越發(fā)顯著。以2024年第一批次新房入市表現為例，新房源入市供應規(guī)?；厣?，上周上海共迎來3個項目開盤，新增供應11.66萬平方米共907套房源。最終3個項目（楊浦城投悅江灣、中建御璟園、上江南璟薈名庭）表現一般，均沒能觸發(fā)積分，其中楊浦城投悅江灣項目去化六成。
從認購情況來看，目前結束認購的項目中，僅有天匯璽、蘇河璽觸發(fā)積分。上周共有7個項目開啟認購，均未觸發(fā)積分。截至1月22日，今年第一批次還剩11盤尚未啟動認籌，其中包括前期熱度較高的五坊園四期、宸楊名邸、嘉俊庭、蘇河望、縵云上海等項目。
即便如此，上海新房市場的韌性依然較強。
從2023年全年來看，上海新房市場表現明顯好于二手房，月度同比漲幅平均達到4.4%。數據顯示，2023年上海新房以6513.4億元的成交金額高居全國第一，新房共成交14.1萬套，僅次于成都排在全國第二名。
價格方面，易居研究院根據統(tǒng)計局數據統(tǒng)計顯示，上海新房價格指數已連續(xù)19個月環(huán)比上漲；同比則連漲62個月，連續(xù)21個月在70城中漲幅排名前十，自2022年8月以來的連續(xù)17個月同比漲幅排名前五。
而且在整體供應減少的情況下，成交均價也有所上揚。據克而瑞數據，2023年上海新房供應1019萬平方米，成交909萬平方米，同比均下降11%；成交均價66945元/平方米，同比上升4%。
回顧過去一年，上海新房市場既有“云錦東方事件”、再現2000多組火熱認購場面，也出現部分新房品質下滑、新房打折和首付分期、項目普遍采用分銷等現象，還有項目因違規(guī)認購被叫停，市場兩極分化愈發(fā)明顯。
隨著新的一年到來，上海新房市場也將迎來新的挑戰(zhàn)，如何應對產品銷售熱度分化以及如何保證項目品質和品牌口碑，都將是開發(fā)商需要重視的問題。