進(jìn)入新的一年，廣州樓市延續(xù)松綁節(jié)奏，進(jìn)一步釋放利好政策。

1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，提出繼續(xù)加大住房保障力度、精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求、優(yōu)化限購(gòu)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等政策措施。

值得注意的是，通知提出在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購(gòu)范圍。

此外，優(yōu)化限購(gòu)還涉及支持租賃市場(chǎng)發(fā)展、減少商服類項(xiàng)目交易限制等內(nèi)容。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，在需求端減少限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的大戶型購(gòu)房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，都有利于推動(dòng)改善性需求適時(shí)入市，也符合中心區(qū)改善型需求占比大的特征。

以天河區(qū)為例，2023年天河區(qū)新房交易套均面積為130平方米/套。改善型需求為主導(dǎo)，加上供應(yīng)量明顯增長(zhǎng)，導(dǎo)致目前天河供求比為1.75：1。松綁對(duì)戶型的限購(gòu)政策，“賣一買一、租一買一”，有助于消化庫(kù)存的同時(shí)，推動(dòng)剛需和改善型住房需求的循環(huán)，新房和二手住房的循環(huán)，租賃和交易的循環(huán)等，促進(jìn)供應(yīng)和交易兩旺。

除了在需求端發(fā)力，在供給端，廣州也將進(jìn)一步加大住房保障力度。通知指出，2024年計(jì)劃籌建配售型保障性住房1萬(wàn)套、保障性租賃住房10萬(wàn)套，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼1.8萬(wàn)戶。

在房地產(chǎn)融資方面，通知指出，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接。

具體而言，就是以項(xiàng)目為對(duì)象，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求。

在通知發(fā)布的前一天，1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。會(huì)議提出，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

廣州此次進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，正是落實(shí)會(huì)議的最新指示，在穩(wěn)住商品房市場(chǎng)、避免大起大落的基礎(chǔ)上，著力于推進(jìn)住房供給側(cè)改革，構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)新體系，從而實(shí)現(xiàn)向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的漸進(jìn)和平穩(wěn)過(guò)渡。

對(duì)于廣州此輪放松限購(gòu)的原因，李宇嘉認(rèn)為存在以下幾方面的因素。

首先與廣州房?jī)r(jià)下行壓力大、樓市去化壓力大有關(guān)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2023年12月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，廣州新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.0%，跌幅為全國(guó)第七，二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.5%，跌幅為全國(guó)第四，一二手房的價(jià)格跌幅為一線城市中最大。房?jī)r(jià)下行壓力大，居民買房預(yù)期更加弱勢(shì)。

此外，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年12月廣州新房去化率為18%，11月份為26%，10月為21%，在熱點(diǎn)城市中比較低。截止12月，廣州新房去化周期為18.4個(gè)月，高于警戒線。2024年廣州的第一場(chǎng)土拍，也以流拍告終。

其次是廣州松綁政策的壓力比較小。與北京、上海、深圳相比，廣州在松綁調(diào)控政策、紓困購(gòu)房需求方面，廣州面臨的輿論、政策壓力都較小。

同時(shí)，這與廣州推進(jìn)城中村改造相關(guān)。城中村改造想要大規(guī)模推進(jìn)、資金實(shí)現(xiàn)平衡的關(guān)鍵是商品房市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)的量的穩(wěn)定和擴(kuò)張。此次松綁中心區(qū)限購(gòu)，特別是大戶型限購(gòu)，推動(dòng)中心區(qū)市場(chǎng)銷售去化加速，市場(chǎng)情緒和信心得到提振，才能讓城中村改造推進(jìn)和提速。

廣州自身的財(cái)政狀況，也是一個(gè)重要因素。廣州作為省會(huì)城市，為實(shí)現(xiàn)省內(nèi)轉(zhuǎn)移支付，因此財(cái)政體系屬于三級(jí)財(cái)政。除了上繳中央的稅收外，增值稅需要上繳省25%，企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅均需要上繳省20%，“四稅”之外的土地增值稅還要上繳省50%。

同時(shí)，作為大灣區(qū)核心城市，廣州在過(guò)去幾年極力發(fā)展軌道交通，打造南沙新區(qū)、廣佛同城、廣清同城等，這就需要土地財(cái)政、土地金融作為融資和投資的工具。

對(duì)于其他一線城市是否會(huì)跟進(jìn)廣州的大戶型松限政策，李宇嘉認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)下行的壓力依然存在。當(dāng)?shù)胤秸浅Ｖ匾暥唐跇鞘蟹€(wěn)定的情況下，這種政策可能會(huì)在其他一線城市落地。

2023年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)的政策”。李宇嘉預(yù)計(jì)，隨著穩(wěn)增長(zhǎng)成為經(jīng)濟(jì)工作的重心，國(guó)家層面將繼續(xù)通過(guò)降低LPR來(lái)引導(dǎo)按揭利率下行，繼續(xù)降低房屋交易的稅費(fèi)成本，降低住房消費(fèi)的門檻。在地方層面，一攬子需求紓困政策的效果開(kāi)始漸次顯現(xiàn)，促進(jìn)剛需和改善型需求的效果將進(jìn)一步體現(xiàn)。

同時(shí)，中央金融工作會(huì)議提出的對(duì)所有企業(yè)貸款要“一視同仁”，近期住建與金融部門對(duì)房企融資的協(xié)調(diào)機(jī)制已經(jīng)做出部署，供給端的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于預(yù)期的沖擊將開(kāi)始消弭，預(yù)計(jì)2024年，廣州商品房市場(chǎng)將進(jìn)入到探底和企穩(wěn)的進(jìn)程中。