文|邁點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)處在艱難調(diào)整期，是近年來(lái)有目共睹的客觀事實(shí)。在此環(huán)境中，就連行業(yè)大佬們也都步履蹣跚，紛紛通過(guò)斷臂回血以求新的喘息，他們的目光，不少停留在了曾經(jīng)讓其贏得拿地機(jī)會(huì)并給項(xiàng)目帶來(lái)溢價(jià)的酒店資產(chǎn)。僅僅在新舊年交替階段，碧桂園、華僑城、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)等已開(kāi)始在先后拋售酒店。
賣(mài)賣(mài)賣(mài)，房企酒店不斷被擺上貨架
前不久，廣州產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)消息，碧桂園在廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓多項(xiàng)資產(chǎn)，資產(chǎn)業(yè)態(tài)包括酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、辦公樓、公寓樓等，擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)價(jià)格合計(jì)38.18億元。增城區(qū)鳳凰城酒店赫然在列，也是此次打包資產(chǎn)中最貴的項(xiàng)目，為12.6億元。
增城區(qū)鳳凰城酒店是廣州東部最大的五星級(jí)山水主題式酒店，總建筑面積97912.69平方米，也是碧桂園集團(tuán)內(nèi)為數(shù)不多的一線(xiàn)城市酒店項(xiàng)目，于2003年開(kāi)業(yè)，2017年重新裝修，共573間豪華客房。
而在同期，融創(chuàng)旗下兩處位于四川省都江堰市的高端酒店──成都融創(chuàng)施柏閣酒店和堇悅酒店被拍賣(mài)，起拍價(jià)約5.97億元，評(píng)估價(jià)約7.47億元，開(kāi)拍時(shí)間為1月22日10時(shí)。值得玩味的是，當(dāng)天該拍賣(mài)信息就被撤回。
據(jù)公開(kāi)資料顯示，上述兩家酒店屬于融創(chuàng)成都萬(wàn)達(dá)城的酒店集群部分，融創(chuàng)成都萬(wàn)達(dá)城正是融創(chuàng)中國(guó)在2017年7月從萬(wàn)達(dá)收購(gòu)的13個(gè)文旅項(xiàng)目之一。
成都融創(chuàng)施柏閣酒店是華住和融創(chuàng)文旅攜手打造的奢華級(jí)酒店，共擁有235間客房及套房，配備7個(gè)獨(dú)立露天湯池、24小時(shí)恒溫泳池和活力健身中心。成都融創(chuàng)堇悅酒店是融創(chuàng)自有酒店品牌，酒店擁有460間特色客房，房間以熊貓和阿貍IP為設(shè)計(jì)元素，打造獨(dú)具特色的親子主題客房。
融創(chuàng)賣(mài)家產(chǎn)，已經(jīng)足夠駕輕就熟，上述也是近年來(lái)融創(chuàng)第五筆被拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓的文旅資產(chǎn)項(xiàng)目。其中的酒店項(xiàng)目就包括了成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店、無(wú)錫融創(chuàng)茂的配套酒店以及滇池宋品酒店。
和融創(chuàng)一樣，不少地產(chǎn)公司在近年來(lái)出售酒店的動(dòng)作也越發(fā)頻繁。
前有富力地產(chǎn)將從萬(wàn)達(dá)收購(gòu)的73家酒店納入待售名單，出售酒店資產(chǎn)大約占整體95%，后有世茂出售的上海外灘茂悅、上海佘山世茂洲際酒店、上海佘山世茂御臻品之選酒店，以及與上海世茂廣場(chǎng)打包出讓的世茂康萊德酒店；新華聯(lián)出售轉(zhuǎn)讓的鉑爾曼大酒店、北京新華聯(lián)麗景灣國(guó)際酒店、銀川新華聯(lián)喜來(lái)登大酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店等10余項(xiàng)酒店資產(chǎn)；陽(yáng)光城出售轉(zhuǎn)讓的包括希爾頓等20余項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)……
而到了2023年，酒店被拋售的數(shù)量更是來(lái)到新高度。據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年全年拍賣(mài)價(jià)格在億元以上的酒店數(shù)量已經(jīng)超過(guò)130起。這些被拍賣(mài)的酒店背后，不乏萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、華僑城等房企大佬的身影。比如上海寶格麗酒店，以24.3億元的出售價(jià)格將酒店拍賣(mài)推向新高潮，其背后賣(mài)主正是華僑城亞洲。
交易高峰期的2024，地產(chǎn)酒店如何正視市場(chǎng)環(huán)境？
隨著文旅市場(chǎng)的復(fù)蘇，酒店資產(chǎn)的價(jià)值正在不斷回升，這也就解釋了為何2023年酒店大宗交易熱火朝天的原因之一。邁居副總裁黃棟慶表示，如果2023年算作是酒店交易元年的話(huà)，2024年將會(huì)是酒店交易的高峰年，市場(chǎng)上還有不少高端酒店等著被接盤(pán)。
在邁點(diǎn)看來(lái)，上述觀點(diǎn)不無(wú)道理。
首先，物競(jìng)天擇，“被淘汰”早已有跡可循。
以往，酒店業(yè)務(wù)可是地產(chǎn)企業(yè)的“兵家必爭(zhēng)地”?？硕鹩幸唤M統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，全國(guó)房企100強(qiáng)中僅有15家沒(méi)有布局酒店業(yè)務(wù)。
將視線(xiàn)拉回到地產(chǎn)酒店興起伴隨的地產(chǎn)黃金時(shí)代。彼時(shí)，酒店對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)有著諸多優(yōu)勢(shì)。
第一，酒店作為地產(chǎn)企業(yè)的勾地工具，尤其是政府為了提升城市形象或打造某一地塊時(shí)，在售地的同期會(huì)列上附加條件——必須做一個(gè)高端酒店且需要自持自營(yíng)，從而能夠在土地價(jià)格上給予一定優(yōu)惠。
第二，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，酒店業(yè)務(wù)可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，投資酒店，可以增加投資物業(yè)多元化類(lèi)型，提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，平衡市場(chǎng)波動(dòng)，從而抵御風(fēng)險(xiǎn)。
第三，資產(chǎn)升值，從酒店的星級(jí)層次來(lái)看，地產(chǎn)型酒店多為高端及以上酒店，這對(duì)于所在項(xiàng)目的市場(chǎng)估值，都有相當(dāng)大的助力。
此外，做酒店帶來(lái)的合理避稅、融資變現(xiàn)，對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)也都有利可圖。
但在房住不炒、三條紅線(xiàn)等行業(yè)政策調(diào)控之后，房地產(chǎn)不再高歌猛進(jìn)。負(fù)債累累，不斷暴雷的行業(yè)現(xiàn)狀下，“活著”一度成為眾多地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心關(guān)鍵詞。因此，變賣(mài)資產(chǎn)、斷臂回血?jiǎng)t是地產(chǎn)公司當(dāng)下選擇的首要方式。作為投資回報(bào)周期長(zhǎng)、且能夠置換大量現(xiàn)金流的酒店，自然首當(dāng)其沖被拋售。
其次，交易頻繁不能只看作行業(yè)危機(jī)，反而更應(yīng)該是不破不立的格局重塑。
從目前酒店交易釋放出來(lái)的信號(hào)來(lái)看，這些酒店資產(chǎn)中存在不少經(jīng)營(yíng)不善、官司纏身，以及定位與實(shí)際情況不符的情況。
比如上海寶格麗酒店，根據(jù)華僑城公告披露，2022年，上海寶格麗所在的上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)的可銷(xiāo)售資產(chǎn)錄得收入1.4億元，同比下降43.5%；除稅后虧損0.52億元，相當(dāng)于上年虧損翻了4倍。2023年上半年收入1.19億元，除稅后虧損690萬(wàn)元。盡管高貴如寶格麗，盡管坐擁陸家嘴和外灘一線(xiàn)景觀，盡管在跨年夜400平的套房曾開(kāi)出報(bào)價(jià)約22.3萬(wàn)元的天價(jià)，但經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不達(dá)預(yù)期，仍舊逃不掉被賣(mài)的命運(yùn)。
與此同時(shí)，業(yè)績(jī)整體縮水也在困擾著與地產(chǎn)捆綁的高星級(jí)酒店。酒店咨詢(xún)機(jī)構(gòu)浩華發(fā)布的《2023中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)》顯示，根據(jù)其樣本統(tǒng)計(jì)，2022年國(guó)內(nèi)五星及四星級(jí)酒店的業(yè)績(jī)跌入谷底，其中五星級(jí)酒店每間可供出租客房經(jīng)營(yíng)毛利甚至比不上疫情前三星級(jí)酒店水平，各檔次酒店的毛利差異正在縮小。
黃棟慶就曾表示，許多五星級(jí)酒店的投資不是完全的市場(chǎng)行為，并不具備投入產(chǎn)出平衡的可行性，這也導(dǎo)致酒店每間可供房收入很不理想，甚至低于經(jīng)濟(jì)型、中檔酒店為主的有限服務(wù)酒店。
綜上不難發(fā)現(xiàn)，這其實(shí)更是在為投資者敲響警鐘。讓投資者重新評(píng)估和分析此類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)值和投資潛力，同時(shí)還要考慮房地產(chǎn)和酒店行業(yè)是不是正在經(jīng)歷一輪深度的調(diào)整和轉(zhuǎn)型。當(dāng)然，華僑城也在給其他一些債臺(tái)高筑的房企“打個(gè)樣”。以行動(dòng)告訴大家在這種風(fēng)口上應(yīng)該怎么做，是自覺(jué)點(diǎn)選擇割肉填坑，還是一如既往一條道走到黑。
最后，地產(chǎn)企業(yè)想要涉足的酒店市場(chǎng)，新戰(zhàn)場(chǎng)已經(jīng)悄然搭建。
盡管看似房企在紛紛變賣(mài)酒店資產(chǎn)、剝離酒店業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)企業(yè)更像是遵循著行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，走出了符合自身特性的發(fā)展道路。這一點(diǎn)，從國(guó)際酒店品牌巨頭的成長(zhǎng)史，便能窺出一二。
以萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)為例，在發(fā)展初期，酒店物業(yè)以自持和租賃為主，主要采用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方式實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展；在品牌成熟后嘗試切換為輕資產(chǎn)模式主導(dǎo)模式，加快引入加盟模式，降低杠桿，不斷跑馬圈地提升品牌知名度；到現(xiàn)在的發(fā)展成熟期，則利用金融工具剝離自身的重資產(chǎn)，將持有的物業(yè)以REITS形式剝離運(yùn)作，在多種經(jīng)營(yíng)模式下獲得服務(wù)收入，抗風(fēng)險(xiǎn)能力得到進(jìn)一步增強(qiáng)。在2020年，萬(wàn)豪地產(chǎn)規(guī)模就已達(dá)128.9億美元，位居全美酒店類(lèi)REITS第一，而萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)中高端以上酒店加盟店占比約為72%，基本實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
其高質(zhì)量發(fā)展路徑，也為國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)系酒店發(fā)展提供了借鑒之路。
回顧近幾年的地產(chǎn)系酒店，也能發(fā)現(xiàn)這一趨勢(shì)。在更飽受關(guān)注的賣(mài)賣(mài)賣(mài)背后，地產(chǎn)公司也在不斷地建建建成立酒管公司，幫助自身從重資產(chǎn)賽道切到輕資產(chǎn)賽道。無(wú)論是金茂、保利，或是綠地、萬(wàn)科，都成立了地產(chǎn)系酒管公司，不少企業(yè)建立了自己的品牌矩陣，形成了從奢華酒店到五星、四星，到特色、精選的全品牌矩陣，增強(qiáng)消費(fèi)者觸達(dá)層面。
·2014年，遠(yuǎn)洲集團(tuán)決定將發(fā)展重心從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的酒店管理輸出；
·2015年，寶龍地產(chǎn)成立了新酒店集團(tuán)，并確定了著重以輕資產(chǎn)的方式，采取租賃、加盟以及輸出管理模式，發(fā)展自有酒店品牌；
·2016年，萬(wàn)達(dá)酒店也邁出了輕資產(chǎn)輸出的第一步；
·2017年，世茂集團(tuán)與喜達(dá)屋資本合資成立的世茂喜達(dá)酒店管理公司，以自主品牌對(duì)外輸出管理為核心業(yè)務(wù)；
·2018年，合景泰富旗下的木蓮莊酒店管理集團(tuán)成立，表達(dá)以輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)發(fā)展，陸續(xù)推出高端度假酒店、精品設(shè)計(jì)酒店、奢華五星酒店三大產(chǎn)品系列；
·2021年6月，金茂酒店在三亞召開(kāi)發(fā)布會(huì)，正式宣布金茂酒店從業(yè)主身份的重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)的發(fā)展道路，一口氣推出金茂嘉悅、金茂誠(chéng)悅、金茂璞修、金茂隱逸、金茂天玥五個(gè)品牌，產(chǎn)業(yè)線(xiàn)覆蓋高端、超高端商務(wù)和度假板塊，劍指國(guó)內(nèi)高端酒店市場(chǎng)……
地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)起云涌的酒店拍賣(mài)浪潮下，紛紛成立的酒管公司，也正在比肩而立。而這些，正是地產(chǎn)酒店未來(lái)的新戰(zhàn)場(chǎng)。
時(shí)代新周期，地產(chǎn)酒店如何勇立潮頭？
正如房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了狂奔的二十年，曾經(jīng)與之捆綁緊密的五星級(jí)酒店也如此，狂熱在消失，理性在回歸。在此背景下，地產(chǎn)酒管公司正在迎來(lái)新階段賽程的重要分水嶺。
那么，接下來(lái)地產(chǎn)酒店到底還能如何做，才能在新時(shí)代中勇立潮頭？
1、關(guān)注城市更新地塊動(dòng)態(tài)，借力發(fā)力依舊值得重視。
在文旅業(yè)持續(xù)復(fù)蘇的當(dāng)下，仍有地方政府希望借助星級(jí)酒店激活文旅市場(chǎng)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。比如1月4日青島宣布，為推動(dòng)旅游住宿業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，將在2025年年底前引進(jìn)10個(gè)以上高端品牌酒店項(xiàng)目，不斷壯大星級(jí)飯店規(guī)模，對(duì)新評(píng)定為五星級(jí)旅游飯店將一次性給予500萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。
就目前情況來(lái)看，土地出讓時(shí)要求配套高星級(jí)酒店建設(shè)的情況依然存在，尤其在城市更新的地塊里，但整體較以往已有所減少。地產(chǎn)公司可以保持著在此相對(duì)豐厚的經(jīng)驗(yàn)，趁著余溫未褪，進(jìn)一步賦能項(xiàng)目，從而獲得優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)。
2、夯實(shí)自有品牌矩陣，打響知名度從而對(duì)外輸出。
雖然上述可以看到不少酒管公司已經(jīng)開(kāi)始有意識(shí)推出自有品牌矩陣，但在目前的市面上，這些所謂的自有品牌并沒(méi)有顯現(xiàn)出太大的水花。比如金茂推出品牌矩陣以來(lái)，只翻牌麗江金茂君悅雪山酒店，其他項(xiàng)目并沒(méi)有較大進(jìn)展。
相較于萬(wàn)豪等已經(jīng)足夠成熟的品牌，地產(chǎn)系酒店還略顯稚嫩，也還有相當(dāng)長(zhǎng)的路要走。畢竟，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，足夠的市場(chǎng)認(rèn)知度，才是保持穩(wěn)健良好發(fā)展的基礎(chǔ)。
3、聯(lián)手國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的酒店品牌，加強(qiáng)酒店管理能力。
百度一開(kāi)始模仿谷歌，京東一開(kāi)始模仿亞馬遜，滴滴一開(kāi)始模仿優(yōu)步?；氐降禺a(chǎn)酒店，同樣適用，先模仿再超越，先復(fù)制再創(chuàng)新。
保持與國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的酒店品牌進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不斷汲取對(duì)方在酒店經(jīng)營(yíng)中的卓越能力，內(nèi)化成自己的核心武器。比如金茂酒店與萬(wàn)豪、希爾頓、洲際等各大國(guó)際酒店集團(tuán)戰(zhàn)略合作逾二十年，已具備成熟完善的高端酒店設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等全生命周期資產(chǎn)管理能力。
4、注重文商旅融合發(fā)展，塑造完整生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。
從文旅地產(chǎn)與酒店行業(yè)來(lái)看，目前我國(guó)住宿業(yè)從高速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展。酒店已經(jīng)不再是單一的住宿，更多元化的住宿業(yè)，將成為新的方向。其中文商旅融合，又成為近年來(lái)從中央到地方關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題。
地產(chǎn)企業(yè)可以和酒店業(yè)務(wù)進(jìn)行多維度的交融碰撞。比如文旅小鎮(zhèn)、主題樂(lè)園、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等契合，還做長(zhǎng)短租公寓、聯(lián)合辦公和零售等綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，最終形成集群效應(yīng)，并塑造完整的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。
此外，地產(chǎn)酒店也可以通過(guò)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，利用金融手段盤(pán)活資產(chǎn)等途徑，在為自身提供一種新型融資方式和變現(xiàn)模式之外，為其運(yùn)營(yíng)和擴(kuò)張?zhí)峁┝艘环N新的解題思路。
寫(xiě)在最后
酒店行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了粗狂奔放的時(shí)代，漸趨理性、存量?jī)?yōu)化、從歷史規(guī)律來(lái)看，任何大變局本質(zhì)上都是市場(chǎng)權(quán)衡利弊之后的博弈，在此進(jìn)程中，也必然充滿(mǎn)著風(fēng)險(xiǎn)、挑戰(zhàn)，但同時(shí)又蘊(yùn)藏著無(wú)限機(jī)遇。對(duì)于地產(chǎn)系酒店，依舊如此。那些已然主動(dòng)出擊，通過(guò)不斷方式謀求生路的企業(yè)，想必更有可能成為最終的大贏家。新的戰(zhàn)歌已經(jīng)奏響，地產(chǎn)系酒店也在迎來(lái)新生。