文|邁點

房地產(chǎn)行業(yè)處在艱難調(diào)整期，是近年來有目共睹的客觀事實。在此環(huán)境中，就連行業(yè)大佬們也都步履蹣跚，紛紛通過斷臂回血以求新的喘息，他們的目光，不少停留在了曾經(jīng)讓其贏得拿地機會并給項目帶來溢價的酒店資產(chǎn)。僅僅在新舊年交替階段，碧桂園、華僑城、萬達、融創(chuàng)等已開始在先后拋售酒店。

賣賣賣，房企酒店不斷被擺上貨架

前不久，廣州產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)消息，碧桂園在廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓多項資產(chǎn)，資產(chǎn)業(yè)態(tài)包括酒店、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、辦公樓、公寓樓等，擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)價格合計38.18億元。增城區(qū)鳳凰城酒店赫然在列，也是此次打包資產(chǎn)中最貴的項目，為12.6億元。

增城區(qū)鳳凰城酒店是廣州東部最大的五星級山水主題式酒店，總建筑面積97912.69平方米，也是碧桂園集團內(nèi)為數(shù)不多的一線城市酒店項目，于2003年開業(yè)，2017年重新裝修，共573間豪華客房。

而在同期，融創(chuàng)旗下兩處位于四川省都江堰市的高端酒店──成都融創(chuàng)施柏閣酒店和堇悅酒店被拍賣，起拍價約5.97億元，評估價約7.47億元，開拍時間為1月22日10時。值得玩味的是，當天該拍賣信息就被撤回。

據(jù)公開資料顯示，上述兩家酒店屬于融創(chuàng)成都萬達城的酒店集群部分，融創(chuàng)成都萬達城正是融創(chuàng)中國在2017年7月從萬達收購的13個文旅項目之一。

成都融創(chuàng)施柏閣酒店是華住和融創(chuàng)文旅攜手打造的奢華級酒店，共擁有235間客房及套房，配備7個獨立露天湯池、24小時恒溫泳池和活力健身中心。成都融創(chuàng)堇悅酒店是融創(chuàng)自有酒店品牌，酒店擁有460間特色客房，房間以熊貓和阿貍IP為設(shè)計元素，打造獨具特色的親子主題客房。

融創(chuàng)賣家產(chǎn)，已經(jīng)足夠駕輕就熟，上述也是近年來融創(chuàng)第五筆被拍賣轉(zhuǎn)讓的文旅資產(chǎn)項目。其中的酒店項目就包括了成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店、無錫融創(chuàng)茂的配套酒店以及滇池宋品酒店。

和融創(chuàng)一樣，不少地產(chǎn)公司在近年來出售酒店的動作也越發(fā)頻繁。

前有富力地產(chǎn)將從萬達收購的73家酒店納入待售名單，出售酒店資產(chǎn)大約占整體95%，后有世茂出售的上海外灘茂悅、上海佘山世茂洲際酒店、上海佘山世茂御臻品之選酒店，以及與上海世茂廣場打包出讓的世茂康萊德酒店；新華聯(lián)出售轉(zhuǎn)讓的鉑爾曼大酒店、北京新華聯(lián)麗景灣國際酒店、銀川新華聯(lián)喜來登大酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店等10余項酒店資產(chǎn)；陽光城出售轉(zhuǎn)讓的包括希爾頓等20余項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)……

而到了2023年，酒店被拋售的數(shù)量更是來到新高度。據(jù)邁點研究院不完全統(tǒng)計，2023年全年拍賣價格在億元以上的酒店數(shù)量已經(jīng)超過130起。這些被拍賣的酒店背后，不乏萬達、萬科、華僑城等房企大佬的身影。比如上海寶格麗酒店，以24.3億元的出售價格將酒店拍賣推向新高潮，其背后賣主正是華僑城亞洲。

交易高峰期的2024，地產(chǎn)酒店如何正視市場環(huán)境？

隨著文旅市場的復(fù)蘇，酒店資產(chǎn)的價值正在不斷回升，這也就解釋了為何2023年酒店大宗交易熱火朝天的原因之一。邁居副總裁黃棟慶表示，如果2023年算作是酒店交易元年的話，2024年將會是酒店交易的高峰年，市場上還有不少高端酒店等著被接盤。

在邁點看來，上述觀點不無道理。

首先，物競天擇，“被淘汰”早已有跡可循。

以往，酒店業(yè)務(wù)可是地產(chǎn)企業(yè)的“兵家必爭地”?？硕鹩幸唤M統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，全國房企100強中僅有15家沒有布局酒店業(yè)務(wù)。

將視線拉回到地產(chǎn)酒店興起伴隨的地產(chǎn)黃金時代。彼時，酒店對于地產(chǎn)企業(yè)有著諸多優(yōu)勢。

第一，酒店作為地產(chǎn)企業(yè)的勾地工具，尤其是政府為了提升城市形象或打造某一地塊時，在售地的同期會列上附加條件——必須做一個高端酒店且需要自持自營，從而能夠在土地價格上給予一定優(yōu)惠。

第二，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，酒店業(yè)務(wù)可以對沖風險，投資酒店，可以增加投資物業(yè)多元化類型，提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，平衡市場波動，從而抵御風險。

第三，資產(chǎn)升值，從酒店的星級層次來看，地產(chǎn)型酒店多為高端及以上酒店，這對于所在項目的市場估值，都有相當大的助力。

此外，做酒店帶來的合理避稅、融資變現(xiàn)，對地產(chǎn)公司來說也都有利可圖。

但在房住不炒、三條紅線等行業(yè)政策調(diào)控之后，房地產(chǎn)不再高歌猛進。負債累累，不斷暴雷的行業(yè)現(xiàn)狀下，“活著”一度成為眾多地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心關(guān)鍵詞。因此，變賣資產(chǎn)、斷臂回血則是地產(chǎn)公司當下選擇的首要方式。作為投資回報周期長、且能夠置換大量現(xiàn)金流的酒店，自然首當其沖被拋售。

其次，交易頻繁不能只看作行業(yè)危機，反而更應(yīng)該是不破不立的格局重塑。

從目前酒店交易釋放出來的信號來看，這些酒店資產(chǎn)中存在不少經(jīng)營不善、官司纏身，以及定位與實際情況不符的情況。

比如上海寶格麗酒店，根據(jù)華僑城公告披露，2022年，上海寶格麗所在的上海蘇河灣項目部分資產(chǎn)的可銷售資產(chǎn)錄得收入1.4億元，同比下降43.5%；除稅后虧損0.52億元，相當于上年虧損翻了4倍。2023年上半年收入1.19億元，除稅后虧損690萬元。盡管高貴如寶格麗，盡管坐擁陸家嘴和外灘一線景觀，盡管在跨年夜400平的套房曾開出報價約22.3萬元的天價，但經(jīng)營業(yè)績的不達預(yù)期，仍舊逃不掉被賣的命運。

與此同時，業(yè)績整體縮水也在困擾著與地產(chǎn)捆綁的高星級酒店。酒店咨詢機構(gòu)浩華發(fā)布的《2023中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計》顯示，根據(jù)其樣本統(tǒng)計，2022年國內(nèi)五星及四星級酒店的業(yè)績跌入谷底，其中五星級酒店每間可供出租客房經(jīng)營毛利甚至比不上疫情前三星級酒店水平，各檔次酒店的毛利差異正在縮小。

黃棟慶就曾表示，許多五星級酒店的投資不是完全的市場行為，并不具備投入產(chǎn)出平衡的可行性，這也導致酒店每間可供房收入很不理想，甚至低于經(jīng)濟型、中檔酒店為主的有限服務(wù)酒店。

綜上不難發(fā)現(xiàn)，這其實更是在為投資者敲響警鐘。讓投資者重新評估和分析此類資產(chǎn)的價值和投資潛力，同時還要考慮房地產(chǎn)和酒店行業(yè)是不是正在經(jīng)歷一輪深度的調(diào)整和轉(zhuǎn)型。當然，華僑城也在給其他一些債臺高筑的房企“打個樣”。以行動告訴大家在這種風口上應(yīng)該怎么做，是自覺點選擇割肉填坑，還是一如既往一條道走到黑。

最后，地產(chǎn)企業(yè)想要涉足的酒店市場，新戰(zhàn)場已經(jīng)悄然搭建。

盡管看似房企在紛紛變賣酒店資產(chǎn)、剝離酒店業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)企業(yè)更像是遵循著行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，走出了符合自身特性的發(fā)展道路。這一點，從國際酒店品牌巨頭的成長史，便能窺出一二。

以萬豪國際集團為例，在發(fā)展初期，酒店物業(yè)以自持和租賃為主，主要采用重資產(chǎn)運營的方式實現(xiàn)運營和發(fā)展；在品牌成熟后嘗試切換為輕資產(chǎn)模式主導模式，加快引入加盟模式，降低杠桿，不斷跑馬圈地提升品牌知名度；到現(xiàn)在的發(fā)展成熟期，則利用金融工具剝離自身的重資產(chǎn)，將持有的物業(yè)以REITS形式剝離運作，在多種經(jīng)營模式下獲得服務(wù)收入，抗風險能力得到進一步增強。在2020年，萬豪地產(chǎn)規(guī)模就已達128.9億美元，位居全美酒店類REITS第一，而萬豪國際集團中高端以上酒店加盟店占比約為72%，基本實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

其高質(zhì)量發(fā)展路徑，也為國內(nèi)的地產(chǎn)系酒店發(fā)展提供了借鑒之路。

回顧近幾年的地產(chǎn)系酒店，也能發(fā)現(xiàn)這一趨勢。在更飽受關(guān)注的賣賣賣背后，地產(chǎn)公司也在不斷地建建建成立酒管公司，幫助自身從重資產(chǎn)賽道切到輕資產(chǎn)賽道。無論是金茂、保利，或是綠地、萬科，都成立了地產(chǎn)系酒管公司，不少企業(yè)建立了自己的品牌矩陣，形成了從奢華酒店到五星、四星，到特色、精選的全品牌矩陣，增強消費者觸達層面。

·2014年，遠洲集團決定將發(fā)展重心從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的酒店管理輸出；

·2015年，寶龍地產(chǎn)成立了新酒店集團，并確定了著重以輕資產(chǎn)的方式，采取租賃、加盟以及輸出管理模式，發(fā)展自有酒店品牌；

·2016年，萬達酒店也邁出了輕資產(chǎn)輸出的第一步；

·2017年，世茂集團與喜達屋資本合資成立的世茂喜達酒店管理公司，以自主品牌對外輸出管理為核心業(yè)務(wù)；

·2018年，合景泰富旗下的木蓮莊酒店管理集團成立，表達以輕資產(chǎn)模式實現(xiàn)發(fā)展，陸續(xù)推出高端度假酒店、精品設(shè)計酒店、奢華五星酒店三大產(chǎn)品系列；

·2021年6月，金茂酒店在三亞召開發(fā)布會，正式宣布金茂酒店從業(yè)主身份的重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)的發(fā)展道路，一口氣推出金茂嘉悅、金茂誠悅、金茂璞修、金茂隱逸、金茂天玥五個品牌，產(chǎn)業(yè)線覆蓋高端、超高端商務(wù)和度假板塊，劍指國內(nèi)高端酒店市場……

地產(chǎn)企業(yè)在風起云涌的酒店拍賣浪潮下，紛紛成立的酒管公司，也正在比肩而立。而這些，正是地產(chǎn)酒店未來的新戰(zhàn)場。

時代新周期，地產(chǎn)酒店如何勇立潮頭？

正如房地產(chǎn)已經(jīng)過了狂奔的二十年，曾經(jīng)與之捆綁緊密的五星級酒店也如此，狂熱在消失，理性在回歸。在此背景下，地產(chǎn)酒管公司正在迎來新階段賽程的重要分水嶺。

那么，接下來地產(chǎn)酒店到底還能如何做，才能在新時代中勇立潮頭？

1、關(guān)注城市更新地塊動態(tài)，借力發(fā)力依舊值得重視。

在文旅業(yè)持續(xù)復(fù)蘇的當下，仍有地方政府希望借助星級酒店激活文旅市場，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。比如1月4日青島宣布，為推動旅游住宿業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，將在2025年年底前引進10個以上高端品牌酒店項目，不斷壯大星級飯店規(guī)模，對新評定為五星級旅游飯店將一次性給予500萬元獎勵。

就目前情況來看，土地出讓時要求配套高星級酒店建設(shè)的情況依然存在，尤其在城市更新的地塊里，但整體較以往已有所減少。地產(chǎn)公司可以保持著在此相對豐厚的經(jīng)驗，趁著余溫未褪，進一步賦能項目，從而獲得優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)。

2、夯實自有品牌矩陣，打響知名度從而對外輸出。

雖然上述可以看到不少酒管公司已經(jīng)開始有意識推出自有品牌矩陣，但在目前的市面上，這些所謂的自有品牌并沒有顯現(xiàn)出太大的水花。比如金茂推出品牌矩陣以來，只翻牌麗江金茂君悅雪山酒店，其他項目并沒有較大進展。

相較于萬豪等已經(jīng)足夠成熟的品牌，地產(chǎn)系酒店還略顯稚嫩，也還有相當長的路要走。畢竟，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，足夠的市場認知度，才是保持穩(wěn)健良好發(fā)展的基礎(chǔ)。

3、聯(lián)手國內(nèi)外優(yōu)秀的酒店品牌，加強酒店管理能力。

百度一開始模仿谷歌，京東一開始模仿亞馬遜，滴滴一開始模仿優(yōu)步?；氐降禺a(chǎn)酒店，同樣適用，先模仿再超越，先復(fù)制再創(chuàng)新。

保持與國內(nèi)外優(yōu)秀的酒店品牌進行強強聯(lián)合，不斷汲取對方在酒店經(jīng)營中的卓越能力，內(nèi)化成自己的核心武器。比如金茂酒店與萬豪、希爾頓、洲際等各大國際酒店集團戰(zhàn)略合作逾二十年，已具備成熟完善的高端酒店設(shè)計、開發(fā)和經(jīng)營等全生命周期資產(chǎn)管理能力。

4、注重文商旅融合發(fā)展，塑造完整生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。

從文旅地產(chǎn)與酒店行業(yè)來看，目前我國住宿業(yè)從高速度增長轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展。酒店已經(jīng)不再是單一的住宿，更多元化的住宿業(yè)，將成為新的方向。其中文商旅融合，又成為近年來從中央到地方關(guān)注的熱門話題。

地產(chǎn)企業(yè)可以和酒店業(yè)務(wù)進行多維度的交融碰撞。比如文旅小鎮(zhèn)、主題樂園、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等契合，還做長短租公寓、聯(lián)合辦公和零售等綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，最終形成集群效應(yīng)，并塑造完整的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。

此外，地產(chǎn)酒店也可以通過發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，利用金融手段盤活資產(chǎn)等途徑，在為自身提供一種新型融資方式和變現(xiàn)模式之外，為其運營和擴張?zhí)峁┝艘环N新的解題思路。

寫在最后

酒店行業(yè)已經(jīng)走過了粗狂奔放的時代，漸趨理性、存量優(yōu)化、從歷史規(guī)律來看，任何大變局本質(zhì)上都是市場權(quán)衡利弊之后的博弈，在此進程中，也必然充滿著風險、挑戰(zhàn)，但同時又蘊藏著無限機遇。對于地產(chǎn)系酒店，依舊如此。那些已然主動出擊，通過不斷方式謀求生路的企業(yè)，想必更有可能成為最終的大贏家。新的戰(zhàn)歌已經(jīng)奏響，地產(chǎn)系酒店也在迎來新生。