文｜睿思網
兩年半前，從凱德“退休”的羅臻毓，接過朱桔榕的橄欖枝，走進了合生創(chuàng)展，并成為這家“隱形航母”的聯席總裁。
彼時的合生創(chuàng)展，正有意將不動產投資業(yè)務從商業(yè)板塊中分拆，要快速順利推進這項工作，羅臻毓無疑是合適人選。這位曾經在淡馬錫、凱德有著長達數十年履歷的明星經理人，似乎走向了可以大展拳腳的新舞臺。
建立不動產資管體系，資本化相關資產，成為羅臻毓在合生創(chuàng)展的重要任務。然而，如今看來，合生要成功實現這些目標，仍有相當長的一段路要走。
“沒有一位領導人能夠陪伴企業(yè)直到永遠?！睜渴侄潭虄赡臧?，雙方又走到了十字路口。
2月4日最新消息，在新春即將到來之際，羅臻毓已揮手作別合生創(chuàng)展，正準備奔赴下一個戰(zhàn)場。至于新就職去向，羅臻毓賣了個關子：農歷新年之后公布。
不過與當年從凱德離開時的躊躇滿志相比起來，此時轉身的羅臻毓或許也帶著些許的失意。
兩年半的努力
盡管在凱德工作時常把“退休”掛在嘴邊，更自詡“70多歲心態(tài)”，但顯然，羅臻毓并不是樂于滿足現狀的人。加入合生創(chuàng)展時，他已經54歲了，帶著新目標而來的羅臻毓展現出十足的沖勁。
就在羅臻毓正式上任之前，合生創(chuàng)展董事會主席朱桔榕曾對外拋出一個“偉大”的發(fā)展計劃：未來5年，計劃將建設管理的商業(yè)面積提升到2000萬平方米規(guī)模。
經過多年耕耘，彼時合生創(chuàng)展的商業(yè)地產已具備一定規(guī)模。官網信息顯示，旗下合生商業(yè)當時就已擁有超100個商業(yè)地產項目，管理10余個大型城市綜合體，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，管理的板塊涵蓋城市綜合體、購物中心、寫字樓、酒店、服務公寓、產業(yè)綜合體及奢華地產五大業(yè)務板塊。
與此同時，該板塊已發(fā)展輕、重兩類管理平臺，擁有合生匯、合生廣場、合生新天地、MOHO四條產品線。2020年，合生商業(yè)板塊收入達36.24億港元。
顯然，合生創(chuàng)展想要用“小資本撬動大平臺”。這正是凱德所擅長的，因而當時業(yè)內普遍認為，合生或意欲借鑒凱德“地產+基金”模式，搭建資本體系、資產管理體系和運營管理體系“鐵三角”組合。
2021年7月1日，羅臻毓正式走進合生創(chuàng)展的辦公室，并開始著手組建一只“特種部隊”。短短兩個多月時間，羅臻毓就快速組建了一個30多人的基金與資管團隊，“每個人有自己的特長，加起來就是一個很強大的有殺傷力的團隊”。
為合生創(chuàng)展開辟一個全新的金融賽道，是初來乍到的羅臻毓要做的第一件事。在這一目標下，羅臻毓及其團隊首要就是把現有產業(yè)部署盤活，同時對架構進行調整梳理。
其曾表示，合生創(chuàng)展在這些年的發(fā)展過程中，沉淀了大量酒店、辦公樓、商場等資產，而他的工作就是將這些資產進行盤活，回籠資金再投入到新發(fā)展項目中，推動企業(yè)向前發(fā)展，形成一種良性的資產與資本循環(huán)。
對于羅臻毓來說，這本是“輕車熟路”。但合生創(chuàng)展畢竟不是凱德，羅臻毓也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。
首先是團隊架構的梳理以及思維的轉變。過往，合生創(chuàng)展主要以開發(fā)為主，更為“甲方心態(tài)”，如今要做“輕資產”，就要用“乙方思路”，幫人蓋、幫人管，因而，無論是法律架構還是組織架構，都需要做調整。
經過兩年的努力，“該變的基本做到了。”羅臻毓亦坦言，調整是沒有完結篇的。
然而，羅臻毓還欠缺了一個合適的時機。
過去兩三年，正值中國房地產市場深度盤整期，“不能說盤活就盤活，如果政策不讓做，你也做不了。”談及此，羅臻毓亦多少有些無奈。
隨著政策的逐步放開，羅臻毓也迅速帶領團隊“往前趕”，遇到受政策影響短期內無法進行交易的，就唯有選擇“等”，而在這過程中，羅臻毓仍要求團隊把所有前置工作完成，而后，就是“等風來”。
難解的困境
蟄伏兩年，羅臻毓和合生創(chuàng)展還是等來了C-REITs的放開。
對于商業(yè)地產盤活而言，C-REITs無疑是一個很好的渠道。就在2023下半年，首批消費REITs正式亮相，各家商業(yè)運營商也在摩拳擦掌紛紛欲試，搶灘這片新藍海。
當然，要想成功發(fā)行消費REITs，也需要滿足諸多條件，包括3.8%的回報率、資產的獨立性等等。
僅以合生創(chuàng)展位于上海五角場的項目為例，由于存在辦公樓、酒店、商場等綜合業(yè)態(tài)，若想發(fā)行消費基礎設施REITs，就只能把商場單獨拆分，其它后續(xù)再做安排。因為當前市場暫未允許多種不同業(yè)態(tài)的資產聚焦一起進行上市。
盡管吹來的政策東風并沒有完全稱心如意，但至少這印證了合生所進行的戰(zhàn)略部署方向是正確的。
只是，忽然變化的市場波瀾，讓羅臻毓又多少有些“束手無策”。
原本羅臻毓認為，只有做到透明、規(guī)范，讓投資者看得清楚，市場就會放心給出匹配資產價值的價格。眼下，合生創(chuàng)展似乎還難以做到。
受困樓市下行，房企近年的經營也備受挑戰(zhàn)，合生創(chuàng)展也不例外，盡管尚未遭遇流動性危機，但它當前的經營情況也難以令市場對其放心買賬。
2022年以來，合生創(chuàng)展是極少數被修復國際信用評級的中國民營房企之一。就在2023年12月28日，合生創(chuàng)展已按期完成2.25億美元債的到期兌付，至此，合生創(chuàng)展完成當年最后一筆美元債悉數償清。
如今，合生創(chuàng)展仍剩一支存續(xù)美元債，存續(xù)規(guī)模為3億美元，將于今年5月18日到期。另外，合生創(chuàng)展尚有約50億元的短期債券和銀團貸款將于今年6月到期。
據悉，為了留存足夠的現金流用于償債，合生創(chuàng)展于2023年已減少拿地支出，并加強銷售端，以保證自由現金流。最新數據顯示，2023年，合生創(chuàng)展全年累計銷售325.83億元，同比基本持平。
但合生創(chuàng)展的流動性壓力仍不小。數據顯示，截至2023年中，合生創(chuàng)展總資產有2958.33億港元，總負債1966.6億港元，凈資產991.72億港元，資產負債率66.5%；流動負債1174.95億港元，其中一年內到期的短期債務300.2億港元。而賬上現金及現金等價物有189.97億港元，現金短債比為0.63。
此外，從現金流上看，2021年和2022年合生創(chuàng)展籌資性現金流持續(xù)凈流出，分別為-121.5億港元和-340.78億港元，不容樂觀。
顯然這些情況都會嚴重影響羅臻毓的計劃，“意興闌珊”也是情理之中。
按照羅臻毓初來時的規(guī)劃，除了為合生創(chuàng)展開拓一個新賽道，還希望能帶領合生創(chuàng)展殺出另外一條道路。然而一切均未如愿。
既然有“農歷新年之后公布”的約定，那就證明正走入耳順之年的羅臻毓仍抱有滿腔熱血，只是不知道，在下一個征程里，羅臻毓是否能實現真正的大展拳腳。