界面新聞記者 | 張曉云

近日，界面新聞獨家獲悉，中融信托兩只投向商業(yè)地產(chǎn)的“類REITS”產(chǎn)品發(fā)生延期。

其中一只產(chǎn)品全名為“中融-長河盛世3號集合資金信托計劃 ”（下稱長河盛世3號），于2月5日開始延期，另一只產(chǎn)品已于去年11月就開始延期。

具體來看長河盛世3號，該信托資金用于投資深圳前海圖藍投資中心（有限合伙）（下稱“前海圖藍”）， 代表信托計劃持有前海圖藍的有限合伙份額。前海圖藍持有項目公司北京華德盛物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“項目公司”）股權(quán)。

該產(chǎn)品成立于2016年9月，產(chǎn)品規(guī)模為22.9億元。截至2023年12月31日，向受益人累計分配信托收益10.24億元。

在產(chǎn)品設(shè)計上，信托底層持有商業(yè)地產(chǎn)，信托期限長達10年，但信托產(chǎn)品本身是拆成短期期限賣給了投資者，例如一年期、兩年期產(chǎn)品，用滾動投資者的方式運作，用商業(yè)地產(chǎn)的租金支付信托收益，整體信托項目到期后，欲出售商業(yè)地產(chǎn)。

因此，業(yè)內(nèi)人士將這種產(chǎn)品比作“類REITS”，一般發(fā)行于資管新規(guī)前，監(jiān)管并未明確這類產(chǎn)品該如何處置，但一直運行著。

值得注意的是，在中融信托受到影響后，這種類產(chǎn)品的運行邏輯發(fā)生根本改變，沒有后續(xù)新產(chǎn)品資金承接前一批投資者，故發(fā)生延期。

根據(jù)界面新聞獲得的長河盛世3號臨時公告，在信托計劃期限內(nèi)，中融信托對項目公司持有的標(biāo)的資產(chǎn)（以下簡稱“標(biāo)的資產(chǎn)”） 進行了升級改造，提升了物業(yè)品質(zhì)并保證項目公司的正常運營，自2019年標(biāo)的資產(chǎn)改造完畢投入運營至今，標(biāo)的資產(chǎn)的出租率一直維持在100%，租戶的履約能力比較穩(wěn)定。

截至目前，項目公司的租金收入可以覆蓋項目公司項下銀行貸款的本息。

同時，中融信托也通過各種渠道對接意向方，力爭實現(xiàn)項目的出售與信托計劃的退出。但受多重因素影響，近年來在大宗交易商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，買方觀望情緒濃厚，基金買家數(shù)量銳減，對項目的退出造成了困難。

公告稱，受近期市場波動等情況影響，預(yù)計將要到期的Q類、Q1類信托單位受益人的信托利益不能如期分配，根據(jù)長河盛世3號第3.5 條約定，該部分Q 類、Q1類信托單位自動進入延長期。 

據(jù)了解，長河盛世3號第3.5條約定：“信托單位預(yù)計存續(xù)期限屆滿時，因任何原因?qū)е滦磐胸敭a(chǎn)專 戶內(nèi)的資金不足支付該類信托單位終止后預(yù)計應(yīng)予支付的稅費、規(guī)費、 信托報酬及其他各項信托費用（不包括浮動信托報酬）、債務(wù)（如有）、 預(yù)計存續(xù)期限屆滿的信托單位的信托利益且信托計劃項下信托財產(chǎn)尚未變現(xiàn)完畢的，該類信托單位自動進入延長期，且無須就此延期事宜召開受益人大會。延長期至信托財產(chǎn)全部變現(xiàn)完畢且受托人宣布該類信托單位終止之日止或雖信托財產(chǎn)未全部變現(xiàn)但信托財產(chǎn)中的現(xiàn)金部分已足以支付預(yù)計應(yīng)予支付的稅費、規(guī)費、信托報酬及其他各項信托費用（不包括浮動信托報酬）、債務(wù)（如有）、預(yù)計存續(xù)期限屆滿的信托單位的信托利益而受托人決定不再變現(xiàn)信托財產(chǎn)并宣布信托計劃終止之日止?！?nbsp;

中融信托表示，延期期間，中融信托將根據(jù)房地產(chǎn)市場情況及項目整體出租情況調(diào)整項目退出策略，在與各方面中介機構(gòu)、合作單位保持日常溝通對接的基礎(chǔ)上，積極拓展意向買家，力爭盡快實現(xiàn)項目的退出。

和長河盛世3號同樣產(chǎn)品邏輯的還有長河盛世2號，該產(chǎn)品成立于2016年8月，產(chǎn)品規(guī)模為31.28億元，信托計劃資金用于認購“深圳前海巖峰投資中心（有限合伙）”的LP份額，通過基金以購買項目公司北京明都瑄企業(yè)管理有限公司（曾用名：北京開元名都大酒店管理有限公司）100%股權(quán)的方式收購標(biāo)的資產(chǎn)。

中融信托表示，受限于廣發(fā)銀行北京分行租期到期未續(xù)租影響，截至目前，項目出租率約50%，該司正在積極通過代理行聯(lián)系相關(guān)意向租戶，進一步提升后續(xù)運營期間項目的出租率和租金水平。

與長河盛世3號一樣，長河盛世2號已于2023年11月開始延期。截至2023年12月末，長河盛世2號應(yīng)向受益人累計分配信托收益12.09億元，目前信托計劃未分配利潤1.15億元。也就是說，它已經(jīng)欠了延期信托收益1.15億元。