文｜睿思網(wǎng)
香港儼然已成為華潤(rùn)商業(yè)拓展的新戰(zhàn)場(chǎng)。
僅在今年1月，華潤(rùn)香港房產(chǎn)平臺(tái)“華潤(rùn)隆地”就完成了兩座民生商場(chǎng)的收購(gòu)，備受市場(chǎng)矚目。
消息顯示，華潤(rùn)隆地分別從麗新帝國(guó)手中收購(gòu)了位于將軍澳的商業(yè)中心Greenwich Village以及從本地投資者羅守輝手中收購(gòu)了位于新界的葵芳匯基座商場(chǎng)，作價(jià)分別為5.35億港元及3.1億港元。
華潤(rùn)隆地曾表示，計(jì)劃進(jìn)一步延伸現(xiàn)有灣仔北部Brim 28的品牌至旗下不同商場(chǎng)物業(yè)，打造香港資產(chǎn)管理平臺(tái)。
這亦意味著，Brim 28將成為華潤(rùn)在香港塑造的全新商業(yè)品牌。當(dāng)然，Brim 28在香港能否達(dá)到萬(wàn)象系在國(guó)內(nèi)的知名度，仍考驗(yàn)華潤(rùn)隆地的商業(yè)運(yùn)營(yíng)功力。
Brim 28，港版萬(wàn)象系？
近年，受經(jīng)濟(jì)低迷影響，香港高街商鋪的資本價(jià)值也有所下滑，數(shù)據(jù)顯示，目前平均較2019年底的水平低35%。因而，上述兩項(xiàng)商場(chǎng)的最終成交價(jià)亦較原叫價(jià)低了不少，其中Greenwich Village交易定價(jià)為5.35億港元（6800萬(wàn)美元），較原要價(jià)8.5億港元（1.09億美元）折讓37%。至于葵芳匯基座商場(chǎng)最初以4.5億港元放售，最終以3.1億港元沽出。
盡管如此，該兩座商場(chǎng)仍不失為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
資料顯示，Greenwich Village距離將軍澳港鐵站步行7分鐘，地下設(shè)有23間商鋪及154個(gè)停車(chē)位，總樓面面積達(dá)102,582平方呎（9,530平方米）。目前出租率達(dá)93%，租戶包括餐館、健身和健康場(chǎng)所以及一所國(guó)際幼兒園。
截至2023年10月，Greenwich Village每月凈租金收入為260萬(wàn)港元，而停車(chē)場(chǎng)則額外帶來(lái)32萬(wàn)港元的收入。
葵芳匯基座商場(chǎng)涉及地下及1至3樓物業(yè)四層每層建筑面積約5,297至5,677平方呎不等，總建筑面積21.664平方呎，現(xiàn)時(shí)每月租金約157萬(wàn)元，租金回報(bào)率達(dá)6厘。
頻頻出手收購(gòu)，也反映了華潤(rùn)隆地對(duì)香港零售業(yè)復(fù)蘇的積極展望。
較早前，華潤(rùn)隆地資產(chǎn)管理部總經(jīng)理梁?jiǎn)⑻脑_(kāi)表示，過(guò)去兩三年香港零售物業(yè)市場(chǎng)因加息及經(jīng)濟(jì)下滑，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格大跌，近期不良資產(chǎn)比例增加，但隨著多項(xiàng)因素觸底反彈，相信民生商場(chǎng)會(huì)率先復(fù)蘇，租賃及租金預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)恢復(fù)。
因而，華潤(rùn)隆地亦考慮將相關(guān)物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期持有，并有品牌更新的計(jì)劃。據(jù)稱，華潤(rùn)隆地有意將現(xiàn)有的灣仔北部Brim 28品牌延伸至旗下不同商場(chǎng)物業(yè)。換言之，未來(lái)Greenwich Village和葵芳匯基座商場(chǎng)均有可能更名為“Brim 28”品牌。
根據(jù)華潤(rùn)隆地官網(wǎng)介紹，灣仔Brim 28是華潤(rùn)隆地香港商鋪業(yè)務(wù)代表項(xiàng)目。其位于灣景中心底座，前稱“三里屯”，于2012年1月開(kāi)業(yè)，擁有16間豪華餐廳、酒吧及咖啡室。中藝華潤(rùn)大廈總店也位于此。
盡管當(dāng)前僅一個(gè)項(xiàng)目，但華潤(rùn)隆地正準(zhǔn)備將“Brim 28”全面鋪開(kāi)。未來(lái)“Brim 28”，能否成為港版的“萬(wàn)象系”？把疑問(wèn)交給時(shí)間。
為REIT上市鋪路？
華潤(rùn)隆地未透露更多收購(gòu)計(jì)劃。
此前，梁?jiǎn)⑻脑?，華潤(rùn)隆地?zé)o特定投資策略及投資金額的限制，物色項(xiàng)目時(shí)會(huì)取決于合理回報(bào)，即回報(bào)高于融資成本，暫時(shí)華潤(rùn)隆地偏向獨(dú)資收購(gòu)，未來(lái)會(huì)積極考慮不同的投資機(jī)會(huì)。
但市場(chǎng)推測(cè)，為支撐其200億募資計(jì)劃的實(shí)行，相信華潤(rùn)隆地仍將不斷增厚旗下商業(yè)資本。
在完成了國(guó)內(nèi)消費(fèi)公募REIT上市后，推動(dòng)香港商業(yè)REIT上市是華潤(rùn)今明兩年的目標(biāo)之一。
早于2023年10月，市場(chǎng)便有消息傳出，華潤(rùn)隆地已選擇花旗、中金和摩通作為其房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在香港IPO的保薦人。該IPO規(guī)模為5億至10億美元。
據(jù)了解，有關(guān)REIT將僅包括其在香港的寫(xiě)字樓和零售資產(chǎn)，估值約達(dá)200億港元。
根據(jù)官網(wǎng)信息，當(dāng)前華潤(rùn)隆地在香港的寫(xiě)字樓資產(chǎn)為香港華潤(rùn)大廈，也就是華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司總部所在地，至于零售資產(chǎn)則僅為灣仔Brim 28。
在當(dāng)前零售業(yè)低迷的情況下，相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值或會(huì)受到低估，而華潤(rùn)隆地亦需要向外界證實(shí)其具備較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，以更順利推動(dòng)本次REIT的IPO。這或許是華潤(rùn)隆地啟動(dòng)零售商業(yè)物業(yè)收購(gòu)的重要原因之一。
據(jù)了解，當(dāng)前華潤(rùn)隆地旗下物業(yè)管理公司Synergis（升捷控股）正管理著西九龍的Elements購(gòu)物中心，以及珠寶和手工藝品零售商Chinese Arts & Crafts。這或許對(duì)華潤(rùn)隆地商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的證明有一定幫助。
如此看來(lái)，華潤(rùn)隆地要想將近200億港元的資產(chǎn)成功套現(xiàn)，并啟動(dòng)“物管+資管”的投資雙驅(qū)動(dòng)模式，仍任重而道遠(yuǎn)。
雖然推動(dòng)REIT上市仍需努力，但至少隨著兩座優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)的購(gòu)入，華潤(rùn)隆地的經(jīng)營(yíng)收益也得到進(jìn)一步增強(qiáng)。
由于華潤(rùn)隆地未披露最新經(jīng)營(yíng)數(shù)字，但根據(jù)公開(kāi)資料顯示，華潤(rùn)隆地的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)尚算不俗。數(shù)據(jù)顯示，該公司2023年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)32.6%，高于預(yù)算1.5%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額同比提升8.7%，較預(yù)算大幅提升36.1%。