文 | 真故研究室 文靜
編輯 | 龔正
2023年，“跌”成為不少城市樓市的一個主題詞，業(yè)主割肉大幾十萬賣房的故事并不鮮見。
但很多中國人習(xí)慣買漲不買跌。行情不透明之下，買還是不買，很多人很困擾。我們訪談了一些在2023的購房者。他們中間，有一些是出于剛需，有的是仍看好樓市相較于未來可能通脹的保值性。這背后，支撐很多人出手購房卡位的一個賭注是：我在抄底。
不過，這里是底么？
01、小區(qū)賣房刺客，買房人的神助攻
王剛簽下北京城市副中心（通州區(qū)）那間五十平米的房子時，內(nèi)心五味雜陳，他并不知道自己是否在做一個正確的決定。但既然買了，也無需多言。整個買房過程，王剛說，他可能最應(yīng)該感謝的，是小區(qū)里的各種賣房刺客。
所謂賣房刺客，指的是經(jīng)不起房價下跌，率先在小區(qū)內(nèi)破價賣房的人。他們堪稱買房人的神助攻。當(dāng)然需指明的是，小區(qū)本身也并不存在一個所謂的價格統(tǒng)一戰(zhàn)線，這是一個高度開放的市場。
2023年是王剛在通州區(qū)工作的第五年，憑借一張到手的北京工作居住證，有了北京這個一度是最嚴(yán)限購區(qū)域的買房資格。
2015年，曾是北京CBD區(qū)域白領(lǐng)睡城的通州區(qū)，搖身一變成為北京城市副中心。隨后，為了限制投機(jī)炒房，北京出臺了較為嚴(yán)格的通州區(qū)購房限制，比如在通州區(qū)購房需要連續(xù)3年在該區(qū)繳納社?；騻€稅等，但彼時通州區(qū)吸納就業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)并不強(qiáng)。
北漂數(shù)年，王剛特別想要有個屬于自己的小家，能在心理上安定下來，但家里人并不支持他此刻買房，原因是“不知道前方是陽光大道，還是陷阱圈套”。
“我能理解家里人的擔(dān)心。首付就借了家里一些親戚的錢，萬一買了馬上又虧了，我家承受不起。”王剛說。
的確，2023年樓市的價格，用通州環(huán)球影城的過山車來形容，似乎也不為過。
去年年初，王剛在通州各地看房時，趕上了疫情放開后的小陽春，壓抑了3年的購房需求井噴，一時間結(jié)婚的、改善的一擁而上，樓市呈現(xiàn)小陽春樣貌，市場心理比較樂觀。
但年中之后，樓市陷入疲軟，以前作為接盤俠的高薪互聯(lián)網(wǎng)大廠都祭出了差不多的優(yōu)化劇本，從北京到杭州，從深圳到武漢，大江南北的市場情緒走向謹(jǐn)慎。
本來見到小陽春還怕趕不上車的王剛，見到樓市冷下來，手上似乎一下子有了很多議價的籌碼。
去年9月，王剛相中了通州區(qū)中心區(qū)域一套50平米的房。賣家原購房價是220萬，9月時賣家掛出的價格還是210萬，但隨后該小區(qū)頻現(xiàn)的一波一波“賣房刺客”，將不降價的業(yè)主心理防線，瞬間擊了個粉碎。
有賣房中介就說，就看著同戶型房價從220萬降到210萬，隨后擊穿200萬心理防線，然后滑向190萬。
在很多業(yè)主眼中，賣房刺客就是眼中釘、肉中刺，但拿他們無可奈何，松散的業(yè)主根本不可能建立馬奇諾防線。其次很多業(yè)主也很煩房屋中介?！百I房的時候他們拼命往上拱、賣房的時候感覺他們拼命往下壓，畢竟他們的工資是靠交易來抽成的，沒交易最可怕?！庇芯W(wǎng)友表示。
在刺客的妥協(xié)下，房屋中介的系統(tǒng)里一旦有了交易記錄，其他業(yè)主也就繃不住了，要么繼續(xù)堅挺，但乏人問津；要么只好忍痛割肉，及時止損。
王剛喜歡自己相中的這套住房，面積雖然不大，但戶型周正，小區(qū)環(huán)境及周邊配套十分成熟，便約了業(yè)主見面。
從見面交談中王剛得知，對方賣房，是覺得“這個時代現(xiàn)金為大”，業(yè)主對中國人經(jīng)歷的第一次資產(chǎn)縮水比較警惕，而自己則不然，“就是真的想要有一個窩，無外乎投資投機(jī)?！?/p>
雖然對樓市各有立場，但不妨礙一個愿賣一個愿買的雙方誠意。
王剛一共看了三次房，前兩次看房是“探”，內(nèi)心決定之后，到了第三次就是價格之戰(zhàn)。他找來在京工作的親戚，一同來砍價。
砍價的過程，于王剛而言，就像諜戰(zhàn)。雙方各從橋的兩端出發(fā)，逐漸摸索走向中間點，每一方都有自己的底牌。
“雖說樓市已經(jīng)是買方市場，但也不能任性隨意，而是一點點刺探，底線是談判不能破裂?！蓖鮿傂睦镒矫?。
在這樣的策略之下，雙方就像刮魚肉一般，一點點刮，從一萬一萬地談，到五千五千地降，一方在努力托價，一方在努力砍價，雙方從說戶型的好、辯到北漂的累，講道理、博情感都說了個遍，親戚和中介也適時站到臺前拱拱，給雙方做工作，直到找到雙方都能接受的妥協(xié)點。
經(jīng)過近3個小時的“辯論”，這套原價220萬的50平米房子，最終以184萬的價格成交，也比最后一次的掛牌價便宜了幾萬。
到底誰贏誰輸，王剛認(rèn)為，樓市走勢雙方都是不可控的，彼此都設(shè)立了自己相應(yīng)的風(fēng)險承受力，不超過就處于安全區(qū)。
談及買房后的感受，王剛說，“我希望是抄到底了，但自從買到后，我已經(jīng)對房價的一時漲跌脫敏了。有點兒不敢看，也不想看。我家親戚說，網(wǎng)上同戶型標(biāo)高的標(biāo)低的仍然都有，與其讓身心煎熬，不如當(dāng)個鴕鳥，自己要的就是有一個窩之后的情緒價值?！?/p>
不過，就在王剛?cè)胧趾蟮囊粋€多月，2月6日，北京市時隔9年解除了通州區(qū)的最嚴(yán)限購。看似是個好消息，但敢于放下身段，估計是市場真急了。
02、福建實業(yè)家也不投資了，買別墅只為剛需
2023年下半年，王琨和他的姐姐，在福建泉州下轄縣城各買了一套價值600多萬的雙拼別墅，每套別墅300多平米，認(rèn)購訂金100萬元，別墅2025年交付。
按照王琨的說法，自家人選擇在2023年買房的考慮是出于“剛需” 。姐姐要結(jié)婚，而自己和弟弟是父親有意為兒子們的未來早做準(zhǔn)備。
和其他買房客不同的是，王琨不是第一次和房子打交道，而已經(jīng)是房地產(chǎn)市場的老江湖了。
王琨家里是做實業(yè)起家，后來有多余的資金，也開始做投資，其中就包括房地產(chǎn)。
在王琨印象中，在房地產(chǎn)高速發(fā)展時代，父親常常穿梭于各大樓盤的老板之中，大家互相稱兄道弟。在講究宗親關(guān)系的福建鄉(xiāng)土社會，一個新樓盤開業(yè)，往往能以較高效率提前吸引到三波人來認(rèn)購。
一是靠制衣、鞋履、貿(mào)易致富的實業(yè)家；二是衣錦還鄉(xiāng)的海歸；三是本地拆遷造就的高收入群體。他們構(gòu)成了該縣房地產(chǎn)市場的活力來源。受益于扎實的民營經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)的黃金年代，一個家庭手握多套房產(chǎn)進(jìn)行投資買賣蔚然成風(fēng)，名下有驚人房產(chǎn)數(shù)量的本地鄉(xiāng)親亦不鮮見。
“我們家以前投資房產(chǎn)的風(fēng)格就是快買快賣型，比如7000元/平米買進(jìn)，8000元賣出，每平米賺1000元，100平就能賺進(jìn)10萬多?！蓖蹒f。
不過，時下房地產(chǎn)行情的變化也切實影響到了王琨家里的預(yù)期。在王琨老家，新房竣工量龐大，新房價格也出現(xiàn)了下降。有一個代表性新建小區(qū)，前幾年開盤價為1萬元/平米，高點時每平米1.6萬，2023年時已經(jīng)跌至1.2-1.3萬。
另外，王琨父親投資的幾套由知名房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目也出現(xiàn)了問題，房屋難以交付，“基本上可以認(rèn)為錢打了水漂。”
“像以前那樣大量囤購房子的時代已經(jīng)過去了，我們家也開始在地產(chǎn)上變得謹(jǐn)慎起來，以前的快買快賣模式不搞了，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健投資。比如這兩套雙拼別墅，我們還是進(jìn)行了審慎的綜合考慮?！?/p>
一是剛需自住，不做投資用，家里的存糧能承擔(dān)房屋購買后的價格波動；
二是所購別墅位于縣城中心，從房屋類型到地段都具備一定的稀缺性，保值能力更強(qiáng)，目前已經(jīng)有人愿意加價買二手；
三是別墅開發(fā)商為本地人，跑路風(fēng)險低，房屋建筑質(zhì)量也能在鄉(xiāng)親的監(jiān)督之下。
雖說基本上不再參與投機(jī)需求，王琨家里也不是完全對房地產(chǎn)市場就此脫節(jié)。據(jù)介紹，王琨家里的親戚，最近就在廈門思明區(qū)、即廈門的經(jīng)濟(jì)文化中心購置了一套100多平米的高層住房，均價7萬多元以上，純投資用。
“我們家里認(rèn)為，有人口流入支撐的城市核心地段，仍具備配置資產(chǎn)的價值。哪怕短時間內(nèi)不能升值，但要跌也跌不到哪里去，若干年后回看，跟貨幣、物價比起來，可能能具備一定的保值性?！蓖蹒f。
除了房子之外，王琨個人也開始物色更多脫房地產(chǎn)的項目。咖啡連鎖、養(yǎng)老事業(yè)等都有考慮。對王琨這樣的有產(chǎn)者家庭來說，以錢生錢是永不停歇的生活方式。
03、強(qiáng)烈感受到開發(fā)商需要我的全款
眼看著2023年年關(guān)將至，56歲的張軍快馬加鞭，在沈陽購置了一套143平米的溫泉房。
這是他第三次在沈陽購買房產(chǎn)。之前他已經(jīng)擁有了兩套全款價格都在70萬元左右的房產(chǎn)，無論是學(xué)區(qū)、醫(yī)院、交通乃至周邊環(huán)境，都是沈陽的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，唯一的問題就是不夠大——低于100平米，對于想布置退休生活的張軍來說，稍顯局促。
讓張軍真正考慮這套距離市中心近30分鐘車程溫泉房的，是來自一位金融業(yè)朋友的社會觀察。
“朋友認(rèn)為，現(xiàn)在很多家庭有好幾套房子，但人口出生率在不斷下降，將來房源溢出是趨勢。而對于沈陽這樣的二線城市來說，未來大戶型的流通率一定是高于小戶型的，所以置換大一點的房子，可能更有保值性，這也是我果斷下手這套房產(chǎn)的重要原因?！?span>張軍表示。
圖 | 張軍也為他的父母，在浴室準(zhǔn)備了一個坐式溫泉池
另一個讓張軍加速購房進(jìn)程的原因是他的直覺觀察，以及發(fā)生在自己身上的“歪打正著”。
2020年張軍購置第二套房產(chǎn)時，就感覺整個市場景氣度不夠，他去交全款的時候，能感覺到開發(fā)商非常需要他的70萬內(nèi)購現(xiàn)金，最后對方還以開玩笑的口吻說：“你趕緊交錢，你交錢我們就能開支（發(fā)薪）了?，F(xiàn)在想來，那時候他們的日子可能就已經(jīng)挺難過了?！?/p>
而后來發(fā)生在融創(chuàng)、碧桂園等知名房企上的事，也對應(yīng)上了張軍此前的猜測。
不過，當(dāng)以為馬上能住進(jìn)新家時，這時開發(fā)商（當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)公司）卻送給了他一份“意外的禮物”：因為房企資金流出現(xiàn)問題，自己原計劃用持有的一套房產(chǎn)等價置換99平米的房子，被開發(fā)商提議變成了加收23萬，置換143平米的溫泉房。
一開始本來還不太愿意，綜合判斷之后，張軍決定接受這個置換協(xié)議。吊詭的是，張軍這一次也再次感受到了“開發(fā)商對我手里現(xiàn)金的渴望，大家真的缺錢?！倍?span>張軍這樣不差錢的買房人，簡直成了開發(fā)商眼中的香餑餑。
無獨有偶，作為一名教育工作者，章全也同樣趕在龍年之前，抓緊入手了一套天津市河北區(qū)的房子，他的買房動機(jī)相對被動?！澳挲g到這了，著急結(jié)婚，前幾年沒錢買房，現(xiàn)在只能倉促上陣?！?/p>
據(jù)章全描述，他和女友看了好多戶型才定的這套房子，天津市河北區(qū)也屬于市中心區(qū)域，小區(qū)是新房樓盤，對應(yīng)的也有學(xué)校，裸房總價323萬，116平。
樓市價格的波動一定程度上加快了章全購房的進(jìn)程：因為結(jié)婚剛需，2022年章全就在關(guān)注天津合適的房子，2023年關(guān)注房源下降了不少，于是果斷入手。
“開發(fā)商見到我們非常熱情，名義上還送了我們一個12萬元的車位，只為讓我們緊急付款。”章全說。
04、2023入樓市，到底是抄底還是填坑？
樓市接下來會如何，是許多買房人、賣房人共同關(guān)心的話題。
我們也搜羅了網(wǎng)上的幾種代表性意見：
● 應(yīng)該賣。中國人此前多沒有經(jīng)歷過資產(chǎn)縮水，所以相關(guān)的經(jīng)驗不夠。
● 可以不著急賣。中國樓市不可能一直跌，因為涉及到經(jīng)濟(jì)安全。未來可能不會大漲，但仍具備相對的保值性。
●重新配置區(qū)域。核心城市的核心地段房屋，仍具備較大的投資價值。
●自己住，這1-2年應(yīng)該是抄底好時機(jī)。
我們也走訪了房屋中介一線。在北京鳥巢附近的社區(qū)，90平米的房子從近800萬跌到700萬以下的案例并不少。但有房屋中介業(yè)者表示，房子降了也不一定好賣，除了“買漲不買跌”的心理影響外，也有人擔(dān)心自己就算付的起首付，但目前就業(yè)環(huán)境并不穩(wěn)定，怕還不起月供。
有一位不愿意具名的資深樓市專家表示，短期來看，中國地產(chǎn)行業(yè)沒有大的問題，即便有下跌，但不會跌透，因為這關(guān)系著系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)安全，國家也出臺了多種措施來支持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。目前對剛需及改善族來說，可能是一個抄底時機(jī)，但要看具體卡的價位，就跟股票的買入點一樣。
而至于目前是否已是底部，該專家表示，“最低價可遇不可求，普通人多只能追求相對低價?！?/p>
而對于中長期樓市，該專家表示：“中長期沒必要過份看好這個行業(yè)，一個是人口結(jié)構(gòu)，二是國家要發(fā)展，需要科技這樣新的動能，當(dāng)然這個中長期是多久，也需要實時研究，不能武斷去下結(jié)論?！?/p>
目前除了剛需族外，很多人仍然會把地產(chǎn)拿來與其它的投資型產(chǎn)品來做收益對比。
沈陽的購房人張軍臨近退休，但他仍然在到處運籌，為自己的老后生活準(zhǔn)備財源。
他的觀點是：“現(xiàn)在市面上我能接觸到的投資型產(chǎn)品和財政投資，利息和收益都非常低，并且通貨膨脹仍在繼續(xù)，只要投資款不影響生活，即使現(xiàn)在的樓市低迷，房產(chǎn)也仍是我所有資產(chǎn)配置中的第一選擇?！?/p>
年輕時趕上地產(chǎn)熱度的張軍，現(xiàn)在滿腦海想的都是，能盡早住進(jìn)溫泉房，過上康養(yǎng)人生。而他的下一代也得益于父親攢下的家底，在北京北漂時，更有底氣，也有退路。
浮光掠影又一年，拼死拼活累一生，把夢托給房子的中國人到底在尋求的是一種特別大俗又大雅的安全感。
文中受訪者皆為化名