界面新聞?dòng)浾?| 張熹瓏
為期14年的香港樓市“辣招”退出歷史舞臺(tái)。
2月28日，香港財(cái)政司司長陳茂波發(fā)表2024/25年度財(cái)政預(yù)算案。樓市全面“撤辣”是該報(bào)告的重點(diǎn)，即日所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。
同日，香港金管局總裁余偉文表示，放寬3000萬元或以下的自用住宅物業(yè)按揭成數(shù)上限至七成，涵蓋98%的住宅買賣。
“考慮到目前市場(chǎng)情況及經(jīng)濟(jì)狀況，樓市現(xiàn)時(shí)供求較平衡，當(dāng)年引入的需求管理措施已不再有需要，可由市場(chǎng)自由交投，樓市辣招已無需要?！标惷ǚQ，全面撤辣、放寬樓宇按揭措施，相信可加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)，避免悲觀情緒放大。
受全面撤辣消息刺激，香港本地地產(chǎn)股“翻紅”。2月29日開盤，恒隆地產(chǎn)一度漲2.48%，九龍倉置業(yè)一度漲2.12%，新鴻基地產(chǎn)一度漲1.79%，新世界發(fā)展一度漲1.39%。
全面撤辣
“救市”是撤辣的主要考量。香港差餉物業(yè)估價(jià)署2月27日公布，1月樓價(jià)指數(shù)跌至306.4，跌至7年多以來的最低點(diǎn)，按年跌幅超過9.4%。
2023年，香港住宅樓價(jià)下跌7%，今年初未止跌，較2021年高位累跌逾兩成，而且成交量徘徊低水平，2023年每月平均成交3584宗，按年減少4.5%。
香港樓市辣招最早可追溯至2010年。為了壓抑樓市升勢(shì)，港府推出額外印花稅（SSD），稅額達(dá)5%至15%。并從2012年起陸續(xù)推出買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（DSD），稅款占樓價(jià)的15%，前者主要限制非本地人士及以公司名義的買家，后者主要面向購入第二套或以上物業(yè)的買家。
澳新銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊宇霆向界面新聞進(jìn)一步表示，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行收緊的背景是全球金融危機(jī)后，美國推出零利率政策和量化寬松，在超過10年時(shí)間里，低利率環(huán)境造成了房地產(chǎn)泡沫，港府為了應(yīng)對(duì)這個(gè)情況而實(shí)施“加辣”。
“現(xiàn)在美國利率已經(jīng)正常化，零利率的政策告終，香港面臨一個(gè)新的利率環(huán)境，也意味著可以重新將利率作為一種工具，來調(diào)整本地的房地產(chǎn)。大背景改變后，也有必要盡快撤銷辣招，因?yàn)榻谙愀圬?fù)資產(chǎn)數(shù)量明顯增加，銀行整體房貸里有7%是負(fù)資產(chǎn)，這部分人處于資不抵債的狀態(tài)?！睏钣铞Q。
事實(shí)上，2022年10月發(fā)布的《施政報(bào)告》已經(jīng)開始實(shí)施減辣，對(duì)外來人才在港置業(yè)印花稅“先征后退”。2023年10月的《施政報(bào)告》進(jìn)一步將買家印花稅和新住宅印花稅減半至7.5%，額外印花稅年期由3年縮短至2年，以及對(duì)外來人才置業(yè)印花稅實(shí)施“先免后征”。
陳茂波稱，“先免后征”安排受歡迎，已有500多宗申請(qǐng)獲批。
此外，香港政府還宣布了更多的流動(dòng)性措施來支持發(fā)展商，包括提高非住宅物業(yè)、已完成開發(fā)物業(yè)、土地和建設(shè)貸款的貸款價(jià)值比（LTV）；銀行不再需要為提供高貸款價(jià)值比的按揭融資的發(fā)展商預(yù)留額外資本。
樓市全面撤辣，瑞銀研報(bào)也將今年香港住宅樓價(jià)預(yù)測(cè)從之前的跌5%至10%，向上調(diào)整為跌5%。
財(cái)政赤字超千億元
疲弱的土地市場(chǎng)是取消所有住宅印花稅的主要原因，另一重因素是財(cái)政赤字的考量。
最新財(cái)政預(yù)算案顯示，2023/24年度政府收入的修訂預(yù)算為5546億元（港幣，下同），較原來預(yù)算低878億元。其中地價(jià)收入為193.98億元，較去年2月預(yù)計(jì)的850億元大幅減少77%。這也是近18個(gè)年度來地價(jià)收入最低的一年，遜于2005/06年度（287.03億元）。
2023/24年度港府綜合赤字預(yù)計(jì)達(dá)1016億元，財(cái)政儲(chǔ)備在3月底預(yù)計(jì)為7332億元。
這已經(jīng)是港府第二年財(cái)政赤字超過1000億元，財(cái)政儲(chǔ)備也自2018/19年度（11616億元）逐步下滑，倒退至約2011/12年度水平（6621億元）。
財(cái)政預(yù)算案提出“財(cái)政整合計(jì)劃”，陳茂波指出，計(jì)劃以節(jié)流為重點(diǎn)，政府部門在2026/27年再削減1%經(jīng)常開支。新的年度里，公務(wù)員編制維持零增長的目標(biāo)，并提出三方面加稅，增收3%的酒店房租稅、住宅差餉推累進(jìn)制，高收入人群中收入500萬元以上部分納稅稅額從15%調(diào)整至16%。
按照計(jì)劃，下年度港府賣地計(jì)劃共有8幅住宅用地，加上鐵路物業(yè)發(fā)展、私人發(fā)展和重建，以及市區(qū)重建局項(xiàng)目，預(yù)計(jì)全年可興建約1.5萬個(gè)單位，較《長遠(yuǎn)房屋策略》的1.32萬單位年度估算需求高14%。
財(cái)政預(yù)算案預(yù)計(jì)未來一年度賣地收入預(yù)計(jì)達(dá)330億元，盡管相較上一年度增長70.1%，但仍處于近15年度來的低位水平。
“雖然辣招全面撤走，但現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求還是不如以前，財(cái)政來源主要依賴土地財(cái)政的模式可能也過時(shí)了。所以預(yù)計(jì)港府今后會(huì)更多利用債券，作為財(cái)政收入的補(bǔ)充?！睏钣铞嬖V界面新聞，新一份預(yù)算案有擴(kuò)大發(fā)債規(guī)模的趨勢(shì)，以發(fā)債為資金來源支持長期的基建項(xiàng)目。
根據(jù)最新預(yù)算案，預(yù)計(jì)2024/25年度政府債券發(fā)行額1200億元，年度赤字預(yù)計(jì)為481億元，財(cái)政儲(chǔ)備將下降至6851億元。