文｜豹變 詹方歌??
編輯 | 邢昀?
「核心提示」
法拍房市場持續(xù)升溫，刻板印象中的風(fēng)險、手續(xù)等等弊端，在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前不斷被拆解。越來越多的人開始想看清法拍房的“真面目”。
法拍房的火熱已經(jīng)悄然持續(xù)了一段時間。樓市處于低位，原本考慮新房、二手房的買家無論是否剛需，都在緊盯市場又不敢貿(mào)然出手，總怕接盤接在半山腰。這時，遠(yuǎn)低于市場價格的法拍房開始走入人們的視線。????????
刻板印象中的風(fēng)險、手續(xù)等等弊端，在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前不斷被拆解。越來越多的人開始意識到，不是所有的法拍房都是猛獸。更多的房源背后，只是一場失敗的生意和一個無奈的家庭。
近日，中指研究院發(fā)布監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年1月，全國法拍房掛拍10.04萬套，同比增長48.2%。成交約1.27萬套，同比增加18.3%，整體成交率達(dá)12.63%，法拍房市場持續(xù)升溫。
掛牌量的增加或許有很多種可能，但成交量的增加，無疑證明了人們接受度的提升。法拍房在二手房市場中越來越顯眼，談法拍色變正在逐漸成為過去式，只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的房子。
法拍房是猛獸嗎？
Tiramisu坐標(biāo)深圳，2020年到2024年之間拍下了4套法拍房，沒有遇到過騰房問題，全部穩(wěn)穩(wěn)拿下。這在不了解法拍房的人看來絕對是驚人之舉。
法拍房，即被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)業(yè)主無法還清債務(wù)時，債權(quán)人可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，這時候業(yè)主名下的房屋被拍賣，所得款用于償還債權(quán)。人們普遍印象中，法拍房意味著高風(fēng)險和麻煩的手續(xù)。
法拍的豪宅一向是中介都要慎重的房源，一些無法調(diào)查清楚的債權(quán)和抵押，可能會留給后任業(yè)主難以處理的爛攤子。不過對于這點(diǎn)，Tiramisu并不擔(dān)心?！八械牡盅焊聵I(yè)主沒關(guān)系。如果有人上門要債，那就是刑事案件了，屬于尋釁滋事，這個是要被拘留的?！彼f。
對于普通人來說，最難處理的是騰房問題：房子是買下來了，原業(yè)主不肯搬走，無論出租和自住都很困難。
社交平臺上流傳著不少騰房現(xiàn)場照片，“內(nèi)有藏獒，開門就咬”“八十老人，一碰就倒”“人在房在”“租約20年，買賣不破租賃”，類似的標(biāo)語貼在防盜門上，連法官也無可奈何。
Tiramisu告訴《豹變》，騰房的問題其實(shí)沒有那么常見，他在深圳、東莞和中山拍下的房子，業(yè)主配合度都很高。中山法院采用先騰房、后拍賣的方式，也基本杜絕了騰房的風(fēng)險。
更重要的是，騰房難的問題其實(shí)可以在拍賣開始之前規(guī)避。2022年5月，胡杉在北京買下了一套法拍房。為此，他提前兩年就開始了解法拍房市場，2022年剛巧遇到離職，有很長一段時間，他只專注這一件事。
第一步，在浩如煙海的拍賣信息中找到自己感興趣的房源，第二步，向法官了解房屋和業(yè)主情況。“再根據(jù)法拍房的情況咨詢下是否可以貸款；去政務(wù)交易大廳查下房子的屬性，是否是商品房住宅，以及稅費(fèi)需要多少錢；再去物業(yè)問下房子的欠繳物業(yè)費(fèi)?！焙颊f。他甚至?xí)鶕?jù)法院公布的房屋門牌號去探房東口風(fēng)。如果好打交道，配合度高，再交定金，參與拍賣。
“探口風(fēng)”在專業(yè)術(shù)語中叫“看樣”，一些法院會集中組織意向拍賣者看樣，有些則不會。而這一點(diǎn)對于買家來說，幾乎是法拍房成交過程中最關(guān)鍵的一步。
胡杉的前任業(yè)主是一位男士，約莫50歲，很有禮貌，因?yàn)樽錾赓r了錢被起訴?！捌鋵?shí)能看出來人家是書香之家，客廳柜子放了好多書?！焙颊f。法院給了前任業(yè)主一個月的騰房時間，對方準(zhǔn)時帶走了全部的東西。交接的時候，法官和警察見證了前任業(yè)主把鑰匙交給胡杉，最后體面離開。
“債務(wù)人”三個字聽來簡單，但每一套被拍賣的房產(chǎn)背后，都有一場慘烈的廝殺和一個困獸猶斗的家庭，維持體面又怎會是搬家那么簡單。
Tiramisu曾經(jīng)和朋友一起去東莞看樣，業(yè)主是一對夫妻，做機(jī)器維修維持生計。那位妻子告訴Tiramisu，某天傍晚，一個牛仔褲工廠來單，要求上門維修。維修時機(jī)器忽然起火，點(diǎn)燃了身旁的柴油罐，火勢在整個工廠蔓延。事后工廠起訴賠償，夫妻倆還不起債，只好眼睜睜看著房子被拍賣。
這位妻子告訴Tiramisu，自己事后再去了解，才得知牛仔褲工廠原本就經(jīng)營不善準(zhǔn)備倒閉，機(jī)器維修其實(shí)不再必要，她認(rèn)為這一切都是自己和丈夫被做局。
愁云慘霧的講述背后，事實(shí)究竟如何沒那么重要，Tiramisu最終沒有參與那套房子的拍賣。
一場信息差巨大的交易
故事聽多了，就容易忽略交易本身，法拍房拍賣說到底也只是一場交易。而且是存在巨大信息差的交易，里面的種種規(guī)則、流程，也需要買方花心思和時間去研究。
胡杉買房，主要是為了能在北京安個家。工作六年，他交夠了北京的社保，預(yù)算160萬元，想買個離地鐵站近，進(jìn)城又方便的房子。這對于北漂一族來說是最普遍的訴求。法拍房相對市場價格能便宜不少，費(fèi)時費(fèi)力也值得。
而Tiramisu則代表了另一群人的玩法。他的目的很純粹：投資。
以東莞那套房子為例，房源在市中心，250平米左右，5房，保守市場價900多萬元，銀行評估價格最高可以做到1200萬元，Tiramisu以500多萬元的價格拍下。現(xiàn)在市場不好，炒房早已經(jīng)成為過去式，他看中的是租金。這套房子每月租金一萬元左右，幾乎沒有空置期。
事實(shí)上，租金只是最保守的收入。
Tiramisu又另外找了銀行，以這套房源做抵押，套出七成的現(xiàn)金，800多萬，投資其他產(chǎn)業(yè)。
回到故事的最開始。2020年疫情初期，Tiramisu原本只想在同小區(qū)買一套二手房?？捶繒r，十多個意向客戶匯聚一堂，只因?yàn)檫@套房子略低于市場價。從中介口中，Tiramisu得知，這是業(yè)主剛拿下的法拍房，出了一點(diǎn)硬裝的費(fèi)用，刷了白墻。
不到一個月，房子賣掉了。Tiramisu粗略計算，光這一單業(yè)主就賺了200萬?！捌胀ㄈ艘荒暌膊刨嵍嗌馘X？”
正值疫情，大部分生意都在停工，Tiramisu開始深入了解法拍房的規(guī)則。除了被人們熟識的京東和阿里拍賣，其實(shí)法拍房的平臺還有很多，且房源不聯(lián)通，不會重復(fù)上架。這也就意味著，其他平臺的競爭更小，撿漏的可能性更大。但他也告訴《豹變》，那些平臺的房源沒有大平臺好，更適合預(yù)算相對低的人。
對于買家來說，買法拍有技巧，賣家也不是全然坐以待斃，主動出擊也可以搏出風(fēng)采。Tiramisu看過一套東莞的別墅，風(fēng)景絕佳、樓盤稀有，幾年都沒出一套房子。按照二手房中介的說法，如果有人掛牌，那是不會隔夜的，中介內(nèi)部就能消化掉。而這套法拍房，又是盡享湖景，屬于樓王位置。
看樣當(dāng)天，別墅內(nèi)聚集了四、五十位意向買家。出乎意料的，業(yè)主十分熱情，不僅介紹細(xì)致，甚至把人群帶到臥室，拉開窗簾告訴大家：窗戶朝東，每天可以躺在床上看日出。這樣好的房子落入別人手里，業(yè)主真的是豁達(dá)嗎？
后來Tiramisu才知道，業(yè)主是香港人，來內(nèi)地做生意，借了高利貸，500萬滾成700萬，還不上，只等房子拍賣。市場價2000多萬，起拍價700萬，最終這套別墅2000多萬成交，基本等于市場價。而業(yè)主只欠了700萬，處理掉房子所剩的其余款項(xiàng)全部歸還給他。那房子自然是價格越高越好，接受了房子被拍賣的業(yè)主，也就有足夠的動力向買家推銷。
也是為了吸引更多的意向買家，不少拍賣房源被設(shè)置了較低的起拍價。據(jù)悉，起拍價是債權(quán)人、債務(wù)人和法院共同商議決定，低起拍價意味著低保證金和低門檻。公開資料顯示，一般法拍房的保證金是起拍價的10%到20%不等。Tiramisu說，江浙一帶甚至有不少一元起拍的拍品和房源。
法拍房也是另一種二手房
和二手房一樣，法拍房也要執(zhí)行限購和繳稅。
胡杉告訴《豹變》，北京的經(jīng)濟(jì)適用房盡量別碰，土地出讓金高，有些還不能貸款。另外，北京早在2017年就把法拍房納入了限購范圍，沒有購房資格無法過戶。深圳同樣執(zhí)行二手房限購政策。而東莞則比較戲劇性，2020年7月份啟動了二手房的限購，當(dāng)時法拍房并不在限購范圍內(nèi)，2021年8月，法拍房納入了限購范圍。2022年末，東莞又全面取消了住房限購。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023全年，全國法拍市場掛拍各類法拍房源79.6萬套，相比2022年的58.3萬套增長了36.7%，供給端升溫顯著。從掛拍物業(yè)的類型來看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計占總拍賣套數(shù)超過77%。
這些被拍賣的房源中，大部分都是生意失敗的老板，也有一部分來自斷供的工薪階層，過往市場環(huán)境尚好時的加杠桿行為，最終在下行期讓風(fēng)險暴露。更極端的情況下，貸款金額超出目前的市場價格，主動斷供的情況也時有出現(xiàn)。
大量涌入市場的法拍房，同樣會對二手房價格產(chǎn)生影響。此前，《華夏時報》曾報道稱，2022年以來，房企暴雷明顯數(shù)量明顯增多，法拍房市場上也開始出現(xiàn)整棟樓，甚至整個小區(qū)被拍賣的情況，北京的山水文園、麗都悅府、世紀(jì)星城等住宅小區(qū)，都曾經(jīng)歷過批量法拍。
而法拍價格通常低于二手房價格，如果一個小區(qū)里出現(xiàn)大量法拍房，勢必會影響二手房的價格預(yù)期。
輕松點(diǎn)看，法拍房的選址、選房都跟二手房相當(dāng)類似。如果投資，就只考慮買入價格，以及可帶來的收益空間，學(xué)位等等附加條件是不重要的。只是要注意，比租金更重要的是空置率。
許多人忌憚法拍房，除了具體的風(fēng)險之外，還有風(fēng)水的考慮?？蒚iramisu覺得，只要價格和風(fēng)險足夠低，風(fēng)水其實(shí)不是問題。
2022年，他圍觀了杭州一個兇宅的拍賣。按照迷信的說法，這個房子涉及刑事案件，而且是相當(dāng)“兇”，墻上有洗不掉的血跡，被墻紙遮掉了，市場價240多萬，起拍價170萬，底價成交。
值得注意的是，銀行在抵押貸款時并不會因?yàn)閮凑o低評估價，“就算只拿去貸款，都能貸170多萬，他買也是170萬買的。什么都沒做，凈賺十幾萬。”Tiramisu說。
不同于藝術(shù)品、古玩甚至地塊的拍賣，法拍房可能是普通人離拍賣最近的時刻。提到經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，Tiramisu和胡杉都語重心長地提醒：不能上頭。如果超出心里預(yù)估價格，必須放棄，不要有賭徒心態(tài)。落槌的環(huán)節(jié)固然令人興奮，但買法拍房必須是極度理性的決策。
（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）