3月15日，北京順義新城23街區(qū)空港六期地塊開拍，吸引了37家開發(fā)商參拍，開發(fā)商有中鐵、中鐵建、建工、保利、首開、建發(fā)、龍湖、金茂、住總、中海、綠城等。

在一眾強勢的國央企名單中，最引人注目的一個名字是貝好家置業(yè)。其最終唯一股東是中國最大的中介平臺——貝殼找房。

貝殼是這兩年攪局房地產(chǎn)開發(fā)領域中最矚目的玩家，手握海量交易數(shù)據(jù)這個獨一無二的優(yōu)勢，聲稱要“以客戶為中心的新開發(fā)”模式重新定義房地產(chǎn)開發(fā)。

此前自稱手握海量數(shù)據(jù)進入房地產(chǎn)的，還有互聯(lián)網(wǎng)玩家阿里、京東等，但他們嘗試均不算成功。

憑借更多優(yōu)勢，貝殼會是房地產(chǎn)開發(fā)市場的一條鯰魚嗎？

去年7月，貝殼正式宣布戰(zhàn)略布局調整為“一體三翼”，貝好家與惠居、整裝成為三翼中的一翼。半年多過去，3月15日是貝好家第一次公開現(xiàn)身土拍市場。

這宗地塊最終被北京建工奪走，總價11.6725億，溢價率15%，成交樓面地價34514元/平米。

貝好家雖然沒有競拍到地塊，但似乎向外界傳遞了強信號：“我要下場拿地開發(fā)了”。

不過貝殼一位內(nèi)部人士對界面新聞記者表示，貝殼做新業(yè)務一向謹慎，目前貝好家業(yè)務還在探索階段，順義報名拿地也是試試水。

入場房地產(chǎn)開發(fā)

2023年7月，貝殼董事長兼首席執(zhí)行官彭永東發(fā)布公開信《翻越第二座山，吹響集結號》，宣布啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級并進行相應的組織架構調整。

從此，貝好家成為“一體三翼”中的一翼。

貝殼上述內(nèi)部人士稱，貝殼在內(nèi)部判斷，盡管房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，但在“房屋回歸居住屬性”的大背景下，“以客戶為中心的 新開發(fā)”將崛起，此時入場正是好時機好時機。

除了看準外部環(huán)境的時機，貝殼認為自身切入房地產(chǎn)開發(fā)有以下三個優(yōu)勢。

根據(jù)上述人士，貝殼優(yōu)勢在于數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和去化優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)優(yōu)勢上，貝殼連接了國內(nèi)主要城市購房意向客 戶，擁有海量的客戶交易數(shù)據(jù)和行為數(shù)據(jù)，通過大數(shù)據(jù)和AI技術，在C2M產(chǎn)品定位、意向客戶精準觸達等方面都將形成獨一無二的優(yōu)勢。

資金優(yōu)勢方面，貝殼稱現(xiàn)金及等價物達數(shù)百億元。

去化優(yōu)勢方面，貝好家參與建造新房的，一半由貝殼渠道去化，只需動用貝殼渠道去化能力的百分之幾，就可實現(xiàn)千億級的年銷售額。

貝好家業(yè)務由貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛負責，組織架構下設投資發(fā)展中心、客戶與市場研究中心，設計研發(fā)中心，運營中心、營銷中心、數(shù)據(jù)產(chǎn)品中心、財務中心、法務風控中心、人力資源中心。

各個中心挖來的都是地產(chǎn)商高管。比如，貝好家事業(yè)部客研中心總經(jīng)理由原金地集團客研負責人羅酬劍擔任；運營中心總經(jīng)理由原合景泰富集團工程總經(jīng)理楊寶剛擔任；設計研發(fā)中心總經(jīng)理由前龍湖集團研發(fā)部總經(jīng)理郭旌擔任；投資中心總經(jīng)理由前龍湖鄭州城市總嚴亙暉擔任；財務中心總經(jīng)理由原萬科東北大區(qū)財務總經(jīng)理肖錚擔任。

一位地產(chǎn)商人士對界面新聞記者表示，貝殼出去跟地產(chǎn)商合作交流時都說自己有不少資金，而且招募的人才都是從各大房企來的。

此次公開市場拿地也是貝好家團隊的一次臺前亮相。

遺憾的是沒能如愿拿地，這個團隊目前還不能大展拳腳，團隊的融合也就沒能對外顯現(xiàn)。

貝殼的野心

根據(jù)上述貝殼內(nèi)部人士，貝殼的客群定位是重點城市的主流改善型客戶。

城市選擇上，10號項目即股權類項目(同股同權)，聚焦頭部十城的主力圈層板塊，十城分別是北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、合肥、成都和西安。

9號項目即投資類項目(明股實債/優(yōu)先股)，聚焦重點二十城的主力圈層板塊，除頭部十城外，還有武漢、長沙、重慶、寧波、無錫、東莞、佛山、濟南、青島、天津。

具體實現(xiàn)新開發(fā)的路徑有兩種，一種是業(yè)務委托模式，貝殼做的主要是營銷操盤；另一種是開發(fā)操盤模式，也是完全的新開發(fā)。

兩種模式的差別是，業(yè)務委托模式下，貝殼輕出資；開發(fā)操盤模式下，貝殼投資拿地并操盤并表。

貝殼要做的是從全程營銷操盤過渡到完全的新開發(fā)。

據(jù)上述貝殼人士透露，貝好家要做的是攜手合作伙伴在2029年共創(chuàng)千億級銷售額。

另一位貝殼內(nèi)部人士則對界面新聞記者表示，貝好家業(yè)務去年已經(jīng)有試點，但都是投資角色，主要負責營銷。

根據(jù)天眼查，貝好家的股東為貝殼旗下一家基金管理公司——貝翼創(chuàng)業(yè)投資基金管理（海南）有限公司。

目前，貝翼創(chuàng)投基金已經(jīng)在北京、西安、成都出資設立了三家房地產(chǎn)企業(yè)，均以貝好家命名，還合伙成立了山西佳潤德企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）。

其中，山西佳潤德成立的時間最早，成立時間為去年8月2日。佳潤德是貝翼創(chuàng)投基金與保利地產(chǎn)旗下的信保基金合作成立的公司，他們通過基金投資的方式在太原做了中鐵置業(yè)·逸宸首府，中鐵是該項目的代建方。

根據(jù)一位知情人士，按照貝殼的規(guī)劃，貝殼只做投資，不做開發(fā)，由代建方或合作方做開發(fā)。

貝殼對外也表示，貝好家的定位不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，而是數(shù)據(jù)驅動型住宅開發(fā)服務平臺，宗旨是以C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）為核心理念，與合作伙伴及客戶共筑好產(chǎn)品、好服務，推動房屋供給側升級。目前貝好家處于前期探索階段，希望通過前期小型項目的探索，打磨和驗證C2M的新房產(chǎn)品定位能力，也希望與各類行業(yè)伙伴合作，攜手探索打造滿足居民美好居住需求的“好房子”。

不過一位代建方對界面新聞記者表示，目前市場下，貝殼拿地后交給代建方代建的邏輯不成立，當下市場下行，品牌溢價的空間沒有，如果沒有自己的開發(fā)團隊，不敢輕易拿地。

順義下場拿地，也一定程度上說明貝殼團隊、資金已經(jīng)做好準備。但團隊能力、重資產(chǎn)的資產(chǎn)考驗以及團隊最引以為傲的海量數(shù)據(jù)優(yōu)勢能不能真正助力地產(chǎn)開發(fā)，也將隨著未來成功拿地迎來檢驗。

上述地產(chǎn)商人士對界面新聞記者稱，用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的邏輯作線下的房屋建設和市場開發(fā)，是一股新思維。從掌握客戶需求往開發(fā)端延伸，這理論上是成立的。但是現(xiàn)實的需求，不僅僅體現(xiàn)為大數(shù)據(jù)。過于信仰大數(shù)據(jù)，會容易忽略對于復雜人性、個人化需求的把握，畢竟起點就是幾十萬、幾百萬的投資。

貝好家官宣成立近9個月了，現(xiàn)在新開發(fā)業(yè)務還沒項目落地。距離貝殼千億目標還有5年，貝殼還有時間，但市場已經(jīng)迫不及待要看到貝殼的答案了。