文|道總有理

近期，一系列現(xiàn)象的發(fā)生讓半死不活的長租公寓重新煥發(fā)了生機。

例如數(shù)量越來越多的研究生，高校無法承受暴增的在校人數(shù)，只能出門尋求長租公寓；再例如，各地旅游生態(tài)復蘇，酒店供需失衡下，長租公寓也能分上一杯羹……總之，這個曾經(jīng)是風口的產(chǎn)業(yè)，歷經(jīng)曲折，依舊在謀求復活。

長租公寓的爆發(fā)要追溯到2016年，當年一項住房制度出臺，直接引爆了租房市場。此后，大批房企、中介公司、創(chuàng)業(yè)者、酒店系沖入長租公寓賽道。2018年，蛋殼和自如“搶房源”、“搶市場”爭得火熱。2019年和2020年，青客公寓和蛋殼公寓先后上市。

然而，隱患也就此埋下。

2020年以后，長租公寓成為暴雷重災區(qū)，有統(tǒng)計顯示，2020年近60家長租公寓爆雷。時至今日，這片昔日沸騰的市場沉寂日久，需求、資本又開始蠢蠢欲動，等待復活，也在情理之中。

機會來了，房子沒了？

長租公寓復活的征兆一開始得益于突然爆發(fā)的旅游業(yè)。

去年年末，隨著哈爾濱成為全國爭相打卡的旅游圣地，當?shù)氐淖赓U需求也急速飆升。中央大街等地甚至一房難求，酒店爆滿，民宿訂單一度是2022年同期的兩倍。酒店、民宿市場應接不暇的同時，不少人把目光轉(zhuǎn)移到了長租公寓身上，哈爾濱當?shù)赜行╅L租房的一次性租期長達兩三年，轉(zhuǎn)而再租給游客。

貝殼哈爾濱站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年12月至2024年1月，該平臺租房成交量達2360套，同比2022年12月至2023年1月租房成交量的633套增長272.8%。變相的不動產(chǎn)投資也被無形刺激著，2024年1月，非哈爾濱市人員在冰城購房共2017套，同比增長53.6%。

哈爾濱長租公寓被意外盤活的例子在整個旅游熱期內(nèi)比比皆是，2024年開年后，三亞文旅披露過一組數(shù)據(jù)，2月9日到2月16日，全市經(jīng)營性住宿設施平均入住率為88.15%。旅租、日租公寓也開始代替酒店、民宿來填補供應缺口。

長租公寓領(lǐng)域上下震動，被暴雷風波無奈逼退的資本也逐漸卷土重來。就目前看來，比起早期的酒店系、地產(chǎn)系、物業(yè)系、互聯(lián)網(wǎng)系，長租公寓界的資本玩家又多了不少新身影，例如珠寶出身的周大福，還有一些外資也悄然涌入。

此前，周大福在上海推出長租公寓項目。2024年1月份，希爾頓、雅高、博楓紛紛緊盯國內(nèi)長租公寓市場，對此領(lǐng)域的投資持續(xù)加速。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，我國2022年長租公寓市場規(guī)模約580.39億元，隨著規(guī)模與熱度的同頻共振提升，長租公寓的資產(chǎn)增值效率也在逐漸提高。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023年全國長租公寓大宗交易投資額110億元，超過了前兩年的總和。

但是，從去年以來，長租公寓市場就有一個無法忽視的趨勢：后地產(chǎn)時代來臨，租賃住房供應量也在慢慢減少，長租公寓在上半場就曾上演過各大品牌爭搶房源的魔幻戲碼，接著來到下半場，機會來了，房子只會越來越少。

2023年上半年，就有市場機構(gòu)統(tǒng)計過，去年第一季度，TOP30集中式長租公寓累計開業(yè)規(guī)模92.40萬間，同比增長只有7.58%，環(huán)比增長甚至不足0.5%。全國范圍來看，去年只有廈門與上海的租賃住宅供應量在增加。

除此之外，重慶、武漢、南京、沈陽、寧波、濟南、天津、無錫、長春租賃住房供地面積降幅都超過60%?！吨袊L租公寓投資報告》預計，2030年中國集中式長租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套，但截止2021年，在營集中式長租公寓數(shù)量也只有260萬套。

更何況，盡管長租公寓早就聲名狼藉，可年輕人游離在家鄉(xiāng)外的職場上，租房的需求無論如何都不會消失。數(shù)據(jù)顯示，上海長租公寓市場平均入住率達到86.3%，自如分散式房源主要城市入駐率已經(jīng)超過95%，自如寓、自如里也呈現(xiàn)9成滿租狀態(tài)。

長租公寓意外迎來“重生”高潮，資本摩拳擦掌，旅游業(yè)、就業(yè)上學的一波波人流量也在頻頻刺激這個再也經(jīng)不起折騰的行業(yè)，可巧婦無米，這比暴雷更令人嘆息。

長租公寓“羨慕不來”酒店生意

春節(jié)之前，有長租公寓品牌效仿酒店，壓縮了租期，推出了不少短租套餐，來迎接此起彼伏的旅游浪潮。龍湖冠寓外，泊寓、城家、領(lǐng)寓……甚至在全國各地推出了“隨心住”。長租公寓發(fā)展到現(xiàn)在，逐漸脫長向短，無論從模式上，還是產(chǎn)品上都越來越酒店化。

長租公寓“羨慕”起酒店生意，原因也不難猜。

第一，雖然在2023年之前，這個領(lǐng)域基本還是長租為主，但從2023年開始，市場短租需求明顯提升，1個月、3個月的租期越來越常見，有公司在2023年12月新簽客戶，有30%租戶選擇了短租。

第二，一直以來，長租公寓算是不動產(chǎn)業(yè)務中最難賺錢的業(yè)務之一。暴雷成行業(yè)眾生相已然讓盈利困境昭然若揭，自如、我愛我家負面纏身，赴美上市的青客年度虧損甚至達到5.96億元。亞洲旅宿大數(shù)據(jù)顯示，泊寓和領(lǐng)寓作為長租公寓的頭部品牌，直到2023年宣布首次實現(xiàn)盈利。

效仿酒店，縮短租期，在某種程度上能快速提高收益，靈活回收經(jīng)營成本，酒店動態(tài)的定價模式也讓企業(yè)有了一定的市場控制權(quán)。旅游市場注定還要沸騰一段時間，長租公寓變短，迎合的是瘋狂的文旅消費。

可有一點需要注意，從公寓到酒店，不是改變租期就能改變居住條件本質(zhì)的。短租市場里，消費者往往會更加注重居住環(huán)境、條件。有調(diào)查報告顯示，2020年以來，年輕人對出行居住體驗因素的關(guān)注程度提升了34%。

再者說，短租周期決定了長租公寓勢必要增加運營成本，特別是人工成本，還有日耗用品成本。這對本就盈利不易的長租公寓來說，恐怕不是一樁小事。一旦要徹底轉(zhuǎn)型酒店業(yè)務，投資只會更多。

數(shù)據(jù)顯示，目前長租公寓單房的投資均價為6-7萬，中檔酒店（亞朵、全季）單房的投資均價為10-12萬元，長租公寓單房的投資均價少于酒店，主要是在消防和裝修。此前，自如就在計劃壓縮房屋的出租周期，為此加入了不少生活服務項目，如裝修、保潔、維修。

長江商學院數(shù)據(jù)顯示，自如提高生活服務，的確改變了原本的租賃周期，一度讓房子出租周期從平均45天縮短到4.7天。但提高服務與居住環(huán)境，勢必帶給自如更重的經(jīng)營負擔，如此一來，只能漲價，此前自如的房租被爆漲幅超過10%。

這顯然惹急了本就“拮據(jù)”的年輕人。

自如不得已提出了新的模式，讓業(yè)主提供資金裝修，自如提供“保底租金”，雙方共享“增益”，根據(jù)公開資料，自如保底租金為預估市場租金的80%～90%，增值服務費為預估租金的10%?？蛇@種舉措無疑讓長租公寓又多了一項暴雷風險。

更有意思的是，長租公寓想“變身”酒店，不少酒店品牌也在暗中布局這片市場。以雅高為例，品牌預計到2027年將有超過150座公寓投入運營，增長率超過200%。專業(yè)酒店玩家入局，無時無刻不在攪動水花。

自如們的陣腳，又要亂了。

萬物下沉，除了“長租公寓”

最近，消費市場出現(xiàn)了詭異的一幕：萬物皆在下沉，餐飲品牌、服裝品牌、甚至汽車品牌……降價的降價，開放的開放，曾經(jīng)只在一二線城市活躍的品牌開始集體涌入五環(huán)外。唯獨，長租公寓似乎對“下沉”一點興趣沒有。

去年，根據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計，有7家企業(yè)落地中高端公寓產(chǎn)品線。時至今日，長租公寓依舊以一二線城市為主要布局市場，走出五環(huán)內(nèi)，仿佛永遠不會發(fā)生在這個領(lǐng)域。究其原因，有以下幾點：

其一，中高端公寓產(chǎn)品在整個長租公寓市場，具有相對更高的產(chǎn)品利潤，發(fā)展?jié)摿薮蟆８鶕?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年僅上海中高端集中式長租公寓市場規(guī)模就已接近60億元。其次，受五環(huán)外房價的影響，下沉市場的租房需求遠不如房價高昂的五環(huán)內(nèi)。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，在全國重點50城中，2023年26個城市租金房價比低于2.0%，深圳、北京、南京、上海等核心一二線城市房價較高，租金房價比也僅約1.5%左右。相比五環(huán)外冷清的租房市場，五環(huán)內(nèi)租房熱潮從未停歇。

截至2023年上半年，上海、北京和深圳三大核心一線城市的長租公寓項目的平均出租率分別為89%、93%和96%。特別是上海，從2018年至2023年第二季度，上海長租公寓項目大宗成交金額呈波動上升趨勢，預計2023年全年交易金額將成為近年最高。

截至2023年中期，上海長租公寓的交易金額已經(jīng)達到64.8億元。

另外，長租公寓又迎來一場緊張的“房源”爭搶大戰(zhàn)。不僅受后地產(chǎn)時代影響，還因為投資市場風聲鶴唳，不少人不再把房產(chǎn)當成一項固定投資，整個長租公寓市場的房源供應也在下降，特別是三四線城市。

一二線城市的情況稍微好一點，比較五環(huán)內(nèi)的房產(chǎn)投資回報率始終不低。事實也的確如此，去年，貝殼研究院做過一個不完全統(tǒng)計，截至2023年10月底，一線城市在平臺上掛牌“租售房源”的房源量同比高出10%以上。

當然，即便一二線城市房產(chǎn)投資也在趨于安靜，但不少品牌已經(jīng)開始盯上了改造老舊小區(qū)。以自如為例，據(jù)悉，自如增益租模式簽下的第一單，是一套上世紀80年代建的房子。五環(huán)內(nèi)的破老小，自然而然成為長租公寓下一階段的關(guān)鍵。

貝殼研究院報告顯示，老舊小區(qū)的數(shù)量占總體存量比重最高的三個城市為上海、濟南、北京，20年以上老舊小區(qū)占比分別為61%、49%、47%，這也正是一些頭部長租公寓品牌重點布局的城市。

當然，長租公寓持續(xù)高端化，也有品牌競爭因素。這個行業(yè)從發(fā)展以來，明里暗里的爭斗就沒消停過，如今，越來越多的企業(yè)跨界做起長租公寓生意，連珠寶企業(yè)也沒錯過，往后的品牌經(jīng)營壓力只多不少。

高端化，或許是一種品牌差異化手段。據(jù)悉，不少長租公寓品牌已經(jīng)開始大力改善居住環(huán)境，力求條件高端。人臉識別、入戶光纖、智能門鎖已經(jīng)是標配，還有的自帶配套設施，如，健身中心、會客區(qū)、兒童活動區(qū)、休閑娛樂……種種跡象顯示，長租公寓越來越高端。

資本玩得不亦樂乎，苦的只有年年租房的打工人。