隨著2023年上市房企樓市大考成績(jī)單陸續(xù)出爐，行業(yè)分化態(tài)勢(shì)基本確立。
房地產(chǎn)下行壓力不斷增大，A股43家房企預(yù)計(jì)的扣非凈虧損總額高達(dá)639億元，再加上港股房企的虧損額，2023年地產(chǎn)板塊整體虧損超過(guò)千億，盈利房企更是屈指可數(shù)。面對(duì)行業(yè)低迷不振，仍有部分房企憑借其強(qiáng)大的內(nèi)核與韌性，成功通過(guò)了極限壓力測(cè)試。
3月27日，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“合生創(chuàng)展”）發(fā)布2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，2023年合生創(chuàng)展?fàn)I業(yè)收入為342.92億港元，同比上升26%；核心利潤(rùn)23.14億港元，同比增漲114%。在樓市銷售承壓的行情下，能穩(wěn)住局面甚至錄得盈利增長(zhǎng)，實(shí)屬難能可貴。
合生創(chuàng)展何以逆勢(shì)突圍？在業(yè)內(nèi)看來(lái)，其至少做對(duì)了三件事，即堅(jiān)守長(zhǎng)期主義保持財(cái)務(wù)自律，多元化布局獲得第二增長(zhǎng)曲線，以及堅(jiān)持產(chǎn)品至上引領(lǐng)改善人居。
高度財(cái)務(wù)自律，筑牢“壓艙石”
當(dāng)前，行業(yè)面臨持續(xù)深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)被大洗牌，傳統(tǒng)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的模式難以為繼，規(guī)模不得不讓位于質(zhì)量，長(zhǎng)期主義也逐步取代短期投機(jī)。對(duì)于堅(jiān)守長(zhǎng)期主義的房企而言，越是在動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境中，就越能突顯出財(cái)務(wù)自律的優(yōu)秀底色，進(jìn)而成為引領(lǐng)行業(yè)復(fù)蘇的風(fēng)向標(biāo)。
2023年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展債務(wù)總額從2021年底的1152億港元已降低至2023年期末的869億港元，連續(xù)兩年平均降幅達(dá)12%。合生創(chuàng)展選擇主動(dòng)壓負(fù)債、降杠桿，對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
在行業(yè)整體下行情況下，合生創(chuàng)展連續(xù)兩年進(jìn)行債務(wù)出清，每年至少減少100億元負(fù)債，債務(wù)規(guī)模不斷下降，資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。
較低的債務(wù)壓力，才能保證房企在經(jīng)營(yíng)上更具韌性。2023年合生創(chuàng)展資產(chǎn)負(fù)債率從61%下調(diào)至59%，較2022年下降2個(gè)百分點(diǎn)，優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，有息債務(wù)償付壓力較小，現(xiàn)金流壓力可控。此外，2023年合生創(chuàng)展兩筆美元債如期兌付，維護(hù)了公司良好主體信用，同時(shí)也最大限度保護(hù)了投資人的利益，為市場(chǎng)穩(wěn)定做出了企業(yè)的貢獻(xiàn)。
穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，使得合生創(chuàng)展有底氣和能力順利推進(jìn)保交樓，承擔(dān)企業(yè)責(zé)任，落實(shí)其“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”的公司品牌價(jià)值理念。
自2022年7月28日，“保交樓、穩(wěn)民生”首次出現(xiàn)在中央政治局會(huì)議文件中，保交樓成為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推進(jìn)的一個(gè)重要方向。
此外，在行業(yè)格局深度重塑的當(dāng)下，“交付力”作為產(chǎn)品力最終呈現(xiàn)的重要一環(huán)，也是房企在樓市深度調(diào)整期取勝的法寶之一。面對(duì)房企接連爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，交付力開始成為房企贏得購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)、政府等各方信任的核心能力。
合生創(chuàng)展要做“保交樓”的行動(dòng)派，堅(jiān)守品質(zhì)交樓常態(tài)化管理，將“保民生、保交樓”作為公司運(yùn)營(yíng)的重中之重。
2023年，合生創(chuàng)展集團(tuán)實(shí)現(xiàn)交樓面積達(dá)145萬(wàn)平方米，較之2022年101萬(wàn)平方米的交樓面積，交樓面積增長(zhǎng)43%；交樓銷售收入約為262億港元，同比上升49%。
堅(jiān)守契約精神，積極兌現(xiàn)自身品質(zhì)承諾，履行社會(huì)責(zé)任，合生不僅為下行的房地產(chǎn)行業(yè)注入一針強(qiáng)心劑，也為自身贏得了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)口碑。
多元化新發(fā)展模式，擴(kuò)維增長(zhǎng)路徑
伴隨著行業(yè)逐漸進(jìn)入新的發(fā)展階段，過(guò)去的“三高”經(jīng)營(yíng)模式宣告終結(jié)，行業(yè)降速、分化、容錯(cuò)率低等特征更加明顯。新形勢(shì)下，如何維持有利潤(rùn)的發(fā)展，成為所有房企不得不面對(duì)的課題。
尋得新發(fā)展模式是房企制勝未來(lái)的要領(lǐng)。新發(fā)展模式本質(zhì)上是企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造方式的轉(zhuǎn)變，優(yōu)質(zhì)房企將過(guò)去以重資產(chǎn)開發(fā)建造為主的單一價(jià)值創(chuàng)造，轉(zhuǎn)向以開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)多元化的價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程。
中指研究院認(rèn)為，房企的多元化主要是從目標(biāo)模式、業(yè)務(wù)模式和盈利模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。
具體來(lái)看，業(yè)務(wù)模式是從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”以開發(fā)業(yè)務(wù)為主向輕重并舉的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)一體化轉(zhuǎn)型；盈利模式是從增量開發(fā)盈利向增加開發(fā)、存量更新等綜合盈利模式轉(zhuǎn)型；目標(biāo)模式則是從追求規(guī)?？焖贁U(kuò)張向品牌品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型。
合生創(chuàng)展以多元化驅(qū)動(dòng)發(fā)展，展現(xiàn)出企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，成為行業(yè)的穩(wěn)健典范。目前，其已形成以地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、基建、投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展的多元化業(yè)態(tài)布局，并為公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供充足動(dòng)力。
其中，合生商業(yè)定位為商業(yè)生態(tài)鏈價(jià)值創(chuàng)造者，近幾年迅速拓展版圖，商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力逐步提高，已發(fā)展成輕、重兩大管理模式，形成雙平臺(tái)業(yè)務(wù)格局。早在2015年，合生創(chuàng)展集團(tuán)就順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，整合資源技術(shù)和團(tuán)隊(duì)，打造出商業(yè)管理輕資產(chǎn)平臺(tái)——合商科技。
合生商業(yè)板塊業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個(gè)主流城市，擁有100余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，服務(wù)上億城市人口，超過(guò)80%的項(xiàng)目分布在北上廣深等一線城市。
截至目前，合生商業(yè)輕資產(chǎn)外拓已擁有合生匯、超極合生匯、合生廣場(chǎng)、合生新天地、MOHO等商業(yè)品牌IP，市場(chǎng)影響力顯著提升，商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略成效卓著。輕資產(chǎn)平臺(tái)可并根據(jù)項(xiàng)目所處的不同階段，以及項(xiàng)目自身情況，提供全鏈條服務(wù)（前期策劃及管理服務(wù)+方案設(shè)計(jì)管理服務(wù)+建設(shè)、品控服務(wù)+招商管理服務(wù)+運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)）。
作為合生創(chuàng)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展之路，輕資產(chǎn)化在提高合生商業(yè)專業(yè)化管理能力和提升商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的同時(shí)，正逐步成為公司強(qiáng)勁的“第二增長(zhǎng)曲線”。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前合生商業(yè)第三方輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目面積高達(dá)109萬(wàn)平方米，占比超20%，外拓能力再創(chuàng)歷史新高。
行業(yè)規(guī)則發(fā)生改變，早早實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)的合生創(chuàng)展，其商業(yè)、物業(yè)等業(yè)務(wù)板塊已步入收獲期，可為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能覆蓋其剛性利息支出。據(jù)悉，合生創(chuàng)展商業(yè)及物業(yè)板塊經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入超50億人民幣，穩(wěn)步提升為公司盈利增長(zhǎng)，持續(xù)提供疊加價(jià)值。
輕重并舉，多元業(yè)務(wù)齊發(fā)力，是合生創(chuàng)展能順利突破重圍的重要保障。
堅(jiān)守產(chǎn)品主義，引領(lǐng)人居典范
2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨著巨大的挑戰(zhàn)和不確定性。
隨著購(gòu)房者選擇能力的顯現(xiàn)和市場(chǎng)環(huán)境的變化，行業(yè)集中度不斷上升，房企間競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。房企唯有順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，堅(jiān)持產(chǎn)品主義的初心，做品質(zhì)好房，尊重市場(chǎng)規(guī)律，最終取得確定性的增長(zhǎng)，方能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)。
對(duì)于房企而言，堅(jiān)持“產(chǎn)品至上”原則，不僅能在短期內(nèi)能贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，更能在時(shí)間的長(zhǎng)河中沉淀出品牌價(jià)值，構(gòu)筑起難以逾越的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。
在當(dāng)前以改善為主的市場(chǎng)環(huán)境下，做精品的房企代表產(chǎn)品主義和長(zhǎng)期主義的勝出，也是接下來(lái)市場(chǎng)化運(yùn)作房企的主要方向。
市場(chǎng)化房企中，合生創(chuàng)展于2018年起就啟動(dòng)精品戰(zhàn)略，聚焦超一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和高端改善性需求，穩(wěn)扎穩(wěn)打，每做一個(gè)項(xiàng)目皆成為城市級(jí)標(biāo)桿。
以縵系產(chǎn)品為核心的縵品牌，是合生創(chuàng)展走精品戰(zhàn)略的代表產(chǎn)物，從產(chǎn)品定位到場(chǎng)景塑造，再到資源嫁接，實(shí)現(xiàn)精品化全鏈路打通，行業(yè)高品質(zhì)特色產(chǎn)品IP由此誕生，并打造出了一張屬于合生創(chuàng)展高端住宅開發(fā)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)名片。
面向市場(chǎng)的銷售數(shù)據(jù)是驗(yàn)證產(chǎn)品力的直接反饋。數(shù)據(jù)顯示，2023年，合生創(chuàng)展的縵系產(chǎn)品在全年貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)249億元人民幣，超過(guò)合生創(chuàng)展年度總銷售額70%。
不僅如此，縵系品牌的輕資產(chǎn)管理輸出業(yè)務(wù)也已正式落地，再度提高了合生創(chuàng)展的抗周期性能力，并為合生創(chuàng)展打造百年老店打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
合生創(chuàng)展能在高端賽道脫穎而出，充裕而優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，是其最好的“護(hù)城河”。
一直以來(lái)，合生創(chuàng)展堅(jiān)持深耕環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)一、二線核心城市，以低成本、高溢價(jià)儲(chǔ)備了大量核心地段的優(yōu)質(zhì)土地。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備總面積達(dá)2762萬(wàn)平方米，其中71%的地產(chǎn)板塊土儲(chǔ)和95%的商業(yè)板塊土儲(chǔ)均位于一線城市。
這種低成本但優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)布局，將為合生創(chuàng)展提供長(zhǎng)遠(yuǎn)而穩(wěn)定的銷售和營(yíng)收支撐，為未來(lái)持續(xù)盈利提供基石。
因此，當(dāng)行業(yè)回歸產(chǎn)品主義與可持續(xù)發(fā)展的新模式，合生創(chuàng)展表現(xiàn)更加堅(jiān)韌，憑借其穩(wěn)健而克制的財(cái)務(wù)策略，堅(jiān)持用產(chǎn)品與服務(wù)說(shuō)話，不斷豐富業(yè)務(wù)生態(tài)，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)高質(zhì)量增長(zhǎng)。