隨著2023年上市房企樓市大考成績單陸續(xù)出爐，行業(yè)分化態(tài)勢基本確立。
房地產(chǎn)下行壓力不斷增大，A股43家房企預(yù)計的扣非凈虧損總額高達639億元，再加上港股房企的虧損額，2023年地產(chǎn)板塊整體虧損超過千億，盈利房企更是屈指可數(shù)。面對行業(yè)低迷不振，仍有部分房企憑借其強大的內(nèi)核與韌性，成功通過了極限壓力測試。
3月27日，合生創(chuàng)展集團有限公司（以下簡稱“合生創(chuàng)展”）發(fā)布2023年度業(yè)績報告。報告顯示，2023年合生創(chuàng)展營業(yè)收入為342.92億港元，同比上升26%；核心利潤23.14億港元，同比增漲114%。在樓市銷售承壓的行情下，能穩(wěn)住局面甚至錄得盈利增長，實屬難能可貴。
合生創(chuàng)展何以逆勢突圍？在業(yè)內(nèi)看來，其至少做對了三件事，即堅守長期主義保持財務(wù)自律，多元化布局獲得第二增長曲線，以及堅持產(chǎn)品至上引領(lǐng)改善人居。
高度財務(wù)自律，筑牢“壓艙石”
當前，行業(yè)面臨持續(xù)深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場被大洗牌，傳統(tǒng)“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的模式難以為繼，規(guī)模不得不讓位于質(zhì)量，長期主義也逐步取代短期投機。對于堅守長期主義的房企而言，越是在動蕩的市場環(huán)境中，就越能突顯出財務(wù)自律的優(yōu)秀底色，進而成為引領(lǐng)行業(yè)復(fù)蘇的風(fēng)向標。
2023年報數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展債務(wù)總額從2021年底的1152億港元已降低至2023年期末的869億港元，連續(xù)兩年平均降幅達12%。合生創(chuàng)展選擇主動壓負債、降杠桿，對債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
在行業(yè)整體下行情況下，合生創(chuàng)展連續(xù)兩年進行債務(wù)出清，每年至少減少100億元負債，債務(wù)規(guī)模不斷下降，資產(chǎn)負債表結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。
較低的債務(wù)壓力，才能保證房企在經(jīng)營上更具韌性。2023年合生創(chuàng)展資產(chǎn)負債率從61%下調(diào)至59%，較2022年下降2個百分點，優(yōu)化了資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，有息債務(wù)償付壓力較小，現(xiàn)金流壓力可控。此外，2023年合生創(chuàng)展兩筆美元債如期兌付，維護了公司良好主體信用，同時也最大限度保護了投資人的利益，為市場穩(wěn)定做出了企業(yè)的貢獻。
穩(wěn)健經(jīng)營，使得合生創(chuàng)展有底氣和能力順利推進保交樓，承擔企業(yè)責任，落實其“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”的公司品牌價值理念。
自2022年7月28日，“保交樓、穩(wěn)民生”首次出現(xiàn)在中央政治局會議文件中，保交樓成為房地產(chǎn)市場政策推進的一個重要方向。
此外，在行業(yè)格局深度重塑的當下，“交付力”作為產(chǎn)品力最終呈現(xiàn)的重要一環(huán)，也是房企在樓市深度調(diào)整期取勝的法寶之一。面對房企接連爆發(fā)流動性危機，交付力開始成為房企贏得購房者、金融機構(gòu)、政府等各方信任的核心能力。
合生創(chuàng)展要做“保交樓”的行動派，堅守品質(zhì)交樓常態(tài)化管理，將“保民生、保交樓”作為公司運營的重中之重。
2023年，合生創(chuàng)展集團實現(xiàn)交樓面積達145萬平方米，較之2022年101萬平方米的交樓面積，交樓面積增長43%；交樓銷售收入約為262億港元，同比上升49%。
堅守契約精神，積極兌現(xiàn)自身品質(zhì)承諾，履行社會責任，合生不僅為下行的房地產(chǎn)行業(yè)注入一針強心劑，也為自身贏得了堅實的市場口碑。
多元化新發(fā)展模式，擴維增長路徑
伴隨著行業(yè)逐漸進入新的發(fā)展階段，過去的“三高”經(jīng)營模式宣告終結(jié)，行業(yè)降速、分化、容錯率低等特征更加明顯。新形勢下，如何維持有利潤的發(fā)展，成為所有房企不得不面對的課題。
尋得新發(fā)展模式是房企制勝未來的要領(lǐng)。新發(fā)展模式本質(zhì)上是企業(yè)價值創(chuàng)造方式的轉(zhuǎn)變，優(yōu)質(zhì)房企將過去以重資產(chǎn)開發(fā)建造為主的單一價值創(chuàng)造，轉(zhuǎn)向以開發(fā)、運營、服務(wù)多元化的價值創(chuàng)造過程。
中指研究院認為，房企的多元化主要是從目標模式、業(yè)務(wù)模式和盈利模式進行轉(zhuǎn)變。
具體來看，業(yè)務(wù)模式是從“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”以開發(fā)業(yè)務(wù)為主向輕重并舉的開發(fā)、運營、服務(wù)一體化轉(zhuǎn)型；盈利模式是從增量開發(fā)盈利向增加開發(fā)、存量更新等綜合盈利模式轉(zhuǎn)型；目標模式則是從追求規(guī)?？焖贁U張向品牌品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型。
合生創(chuàng)展以多元化驅(qū)動發(fā)展，展現(xiàn)出企業(yè)的抗風(fēng)險能力，成為行業(yè)的穩(wěn)健典范。目前，其已形成以地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、基建、投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展的多元化業(yè)態(tài)布局，并為公司實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供充足動力。
其中，合生商業(yè)定位為商業(yè)生態(tài)鏈價值創(chuàng)造者，近幾年迅速拓展版圖，商業(yè)運營能力逐步提高，已發(fā)展成輕、重兩大管理模式，形成雙平臺業(yè)務(wù)格局。早在2015年，合生創(chuàng)展集團就順應(yīng)市場發(fā)展趨勢，整合資源技術(shù)和團隊，打造出商業(yè)管理輕資產(chǎn)平臺——合商科技。
合生商業(yè)板塊業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市，擁有100余個商業(yè)地產(chǎn)項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，服務(wù)上億城市人口，超過80%的項目分布在北上廣深等一線城市。
截至目前，合生商業(yè)輕資產(chǎn)外拓已擁有合生匯、超極合生匯、合生廣場、合生新天地、MOHO等商業(yè)品牌IP，市場影響力顯著提升，商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略成效卓著。輕資產(chǎn)平臺可并根據(jù)項目所處的不同階段，以及項目自身情況，提供全鏈條服務(wù)（前期策劃及管理服務(wù)+方案設(shè)計管理服務(wù)+建設(shè)、品控服務(wù)+招商管理服務(wù)+運營管理服務(wù)）。
作為合生創(chuàng)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展之路，輕資產(chǎn)化在提高合生商業(yè)專業(yè)化管理能力和提升商業(yè)項目價值的同時，正逐步成為公司強勁的“第二增長曲線”。數(shù)據(jù)顯示，當前合生商業(yè)第三方輕資產(chǎn)外拓項目面積高達109萬平方米，占比超20%，外拓能力再創(chuàng)歷史新高。
行業(yè)規(guī)則發(fā)生改變，早早實施多元化經(jīng)營的合生創(chuàng)展，其商業(yè)、物業(yè)等業(yè)務(wù)板塊已步入收獲期，可為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能覆蓋其剛性利息支出。據(jù)悉，合生創(chuàng)展商業(yè)及物業(yè)板塊經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入超50億人民幣，穩(wěn)步提升為公司盈利增長，持續(xù)提供疊加價值。
輕重并舉，多元業(yè)務(wù)齊發(fā)力，是合生創(chuàng)展能順利突破重圍的重要保障。
堅守產(chǎn)品主義，引領(lǐng)人居典范
2024年，房地產(chǎn)市場依然面臨著巨大的挑戰(zhàn)和不確定性。
隨著購房者選擇能力的顯現(xiàn)和市場環(huán)境的變化，行業(yè)集中度不斷上升，房企間競爭越發(fā)激烈。房企唯有順應(yīng)時代發(fā)展趨勢，堅持產(chǎn)品主義的初心，做品質(zhì)好房，尊重市場規(guī)律，最終取得確定性的增長，方能實現(xiàn)可持續(xù)。
對于房企而言，堅持“產(chǎn)品至上”原則，不僅能在短期內(nèi)能贏得市場競爭的優(yōu)勢，更能在時間的長河中沉淀出品牌價值，構(gòu)筑起難以逾越的競爭壁壘。
在當前以改善為主的市場環(huán)境下，做精品的房企代表產(chǎn)品主義和長期主義的勝出，也是接下來市場化運作房企的主要方向。
市場化房企中，合生創(chuàng)展于2018年起就啟動精品戰(zhàn)略，聚焦超一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和高端改善性需求，穩(wěn)扎穩(wěn)打，每做一個項目皆成為城市級標桿。
以縵系產(chǎn)品為核心的縵品牌，是合生創(chuàng)展走精品戰(zhàn)略的代表產(chǎn)物，從產(chǎn)品定位到場景塑造，再到資源嫁接，實現(xiàn)精品化全鏈路打通，行業(yè)高品質(zhì)特色產(chǎn)品IP由此誕生，并打造出了一張屬于合生創(chuàng)展高端住宅開發(fā)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)名片。
面向市場的銷售數(shù)據(jù)是驗證產(chǎn)品力的直接反饋。數(shù)據(jù)顯示，2023年，合生創(chuàng)展的縵系產(chǎn)品在全年貢獻銷售業(yè)績249億元人民幣，超過合生創(chuàng)展年度總銷售額70%。
不僅如此，縵系品牌的輕資產(chǎn)管理輸出業(yè)務(wù)也已正式落地，再度提高了合生創(chuàng)展的抗周期性能力，并為合生創(chuàng)展打造百年老店打下堅實基礎(chǔ)。
合生創(chuàng)展能在高端賽道脫穎而出，充裕而優(yōu)質(zhì)的土儲，是其最好的“護城河”。
一直以來，合生創(chuàng)展堅持深耕環(huán)渤海、長三角、大灣區(qū)一、二線核心城市，以低成本、高溢價儲備了大量核心地段的優(yōu)質(zhì)土地。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，合生創(chuàng)展土地儲備總面積達2762萬平方米，其中71%的地產(chǎn)板塊土儲和95%的商業(yè)板塊土儲均位于一線城市。
這種低成本但優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)布局，將為合生創(chuàng)展提供長遠而穩(wěn)定的銷售和營收支撐，為未來持續(xù)盈利提供基石。
因此，當行業(yè)回歸產(chǎn)品主義與可持續(xù)發(fā)展的新模式，合生創(chuàng)展表現(xiàn)更加堅韌，憑借其穩(wěn)健而克制的財務(wù)策略，堅持用產(chǎn)品與服務(wù)說話，不斷豐富業(yè)務(wù)生態(tài)，實現(xiàn)逆勢高質(zhì)量增長。