界面新聞?dòng)浾?| 白帆

位于北京朝陽(yáng)區(qū)金盞板塊的中海首開(kāi)拾光里曾是朝陽(yáng)區(qū)的熱盤(pán)。但如今，這一小區(qū)的兩個(gè)急售房源以另一種方式讓中海首開(kāi)拾光里出圈。 

在小紅書(shū)上，“降價(jià)300萬(wàn)”“降價(jià)280萬(wàn)”的標(biāo)語(yǔ)吸引了諸多網(wǎng)友圍觀，兩處降價(jià)房源便是中海首開(kāi)拾光里。一位博主自稱是其中一套房源的業(yè)主介紹稱，該房源房本面積169.36平方米，是下疊戶型，尚未裝修，售價(jià)只有580萬(wàn)，單價(jià)近3.4萬(wàn)元/平方米，而該房源不含利息和稅費(fèi)的原值為825萬(wàn)。相比鏈家平臺(tái)上該小區(qū)3月平均近8萬(wàn)元/平方米的掛牌價(jià)，這一房源的單價(jià)整整整便宜了5成。

除此之外，還有一套比上述房源降價(jià)更多的。中海拾光里一套152.96平方米的上疊別墅，售價(jià)只有980萬(wàn)，單價(jià)約6.4萬(wàn)元/平方米，比房源原值價(jià)格整整便宜了300萬(wàn)。2023年11月，該業(yè)主剛剛拿到房本，至今未入住。

業(yè)主急于成交的心態(tài)和定價(jià)吸引了諸多意向買(mǎi)家及圍觀群眾。據(jù)一位中介向界面新聞?dòng)浾咄嘎?，幾乎每天都有兩組意向買(mǎi)家來(lái)看房，半個(gè)月內(nèi)就有30多組客戶看房。而在房源出售帖子的評(píng)論區(qū)，也聚集了不少圍觀群眾，他們對(duì)業(yè)主大手筆降價(jià)賣房感到好奇。

低價(jià)還吸引了一批中介大力宣傳。在小紅書(shū)上，上述兩個(gè)房源出售信息被廣泛傳播，表示可以帶看的中介就有好幾個(gè)。之所以出現(xiàn)上述中介“搶賣”的情況，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)低，足以吸引大量的客戶，成功交易的可能性比較大，中介自然樂(lè)意“接單”。 

那么，上述兩套房源為何以遠(yuǎn)低于買(mǎi)入價(jià)的價(jià)格出售？據(jù)上述中介介紹，這其中有多種原因，售價(jià)580萬(wàn)的業(yè)主急需資金周轉(zhuǎn)，而且下疊戶型本身價(jià)格比較其他戶型便宜，因此才會(huì)選擇降價(jià)280萬(wàn)出售。也正是因?yàn)槿绱耍摌I(yè)主要求買(mǎi)家在一個(gè)月內(nèi)付清全部房款。此外，目前這套房可以在內(nèi)網(wǎng)看到，但由于上傳的信息不足，沒(méi)有在中介平臺(tái)的外網(wǎng)展示。

該中介解釋稱，這種情況就是“砸盤(pán)”，如果交易成功，那么買(mǎi)家就算是“撿漏”成功。“砸盤(pán)”的業(yè)主往往是因?yàn)樘厥庠蛐枰谫Y、資金周轉(zhuǎn)或者償還家庭負(fù)債等，因此會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣房。據(jù)他觀察，這是當(dāng)下樓市常存在的一種現(xiàn)象，但還不算普遍，還是要看業(yè)主的具體情況，如果不著急賣，依然可以按照市場(chǎng)價(jià)交易。

雖然買(mǎi)家常常期待業(yè)主“砸盤(pán)”的房源，但對(duì)同小區(qū)甚至是同片區(qū)的其他業(yè)務(wù)而言，“砸盤(pán)”無(wú)疑會(huì)對(duì)他們的房屋資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生不利影響，因此在當(dāng)下市場(chǎng)也出現(xiàn)了許多“護(hù)盤(pán)”的業(yè)主，他們形成組織，維護(hù)小區(qū)的掛盤(pán)價(jià)格。 

一中介公司工作人員也告訴界面新聞，當(dāng)去年大半年以及今年前兩個(gè)月，二手房房?jī)r(jià)確實(shí)要便宜很多，新房市場(chǎng)比較穩(wěn)定，基本上沒(méi)有太大變化，甚至有的新房樓盤(pán)低開(kāi)高走，反而還漲價(jià)了。 

另一位專做豪宅生意的房屋交易代理人則認(rèn)為，中海首開(kāi)拾光里所在的金盞地區(qū)二手房?jī)r(jià)格都在下降，“那個(gè)區(qū)域不好賣，周邊配套在10年內(nèi)搭建不起來(lái)，之前很多客戶都是奔著總價(jià)低才買(mǎi)入的，現(xiàn)在想退也退不了?！彼A(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間，周邊的幾個(gè)樓盤(pán)二手入市后，會(huì)出現(xiàn)一批特價(jià)房，而不是個(gè)別撿漏。

中海首開(kāi)拾光里是中?！笆肮狻毕档牡诙€(gè)作品，該小區(qū)西聯(lián)望京商務(wù)區(qū)、東鄰城市副中心、北通首都機(jī)場(chǎng)、南鄰國(guó)貿(mào)CBD，附近有蟹島度假村、郁金香花園度假村以及多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，是中海和首開(kāi)兩家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作建設(shè)的大面積改善型住房，產(chǎn)品類型為純商品房低密別墅產(chǎn)品。

2020年前后，該區(qū)域純商品房的低密土地資源供應(yīng)稀缺，入市的高端改善型樓盤(pán)也隨之減少，2020年北京市住宅用地累計(jì)出讓42宗，其中容積率1.5以下適于開(kāi)發(fā)別墅產(chǎn)品的土地共計(jì)5宗，朝陽(yáng)區(qū)僅此1宗，當(dāng)年4月，中海聯(lián)合首開(kāi)以46億元的底價(jià)拿下。因此，中海首開(kāi)拾光里的關(guān)注度一直很高。

但當(dāng)時(shí)亦有分析稱，該地塊距離中央別墅區(qū)僅6公里，但板塊內(nèi)建設(shè)低密住宅相較于中央別墅區(qū)未見(jiàn)明顯優(yōu)勢(shì)。在該區(qū)域，除中海首開(kāi)拾光里之外，附近還有朝陽(yáng)一墅、青云上府、中建璞園、九章別墅等多個(gè)低密度洋房、別墅區(qū)。此外，該區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療資源稍顯匱乏，配套設(shè)施需要長(zhǎng)期建設(shè)。從這幾年的表現(xiàn)來(lái)看，該區(qū)域的發(fā)展未及預(yù)期。

此外，在2021年，該小區(qū)便出現(xiàn)了多起維權(quán)事件。隨著實(shí)體交付樣板間開(kāi)放，購(gòu)房者紛紛投訴該小區(qū)部分戶型漏水以及外立面減配、交付產(chǎn)品與營(yíng)銷話術(shù)不符等問(wèn)題。

也是在同一年，中海首開(kāi)拾光里還推出了“降價(jià)百萬(wàn)”的活動(dòng)，一時(shí)間引發(fā)業(yè)主不滿。但據(jù)36氪報(bào)道，拾光里僅有個(gè)別戶型降價(jià)100萬(wàn)，整體成交單價(jià)并無(wú)明顯下跌。