界面新聞記者 | 藍麗琦
近期界面新聞獨家獲悉，太古地產(chǎn)（1972.HK）位于三亞海棠灣——三亞國際免稅城三期的項目，已確定為太古里。太古地產(chǎn)內(nèi)部人員向界面新聞表示，項目名具體是“三亞太古里”，還是“海棠灣太古里”還未確定。
早在2022年10月24日，中國中免（601888.SH）公告，與太古地產(chǎn)各自出資12.5億元成立的合資公司，已成功競得三亞海棠灣國家海岸HT05-08-01地塊國有建設用地使用權，雙方共同合作發(fā)展三亞國際免稅城三期項目。
雙方的合資公司為中免棠畔（公司全稱“三亞中免棠畔投資發(fā)展有限公司”），公告中顯示，雙方各持股50%，均不控股。中免棠畔競得地塊的總成交金額為13.08億元。
彼時中國中免表示，將發(fā)揮太古在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商以及運營方面的商業(yè)項目經(jīng)驗，打造高端旅游零售業(yè)態(tài)，通過與三亞國際免稅城一期、二期的協(xié)同，助力公司持續(xù)鞏固在海南的市場地位。
在項目形式上，中國中免通過《中國中免投資者關系》進行了部分解答，將海島體驗、自然資源、商業(yè)街區(qū)的建筑形式結合，發(fā)展一座以零售為主導的優(yōu)質(zhì)綜合商業(yè)項目。
根據(jù)海棠灣區(qū)委宣傳部公號《海棠發(fā)布》于2023年11月26日對該項目的最新進展進行公示，同時還公布了項目的示意圖。
公告顯示，中免棠畔申請建設的三亞國際免稅城三期A區(qū)項目，權屬用地面積20.75萬平方米，建設內(nèi)容為3棟地上3層的商業(yè)樓，以及1座地下1層的地下室，總建筑面積約26.63萬平方米。機動車停車位2324個，其中充電樁停車位517個。
如此龐大的停車位數(shù)量規(guī)劃，可直接感受太古和中免的市場野心。
此前市場都在猜測，依照太古的品牌調(diào)性，即便是合資項目，但應該會沿襲過往的商業(yè)形態(tài)，最終落成太古里或者太古匯。前者主打街區(qū)型的開放式購物中心，不僅滿足購物需求，開發(fā)商在設計初期還要融合當?shù)匚幕尘?；后者定位高端綜合性購物中心，實際感受更偏向簡單粗暴的大型“盒子”商業(yè)。
然而，太古里從建設規(guī)劃上也更偏向當下備受市場青睞的“非標商業(yè)”。在“盒子”旅游商業(yè)比較成熟的三亞，“太古里”的形式對太古來說更能體現(xiàn)差異化。
從《海棠發(fā)布》公布的示意圖來看，三亞的太古里形態(tài)也一改成都太古里的古城建筑形象，建筑風格更現(xiàn)代化，且因地制宜融入更多海島的藍色元素。
此外，經(jīng)當?shù)孛襟w透露，三亞的太古里項目已經(jīng)動工建設，2025年底或將能迎來開業(yè)。
根據(jù)三亞廣播電視臺今年3月發(fā)布的信息，三亞國際免稅城三期項目現(xiàn)場，已有工程車、挖掘機忙碌作業(yè)。該項目計劃2024年底完成主體結構工程，屆時項目將分兩期開業(yè)，首批次將于2025年底竣工。項目總投資達到70億元。
其實早在2023年3月，《海棠發(fā)布》就曾低調(diào)宣布，太古地產(chǎn)與中免集團合作在三亞投資建設的商業(yè)綜合體項目在2022年已經(jīng)開工。
或許是還未確定項目最終名稱，抑或是三亞市場競爭愈發(fā)激烈的原因，對比去年11月大肆宣告西安太古里動工建設，三亞的太古里項目顯得“風平浪靜”。太古對三亞項目的進展總是保持一種“神秘感”。
這種神秘感還延續(xù)到太古與中免的第二次合作上。
2023年11月，《三亞旅文》消息，太古地產(chǎn)已宣布與中國中免股東——中國旅游集團，就位于海南三亞海棠灣的云戒島（有稅）項目達成合作，太古地產(chǎn)主要負責該項目的物業(yè)租賃及運營管理。
云戒島（有稅）項目實則為三亞國際免稅城的二期地塊。因其開發(fā)的是有稅業(yè)態(tài)，對外口徑已經(jīng)從免稅城中剝離出來，但實際上仍然屬于整體的免稅城商圈。
也就是說，太古在一年之內(nèi)拿下三亞國際免稅城的兩個商業(yè)項目。但這兩個項目的不同點是，二期地塊（云戒島項目）為輕資產(chǎn)運營，三期地塊（太古里）為重資產(chǎn)建設兼運營。
在太古宣布運營云戒島項目之前，云戒島早已開門迎客。2023年9月下旬以來，亞歷山大王（AlexanderWang）、布契拉提（Buccellati）、思琳（Celine）、迪奧（Dior）、斐登（Fred）相繼開店，均為有稅店態(tài)。
在這其中引起轟動的莫過于頂奢LV的入駐。界面新聞曾報道，2023年10月，LV海南首店落地三亞國際免稅城二期（云戒島項目），而在今年3月，海口萬象城的LV圍擋被撤除。
現(xiàn)在看來，LV首店選擇?？谶€是三亞的背后，不僅有不同城市的考量，還涉及華潤“萬象系”和太古之間的競爭。答案也顯而易見，LV先選擇了旅游圣地三亞，以及與中國中免深度合作的太古。
太古地產(chǎn)內(nèi)部人員向界面新聞透露，太古有參與云戒島的改造升級，且云戒島自去年9月開業(yè)至今表現(xiàn)都超出公司預料，“這個生意都比我們想象中更厲害一點?！?/p>
他也毫不掩蓋對未來三亞新項目的期待：“整個三亞的海棠灣目前有18個五星級酒店，大概是有9000個房間，未來還有新的酒店去落成的成立，這么集中的五星級酒店是非常獨有的?！?/p>
未來整個三亞國際免稅城的一期、二期、三期項目都會進行聯(lián)動。根據(jù)公開資料顯示，一期和二期之間會搭建云戒橋，二期和三期之間也會以相似的形式去進行鏈接。
待太古里開業(yè)后，太古地產(chǎn)將直接面向三亞市場，參與運營的云戒島項目還只是前期練手。未來需要經(jīng)營好一座總投資70億的商業(yè)項目，太古內(nèi)部都期望能如成都太古里一樣，創(chuàng)造商業(yè)輝煌且四季常青的城市商業(yè)地標。
在3月24日的行業(yè)論壇上，太古地產(chǎn)（中國）投資有限公司新項目（零售）總經(jīng)理余國安，就新一年的太古建設項目，分享當下商業(yè)形態(tài)的變化分享心得。
提到新的消費模式時，未來所有零售、所有的體驗都會被重新再定義，市場、經(jīng)濟、消費者都是一直在變。余國安分享了一個概念——“15分鐘生活圈”，意即消費者希望可以在15分鐘以內(nèi)抵達的場景中，完成吃飯、購物、見朋友等事情。
提到以往消費模式衍生的商業(yè)形態(tài)，“傳統(tǒng)的零售模式，一塊是奢侈品，一塊是餐飲，樓上可能是寫字樓，樓下是酒店，這其實就是廣州太古匯的模式。”他說。
基于消費模式的轉變，傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)在未來也許會持續(xù)受到?jīng)_擊。對于太古未來商業(yè)的建設，余國安分享了內(nèi)部的想法：“可能全部是堆在一起，比較交錯?？赡苓@里是一家奢侈品，旁邊就是公園，再旁邊是一個咖啡廳、寫字樓，全部打亂在一起。這就是未來零售的模式，也是基于這15分鐘生活圈的基礎想法?！?/p>
“作為開發(fā)商，不能因為消費者的改變而把商場砸了重新再蓋，所以需要從整個體驗和未來的模式提前做好準備。我們做的項目都是為了未來的5年，甚至是未來的10年去考慮的?！庇鄧卜窒淼?。
回望2023年，太古地產(chǎn)整體利潤獲得兩位數(shù)的增長，一舉提升中高端商業(yè)地產(chǎn)的士氣。財報顯示，2023年太古地產(chǎn)實現(xiàn)總收入146.7億港元，同比增長6%；公司股東應占基本溢利115.7億港元，同比增長33%。
這也是對太古地產(chǎn)來說具有劃時代意義的一年。2023年太古地產(chǎn)的零售板塊業(yè)務收入首次超過寫字樓，且一舉拉開了13.08億港元的差距，成為公司內(nèi)部第一大業(yè)務收入。
其中，內(nèi)地零售物業(yè)租金收入總額為41.91億港元，同比大漲超過4成。內(nèi)地市場又一次成為太古業(yè)績增長的重要支撐，其重要性愈發(fā)明顯。
對此，余國安分享了一個數(shù)據(jù)，疫情之前國內(nèi)的消費者只有1/3的奢侈品消費是發(fā)生在國內(nèi)，有2/3是在國外；但疫情期間絕大多數(shù)都停留在國內(nèi)。去年開始，國內(nèi)消費者的奢侈品消費，有2/3是在國內(nèi)發(fā)生的，結構發(fā)生了變化。預測到2027年，國人的奢侈品消費習慣都會一直持續(xù)。
此前財報透露，目前在建的太古項目，除去三亞、西安這兩座城市的太古里以外，還有北京頤堤港的辦公樓，以及上海前灘、上海洋徑的兩個綜合開發(fā)項目，合計5個項目。
未寫入財報的還有廣州的太古里項目。廣州的項目和三亞一樣同樣未進行正式的命名，太古內(nèi)部暫稱“聚龍灣太古項目”。界面新聞曾于2022年9月報道，廣州珠江太古聚龍灣項目舉行簽約暨動工活動。