界面新聞?dòng)浾?| 紀(jì)瑤
2024年以來，公募REITs二級(jí)市場表現(xiàn)回暖，中證REITs指數(shù)在2月迎來一波上漲，一季度漲幅超5%。交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs、保障性租賃住房REITs和能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs整體上漲，產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)分化，其中，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT和富國首創(chuàng)水務(wù)REIT漲超15%。而首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs卻下跌。
Reits的行情回暖源于業(yè)績表現(xiàn)，30只已披露業(yè)績的的公募REITs，在2023年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入101.99億元，凈利潤13.42億元。
整體看，能源基礎(chǔ)設(shè)施類、交通基礎(chǔ)設(shè)施類和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的2023年?duì)I業(yè)收入和凈利潤排名靠前。有6只產(chǎn)品凈利潤超過億元，鵬華深圳能源REIT的營業(yè)收入和凈利潤排均為第一，是唯一一只收入超10億元的產(chǎn)品。此外，還有平安廣州交投廣河高速公路REIT、中信建投國家電投新能源REIT、國金中國鐵建高速REIT、中航京能光伏REIT和華夏中國交建高速REIT。
由于首批公募REITs于2021年成立的，部分產(chǎn)品于2022年成立，2022年經(jīng)營數(shù)據(jù)并未跨越整個(gè)年度。因此，同比比較時(shí)，僅選擇2022年前成立的公募REITs產(chǎn)品。
2022年下半年先后成立的保障性租賃房REITs，2023年?duì)I業(yè)收入共計(jì)2.83億元，凈利潤共計(jì)8638萬元。
倉儲(chǔ)物流類REITs中，紅土創(chuàng)新鹽田港2023年?duì)I業(yè)收入和凈利潤雙升，中金普洛斯REIT凈利潤同比下降約20%。
嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)REIT成立于2023年1月，全年虧損3589萬元。而根據(jù)2023年各季報(bào)顯示，均錄得一定的凈利潤，凈利潤分別為1155.15萬元、514.69萬元、821.76萬元及1117.08萬元。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，京東倉儲(chǔ)REIT總成本為1.54億元，其中，營業(yè)成本為6260.95萬元，資產(chǎn)減值損失部分為7025.82萬元，于2023年末進(jìn)行一次性結(jié)算?？赏茢啵瑺I業(yè)成本和資產(chǎn)減值損失是全年凈利潤虧損的原因。
交通基礎(chǔ)設(shè)施類REIT中，平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT和華夏越秀高速REIT營業(yè)收入同比均上漲20%上下，平安廣州廣河REIT凈利潤同比上漲約150%，華夏越秀高速REIT凈利潤同比上漲約66%，浙商滬杭甬REIT凈利潤大幅扭虧。
國金中國鐵建REIT成立于2022年中，2022年虧損約413萬元，2023年大幅扭虧，盈利約1.28億元。華夏中國交建REIT、華泰江蘇交控REIT分別實(shí)現(xiàn)1.00億元、9193萬元的凈利潤。中金安徽交控REIT成立于2022年末，2023全年凈利潤虧損約1282萬元。
3只能源類REITs，2023年凈利潤均超過億元。鵬華深圳能源REIT、中信建投國家電投新能源REIT凈利潤分別為2.92億元、2.08億元。鵬華深圳能源REIT年報(bào)顯示，全年實(shí)現(xiàn)可供分配金額4.2億元，按照基金募集規(guī)模計(jì)算的年化現(xiàn)金流分派率達(dá)到11.87%，相較于預(yù)測值，2023年可供分配金額完成率約133%。
生態(tài)環(huán)保類REITs中，中航首鋼綠能REIT全年?duì)I業(yè)收入同比小幅下跌，凈利潤同比增長約10%。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT全年?duì)I業(yè)收入同比小幅增長，凈利潤同比增長約29%。
園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs中，博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT營業(yè)收入和凈利潤同比增長約60%、84%，營業(yè)收入和凈利潤為同類最高。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT營業(yè)收入同比上漲，凈利潤仍虧損，但有所好轉(zhuǎn)。
建信中關(guān)村REIT營業(yè)收入同比下降約15%，凈利潤嚴(yán)重虧損。建信基金在年報(bào)中表示，項(xiàng)目公司營業(yè)收入同比下降主要原因?yàn)?023年受市場影響，出租率及租金水平均有所下降；而對(duì)于凈虧損的出現(xiàn)，年報(bào)指出，期內(nèi)基金管理人對(duì)基金資產(chǎn)進(jìn)行了重大減值計(jì)提（文后附）。
值得注意的是，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，險(xiǎn)資在公募REITs在2023年增加了配置力度。截至2023年末，保險(xiǎn)公司、產(chǎn)品和資產(chǎn)管理計(jì)劃合計(jì)持有超12億份公募REITs產(chǎn)品，同比增加超35%。其中，中金普洛斯REIT、建信中關(guān)村REIT被險(xiǎn)資持有較多。
2023年，險(xiǎn)資新進(jìn)了博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏基金華潤有巢REIT。2024年以來，發(fā)行上市的公募REITs產(chǎn)品，如華夏華潤商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、易方達(dá)深高速REIT等首募前十大持有人中均有險(xiǎn)資。
此前有公募REITs產(chǎn)品部門人士表示，債市利率中樞下行，“資產(chǎn)荒”下，非銀機(jī)構(gòu)配置壓力仍大，險(xiǎn)資資產(chǎn)欠配，REITs或成為以險(xiǎn)資為主的長期資金的重要配置方向。
年內(nèi)，REITs市場不斷擴(kuò)圍，不少產(chǎn)品集中獲批、等待獲批、積極擴(kuò)募。
4月3日，易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)REIT、華夏深國際倉儲(chǔ)REIT、博時(shí)津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT和工銀瑞信河北高速REIT等4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式獲批，目前還有10余只REITs已經(jīng)申報(bào)在等待獲批。
另一方面，發(fā)行人積極擴(kuò)募。目前已經(jīng)有4只REITs產(chǎn)品完成擴(kuò)募，中航京能光伏REIT及國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT近期公告擬擴(kuò)募，富國首創(chuàng)水務(wù)擴(kuò)募處于已反饋狀態(tài)。中航京能光伏REIT擴(kuò)募已獲受理，采用光伏+水電資產(chǎn)混裝的擴(kuò)募項(xiàng)目。
關(guān)于公募REITs后市，華泰證券張繼強(qiáng)團(tuán)隊(duì)表示，存款利率下調(diào)、LPR降息、廣譜利率下行、機(jī)構(gòu)“資產(chǎn)荒”背景下，公募REITs等具備高分紅屬性的資產(chǎn)具備長期投資價(jià)值。基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有較高分紅、風(fēng)險(xiǎn)適中、較低相關(guān)性特征。在經(jīng)歷前期回調(diào)后，基礎(chǔ)設(shè)施REITs配置價(jià)值凸顯。同時(shí)，隨著REITs權(quán)益屬性的明確，市場流動(dòng)性有望改善，可持續(xù)關(guān)注。新舊動(dòng)能切換背景下，估值增長假設(shè)多數(shù)下調(diào)，建議關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)定性較強(qiáng)、具備一定韌性的資產(chǎn)，如保租房、電價(jià)和電量較穩(wěn)定的能源基礎(chǔ)設(shè)施、車流穩(wěn)定和分派較高的高速等。
向后看，社?；鸷宛B(yǎng)老金FOF等資金入市，會(huì)繼續(xù)為市場帶來穩(wěn)定的增量資金，配套制度、會(huì)計(jì)處理的不斷完善、以REITs為標(biāo)的的ETF產(chǎn)品的不斷探索，也有助于流動(dòng)性的改善，在險(xiǎn)資資產(chǎn)欠配的背景下，REITs或成為以險(xiǎn)資為主的長期資金的重要配置方向。
博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理劉玄表示，公募REITs產(chǎn)品最終的價(jià)值回歸還是要落實(shí)在宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)預(yù)期以及基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和可預(yù)測性上，影響的因素也還包括信息披露規(guī)則的完善、相關(guān)投融政策的優(yōu)化、增量資金結(jié)構(gòu)的提升等。
附：2023年建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目公司按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》相關(guān)規(guī)定，基于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試，按規(guī)定計(jì)提減值損失1.11億元，直接造成了息稅折舊攤銷前利潤同比上年有所下降。不僅如此，該基金2023年確認(rèn)商譽(yù)減值損失3.19億元，投資性房地產(chǎn)減值損失1.11億元，合計(jì)達(dá)4.3億元。來源：建信中關(guān)村REIT年報(bào)