界面新聞記者 | 記者 沈霄戈 實習(xí)記者 朱簞

回望2024年第一季度，北京房地產(chǎn)市場在各板塊呈現(xiàn)出不同特點，寫字樓租賃活躍度提升，零售地產(chǎn)釋放出積極信號。

伴隨消費市場的復(fù)蘇，第一季度北京零售物業(yè)市場熱度持續(xù)提升，單季度租金漲幅創(chuàng)2019年來新高。

據(jù)4月9日仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京零售地產(chǎn)的市區(qū)供應(yīng)量18.3萬平方米，郊區(qū)供應(yīng)量20萬平方米；市區(qū)空置率下降0.7個百分點至5.2%，郊區(qū)空置率下降0.3個百分點至6.4%，全市空置率恢復(fù)至疫情前水平。

市區(qū)租金環(huán)比上漲1.3%，郊區(qū)租金首次反彈至2021年水平，環(huán)比上漲2.8%。大多數(shù)業(yè)主上調(diào)租金以達(dá)到高于2024年的營收預(yù)期，且2023年以低租金開業(yè)的新項目，已在第一季度實現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營并計劃逐步上調(diào)租金水平。

分業(yè)態(tài)來看，餐飲需求火爆且承租實力強(qiáng)，開店面積占39%，多落位于市區(qū)核心項目優(yōu)質(zhì)鋪位；時尚業(yè)態(tài)在成熟項目中的需求恢復(fù)度超過市場預(yù)期，開店面積占21%；黃金、汽車業(yè)態(tài)布局不斷擴(kuò)張，主要落腳點為新開購物中心。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示：“旺盛的需求預(yù)計將在全年延續(xù)。租賃活躍度攀升為業(yè)主提供更多品牌升級的機(jī)會，而高級次品牌租戶通常承租力強(qiáng)，它們的租賃落地預(yù)計將帶動租金穩(wěn)定上漲。”

在寫字樓市場方面，北京市場的租金仍處于下行通道，但低租金環(huán)境刺激了租賃活躍度的攀升。

根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2024年第一季度，全市甲級辦公樓市場空置率下降0.1個百分點至11.7%，凈吸納量7800平方米，租金287元/平方米/月，環(huán)比、同比分別下降4.6%、11.4%。

從需求端來看，國央企仍未當(dāng)前首要的市場推動力之一?？萍夹袠I(yè)為本季度的主力需求，貢獻(xiàn)近一半的租賃成交總量。

仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“預(yù)計2024年全市甲級辦公樓租金將下降7.8%。為了吸引有限的租賃需求，預(yù)計項目之間的價格競爭將非常激烈。高品質(zhì)辦公面積的租金將持續(xù)下降，并逐步趨近于僅包括運營與財務(wù)利息成本的辦公物業(yè)底線價格。” 

盡管辦公樓租金持續(xù)下行調(diào)整，但對于租戶企業(yè)等終端使用者而言，租金下降顯著降低了在京企業(yè)的運營成本支出，也為企業(yè)帶來了更多搬遷整合、品質(zhì)升級的機(jī)遇。

在物業(yè)投資方面，優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的交易活躍度依舊保持穩(wěn)定。

據(jù)世邦魏理仕同日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年第一季度，北京物業(yè)投資市場錄得九筆交易，共計交易總額64.5億元，環(huán)比上漲24%。

其中，辦公板塊交易最為活躍，交易金額占比超過70%。投資活躍度最高的買家之一為險資機(jī)構(gòu)，完成了最大的兩筆交易。

具體來看，其中一筆為友邦保險以24億元購入位于CBD的凱德星貿(mào)項目95%股權(quán)，此次收購實現(xiàn)了投資兼自用的雙重目的。另一筆則是長城人壽以10.2億元購入新街高和。該項目原為社區(qū)購物中心，2017年被高和資本購入后轉(zhuǎn)型為精品辦公綜合體。

此外，核心位置、標(biāo)識性強(qiáng)、中小總價和體量的零售物業(yè)和酒店也受到投資者的青睞。如東三環(huán)附近的的凱德雙井購物中心以8.42億出售給某財團(tuán)，某私人老板以2.4億元購入海淀某小區(qū)底商等。

“租賃需求較弱和買賣雙方對價格的預(yù)期差，是當(dāng)前物業(yè)投資市場面臨的主要挑戰(zhàn)?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人李浩指出。

“投資者對資產(chǎn)價格的重新錨定會以租賃市場的筑底和明朗為前提，因此租賃穩(wěn)定且價格有較大優(yōu)勢的寫字樓，以及基本面穩(wěn)步修復(fù)的零售物業(yè)、酒店、長租公寓等板塊有望年內(nèi)率先發(fā)力并有更多交易落地?！崩詈普f。