界面新聞?dòng)浾?| 記者 沈霄戈 實(shí)習(xí)記者 朱簞
回望2024年第一季度，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在各板塊呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)，寫字樓租賃活躍度提升，零售地產(chǎn)釋放出積極信號(hào)。
伴隨消費(fèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇，第一季度北京零售物業(yè)市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，單季度租金漲幅創(chuàng)2019年來(lái)新高。
據(jù)4月9日仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京零售地產(chǎn)的市區(qū)供應(yīng)量18.3萬(wàn)平方米，郊區(qū)供應(yīng)量20萬(wàn)平方米；市區(qū)空置率下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至5.2%，郊區(qū)空置率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至6.4%，全市空置率恢復(fù)至疫情前水平。
市區(qū)租金環(huán)比上漲1.3%，郊區(qū)租金首次反彈至2021年水平，環(huán)比上漲2.8%。大多數(shù)業(yè)主上調(diào)租金以達(dá)到高于2024年的營(yíng)收預(yù)期，且2023年以低租金開(kāi)業(yè)的新項(xiàng)目，已在第一季度實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)并計(jì)劃逐步上調(diào)租金水平。
分業(yè)態(tài)來(lái)看，餐飲需求火爆且承租實(shí)力強(qiáng)，開(kāi)店面積占39%，多落位于市區(qū)核心項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)鋪位；時(shí)尚業(yè)態(tài)在成熟項(xiàng)目中的需求恢復(fù)度超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，開(kāi)店面積占21%；黃金、汽車業(yè)態(tài)布局不斷擴(kuò)張，主要落腳點(diǎn)為新開(kāi)購(gòu)物中心。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示：“旺盛的需求預(yù)計(jì)將在全年延續(xù)。租賃活躍度攀升為業(yè)主提供更多品牌升級(jí)的機(jī)會(huì)，而高級(jí)次品牌租戶通常承租力強(qiáng)，它們的租賃落地預(yù)計(jì)將帶動(dòng)租金穩(wěn)定上漲?！?/span>
在寫字樓市場(chǎng)方面，北京市場(chǎng)的租金仍處于下行通道，但低租金環(huán)境刺激了租賃活躍度的攀升。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2024年第一季度，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至11.7%，凈吸納量7800平方米，租金287元/平方米/月，環(huán)比、同比分別下降4.6%、11.4%。
從需求端來(lái)看，國(guó)央企仍未當(dāng)前首要的市場(chǎng)推動(dòng)力之一?？萍夹袠I(yè)為本季度的主力需求，貢獻(xiàn)近一半的租賃成交總量。
仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“預(yù)計(jì)2024年全市甲級(jí)辦公樓租金將下降7.8%。為了吸引有限的租賃需求，預(yù)計(jì)項(xiàng)目之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。高品質(zhì)辦公面積的租金將持續(xù)下降，并逐步趨近于僅包括運(yùn)營(yíng)與財(cái)務(wù)利息成本的辦公物業(yè)底線價(jià)格。”
盡管辦公樓租金持續(xù)下行調(diào)整，但對(duì)于租戶企業(yè)等終端使用者而言，租金下降顯著降低了在京企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本支出，也為企業(yè)帶來(lái)了更多搬遷整合、品質(zhì)升級(jí)的機(jī)遇。
在物業(yè)投資方面，優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的交易活躍度依舊保持穩(wěn)定。
據(jù)世邦魏理仕同日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年第一季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)錄得九筆交易，共計(jì)交易總額64.5億元，環(huán)比上漲24%。
其中，辦公板塊交易最為活躍，交易金額占比超過(guò)70%。投資活躍度最高的買家之一為險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，完成了最大的兩筆交易。
具體來(lái)看，其中一筆為友邦保險(xiǎn)以24億元購(gòu)入位于CBD的凱德星貿(mào)項(xiàng)目95%股權(quán)，此次收購(gòu)實(shí)現(xiàn)了投資兼自用的雙重目的。另一筆則是長(zhǎng)城人壽以10.2億元購(gòu)入新街高和。該項(xiàng)目原為社區(qū)購(gòu)物中心，2017年被高和資本購(gòu)入后轉(zhuǎn)型為精品辦公綜合體。
此外，核心位置、標(biāo)識(shí)性強(qiáng)、中小總價(jià)和體量的零售物業(yè)和酒店也受到投資者的青睞。如東三環(huán)附近的的凱德雙井購(gòu)物中心以8.42億出售給某財(cái)團(tuán)，某私人老板以2.4億元購(gòu)入海淀某小區(qū)底商等。
“租賃需求較弱和買賣雙方對(duì)價(jià)格的預(yù)期差，是當(dāng)前物業(yè)投資市場(chǎng)面臨的主要挑戰(zhàn)?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩指出。
“投資者對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的重新錨定會(huì)以租賃市場(chǎng)的筑底和明朗為前提，因此租賃穩(wěn)定且價(jià)格有較大優(yōu)勢(shì)的寫字樓，以及基本面穩(wěn)步修復(fù)的零售物業(yè)、酒店、長(zhǎng)租公寓等板塊有望年內(nèi)率先發(fā)力并有更多交易落地?！崩詈普f(shuō)。