界面新聞?dòng)浾?| 張熹瓏
4月18日，全國(guó)首張城中村改造項(xiàng)目房票在廣州開出。
首批房票安置試點(diǎn)于黃埔區(qū)五村七片城中村改造項(xiàng)目。廣州市黃埔區(qū)九佛街道辦事處副主任陳云鋒介紹指，首期房票補(bǔ)償安置計(jì)劃規(guī)模為3.33萬平方米，預(yù)計(jì)房票補(bǔ)償安置金額不低于2.6億元。目前已有12名意向村民完成簽約。
今年1月，廣州在荔灣區(qū)開出首張房票。盡管當(dāng)時(shí)并未涉及城中村改造，事實(shí)上是為舊改做鋪墊。
根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局官方解讀，“房票安置”是現(xiàn)有貨幣補(bǔ)償和實(shí)物安置模式的一種補(bǔ)充形式。房票持有人或其直系親屬可以用房票購買納入“房源超市”的商品房。廣州房票明確可全市通用。購房時(shí)，購房人需優(yōu)先全額使用房票支付購房款，再補(bǔ)齊差額部分。
至此，廣州形成了“給房”（回遷房安置）、“給錢”（貨幣安置）、“給票”（房票安置）三種舊改模式。而城中村改造，也從市場(chǎng)化運(yùn)作逐步過渡至政府主導(dǎo)的時(shí)代。
房票金額怎么定？
城中村是“大城市病”的典型表現(xiàn)，存在功能混合度高、人口密度高、開發(fā)強(qiáng)度高、配套設(shè)施不足、基層治理不足等情況。
廣州是全國(guó)城中村規(guī)模最大的城市，對(duì)城中村改造起步于2000年代，但目前已完成全面改造的不足3%。國(guó)海證券測(cè)算的數(shù)據(jù)顯示，廣州是21個(gè)超大城市中城中村總建面最大的城市，達(dá)到6280萬平方米。
4月12日，《廣州開發(fā)區(qū) 廣州市黃埔區(qū)城中村改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施細(xì)則》正式印發(fā)實(shí)施，對(duì)房票使用做出更具體的規(guī)定，包括政策性獎(jiǎng)勵(lì)不超過5%；購房后房票仍有余額，房票記載人可在房票到期后申請(qǐng)領(lǐng)取余額；房票允許實(shí)名轉(zhuǎn)讓一次，不得分割轉(zhuǎn)讓。
廣州開發(fā)區(qū)城市更新局建設(shè)服務(wù)科科長(zhǎng)石磊接受界面新聞采訪時(shí)表示，房票金額由兩部分構(gòu)成，一個(gè)是基礎(chǔ)金額，一個(gè)是政策性獎(jiǎng)勵(lì)?；A(chǔ)金額參照集體土地房屋征收標(biāo)準(zhǔn)確定，政策性獎(jiǎng)勵(lì)按照不超過5%的比例確定，結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的具體情況在房票方案具體確定。
“只要買房，都會(huì)有獎(jiǎng)勵(lì)性金額。不買房的話， 18個(gè)月到期以后，可以憑房票拿基礎(chǔ)性金額，但沒有政策性獎(jiǎng)勵(lì)的部分?！笔谥赋?，房票有一個(gè)區(qū)別在于，村民安置房上市交易有限制，而納入房源超市的房子可以正常上市、流通交易。
黃埔區(qū)九佛街蓮塘村村民陳靜（化名）是12名“率先吃螃蟹的人”之一。他告訴界面新聞，被征收面積是107平方米，補(bǔ)償價(jià)格為每平方2.67萬元。
陳靜在“知識(shí)城·悅辰壹號(hào)”選了一套三房一廳的戶型。他表示，自己對(duì)商品房有剛需，房票最大的優(yōu)勢(shì)是快，“買商品房需要3年才交房，以往安置可能需要10至15年。而房票購房，年底之前可以交房。房票也免去了銀行貸款、供房的步驟。”
服務(wù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向
市場(chǎng)運(yùn)作、“野蠻生長(zhǎng)”的城中村改造模式正讓位于政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的開發(fā)模式。
“五村七片”指的是位于知識(shí)城北部九佛街道轄內(nèi)的蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、重崗村、山龍村一二社、山龍村石窩洞社、山龍村九佛社這5條村在內(nèi)的7個(gè)片區(qū)，涉及的主要是集體土地，與國(guó)有土地上房屋征收相比存在較大價(jià)格差異。按照五村七片項(xiàng)目原棄產(chǎn)價(jià)格8000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，100平方米的安置面積，如果選擇房票安置可以多獎(jiǎng)勵(lì)1.6萬元。
廣州開發(fā)區(qū)城市更新局建設(shè)服務(wù)科科長(zhǎng)石磊告訴界面新聞，這一批城中村改造房票與以往房票最大的不同在于，主要面向集體用地征收補(bǔ)償，“涉及到集體土地，里面有一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)，房票騰出來的土地交回政府收儲(chǔ)，用于建設(shè)保障房或服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級(jí)?！?/span>
以往，城中村改造以樓盤開發(fā)為主，由開發(fā)商牽頭，屬于市場(chǎng)運(yùn)作、商業(yè)操作。當(dāng)下，政府有意將土地性質(zhì)變更為國(guó)有來進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)工作，改造過程中更考慮與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成。
首期試點(diǎn)的五村七片片區(qū)是廣州正在規(guī)劃中的生物醫(yī)藥世界級(jí)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和中國(guó)集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展第三極核心承載區(qū)，周邊布局了灣區(qū)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園、國(guó)際生物醫(yī)藥價(jià)值創(chuàng)新園等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。根據(jù)設(shè)想，房票政策實(shí)施后，將建設(shè)配置型的保障性住房以及產(chǎn)業(yè)用地，以滿足周邊高端人才及產(chǎn)業(yè)工人的住房需求。
根據(jù)《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，至2027年廣州計(jì)劃累計(jì)推進(jìn)城中村改造約90平方公里，重點(diǎn)推進(jìn)活力創(chuàng)新軸、重點(diǎn)功能片區(qū)核心區(qū)、綜合交通樞紐、重要民生改善以及促進(jìn)歷史文化保護(hù)的城中村改造項(xiàng)目。到2030年，累計(jì)推進(jìn)城中村改造約120平方公里，重點(diǎn)推進(jìn)涉及南沙新區(qū)、東部中心、北部增長(zhǎng)極等重點(diǎn)地區(qū)的城中村改造項(xiàng)目。
對(duì)接受度不能太樂觀
不過，像陳靜一樣對(duì)商品房有剛需的村民只是少數(shù)。城中村改造房票安置仍存在很大的不確定性。
從區(qū)位來看，首批城中村改造房票落地的片區(qū)坐落于廣州北部的知識(shí)城，此處位于郊區(qū)，距離市中心約50公里，人口密度和開發(fā)強(qiáng)度并不大。
房票安置能否推廣到市區(qū)城中村仍有待觀察。一方面，“老三區(qū)”和天河區(qū)的城中村吸納了大量外來人口，并在此基礎(chǔ)上衍生出龐大的產(chǎn)業(yè)鏈和從業(yè)人口，歷史遺留問題和違法建筑多。
例如海珠區(qū)的鷺江村和康樂村，已經(jīng)成為華南重要的紡織生產(chǎn)地，這兩個(gè)片區(qū)的舊改提出若干年來，始終是“雷聲大雨點(diǎn)小”。廣州有意將中大紡織服裝圈轉(zhuǎn)移至清遠(yuǎn)，但不少作坊和工廠的負(fù)責(zé)人遷移意愿并不大，本地成熟便捷的產(chǎn)業(yè)鏈不是一時(shí)半會(huì)能被取代的。
另一方面，村民和開發(fā)商、政府之間的利益博弈，也隨著市中心距離縮短而增加。越靠近CBD區(qū)域，越有升值價(jià)值，“坐地起價(jià)”的情況也更容易發(fā)生。以天河冼村為例，最早計(jì)劃在2009年完成改造，但直到2023年底還有9戶未簽約。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞分析指，國(guó)有土地上拆遷安置采取房票安置模式更容易通過。而城中村改造而言，由于評(píng)估價(jià)格低、商品房?jī)r(jià)格有下跌預(yù)期，對(duì)接受度不能太樂觀。
“廣州的村民、村集體見證并分享了40多年的紅利，權(quán)利意識(shí)強(qiáng)。前期部分村民已捕獲這種紅利，因此對(duì)納入改造計(jì)劃的村，村民補(bǔ)償預(yù)期很高?！崩钣罴握J(rèn)為，集體土地上房屋征拆的補(bǔ)償金額加政策性獎(jiǎng)勵(lì)，相比過去三舊時(shí)代的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要低，短期內(nèi)接受程度不高。但是，由于三舊模式式微，很多項(xiàng)目停頓，臨遷費(fèi)都難以持續(xù)發(fā)放，高額補(bǔ)償難以為繼，被拆遷戶的接受程度會(huì)慢慢提升。