界面新聞?dòng)浾?| 白帆
針對(duì)離異人士的限購(gòu)和限貸政策都取消了。
4月22日晚間，一則北京樓市松綁的消息傳出，即離婚不滿一年的房貸申請(qǐng)人，如家庭名下在北京市無(wú)成套住房，執(zhí)行首套房信貸政策。
離異后購(gòu)房貸款政策松綁
據(jù)《中國(guó)基金報(bào)》報(bào)道，4月22日，中國(guó)人民銀行北京市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行口徑的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《通知》）。
《通知》提出，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為更好支持居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，現(xiàn)就北京市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行口徑作出如下通知：2024年4月23日后簽訂購(gòu)房網(wǎng)簽合同，且離婚不滿一年的房貸申請(qǐng)人，如家庭名下在本市無(wú)成套住房，執(zhí)行首套房信貸政策。各銀行結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。
對(duì)于這一政策，有房地產(chǎn)中介告訴界面新聞，目前已收到上述通知，今天起開(kāi)始執(zhí)行。在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，此舉是對(duì)離婚購(gòu)房政策的進(jìn)一步優(yōu)化和完善。
該政策落地后，北京夫妻離異后家庭名下無(wú)房，即按首套資格、首套貸款計(jì)算，即在城六區(qū)/非城六區(qū)購(gòu)房，利率由4.55%/4.5%降至4.05%/3.95%，首付比例由50%/40%降至30%，購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本較之前明顯降低。
而從3月27日開(kāi)始，北京居民離婚后購(gòu)房不再受離婚年限限制，北京市住建委官網(wǎng)關(guān)于“離婚限購(gòu)”的這一政策已經(jīng)標(biāo)注“失效”，這也意味著這一政策不再執(zhí)行。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍解釋稱(chēng)，離婚限購(gòu)的政策，是過(guò)去幾年管控“借離婚騙取購(gòu)房資格”的一項(xiàng)措施，當(dāng)時(shí)雖然有爭(zhēng)議可能誤傷，但總體在執(zhí)行?，F(xiàn)在各地購(gòu)房政策進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，且一線城市在去年底和今年初限購(gòu)政策放松的基礎(chǔ)上，本身會(huì)有新的政策動(dòng)向。離婚限購(gòu)政策的取消，具有積極的導(dǎo)向，也充分說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策面進(jìn)一步寬松。
至此，離婚購(gòu)房的限購(gòu)和限貸政策都取消了。
限控政策靈活調(diào)整，釋放合理需求
不論是取消“北京夫妻離異后3年內(nèi)限購(gòu)”的政策，還是“離婚不滿一年且名下無(wú)房，可按首套房貸款”，都是對(duì)既往政策的調(diào)整，可進(jìn)一步釋放居民合理的購(gòu)房需求。
2017年3月，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，其中規(guī)定離婚一年內(nèi)貸款買(mǎi)房，商貸和公積金貸款政策都需按照二套房執(zhí)行。這一從嚴(yán)防控信貸風(fēng)險(xiǎn)政策的背景，是當(dāng)時(shí)購(gòu)房家庭通過(guò)離婚的方式享受首套住房貸款政策的情形有所增加，既影響了調(diào)控政策效果，也容易產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛、還款能力下降等問(wèn)題，增加商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。
而“北京夫妻離異后3年內(nèi)限購(gòu)”的政策則起源于2021年。北京市住建委政策曾規(guī)定，從2021年8月5日開(kāi)始，北京夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購(gòu)買(mǎi)商品住房。當(dāng)時(shí)，北京樓市火爆，連年上漲的房?jī)r(jià)也讓大家看到了投資樓市的機(jī)會(huì)。為了在北京以最低首付購(gòu)入兩套及以上住房，不少居民想出了“假離婚”的方式。上述對(duì)夫妻離異采取的限購(gòu)政策，正是在這樣的背景下誕生的。
對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)此表示，前幾年，為了堵住投資炒房的漏洞，不斷“打補(bǔ)丁”，現(xiàn)在則是要把這些“補(bǔ)丁”去掉。
他進(jìn)一步分析稱(chēng)，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，針對(duì)離異人士的兩則限購(gòu)限貸政策都顯得不合時(shí)宜。一方面，現(xiàn)在市場(chǎng)上留存的購(gòu)房需求，都是剛需和改善，也就是合理購(gòu)房需求，過(guò)去樓市火熱期間，想法子投資的動(dòng)機(jī)都沒(méi)有了，比如通過(guò)離婚獲得購(gòu)房資格、獲得首套資格。
另一方面，現(xiàn)在離婚率居高不下，離婚、單身、獨(dú)居人群較多，必須要考慮這部分人群的合理住房需求。未來(lái)，選擇獨(dú)居、單身的人群會(huì)越來(lái)越多，包括京滬在內(nèi)，對(duì)這類(lèi)人群的住房限制已經(jīng)取消，而且還要加大支持的力度，因?yàn)檫@是人口結(jié)構(gòu)變化的一大特征。
政策接連出招，北京樓市企穩(wěn)
從去年9月取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策至今，北京還接連推出了通州取消“雙限”、“離婚限購(gòu)”政策廢止等一系列的松綁政策，同針對(duì)綠色建筑、改造后的老舊小區(qū)提供更高的公積金貸款，這對(duì)帶動(dòng)市場(chǎng)交易、提振購(gòu)房信心起到了重要作用，也在一定程度上降低了居民的購(gòu)房成本。
據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手房網(wǎng)簽量14280套，環(huán)比上漲125.5%，遠(yuǎn)高于1.2萬(wàn)套的“榮枯線”；新房成交2853套，環(huán)比上漲150.7%。一些房產(chǎn)中介也告訴界面新聞，今年小陽(yáng)春北京的成交量還不錯(cuò)，而且居民看房的積極性也在提高。
但他們也提到，目前北京樓市松綁政策對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)起到了較好的作用，但對(duì)實(shí)際的成交量影響并不明顯，成交的房源基本都是“以價(jià)換量”。麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，春節(jié)過(guò)后，500萬(wàn)以下房源成交占比上升明顯，二手房市場(chǎng)“對(duì)價(jià)格更為敏感”的剛需市場(chǎng)率先啟動(dòng)。
從去年開(kāi)始計(jì)劃在北京購(gòu)置一套“老破小”的柳欣告訴界面新聞，分析下來(lái)，這些政策通常只對(duì)部分群體有效果，對(duì)自己購(gòu)房并沒(méi)有起到什么作用，但也期待松綁優(yōu)化政策能夠繼續(xù)出臺(tái)，比如下調(diào)利率，降低購(gòu)房成本。此外，她更看重的，還是住房?jī)r(jià)格是否還會(huì)有變動(dòng)，“從春節(jié)至今，基本上關(guān)注的房源都在降價(jià)，原本掛牌價(jià)很高的房源，降價(jià)的力度也很大?！绷勒f(shuō)。
界面新聞也了解到，在業(yè)主與買(mǎi)家談判的過(guò)程中，大家普遍認(rèn)為松綁調(diào)控政策讓樓市更加穩(wěn)定，但對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期依舊不高。不過(guò)，一些業(yè)主看到持續(xù)釋放的政策利好，也在一定程度上減輕了降價(jià)的力度，而一些原本擔(dān)心房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的買(mǎi)家，逐漸堅(jiān)定了購(gòu)房的信心。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，針對(duì)離異人士的松綁政策，理論上只有極少數(shù)已經(jīng)有房、還想再購(gòu)房的北京戶籍家庭可能會(huì)被這個(gè)政策影響。而從整體看，樓市政策在不斷小步放松，一個(gè)月一次政策，市場(chǎng)在這些政策影響下維持基本平穩(wěn)。
對(duì)于未來(lái)，北京樓市仍在期待松綁優(yōu)化。陳文靜對(duì)此表示，今年兩會(huì)政府工作報(bào)告為房地產(chǎn)定調(diào)，提出要“優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，3月22日國(guó)常會(huì)提出“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給”，此前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹在兩會(huì)民生主題記者會(huì)上也明確提出“城市政府要用好調(diào)控自主權(quán)”。北京針對(duì)離異人士的松綁政策，是落實(shí)中央精神的重要舉措，也向市場(chǎng)釋放出進(jìn)一步優(yōu)化政策的積極信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)情緒有望產(chǎn)生有利影響。
她分析稱(chēng)，“短期來(lái)看，北京限制性政策存在繼續(xù)優(yōu)化預(yù)期，包括優(yōu)化大戶型限購(gòu)、優(yōu)化郊區(qū)限購(gòu)、降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等，同時(shí)結(jié)合人口、人才政策，給予多孩家庭、老年家庭更多住房支持也存在空間。”陳文靜說(shuō)。
（應(yīng)受訪者要求，柳欣為化名）