界面新聞記者 | 楊冰柯
成都開發(fā)商們打折搶跑，但效果并不如愿。中國樓市成交“第一城”成都發(fā)布新政一周后，樓市復(fù)蘇不如預(yù)期。
成都樓市被稱為“中國樓市成交量第一城”，根據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的公開信息，2023年全年，成都房產(chǎn)成交量達(dá)36萬余套，其中新建商品房成交量達(dá)到14.6萬套，同比增長9.7%；二手房成交量達(dá)22萬多套，同比增長68%。無論是新房還是二手房成交套數(shù)，都趕超北上廣深，占領(lǐng)了全國第一的位置。
但在全國樓市下行的大背景下，成都樓市成交也有所下調(diào)。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，與2023年同期同比，成都2024年一季度新房成交24336套，成交套數(shù)下降32.96%，減少了11930套。二手房成交了47880套，成交套數(shù)下降18.69%，減少了11009套。
新房和二手房成交下降明顯，4月28日，成都出臺樓市新政，放開限購，新房不再公開搖號。
對于全國樓市銷量第一城成都來說，新政意義重大。一位成都市場人士對界面新聞記者表示，一周前，成都一些人就獲得了限購放開的消息，官方是有意要試探下反映。
如今，新政出臺已經(jīng)歷時一周，且又逢五一假期，效果究竟如何？
開發(fā)商打折搶跑
據(jù)界面新聞記者了解，新政出臺當(dāng)天，很多開發(fā)商爭相增加供應(yīng)并拿出了實(shí)質(zhì)性購房優(yōu)惠政策。
據(jù)成都市住建蓉e辦網(wǎng)站消息，節(jié)前新政周（4.22-4.30），成都就有50+住宅項(xiàng)目取證。其中，華潤青羊潤府、建發(fā)書香云錦、招商中旅中環(huán)臻邸和龍湖西宸御湖境等備受關(guān)注的新項(xiàng)目均于近期集中亮相。
成都中心城區(qū)共40個項(xiàng)目取證，“5+2”區(qū)域除了錦江區(qū)缺席外，其余6大區(qū)域紛紛補(bǔ)倉；龍泉、雙流、溫江、新都、郫都等二圈層區(qū)域也有多個項(xiàng)目推出?？傆?jì)預(yù)售面積達(dá)58.75萬平方米，為五一期間的購房需求提供了充足的房源保障。
在4.28新政出臺之后，龍湖響應(yīng)市場需求，于4月29至5月5日，推出超級置業(yè)計(jì)劃?；顒悠陂g，龍湖旗下部分項(xiàng)目將給予購房者2%的購房優(yōu)惠；同時推出一批特惠房源，最高優(yōu)惠可達(dá)22萬。
萬科積極參與4月29日開始的“安家成都，安逸生活”2024成都房產(chǎn)精品展，并推出“愛家生活節(jié)-成都置業(yè)季特別企劃”，優(yōu)質(zhì)房源、置業(yè)補(bǔ)貼、車位活動等多重福利政策，活動期間成都萬科部分在售項(xiàng)目將給予購房者置業(yè)安家補(bǔ)貼，最高優(yōu)惠可達(dá)66萬元。
萬科古翠隱秀項(xiàng)目還組織了川南專屬團(tuán)購會、五一假期鉅惠限定折扣，活動時間5月3日，有到訪禮、成交禮盒好房禮。成交禮有1%專屬折扣，千元家電，前3年0月供；好房禮有10套團(tuán)購限定房源。
華潤置地發(fā)布“假日鉅惠，超有料”活動，17個在售項(xiàng)目，最高購房補(bǔ)貼20萬，成功推薦一單，給10萬/套的稅前獎勵。部分特價房，外地客戶報(bào)銷機(jī)票，抽華為p70。
一位中介發(fā)布的開發(fā)商活動上寫著，沖刺到訪獎，普通客戶首次到訪獎勵100元，首訪客戶憑當(dāng)天其他競品帶看單獎勵200元，復(fù)訪客戶獎勵帶看300元。邦泰天府云璟、中鐵卓著客戶憑當(dāng)天帶看單再獎勵100元；龍湖青云闕帶看獎300元，新川印、高新天序首訪100元，復(fù)訪獎勵400元帶看獎?！皫Э匆蝗?000多到手”，這位中介稱。
克而瑞研究報(bào)告稱，各品牌房企紛紛啟動五一促銷活動，包括提供購房優(yōu)惠券、特價房源、成交贈禮以及贈送車位等經(jīng)典策略，尤其是全民營銷活動的力度顯著增強(qiáng)，傭金標(biāo)準(zhǔn)從去年的1-5萬元增至今年的3-10萬元，力度空前。同時，華潤等部分房企亦緊跟限購解除熱點(diǎn)，推出認(rèn)購報(bào)銷往返機(jī)票或車票活動，體現(xiàn)了對消費(fèi)者需求的關(guān)注。
搶跑背后銷售難
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-4月，成都TOP10房企銷售業(yè)績約為367.6億元，銷售面積約為161萬方，均為近四年來最低水平。
從房企業(yè)績表現(xiàn)來看，截至4月，銷售業(yè)績超50億的房企只有華潤置地和中國鐵建2家，而去年同期有4家，2021年同期有6家，TOP10房企業(yè)績分布情況和受疫情影響的2022年較為相似。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，2024年一季度房地產(chǎn)銷售業(yè)績TOP30中， 5家房企在蓉銷售金額達(dá)20億以上，分別為華潤置地、中國鐵建地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、招商蛇口和萬科。而去年一季度20億以上的企業(yè)是13家。
2023年持續(xù)霸榜的華潤置地首季度銷售額是80.4億，而今年繼續(xù)占據(jù)榜首的華潤置地，銷售額只有46.6億。兩相對比，分明能感受到市場的寒意。
從開盤表現(xiàn)來看，4月成都商品住宅市場的開盤個數(shù)、開盤套數(shù)均低于近一年平均水平，處于近一年開盤低位，僅優(yōu)于今年1月和2月。
4月平均開盤認(rèn)購率約為51.6%，為近一年最低，部分樓盤開盤認(rèn)購率不足三成。受市場環(huán)境不佳影響，多個具備地段、品牌、產(chǎn)品力的項(xiàng)目去化率均不及往期水平，去化不足5成，開盤表現(xiàn)不佳。
看房量增多，成交微漲
據(jù)成都住建消息，“2024成都房產(chǎn)精品展”于4月29日至5月1日在高新區(qū)桂溪生態(tài)公園西區(qū)中央草坪舉行?，F(xiàn)場設(shè)置政策咨詢服務(wù)、推廣支持服務(wù)、品牌房企、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等五大特色展區(qū)，共有30家企業(yè)近300個項(xiàng)目參與。
其中，為期3天的線下展會共吸引近300個項(xiàng)目參與，包括華潤置地、保利、萬科、龍湖、中國鐵建、招商蛇口、中海、興城人居、建發(fā)、越秀、華發(fā)、綠城、城投置地、新希望、德商、高投、蜀道城鄉(xiāng)、中建匠心里、空港置業(yè)、空港興城、龍興置業(yè)等品牌房企，以及貝殼、大唐、到家了、宅喔4家中介機(jī)構(gòu)。
根據(jù)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，展會現(xiàn)場近一半項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)有效登記。同時，5月1日，15家典型房企平均到訪量為24.5組，遠(yuǎn)超出今年1～4月的日均到訪量。
三天展期中，近300個項(xiàng)目參展，成都全市商品房日均新增擬定合同292套，超出過去兩個月的日均值，為成都“五一”假期消費(fèi)市場預(yù)熱。
根據(jù)克而瑞，五一期間有約6成項(xiàng)目來訪量上漲，其中24%為小幅上漲，另有19%大幅上漲。成交量看，35%項(xiàng)目成交上漲，漲幅5-10%，多項(xiàng)目成交量保持穩(wěn)定。
上漲的項(xiàng)目大多位于主城核心區(qū)。比如位于林家壩板塊的萬科朗拾交子五一期間累計(jì)到訪超526組，成交金額2.1億元，天西板塊的閱天府五一期間銷售約1.8億元，新川板塊的新川印成交約1.1億元等。（數(shù)據(jù)來源公開信息）
二圈層如位于溫江、龍泉、郫縣等地的項(xiàng)目來訪數(shù)量雖有所增加，但大多只是看看而已，不急于下手，客戶對價格、園區(qū)呈現(xiàn)、配套等需求更為挑剔。去年9.26新政釋放了一波郊區(qū)限購房需求，預(yù)計(jì)未來一段時間的市場增量也主要集中在主城區(qū)。
根據(jù)“四川知道”，在有反饋的項(xiàng)目中，兩個項(xiàng)目五一期間成交尚可，一個位于成都中心城區(qū)的頂級豪宅項(xiàng)目，成交10套；一個是位于天府新區(qū)的熱門項(xiàng)目，成交25套。不過，多數(shù)項(xiàng)目普遍反饋，新政后看房人數(shù)增加不少，尤其是外地客戶，但多數(shù)項(xiàng)目成交轉(zhuǎn)化個位數(shù)甚至是0，客戶觀望情緒濃厚。
“四川知道”得到一份五一期間成都某大型平臺新房渠道成交單量TOP10數(shù)據(jù)顯示，整個五一期間大成都范圍內(nèi)單量TOP10累計(jì)成交497套，武侯、成華、郫都三個區(qū)熱度排名前三，龍泉、溫江、天府新區(qū)、雙流、錦江平均成交35套左右，從各個區(qū)域的成交來看，整體熱度都有一定程度的回暖。
不過，總體看，新政后市場回暖不如預(yù)期。
根據(jù)克而瑞，今年五一熱度不及去年，過半項(xiàng)目來訪提升但認(rèn)購僅少數(shù)微漲，轉(zhuǎn)化難度提升。個別盤熱銷，但并非限購解除單一因素，還靠項(xiàng)目加強(qiáng)營銷力度，如提高渠道傭金、推特價房讓利、首付分期、0月供等強(qiáng)力手段換取走量。市場持續(xù)性還有待觀察。
一位開發(fā)商人士對界面新聞記者表示，“長期市場情況有待觀察，短期可能會有波動，我們主要就是加快推盤”。