記者 杜萌
2021年5月17日，首批9只公募REITs產(chǎn)品獲批，隨后在6月7日成立，公募REITs正式面市。三年時(shí)間里，滬深兩市交易所陸續(xù)有36只公募REITs成功上市，涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、水務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)類型，首發(fā)加擴(kuò)募規(guī)模突破千億元大關(guān)。
截至2024年5月16日，我國(guó)上市公募REITs已達(dá)36只，首發(fā)和擴(kuò)募合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)到了1248億元。繼首批4只公募REITs于去年順利擴(kuò)募后，今年以來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正初步形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的格局。
二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)回暖
今年以來(lái)，REIT項(xiàng)目在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)快速回暖。中證REITs指數(shù)今年以來(lái)回報(bào)率為5.94%，近三個(gè)月來(lái)的回報(bào)率為10.22%。
截至5月16日收盤，相較發(fā)行價(jià)，目前共有14只REITs的盤中價(jià)格保持上漲。其中，華夏北京保障房REIT漲幅最好，今年新成立的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅也接近10%。
在市場(chǎng)基本面穩(wěn)定的前提下，多重因素共同提升了REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)。
華夏基金表示，多因素助力公募REITs出現(xiàn)反彈：首先，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)改善。隨著2024年一季報(bào)報(bào)告的披露，部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)穩(wěn)定，可供分配金額完成情況優(yōu)于預(yù)期，是二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)的首要前提和重要基礎(chǔ)；其次，制度體系不斷優(yōu)化。新“國(guó)九條”等政策催化下，為REITs市場(chǎng)提供了政策支持和發(fā)展方向，有利于鼓勵(lì)和增強(qiáng)長(zhǎng)期持有投資邏輯，降低市場(chǎng)波動(dòng)性，提升REITs長(zhǎng)期配置價(jià)值； 第三，債市利率中樞下行，REITs作為高分紅資產(chǎn)的整體配置價(jià)值有望持續(xù)提升，也需要持續(xù)關(guān)注底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分化對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的影響。
博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，證監(jiān)會(huì)將REITs納入滬深港通，短期來(lái)看，一方面，該政策有利于提振境內(nèi)外REITs市場(chǎng)投資信心，兩地REITs市場(chǎng)互動(dòng)性有所增強(qiáng)；另一方面，債市利率中樞下行，“資產(chǎn)荒”下，非銀機(jī)構(gòu)配置壓力仍大，REITs或成為以險(xiǎn)資為主的長(zhǎng)期資金的重要配置方向，市場(chǎng)供需關(guān)系改善。
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，F(xiàn)OF作為公募REITs增量資金持續(xù)入市，截至一季度末共持有公募REITs 4365萬(wàn)元，持倉(cāng)規(guī)模環(huán)比提升36.6%。
“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)
REITs項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面，交易所信息顯示，截至5月16日，目前還有建信建融家園租賃住房REIT、招商公路高速公路REIT等十多只REITs進(jìn)入受理反饋問(wèn)詢等階段，距離正式獲批指日可待。
另一方面，繼首批4只公募REITs于去年順利擴(kuò)募后，今年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)正初步形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的格局。日前，中航京能光伏REIT擴(kuò)募申報(bào)被上交所受理，這是行業(yè)首單資產(chǎn)混裝的擴(kuò)募項(xiàng)目，這意味著公募REITs將從單一資產(chǎn)擴(kuò)募邁進(jìn)混裝資產(chǎn)擴(kuò)募的2.0時(shí)代。
“擴(kuò)募對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的好處主要在于提升了資產(chǎn)的分散性，降低了集中性的風(fēng)險(xiǎn)，而無(wú)論是單一類型資產(chǎn)的區(qū)域分散性還是相似資產(chǎn)收入的分散性，對(duì)已上市基金來(lái)說(shuō)都具有積極影響。”博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，公募REITs市場(chǎng)首發(fā)+擴(kuò)募“兩條腿走路”才能更快、更穩(wěn)健地發(fā)展。
華夏基金表示，REITs產(chǎn)品迎來(lái)市場(chǎng)機(jī)遇，第一，目前經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)較好、現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目更容易獲得市場(chǎng)的青睞，同時(shí)已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體可以積極擴(kuò)募，收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，形成投融資良性循環(huán)；第二，運(yùn)營(yíng)管理信息透明化，做好投資者關(guān)系、常態(tài)化信息披露及合規(guī)管理有助于提振投資者信心；第三，利率中樞下行，具備穩(wěn)健高分紅屬性的資產(chǎn)更容易獲得投資者的關(guān)注。