記者 辛圓
摩根士丹利中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)表示，今明兩年是本輪房地產(chǎn)調(diào)整的末期。央行最新推出的3000億元保障房再貸款既可以降低庫存，改善開發(fā)商流動(dòng)性問題，更好地實(shí)現(xiàn)保交樓，也有助于減少預(yù)防性儲(chǔ)蓄，從而刺激消費(fèi)。
5月19日，邢自強(qiáng)在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）上表示，1-4月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈現(xiàn)的一大特點(diǎn)是不平衡。消費(fèi)和生產(chǎn)是“兩條腿”，生產(chǎn)的情況比較強(qiáng)，消費(fèi)則在“拖后腿”。同時(shí)，較強(qiáng)的生產(chǎn)一定程度上是通過以價(jià)保量實(shí)現(xiàn)的，出口價(jià)格指數(shù)、工業(yè)品出廠價(jià)格（PPI）都反映出削價(jià)態(tài)勢(shì)，歸根結(jié)底還是內(nèi)需不足。
“GDP平減指數(shù)目前還在負(fù)區(qū)間，內(nèi)需面臨的低物價(jià)循環(huán)風(fēng)險(xiǎn)尚未消除，這背后的原因包括房地產(chǎn)整體調(diào)整引發(fā)的從收入、就業(yè)預(yù)期再到相關(guān)板塊對(duì)內(nèi)需的影響?！彼f。
邢自強(qiáng)預(yù)計(jì)今明兩年將是本輪房地產(chǎn)調(diào)整的末期?！拔覈?guó)可能已經(jīng)走完了這輪調(diào)整的絕大部分歷程。”他說，“房地產(chǎn)銷售量從高點(diǎn)下跌了超過40%，房地產(chǎn)新建設(shè)開工量從高點(diǎn)下跌了超60%，和其他有房地產(chǎn)大起大落周期的經(jīng)濟(jì)體相比，這個(gè)調(diào)整幅度從歷史規(guī)律上看不低了?！?/p>
他表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)步上日本的后塵。一方面，我國(guó)人均GDP僅為美國(guó)的17%，而日本在上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)、城市化見頂時(shí)，人均GDP是美國(guó)的1.1倍。從這個(gè)角度來看，中日發(fā)展階段不一樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還有很大的增長(zhǎng)空間。另一方面，本輪房地產(chǎn)下行之前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)估值、股票市場(chǎng)估值，再到人民幣匯率，和日本在1990年代泡沫破滅前的高估值相比差別很大。
“目前中國(guó)房地產(chǎn)的整體價(jià)值是GDP的240%，比當(dāng)時(shí)日本的5-6倍要好得多，中國(guó)房地產(chǎn)外的股票市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)格和人民幣匯率比日本當(dāng)時(shí)的情況合理，沒有出現(xiàn)日本在房地產(chǎn)下行后匯率還被嚴(yán)重高估的情況?！毙献詮?qiáng)說。
4月30日，中共中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。
邢自強(qiáng)表示，房地產(chǎn)去庫存不可能一蹴而就。一是去庫存需要的資金量很大。目前中國(guó)新房庫存相當(dāng)于20個(gè)月的銷售，如果回落到12個(gè)月的良性水平，需要拿出3萬億-4萬億元去回購現(xiàn)有庫存。而且，各地的情況也不一樣，有些地方人口流入較大，住房需求較高，有些地方人口流出，庫存較難消化，是否會(huì)導(dǎo)致“沉沒成本”以及產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)問題等等。
“我們看到比較溫和的先行手段正在逐步出臺(tái)，比如通過央行的再貸款鼓勵(lì)地方先行先試，再貸款規(guī)模3000億元，撬動(dòng)2000億銀行貸款。如果找到有效范式，地方在試點(diǎn)的過程中真的可以執(zhí)行下去，后續(xù)可以加碼?！毙献詮?qiáng)說。
在他看來，上述政策措施是“一石二鳥”。一來是回購商品房，減少庫存，讓市場(chǎng)供需更為平衡，也解決了很多開發(fā)商的流動(dòng)性問題，更好地實(shí)現(xiàn)保交樓。二來，人口流入較多的城市把回收的住房改造為保障性住房，相當(dāng)于福利改革，有利于減少預(yù)防性儲(chǔ)蓄，從而刺激消費(fèi)。