文|空間秘探 王羽佳
今年以來(lái)，酒店和公寓市場(chǎng)熱度持續(xù)上升，先有廣東私人買(mǎi)家超十億買(mǎi)下上海雅詩(shī)閣公寓，后有鐵獅門(mén)高調(diào)收購(gòu)上海五角場(chǎng)智選假日酒店，即使在面臨租賃市場(chǎng)下行的情況下，酒店與公寓等大宗資產(chǎn)仍交易火熱，最新數(shù)據(jù)顯示，4月份以來(lái)，酒店和公寓資產(chǎn)持續(xù)獲得青睞，成交額達(dá)11.5億元……大宗資產(chǎn)交易下行，酒店和公寓為何成為熱點(diǎn)，更受歡迎？
大宗資產(chǎn)交易酒店和公寓資產(chǎn)受青睞
據(jù)最新統(tǒng)計(jì)， 2024年4月中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)成交總額45.6億元，較23年同期下降34.3%；與此同時(shí)，總成交單數(shù)8筆，相較于去年同期減少10筆，同比下降55.6%；單筆成交金額同比上升46.2%至5.7億元。與去年相比，4月份成交均價(jià)較低，月內(nèi)僅有一筆法拍交易。
從交易資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，商業(yè)資產(chǎn)為4月主力成交業(yè)態(tài)，達(dá)到17.9億元，占總交易規(guī)模的42.1%。辦公/研發(fā)當(dāng)期成交額次之，達(dá)到16.59億元，同比下降67.1%，交易活躍度較前幾年有明顯下滑，酒店和公寓資產(chǎn)持續(xù)獲得青睞，4月成交額達(dá)11.5億元。從區(qū)域上來(lái)看，上海成為酒店及公寓大宗資產(chǎn)交易的首要基地。以上海為核心的長(zhǎng)三角城市群以42.1億元的成交金額居首位，其中上?？偝山活~約40.95億元， 為單城市最高。
與前些年相比，除酒店和公寓等資產(chǎn)外，其余的物業(yè)類(lèi)型規(guī)模均大幅度減少，其中最為明顯的是大宗市場(chǎng)熱度較高的辦公和研發(fā)資產(chǎn)，4月份成交額同比下降67.1%，而酒店和公寓資產(chǎn)一直維持著較高的熱度，持續(xù)受到投資者的追捧。
綜合分析看來(lái)，從近五年大宗資產(chǎn)交易情況來(lái)看，2024年4月大宗市場(chǎng)階段性冷淡，市場(chǎng)成交總規(guī)模為今年以來(lái)最低；單筆成交額雖處低位，但較2023年來(lái)看，4月的成交均價(jià)好于多數(shù)月份。目前大宗市場(chǎng)雖部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)定，但市場(chǎng)投資情緒還較為謹(jǐn)慎、趨于保守。
不過(guò)，酒店和公寓資產(chǎn)近來(lái)熱度一直維持較高，持續(xù)受到投資者追捧，即便保租房大量的集中入市帶來(lái)了租賃市場(chǎng)的出租率和租金的走低，但長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的出租率和租金還是相對(duì)穩(wěn)定，這也從側(cè)面說(shuō)了集中式公寓收益的穩(wěn)定性，加之隨著國(guó)家對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)的金融支持不斷，尤其是保租房公募REITs使得行業(yè)形成了“投融建管退”的完整投資閉環(huán)，公寓資產(chǎn)持續(xù)獲得青睞。此外，今年以來(lái)，酒店的交易一直不斷，雖然市面上有不少流拍的新聞，但是優(yōu)質(zhì)的酒店物業(yè)相比于往年，今年的“景氣指數(shù)”明顯更高。
酒店交易為何陷入“冰火兩重天”
不過(guò)，酒店交易在市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，用“冰火兩重天”來(lái)概括一點(diǎn)不為過(guò)。近年來(lái)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了多起高端酒店資產(chǎn)大宗交易。例如金峰水泥斥資24億買(mǎi)下上海靜安區(qū)奢華酒店寶格麗酒店；綠地集團(tuán)將上海綠地萬(wàn)豪酒店出售給北京銀行；新華聯(lián)出售轉(zhuǎn)讓鉑爾曼酒店、北京新華聯(lián)麗景灣國(guó)際酒店、銀川新華聯(lián)喜來(lái)登大酒店；世貿(mào)出售上海外灘茂悅、上海佘山洲際酒店……僅今年一季度就有21個(gè)億元以上的酒店進(jìn)入拍賣(mài)流程，酒店拋售活躍數(shù)迎來(lái)一波高潮。然而，有些酒店在買(mǎi)家眼里尤為吃香，有些酒店則存放落灰，甚至淪為不良資產(chǎn)拍賣(mài)。
今年以來(lái)，酒店交易除了上文說(shuō)的大宗資產(chǎn)交易火爆外，一些個(gè)體投資人也投入中小型或單體酒店的交易中來(lái)。上海近日酒店投資市場(chǎng)再度完成一單交易——一名本地個(gè)人投資者，成功購(gòu)入位于上海中興路板塊的秋果酒店。該秋果酒店項(xiàng)目實(shí)為秋果酒店上海火車(chē)站店，坐落于共和新路中興路口，值得一提的是，該門(mén)店也是秋果酒店全國(guó)百店布局下，在上海的首個(gè)落子項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，4月僅有北京、上海、 合肥三城有大宗成交，其中上海成交額占九成。此外，上海的中小型酒店交易也十分活躍。
當(dāng)然，賣(mài)不動(dòng)賣(mài)不出去的酒店也是比比皆是。近日社交媒體上也流出一份上海最新代售酒店清單，當(dāng)中僅“比較方便操作的酒店資產(chǎn)”就包括31家，過(guò)去幾年一直“叫賣(mài)”的老面孔也出現(xiàn)在清單中，也有上海豫園萬(wàn)豪酒店等新成員，資產(chǎn)價(jià)值從1億元到22億元不等，其中低價(jià)資產(chǎn)占比過(guò)半。不止上海，某交易平臺(tái)上，全國(guó)各地多個(gè)億元酒店老面孔仍然被掛在網(wǎng)上。
2023年底，中國(guó)信達(dá)對(duì)天房商業(yè)（天津）有限公司等3戶不良債權(quán)資產(chǎn)包公開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鹋膬r(jià)20億，唯一的報(bào)名人最終成為接盤(pán)人。3戶債權(quán)資產(chǎn)包債權(quán)本息總額合計(jì)為人民幣29.59億元，其中本金余額21.45億元。抵押物為天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店。正是因?yàn)樘旖螓愃伎栴D是一座百年建筑，且是頂奢酒店，因此該筆不良債權(quán)備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。雖然熱度很高，但是中國(guó)信達(dá)天津分公司的拍賣(mài)進(jìn)度卻不太順暢，該筆債權(quán)從2023年8月至今已經(jīng)流拍過(guò)兩次，起拍價(jià)也從最初的29.5億一路下降到20億……
不難看出，在大宗資產(chǎn)交易市場(chǎng)上，地理位置優(yōu)越，流水多，品牌效應(yīng)強(qiáng)越容易獲得買(mǎi)家青睞，尤其是中端品牌酒店。相反，重資產(chǎn)酒店、運(yùn)營(yíng)較差的酒店出售比較艱難，最終成為不良資產(chǎn)。
公寓交易近3年為何超過(guò)200億元
相比于酒店的多樣性，公寓交易則是逐年攀漲。近年來(lái)，公寓賽道火熱，吸引了一批又一批的新玩家入局，公寓大宗交易市場(chǎng)活躍。例如，全球服務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)商輝盛國(guó)際于近日正式宣布啟動(dòng)上海五角場(chǎng)輝盛坊公寓酒店；城璟收購(gòu)復(fù)星星堡公寓；廣東土豪收購(gòu)凱德雅詩(shī)閣衡山服務(wù)式公寓等等，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，公寓交易額近三年以來(lái)超過(guò)200億元。數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是公寓交易數(shù)量還是建筑面積統(tǒng)計(jì)，公寓交易量呈逐年上升趨勢(shì)，并在2023年達(dá)到了高峰。與之相反，一直占據(jù)大宗交易市場(chǎng)頭牌的寫(xiě)字樓卻開(kāi)始備受冷落。
寫(xiě)字樓遇冷，整體交易市場(chǎng)下滑的趨勢(shì)下，公寓憑什么在三年時(shí)間里能獲取超200億元的交易額？
其一，公寓穩(wěn)定化決定投資利益化。從收購(gòu)后的項(xiàng)目定位來(lái)看，按建筑面積統(tǒng)計(jì)，50.7%的大宗交易項(xiàng)目會(huì)定位為租賃式社區(qū)，25.5%會(huì)定位為高端公寓，19.5%定位為青年公寓。即便有大量的保租房流入市場(chǎng)，但是對(duì)于租房來(lái)說(shuō)，需求還是大于供給，因此，租金價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)斷崖式下跌，這也集中說(shuō)明了公寓投資的穩(wěn)定性。
其二，金融政策紅利，公寓投資閉環(huán)形成。隨著國(guó)家對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)的金融支持不斷，建立‘租購(gòu)并舉’住房制度的大背景下，長(zhǎng)租公寓的政策紅利有望繼續(xù)釋放。尤其是保租房公募REITs使得行業(yè)形成了“投融建管退”的完整投資閉環(huán)，公寓資產(chǎn)持續(xù)獲得青睞。
其三，公寓品牌效應(yīng)顯著，寫(xiě)字樓幾乎沒(méi)有品牌。公寓與寫(xiě)字樓不同，公寓為大眾服務(wù)，提供住所，而其品牌效應(yīng)更能吸引大量住客的選擇；寫(xiě)字樓則為企業(yè)辦公服務(wù)，租賃群體更多的看待辦公環(huán)境和地理位置，品牌效應(yīng)相對(duì)不是那么明顯。盡管前些年聯(lián)合辦公有眾多品牌誕生，但近年來(lái)，寫(xiě)字樓品牌效應(yīng)并不明顯，因此寫(xiě)字樓自身作為投資標(biāo)的品牌溢價(jià)功能很難體現(xiàn)出來(lái)。
純投資性物業(yè)減值，投資進(jìn)入新資管時(shí)代
隨著房企單一模式紅利的逐步落幕，多元化發(fā)展精細(xì)化運(yùn)營(yíng)成為房企的“第二增長(zhǎng)曲線”，酒店和公寓投資賽道受到更多的關(guān)注和青睞，也充分說(shuō)明的純投資性物業(yè)減值，投資也進(jìn)入新資管時(shí)代。
通俗一點(diǎn)講，“躺著”賺錢(qián)的階段已經(jīng)過(guò)去，物業(yè)投資從過(guò)去的物理空間已經(jīng)延伸為靠良性產(chǎn)業(yè)“活化”的化學(xué)空間，投資已經(jīng)進(jìn)入新的資管時(shí)代。
流水爭(zhēng)先，專(zhuān)業(yè)化管理是基本要求
要素衡量是投資酒店和公寓效益實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。這就要求酒店/公寓在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，從前期設(shè)計(jì)建設(shè)，到后期運(yùn)營(yíng)管理，都要高度關(guān)注產(chǎn)品的收益轉(zhuǎn)化效率，重視酒店平均房?jī)r(jià)、平均出租率、RvePar、GOP、人均創(chuàng)收能力、坪效、坪效利潤(rùn)、坪耗等基礎(chǔ)性經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的狀況，以確保投資的安全與收益性。
說(shuō)的通俗點(diǎn)，整個(gè)投資標(biāo)的物業(yè)空間，必須有現(xiàn)金流水，良性循環(huán)，而這些離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)。再也不是過(guò)去“買(mǎi)幾套房，買(mǎi)一塊地，放幾年就能掙錢(qián)”的投資邏輯了。
品牌溢價(jià)能力，成為投資成功的關(guān)鍵
在眾多的投資選擇中，酒店業(yè)一直被認(rèn)為是一個(gè)具有穩(wěn)定回報(bào)和增長(zhǎng)潛力的領(lǐng)域。在酒店業(yè)投資領(lǐng)域，品牌的溢價(jià)能力是一個(gè)非常重要的概念。品牌的溢價(jià)能力是指品牌能夠?yàn)槠洚a(chǎn)品或服務(wù)帶來(lái)超出其本身價(jià)值的額外價(jià)值。對(duì)于成熟的投資人來(lái)說(shuō)，他們更看重酒店品牌的溢價(jià)能力，因?yàn)檫@直接影響到他們的投資回報(bào)。一個(gè)具有高知名度的品牌不僅能夠迅速在市場(chǎng)中獲得認(rèn)可，其強(qiáng)大的品牌效應(yīng)使得它在全國(guó)范圍內(nèi)擁有穩(wěn)定的精準(zhǔn)客戶群體，這些顧客更傾向于選擇他們熟悉并信任的酒店品牌，因此，品牌已然是投資的重要生產(chǎn)力。
“投融管退”商業(yè)閉環(huán)是投資根本
投融管退生命周期形成閉環(huán)。在不確定的市場(chǎng)環(huán)境因素的影響下，“投資回報(bào)”日漸成為酒店行業(yè)投資人的理性核心訴求，這對(duì)酒店行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一次挑戰(zhàn)。從酒店投資的全生命周期來(lái)看，投融建管退每個(gè)環(huán)節(jié)都很重要。長(zhǎng)久以來(lái)，租賃物業(yè)的酒店和公寓投資人都“被動(dòng)”忽視了資產(chǎn)管理的運(yùn)營(yíng)和“退出”路徑的找尋。說(shuō)的簡(jiǎn)單點(diǎn)，那就是無(wú)論是酒店還是公寓，花錢(qián)買(mǎi)得進(jìn)來(lái)，也能高價(jià)賣(mài)得出去。而在整個(gè)投資標(biāo)的運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，也能因?yàn)槠鋬?yōu)質(zhì)的商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)健康的金融杠桿，這樣的投資產(chǎn)品才是價(jià)值投資的真正未來(lái)。
綜上，酒店和公寓想要獲得長(zhǎng)期的投資價(jià)值，不僅要有流水爭(zhēng)先，品牌助力的目標(biāo)，還要有為“投融管退”保駕護(hù)航的機(jī)制。相信中國(guó)的投資環(huán)境將從過(guò)去簡(jiǎn)單粗暴式的邏輯進(jìn)入真正的精細(xì)化專(zhuān)業(yè)模式，這或許才是真正健康的商業(yè)未來(lái)！