文|增長(zhǎng)會(huì) 孟默
前不久長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商自如宣布推出國(guó)際租房平臺(tái)“自如比鄰ZABIT”,首批房源共計(jì)2萬余間,將覆蓋中國(guó)香港及英國(guó)主要城市。至此,已在中國(guó)內(nèi)地發(fā)展13年之久的自如,正式出海。據(jù)官方透露,自如比鄰ZABIT未來還計(jì)劃進(jìn)入美國(guó)、日本、加拿大等國(guó)家和地區(qū)。
自如出海,從英國(guó)開始
5月20日這天,自如CEO熊林發(fā)布了一封內(nèi)部信,信中分享了自如首個(gè)產(chǎn)品是自如友家、自如為何要做保潔服務(wù)、為什么要在2021年啟動(dòng)“增益租”,以及正式上線自如國(guó)際租住平臺(tái)-自如比鄰 Zabit。
關(guān)于平臺(tái)名稱,官方介紹這是由Ziroom(自如)和Habitat(生活居所)進(jìn)行組合,得到新的國(guó)際品牌名稱ZABIT。據(jù)了解,目前自如國(guó)際租房平臺(tái)負(fù)責(zé)人為孟月,此前孟月?lián)蔚氖亲匀缳Y管事業(yè)群總經(jīng)理。
ZABIT品牌名稱的由來
在自如APP上,點(diǎn)擊“留學(xué)租房”的按鈕即可跳轉(zhuǎn)ZABIT平臺(tái)的微信小程序鏈接。據(jù)小程序首頁顯示,目前自如比鄰ZABIT除了中國(guó)香港和英國(guó)主要城市的房源之外,還上線了美國(guó)洛杉磯和加拿大蒙特利爾的房源,此外新加坡也顯示“即將開啟”。
自如比鄰ZABIT平臺(tái)的微信小程序頁面
其中,自如比鄰ZABIT的房源中,英國(guó)涉及的城市最多,房源遍布13個(gè)城市,其中包括了倫敦、曼徹斯特、伯明翰和利物浦等主要城市。此外,自如比鄰ZABIT提供的房源類型包括單人臥室、多人臥室、Studio以及整租房源,較為多元。
在自如比鄰ZABIT的房源頁面中,能看到各種傾向于為留學(xué)生服務(wù)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。例如,在房源詳細(xì)定位之外,還特意加了一行,備注距離周邊學(xué)校多少距離。此外,每套房源都配備了專屬找房管家。當(dāng)然,這位管家會(huì)同時(shí)管理多套房源。
自如比鄰ZABIT房源信息
在BOSS直聘平臺(tái)上,也能窺見自如拓展國(guó)際市場(chǎng)的決心。目前自如開放了多個(gè)海外崗位招聘,包括渠道及機(jī)構(gòu)客戶的開發(fā)、海外市場(chǎng)的云銷專員以及海外業(yè)務(wù)云銷主管等。其中云銷專員的職位描述還挺有意思的,提到了有小紅書運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。據(jù)此推測(cè),小紅書可能是自如比鄰ZABIT未來獲客的重要渠道之一。
目前來看,小紅書上也有部分關(guān)于ZABIT的房源推介圖文?!跋愀劾砉ご蟮膶W(xué)生公寓只要4.6K?”“距離港大800米的房子只要4200起?”,諸如此類的圖文下方都帶上了#Zabit留學(xué)租房平臺(tái)的標(biāo)簽??雌饋恚詢r(jià)比可能是自如在海外吸引客人的關(guān)鍵標(biāo)簽之一。
選擇英國(guó)這個(gè)市場(chǎng),的確是個(gè)有趣的選擇。此前,曾有一位名為陳一凡的年輕人在2015年創(chuàng)建了英國(guó)版自如——UCNEST(優(yōu)辰公寓),并于2017年獲得了1500萬元Pre-A輪融資。在一些媒體報(bào)道中,他們將UCNEST的成功視為自如模式在海外市場(chǎng)的首次試水。
關(guān)于出海,三問自如
不過,“自如模式”的成功與自如比鄰ZABIT的親自下場(chǎng),意義自然不同。關(guān)于自如的出海,我們還有一些疑問有待解答。
問題一:為什么要出海?
在此之前,關(guān)于自如要上市的傳聞一直未斷,但是出海的動(dòng)態(tài)確實(shí)未曾聽聞。那么,自如為什么要出海?目前市面上主要有兩種觀點(diǎn)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,以“數(shù)字化能力、平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)、差異化體驗(yàn)”為基石的自如模式,目前已經(jīng)成熟并可以輸出到全球。此前,巴黎HEC商學(xué)院對(duì)自如進(jìn)行剖析,認(rèn)為自如改變了傳統(tǒng)的租賃關(guān)系,推動(dòng)整個(gè)租房系統(tǒng)更加高效。
自如比鄰ZABIT也十分清楚自己的優(yōu)勢(shì)所在,并打出了3個(gè)標(biāo)簽“安心訂、放心住、全心伴”,展示在房間價(jià)格、房間品質(zhì)以及云端客服三方面的優(yōu)勢(shì)。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為,出海是自如為資本市場(chǎng)講的新故事。2023年7月,自如再傳IPO,當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)言自如有望成為港股長(zhǎng)租公寓第一股。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)表現(xiàn),向來是資本市場(chǎng)更看重的關(guān)鍵。
自如一推再推的上市計(jì)劃之外,是今年以來自如的解約潮。通過與高價(jià)收來的房子解約,自如對(duì)自有的資產(chǎn)包進(jìn)行了優(yōu)化和重整。對(duì)此,自如內(nèi)部有傳言稱,這是為上市做的準(zhǔn)備。
問題二:為什么是現(xiàn)在?
自2011年啟動(dòng),今年是自如創(chuàng)建的第13年。在熊林的內(nèi)部信中寫到,在自如正式創(chuàng)建之前,他曾與鏈家創(chuàng)始人左暉去歐美和日本做了調(diào)研學(xué)習(xí)。
海外,于自如自始至終都不陌生。但是,為什么之前對(duì)于出海未曾透露過半點(diǎn)消息,而突然選擇在現(xiàn)在出海。
對(duì)于這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的選擇,猜想如下。為什么是這一天,或許是巧合,3年前的5月20日是鏈家及自如創(chuàng)始人左暉去世的日子。在自如甲醛房事件中,是左暉站出來表示,“所有的批評(píng)我們都會(huì)收下,所有的責(zé)任我們都會(huì)承擔(dān)?!被蛟S對(duì)自如來說,這一天是有種不一樣的意義。
另一個(gè)問題,為什么是今年。個(gè)人觀點(diǎn),自如推出的并不只是“中國(guó)式租房服務(wù)”,而是相對(duì)完整的“資產(chǎn)管理閉環(huán)”。
過去幾年中,自如一直在轉(zhuǎn)型,從單一的二房東轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),并將產(chǎn)品線不斷拓展。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2023年自如資管GMV同比增長(zhǎng)40%,兩年增長(zhǎng)90%。相較國(guó)內(nèi),國(guó)外的住房租賃產(chǎn)業(yè)更重視資產(chǎn)管理,因此推測(cè)一定的積淀也是自如選擇在今年出海的原因之一。
問題三:為什么是學(xué)生公寓?
一直以來,學(xué)生公寓市場(chǎng)向來是熱門市場(chǎng)。
以自如比鄰ZABIT已經(jīng)進(jìn)入的英國(guó)市場(chǎng)為例,據(jù)數(shù)據(jù)顯示,每年前往英國(guó)的留學(xué)生數(shù)量高達(dá)12.9萬人,平均月租金高達(dá)11508元,且仍在持續(xù)增長(zhǎng)中,形成每年178億元的巨大市場(chǎng)。
另外,自如之前就已經(jīng)在學(xué)生市場(chǎng)有所積累。自2013年起,自如就啟動(dòng)針對(duì)畢業(yè)生的“海燕計(jì)劃”——為畢業(yè)生提供租房支持,包括押金減免及安家基金。
據(jù)官方表示,目前已有370萬畢業(yè)生受益,自如累計(jì)提供的租房支持金額達(dá)12億元。今年4月,自如第12季海燕計(jì)劃已經(jīng)上線。
多年以來對(duì)學(xué)生市場(chǎng)的深耕,以及所打造的品牌形象,能夠助力自如在學(xué)生公寓市場(chǎng)更快贏得自己的一席之地。
不過,也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為自2020年開始,內(nèi)地的留學(xué)熱度正在逐步下降,那個(gè)人人擠破頭申請(qǐng)國(guó)外高校的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此,自如選擇在此時(shí)出海做學(xué)生公寓,時(shí)代紅利可能不如從前。
中國(guó)二房東集體出海?
自如之后,國(guó)內(nèi)是否會(huì)迎來住房租賃企業(yè)集體出海的景象?
在部分業(yè)內(nèi)人士看來,這是可能的。
實(shí)際上,除了自如之外,中國(guó)香港房地產(chǎn)中介龍頭中原集團(tuán)在2018年就已成立房地產(chǎn)投資基金,先后在美國(guó)及英國(guó)投資學(xué)生公寓后,近日又宣布計(jì)劃在香港地區(qū)投資2000個(gè)公寓床位,估計(jì)涉及金額數(shù)以十億港元計(jì)。
除此之外,國(guó)際頭部資產(chǎn)管理企業(yè)進(jìn)軍中國(guó),并劍指長(zhǎng)租公寓,讓本土住房租賃企業(yè)看到了除了業(yè)務(wù)輸出之外,在海外市場(chǎng)的另一種發(fā)展可能。
今年4月,集房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主、運(yùn)營(yíng)商和資產(chǎn)管理企業(yè)等身份于一身的鐵獅門收購(gòu)了上海五角場(chǎng)智選假日酒店及2層停車場(chǎng),將其改造成長(zhǎng)租公寓,并將其打造為輝盛國(guó)際旗下的生活方式服務(wù)公寓Modena by Fraser。
不止如此,近幾年機(jī)構(gòu)投資人在上海和北京等一線市場(chǎng)中對(duì)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)頻頻出手。借助背靠的基金杠桿力量,機(jī)構(gòu)投資人通過品牌和項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理能力,最終獲得超額收益。
這種模式,此前曾被萬科等頭部房企成功學(xué)習(xí)。對(duì)于擁有一定基金背景的長(zhǎng)租公寓企業(yè)而言,同樣是可以參考的一條發(fā)展路徑。
不過,也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,深耕內(nèi)地才是更多本土住房租賃企業(yè)的選擇。
一方面,類似英國(guó)等城市的住房租賃市場(chǎng)成熟且繁榮的,當(dāng)?shù)匾延邪l(fā)展多年的出海競(jìng)品及本地老牌房產(chǎn)品牌。
依舊以英國(guó)學(xué)生公寓市場(chǎng)為例,從上世紀(jì)80年代起,學(xué)生公寓公司就已誕生,現(xiàn)在已發(fā)展為一個(gè)十分老練和健全的標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)生住宿系統(tǒng)。
除了公寓公司之外,英國(guó)也有成熟的租房網(wǎng)站如Righmove、Zoopla和Spareroom等,其中Rightmove是英國(guó)最大的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站,提供全英地區(qū)各種租賃信息。
對(duì)于中國(guó)住房租賃企業(yè)而言,如何在全新的海外市場(chǎng)中與早已發(fā)展多年的本土玩家競(jìng)爭(zhēng),是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。
另一方面,內(nèi)地市場(chǎng)近幾年正在積極推動(dòng)保障性租賃住房和人才租賃住房等政策類租賃住房的發(fā)展,各個(gè)住房租賃企業(yè)也在其中分得一杯羹。
結(jié)合我國(guó)新型住房體系的構(gòu)建原則——多渠道供給和保障,未來城市住房的需求和新增保租房之間的缺口,肯定由市場(chǎng)化的租賃住房去解決的。從我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)度來看,住房租賃企業(yè)在內(nèi)地市場(chǎng)依舊大有可為。
發(fā)展版圖的擴(kuò)張,并非易事。從前期的市場(chǎng)調(diào)研,到整體規(guī)劃,再到之后的招兵買馬和項(xiàng)目落地,付出的心血之多可想而知。從想要出海,到如今真正出海,自如的付出是值得肯定的。但是,出海之后將會(huì)面臨怎樣的市場(chǎng)挑戰(zhàn),又有哪些意料之外的因素會(huì)打亂原有的發(fā)展規(guī)劃,諸如此類的難題仍有待自如比鄰ZABIT去探索與破解。