界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

“生活太便利了，周邊超市、水果店、菜市場(chǎng)、維修店應(yīng)有盡有，去西湖、浙一浙二、嘉里中心和銀泰都很方便”，一位剛“上車”了杭州西湖區(qū)“老破小”的購房者對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎尽?/p>

杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，新政前后二手房成交總價(jià)段均以200萬元以內(nèi)為主，占比約48%。其中，市中心“老破小”熱度是主因。

在杭州貝殼研究院的5月網(wǎng)簽量TOP20小區(qū)中，翠苑二區(qū)、古蕩新村東區(qū)和親親家園一期老小區(qū)均上榜，分別網(wǎng)簽了16套、14套和14套，網(wǎng)簽量環(huán)比上漲了60%、75%和75%，網(wǎng)簽均價(jià)環(huán)比下降了3%、13%和6%。

從前瞻性指標(biāo)帶看量看，德勝東、朝暉和文教等中心城區(qū)帶看量上榜本月帶看增幅最高的商圈。

“這些商圈老破小帶看量都很大”，一位中介告訴界面新聞?dòng)浾摺?/p>

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，朝暉小區(qū)、翠苑小區(qū)、采荷小區(qū)、大關(guān)小區(qū)、景芳小區(qū)、古蕩新村在5月分別成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中，翠苑二區(qū)以16套的成交量創(chuàng)下去年以來的單月成交量新高，而去年全年該小區(qū)共成交38套，今年截至5月的成交量已經(jīng)達(dá)到44套。

根據(jù)杭州《錢江晚報(bào)》，目前市中心總價(jià)在140萬元以下的老小區(qū)房源幾乎已經(jīng)售空。

像朝暉小區(qū)、景芳小區(qū)、翠苑小區(qū)、古蕩小區(qū)等多個(gè)市中心老小區(qū)組團(tuán)，在新政前就成交活躍。新政還帶動(dòng)了市中心其他老小區(qū)，如倉基新村、大塘新村、石灰橋新村等，這些小區(qū)去年月均成交量不足3套，新政后一個(gè)月成交量都超過了8套。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉，老破小指的是位于主城區(qū)內(nèi)，房齡較長(zhǎng)的房子，通常房齡超過25年，甚至達(dá)到30-50年。面積一般都在80平米以內(nèi)，大部分面積集中在兩居60平米左右。同時(shí)，按照市場(chǎng)購買需求，學(xué)區(qū)房和沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的老房要區(qū)分看。

“基本上老破小就特指附近沒什么好學(xué)區(qū)，房子都是2000年以前的六層紅磚房，少數(shù)也有90年代的高層大塔樓”，張大偉解釋。

事實(shí)上，不止杭州老破小成交熱了起來，上海等城市老破小成交都有明顯回暖。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月上海二手住宅成交1.71萬套，環(huán)比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日），在上?！皽艞l”新政的推動(dòng)下，僅外環(huán)內(nèi)就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米的小戶型，成交量較政策出臺(tái)前5天增加了5%。

購房者再次盯上老破小，張大偉認(rèn)為有以下幾個(gè)原因。

首先，面積小、總價(jià)低，房?jī)r(jià)跌到位，租售比合適了。以5月杭州上榜的幾個(gè)老小區(qū)為例，網(wǎng)簽均價(jià)環(huán)比均下跌，最高的跌了13%。

上海在中環(huán)以內(nèi)的長(zhǎng)寧天山、徐匯長(zhǎng)橋、普陀曹楊、浦東世博等板塊，“老破小”里確實(shí)有可能找到“1字頭”的總價(jià)，大多是30-40平的一室戶或一室一廳。而如果不是卡著預(yù)算，還能淘到5萬/平一下的單價(jià)，200-300萬在中環(huán)內(nèi)找一套老公房，可選擇的房源不少。

其次，老破小的政策利好不斷出現(xiàn)，多地關(guān)于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是異地安置）提法增多，這已經(jīng)成為老舊小區(qū)盤活的一種重要新模式。

以杭州為例，“原拆原建”已照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，是老舊小區(qū)盤活的一種重要新模式。

杭州另一位老破小購房者對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，“”老破小總價(jià)本來就低，新政后，自己只要15%首付就可以買房了，我看的那套房子房東也愿意讓價(jià)小，我就趕緊簽了”。

值得關(guān)注的是，雖然買老破小當(dāng)下是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但也不是所有老破小都能買。

根據(jù)張大偉，如果之前的公房單位已經(jīng)倒閉破產(chǎn)，房子的物業(yè)肯定也非常差，這樣的老房子不建議買。1980年代以前的老房子基本已經(jīng)接近是危房，也不建議買。學(xué)區(qū)和交通兩點(diǎn)都不占的，再便宜也盡量別買，特別是學(xué)區(qū)中等的老破小千萬別碰，隨著入學(xué)人口減少，這一類老房?jī)r(jià)格會(huì)受影響最大。另外老破小頂樓就盡量別考慮，電梯很難安裝，而且漏雨風(fēng)險(xiǎn)很高。