界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

杭州西湖區(qū)紫金港耀江文鼎苑因?qū)W區(qū)和房?jī)r(jià)被稱為“杭州第一學(xué)區(qū)房”，是杭州學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)?，F(xiàn)在，在市場(chǎng)調(diào)整下，文鼎苑房?jī)r(jià)跌落神壇。

界面新聞從中介處獲悉，耀江文鼎苑近期成交了一套89平米的房子，單價(jià)4.8萬(wàn)。但2021年杭州房?jī)r(jià)巔峰時(shí)，文鼎苑成交單價(jià)一度高達(dá)12萬(wàn)。

也就是說(shuō)，三年時(shí)間，文鼎苑房?jī)r(jià)跌了60%。

文鼎苑首開于2005年，首開價(jià)格7900元/平米，總建面約70萬(wàn)方，分二期開發(fā)，共有38幢高層住宅，約3264戶。

開發(fā)商耀江房產(chǎn)創(chuàng)始人汪曦光操盤了很多杭州政府福利房。文鼎苑開盤時(shí)的銷售賣點(diǎn)是杭州老牌學(xué)軍小學(xué)，宣傳語(yǔ)是“以文化問(wèn)鼎未來(lái)”。

一位文鼎苑業(yè)主對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，小區(qū)里住了一些浙大老師，業(yè)主素質(zhì)偏高，經(jīng)常自發(fā)組織一些學(xué)習(xí)和體育鍛煉活動(dòng)。

過(guò)去幾年，因?qū)W軍小學(xué)和杭州房?jī)r(jià)整體上升，文鼎苑房?jī)r(jià)像坐上火箭般扶搖直上。

貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑2021年3月14日成交了一套180平米的房子，房?jī)r(jià)是10.52萬(wàn)/平。同年3月18日，文鼎苑又成交了一套58平米的房子，房?jī)r(jià)是12.84萬(wàn)/平。

根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院丁建剛，彼時(shí)，房地產(chǎn)預(yù)期持續(xù)向好，公民同招、民辦鎖區(qū)、民辦搖號(hào)等政策也讓學(xué)區(qū)房迎來(lái)新一輪漲幅。

但之后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，貴為學(xué)區(qū)房頭牌的文鼎苑未能幸免。

目前，文鼎苑掛牌的在售房源有180套，5月掛牌均價(jià)6.83萬(wàn)/平米，成交均價(jià)5.24萬(wàn)/平米。單這一年內(nèi)，小區(qū)房?jī)r(jià)就跌了15.9%。

文鼎苑作為學(xué)區(qū)房風(fēng)向標(biāo)房?jī)r(jià)大跌，其它學(xué)區(qū)房更是如此。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，比起2021年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)，杭州大部分學(xué)區(qū)房降價(jià)幅度已超過(guò)30%，部分甚至接近40%。

以這幾年同樣因競(jìng)舟二小學(xué)區(qū)風(fēng)頭很盛的蔣村次新房融創(chuàng)河濱之城為例，房?jī)r(jià)距離高點(diǎn)也跌了近40%。

近日，河濱之城成交一套119.34平米的法拍房，經(jīng)過(guò)24輪競(jìng)價(jià)，22次延時(shí)，以603.9萬(wàn)成交，成交單價(jià)約為5.06萬(wàn)/平米。

融創(chuàng)河濱之城分為一期和二期，一期水瀾軒是精裝交付，二期雨瀾軒是毛坯交付，全盤主力戶型約89-185方。整個(gè)項(xiàng)目于2014年時(shí)樓盤開啟銷售，單價(jià)約2.4萬(wàn)/平米，之后推出二期毛坯，小戶型價(jià)格大約200萬(wàn)左右。

2021年學(xué)區(qū)房高點(diǎn)時(shí)，水瀾軒成交價(jià)高達(dá)9萬(wàn)/平米，雨瀾軒成交價(jià)也有8萬(wàn)/平米。

也就是說(shuō)，河濱之城次新學(xué)區(qū)房距離高點(diǎn)也跌了36%。

值得關(guān)注的是，在央行新政和杭州新政的雙重利好下，以文鼎苑為首的學(xué)區(qū)房正在以價(jià)換量，成交向好。

杭房數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑近90天成交了28套房子，本月成交就有8套，去化周期19.9個(gè)月。

根據(jù)小雞選房數(shù)據(jù)，在剛剛過(guò)去的3-5月，杭州二手房成交量過(guò)百的學(xué)區(qū)有21個(gè)。其中位于拱墅區(qū)的杭州市青春中學(xué)（珠碧校區(qū)）以295套的成交量位居榜首。三個(gè)月賣出295套，平均一天賣出三套還要多。成交量超100套的學(xué)區(qū)房中，拱墅區(qū)最多，占了8個(gè)。西湖區(qū)有4個(gè)，濱江區(qū)4個(gè)，上城區(qū)4個(gè)，錢塘區(qū)1個(gè)。

以拱墅區(qū)學(xué)區(qū)頭牌文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校為例，手邊買房數(shù)據(jù)顯示，文&實(shí)驗(yàn)學(xué)校憑借約4.72萬(wàn)次瀏覽量穩(wěn)居第一。目前，該學(xué)校學(xué)區(qū)房掛牌數(shù)量1487套，掛牌均價(jià)5.11萬(wàn)。瀏覽量其次的是學(xué)軍小學(xué)（求智），該學(xué)校學(xué)區(qū)掛牌量281套，掛牌均價(jià)7.75萬(wàn)。

上述中介人士稱，新政前后，文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)帶看量暴漲，文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校90天內(nèi)已成交191套，成交均價(jià)約4.7萬(wàn)/平米。

杭州一位市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，學(xué)區(qū)房是剛需，市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)使學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)探底，新政下，一些學(xué)區(qū)房剛需購(gòu)買者回歸市場(chǎng)，預(yù)期學(xué)區(qū)房成交仍會(huì)有行情。