界面新聞記者 | 楊冰柯

杭州西湖區(qū)紫金港耀江文鼎苑因?qū)W區(qū)和房價被稱為“杭州第一學區(qū)房”，是杭州學區(qū)房市場的風向標。現(xiàn)在，在市場調(diào)整下，文鼎苑房價跌落神壇。

界面新聞從中介處獲悉，耀江文鼎苑近期成交了一套89平米的房子，單價4.8萬。但2021年杭州房價巔峰時，文鼎苑成交單價一度高達12萬。

也就是說，三年時間，文鼎苑房價跌了60%。

文鼎苑首開于2005年，首開價格7900元/平米，總建面約70萬方，分二期開發(fā)，共有38幢高層住宅，約3264戶。

開發(fā)商耀江房產(chǎn)創(chuàng)始人汪曦光操盤了很多杭州政府福利房。文鼎苑開盤時的銷售賣點是杭州老牌學軍小學，宣傳語是“以文化問鼎未來”。

一位文鼎苑業(yè)主對界面新聞記者表示，小區(qū)里住了一些浙大老師，業(yè)主素質(zhì)偏高，經(jīng)常自發(fā)組織一些學習和體育鍛煉活動。

過去幾年，因?qū)W軍小學和杭州房價整體上升，文鼎苑房價像坐上火箭般扶搖直上。

貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑2021年3月14日成交了一套180平米的房子，房價是10.52萬/平。同年3月18日，文鼎苑又成交了一套58平米的房子，房價是12.84萬/平。

根據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院丁建剛，彼時，房地產(chǎn)預期持續(xù)向好，公民同招、民辦鎖區(qū)、民辦搖號等政策也讓學區(qū)房迎來新一輪漲幅。

但之后，隨著房地產(chǎn)市場整體下行，貴為學區(qū)房頭牌的文鼎苑未能幸免。

目前，文鼎苑掛牌的在售房源有180套，5月掛牌均價6.83萬/平米，成交均價5.24萬/平米。單這一年內(nèi)，小區(qū)房價就跌了15.9%。

文鼎苑作為學區(qū)房風向標房價大跌，其它學區(qū)房更是如此。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，比起2021年房價最高點，杭州大部分學區(qū)房降價幅度已超過30%，部分甚至接近40%。

以這幾年同樣因競舟二小學區(qū)風頭很盛的蔣村次新房融創(chuàng)河濱之城為例，房價距離高點也跌了近40%。

近日，河濱之城成交一套119.34平米的法拍房，經(jīng)過24輪競價，22次延時，以603.9萬成交，成交單價約為5.06萬/平米。

融創(chuàng)河濱之城分為一期和二期，一期水瀾軒是精裝交付，二期雨瀾軒是毛坯交付，全盤主力戶型約89-185方。整個項目于2014年時樓盤開啟銷售，單價約2.4萬/平米，之后推出二期毛坯，小戶型價格大約200萬左右。

2021年學區(qū)房高點時，水瀾軒成交價高達9萬/平米，雨瀾軒成交價也有8萬/平米。

也就是說，河濱之城次新學區(qū)房距離高點也跌了36%。

值得關(guān)注的是，在央行新政和杭州新政的雙重利好下，以文鼎苑為首的學區(qū)房正在以價換量，成交向好。

杭房數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑近90天成交了28套房子，本月成交就有8套，去化周期19.9個月。

根據(jù)小雞選房數(shù)據(jù)，在剛剛過去的3-5月，杭州二手房成交量過百的學區(qū)有21個。其中位于拱墅區(qū)的杭州市青春中學（珠碧校區(qū)）以295套的成交量位居榜首。三個月賣出295套，平均一天賣出三套還要多。成交量超100套的學區(qū)房中，拱墅區(qū)最多，占了8個。西湖區(qū)有4個，濱江區(qū)4個，上城區(qū)4個，錢塘區(qū)1個。

以拱墅區(qū)學區(qū)頭牌文瀾實驗學校為例，手邊買房數(shù)據(jù)顯示，文&實驗學校憑借約4.72萬次瀏覽量穩(wěn)居第一。目前，該學校學區(qū)房掛牌數(shù)量1487套，掛牌均價5.11萬。瀏覽量其次的是學軍小學（求智），該學校學區(qū)掛牌量281套，掛牌均價7.75萬。

上述中介人士稱，新政前后，文瀾實驗學區(qū)帶看量暴漲，文瀾實驗學校90天內(nèi)已成交191套，成交均價約4.7萬/平米。

杭州一位市場人士對界面新聞記者表示，學區(qū)房是剛需，市場調(diào)整已經(jīng)使學區(qū)房房價探底，新政下，一些學區(qū)房剛需購買者回歸市場，預期學區(qū)房成交仍會有行情。