文｜時代周報
沉寂了幾年的土地市場正在出現(xiàn)微妙的變化，高價地，甚至“地王”重出江湖。
6月26日，三亞海坡片區(qū)HP04-06-04/05/11地塊出讓。經(jīng)過510輪舉牌后，由三亞正基房地產開發(fā)有限公司以16.36億元摘得，樓面價約為17366元/平方米，刷新三亞土拍單價紀錄，成為新晉單價“地王”。
近期，樓市又有了“地王”的傳說。
6月13日，中建智地、江蘇綠建、朝陽城開3家企業(yè)以聯(lián)合體方式，斥資112億元拿下北京首宗“巨無霸”組合地塊，打破北京單筆土地出讓金紀錄；6月19日，南京建鄴區(qū)出讓的2024G11地塊躋身南京樓面價TOP 2；6月20日，在青島2024年第二批次土拍中，嶗山王家村35號地塊經(jīng)過364輪競價，成為青島新晉單價“地王”。
“能夠競拍出高價地，表明企業(yè)對核心區(qū)優(yōu)質地塊持有積極態(tài)度?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜向時代周報記者表示。
前述地塊的共同點是，質素突出。
中建智地聯(lián)合體斬獲的酒仙橋、前葦溝、中關村朝陽園北區(qū)三宗地塊中，酒仙橋地塊位于東北四環(huán)外，是北京中心城區(qū)規(guī)模最大的舊改項目，周邊有798等多個成熟產業(yè)園區(qū)，住宅地塊銷售指導價為12.5萬元/平方米；2024G11地塊所在的河西南板塊，是南京的核心區(qū)域；王家村35號地塊地處鬧市，是山東“最貴城中村”。
“地王”返場，土地市場又支棱起來了嗎？業(yè)內普遍持否定態(tài)度。
“非核心區(qū)或性價比不高的地塊普遍底價成交，房企拿地審慎態(tài)度尚未改變，短期房企拿地或延續(xù)精準投資策略，市場冷熱不均現(xiàn)象也將延續(xù)?！标愇撵o指出。
“地王”返場
土地市場已經(jīng)很久沒有見過這種“大場面”了。
6月20日，位于青島嶗山區(qū)王家村的35號地塊開拍。這一地塊為嶗山石老人前海一線的城中村王家村社區(qū)拆遷改造用地中第一個出讓地塊，周邊房價約6萬元/平方米，位列青島之最。
雖然地塊只吸引68號中海、77號海業(yè)益佳、88號海信地產三家企業(yè)報名競買，但競爭異常激烈。開拍沒多久，中海便結束戰(zhàn)斗，角逐在海業(yè)益佳、海信地產之間展開。
經(jīng)過364輪舉牌，王家村35號地塊最終花落海業(yè)益佳，成交地價18.87億元，溢價率37.23%，樓面價38516元/平方米，一舉刷新青島樓面價紀錄。據(jù)中指研究院監(jiān)測，此前青島嶗山的地價紀錄為王家村35號地塊附近的迪生山莊兩地塊，于2023年12月出讓，樓面價約2.5萬元/平方米。
值得一提的是，王家村35號地塊不僅登上青島單價“地王”寶座，還創(chuàng)下青島近三年涉宅用地競價次數(shù)最高、2022年以來涉宅用地溢價率最高等紀錄。
相似的劇情在南京市公共資源交易中心上演。
6月19日，南京三宗地塊開拍，規(guī)模雖小，但均位于熱門板塊，因此頗為搶手。熱度最高的當屬位于建鄴區(qū)河西南板塊的2024G11地塊，土地面積約4.66萬平方米，容積率僅1.01，掛牌起始價15.1億元。
經(jīng)過47輪競價，2024G11地塊以17.4億元成交，溢價率15.2%，樓面價43888元/平方米，與南京葛洲壩地王僅相差1325元/平方米，位列南京樓面價排行榜第二。
南寧同樣以激烈舉牌的方式成功出讓一宗商住地塊。
6月20日，南寧現(xiàn)場拍賣高新區(qū)GC2024-020地塊，吸引4家民企報名，2家企業(yè)激烈競價63輪，最終由廣西華宏地產以約2.97億元競得，溢價率24%。GC2024-020地塊對于競買人沒有設置特別建設條件或競買門檻，起始價適中，地塊規(guī)模適中，因此吸引多家房企積極報名。
“最近幾個城市接連拍出‘地王’、高價地，似乎釋放了兩重信號。一是，‘5·17’重磅政策或在一定程度上提振房企拿地信心，利好政策效應從買賣市場滲透到土拍市場。二是，土拍市場熱度仍在，雖然不及此前各地幾乎全面開花的局面，但也并未進入全面遇冷階段，優(yōu)質地塊仍然具有競爭市場?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪向時代周報記者表示。
“當前全國土地市場整體情緒仍偏弱，高價地的產生預計將對土地市場情緒產生積極影響?！标愇撵o認為，高價地的成交往往被視為市場信心修復的體現(xiàn)，一定程度上有利于提高土地市場活躍度，也可能帶動周邊房價的上漲預期，有助于穩(wěn)定房價。
被遏制與被期待
“地王”睽違多時。
在房價上行、交易活躍的市場火熱期，“地王”并不受待見，各地曾通過名目繁多且嚴格的出讓條款限制其“出生”。
作為最熱門的城市之一，深圳可以作為近年來土地端調控變化的觀察窗口。
2016年，全國共有14個城市全年房價上漲超過25%，領漲全國的深圳新建商品住宅價格上漲超過50%，是年內漲幅超過一半的唯一城市。
二級市場的熱度傳導到土地市場，導致“地王”頻現(xiàn)。
2016年6月，深圳接連拍出兩宗“地王”——中國電建和中國金茂聯(lián)合體以82.89億元拿下龍華一宗商住用地，樓面價高達56781元/平方米，問鼎全國單價“地王”；龍光集團以總價140.6億元競得光明一宗商住地塊，溢價率159.79%，刷新當年全國總價“地王”紀錄。
市場燥熱，調控隨之而來，游戲規(guī)則大變。
2016年12月14日，深圳掛牌拍賣三宗居住用地，出讓條件空前嚴格——首次采用“雙限雙競”辦法出讓，即限成交地價和銷售房價、競成交地價和人才住房面積。
前述三宗地塊開拍當天，包括萬科、中海、華潤置地、招商蛇口、金地、葛洲壩、泰禾等在內的40多家開發(fā)商齊聚深圳香蜜湖。鏖戰(zhàn)兩個半小時，保利發(fā)展和碧桂園飲到“頭啖湯”。
很明顯，“雙限雙競”并未能遏制開發(fā)商搶占深圳市場的決心。
2019年6月24日，被稱為“史詩級土拍”的一場土地爭奪戰(zhàn)開啟。深圳一口氣出讓5宗居住用地，80多家開發(fā)商參拍，僅保證金就繳了上千億，交易大廳內座無虛席。這5宗地獲得343次舉牌，最終以224億元全部成交。
開發(fā)商熱情高漲，土拍規(guī)則一再升級。
2021年2月，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”，包括集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，改變過去分散式供地的模式。試點城市包括北上廣深四大一線以及杭州、廈門、武漢、成都等熱點城市。
在此基礎上，深圳的土拍規(guī)則升級到“三限雙競+搖號”——限成交地價、限全年期自持租賃住房或保障性租賃住房或人才住房面積、限商品住房銷售均價，競成交地價、競全年期自持租賃住房或保障性租賃住房或人才住房面積，觸頂搖號。
連環(huán)限制之下，加上土地供應大增，緊張局面得以緩解，“地王”消失了。但隨著行業(yè)進入深度調整周期，商品房銷售面積觸頂向下，市場萎靡，曾經(jīng)的“地王收割機”也困在流動性危機中。
此時，“地王”之于房地產行業(yè)，作用不亞于“強心針”。
2023年9月，自然資源部下發(fā)取消關于土拍限制地價的文件，內容包括：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。此后，多個城市開始執(zhí)行“價高者得”的出讓方式。
6月7日，上海市規(guī)劃和自然資源局有關負責人表示，根據(jù)房地產市場供求關系的新變化，從今年第三批次的土地出讓開始，取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定。當天，上海掛出4宗地塊，明確按“價高者得”的原則確定競得人。
至此，在22個實行集中供地的城市中，除北京、深圳、寧波，其余19城恢復“價高者得”。
關榮雪認為，土拍限價政策出臺的主要目的是防止房地產市場過熱，控制樓市價格的上漲趨勢，“基于當前市場復蘇緩慢且仍處于底部徘徊階段，土拍整體熱度下降，對政策的優(yōu)化調整或取消是趨勢?！?/p>
限價取消，“地王”返場。
2023年12月14日，東莞首宗不限價地塊2023WR010出讓，經(jīng)過140輪激戰(zhàn)，保利發(fā)展斥資18.10億元拿下，樓面價29241元/平方米，成為東莞單價“地王”。隨后，杭州、成都、合肥、蘇州等城市都先后拍出高溢價地塊或“地王”。
今年3月27日，寧波、蘇州、廈門三城同時出現(xiàn)“地王”。江山萬里、寧波東投競得的江北區(qū)JB05-03-21a地塊，樓面價32613元/平方米，創(chuàng)寧波市區(qū)涉宅地新高；綠城拿下的蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊02號地塊，樓面價65022元/平方米，刷新紀錄；廈門國貿斬獲的思明區(qū)將軍祠2024P01地塊，以樓面地價6.27萬元/平方米成為廈門新晉單價“地王”。
多名業(yè)內人士認為，當前市場疲軟，“地王”是“剛需”，有利于提振市場情緒。
“高價地乃至‘地王’對當下房地產市場更多是為市場信心的提升注入積極因素?！标P榮雪表示，高價地或“地王”的頻頻涌現(xiàn)，意味著房企拿地熱情的上升以及對后續(xù)房地產發(fā)展仍然具有一定信心，將會拉動整體行業(yè)信心的恢復。
謹慎與聚焦
即便“地王”再度被熱捧，但其出現(xiàn)只是局部高溫，土地市場仍呈現(xiàn)分化趨勢。
根據(jù)陳文靜的觀察，自去年全國多數(shù)城市相繼取消地價上限以來，僅熱點城市優(yōu)質地塊競拍熱度上升?！岸唐趤砜矗谌珖路渴袌錾形疵黠@修復下，房企拿地力度或仍不足，疊加償債壓力仍在，高價地現(xiàn)象預計僅限于部分地塊?！?/p>
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國300城共推出各類用地4.5億平方米，處于2012年以來的低位；成交面積3.9億平方米，同比下降23.8%，其中住宅用地成交面積同比下降35.2%。
房企的拿地意愿仍有待提升。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月，新增貨值百強、總價百強、建面百強的總額分別為7757億元、3494億元和4356萬平方米，同比降幅分別為27%、32%、16%，降幅較4月末持續(xù)擴大，企業(yè)投資仍處于收縮狀態(tài)。
具體到企業(yè)層面。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，銷售百強房企今年前五個月的整體拿地銷售比僅0.15，投資意愿極低。華潤置地、中建壹品、建發(fā)房產位列新增貨值TOP 3，是年內僅有的新增貨值超過400億元的房企。部分央企整體投資也出現(xiàn)放緩，華潤置地、招商蛇口前五個月拿地金額同比跌幅超過50%，且拿地銷售比在0.2及以下。
房企投資意愿低迷，與銷售疲軟有關。今年5月，克而瑞重點監(jiān)測的30家房企單月投資金額143億元，同比下降82%，單月總投資額僅略高于2023年1月（春節(jié)月）。同期，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額3224.1億元，同比下降33.6%，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。
以銷定投，成為房企拿地準繩。招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱就強調，招商蛇口的擴張速度取決于銷售周轉速度。從2023年下半年開始，招商蛇口增加“凈上劃”作為考核指標，根據(jù)每周、每月、每季度的現(xiàn)金流，推算下一季度的開工與拿地。
克而瑞認為，近期從中央到地方利好政策密集出臺，一定程度上提振了市場信心，但短期銷售回暖再傳導至企業(yè)投資同樣需要經(jīng)歷底部修復階段，因此短期房企投資意愿難有大力度的提升，謹慎和聚焦是主旋律。
“當前房企拿地依舊謹慎，更加聚焦于核心板塊的優(yōu)質地塊，房企對好的地段資源拿地熱情相對較高，更加追求相對穩(wěn)定且有保障的市場收益。”關榮雪表示，市場整體投資強度與銷售規(guī)模較理想狀態(tài)仍有一定距離，暫時處于房企投資信心較弱、銷售復蘇緩慢的階段，市場恢復需要時間。