界面新聞記者 | 張熹瓏
7月9日，第一太平戴維斯發(fā)布《2024年上半年廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告（簡稱《報告》）指出，上半年廣州住宅市場成交面積仍處五年低位，環(huán)比下降15.3%，至252.7萬平方米。
與此同時，二手房成交均價持續(xù)下跌，“以價換量”特征明顯。雖然《報告》顯示上半年全市成交均價環(huán)比上升3.0%，至每平方米46317元，但第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇向界面新聞分析指，整體基本面還是在低位盤旋。
“對于成交價格，我們觀測到因為二季度有一些新樓盤注入市場，因區(qū)位、教育資源等占優(yōu)實(shí)現(xiàn)了較高成交價格，從而拉高了均價。但是這種結(jié)構(gòu)性上漲不能代表整體市場，對于其他一些非核心區(qū)域樓盤來講，還是以價換量的狀態(tài)。”謝靖宇提到，大部分開發(fā)商仍加大優(yōu)惠力度促去化，數(shù)區(qū)成交均價因此有所下調(diào)。
中原地產(chǎn)研究指出，二手房對新房分流沖擊影響愈加明顯，二手業(yè)主讓利更狠，以高確定性和性價比擠壓新房需求，價格剪刀差有所擴(kuò)大。截至上半年，廣州二手房均價為29085元/㎡，對比2023年（30022元/㎡）下滑3.12%。
“現(xiàn)在購房需求比較萎靡，所以樓盤要用低價去吸引需求。但是需求能不能變現(xiàn)、釋放到市場，是另外一個問題，涉及大眾對政策、對經(jīng)濟(jì)的預(yù)期?！敝x靖宇認(rèn)為。
與新房市場低迷相對應(yīng)的是拿地的謹(jǐn)慎。上半年，廣州實(shí)際推出5宗共35.2萬㎡商住地，同比減少94%，創(chuàng)近5年以來低位；曾累計掛牌11宗商住用地，但6宗掛牌期間終止出讓。上半年商服、商住地合計供應(yīng)71.9萬㎡，同比下跌90%。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在6月。得益于央行在5月17日宣布降低首付比例，疊加廣州5月28日發(fā)文全面執(zhí)行央行“5·17”新政并調(diào)整越秀、海珠、荔灣、天河、白云等限購區(qū)域政策，部分此前處于觀望狀態(tài)的剛性及改善型需求轉(zhuǎn)化為交易釋放。房企拿地意愿也在6月有所回升，保利與貝殼、綠城競價12輪后，拿下今年首宗溢價地塊，溢價率14%。
截至上半年，廣州一手住宅供應(yīng)面積累計至188.8萬平方米，環(huán)比下降22.5%。不過，第二季度，由于市場情緒有所恢復(fù)，開發(fā)商推盤速度加快，截至季末，廣州一手住宅供應(yīng)面積環(huán)比上升20.0%，至103.0萬平方米。
另外幾個一線城市的成交量也有回暖?？硕饠?shù)據(jù)顯示，6月北京、上海、廣州和深圳新建商品住宅分別成交43萬平方米、81萬平方米、83萬平方米和39萬平方米，成交面積均創(chuàng)年內(nèi)單月新高，環(huán)比分別增加21%、66%、48%和38%，其中廣州和深圳成交量超去年同期。
在一線城市中，廣州的首付降低比例屬力度最大。對于貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，取消利率下限。對于貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。
“從金融板塊來講，五年期LPR還是環(huán)比持平，但是新政作用下，首套房貸的利率下降了45個基準(zhǔn)點(diǎn)，為3.4%，金融融資環(huán)境是利好買方的?！敝x靖宇分析指。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，廣州很多政策超出市場預(yù)期，可謂大力度，這說明房地產(chǎn)下滑超出市場預(yù)期，這種下滑，不僅是量跌得厲害、銷售規(guī)模直接回到十年前，而且價格也跌得厲害，實(shí)際感知的價格跌幅遠(yuǎn)大于價格指數(shù)的顯示，這直接導(dǎo)致二手房掛牌量暴增，間接導(dǎo)致新房難以賣出去，土地難以賣出去。
進(jìn)入7月后，廣州進(jìn)一步放松住房“限外令”，港澳臺及外籍人士在限購區(qū)內(nèi)可以購買120平方米及以下的住宅一套，在非限購區(qū)或在限購區(qū)購買120平方米以上的住宅時不限制套數(shù)。
第一太平戴維斯廣州董事總經(jīng)理暨華南區(qū)副董事長劉蔚海認(rèn)為，廣州屬于首個出臺此類政策的城市，有可能帶動灣區(qū)其他城市效仿。至于政策拉動需求的效果，盡管港澳人士有來大灣區(qū)創(chuàng)業(yè)、退休的需求，但也要看到，整體宏觀經(jīng)濟(jì)還是比較遜色，包括香港也是，所以可能不會激起很大的水花。
針對新政效應(yīng)是短期刺激還是中長期作用，劉蔚海表示不太容易預(yù)判，目前市場還沒看到往上升的拐點(diǎn)。種種利好，疊加累積了一定的購買力，帶來了6月份的反彈，但這個反彈主要是量，在價上還沒有反映。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，6月廣州二手住宅共網(wǎng)簽10456套，環(huán)比增長超三成。而在此前數(shù)月，廣州二手住宅月度成交量在4000套-8600套之間。
“廣州存在很大的改善型需求。盡管價格出現(xiàn)下滑，但我覺得價格是其次，最重要的是整體交易量是否有持續(xù)性，能否慢慢漲起來，這個是關(guān)鍵。”劉蔚海說道。
住宅之外，廣州的寫字樓和零售市場也偏低迷。根據(jù)《報告》，第二季度以來，廣州甲級寫字樓物業(yè)市場無新項目交付，供應(yīng)入市節(jié)奏暫緩。租金指數(shù)延續(xù)下行趨勢，環(huán)比下降1.4%、同比下降5.1%，平均租金錄得人民幣每平方米每月140.2元。
上半年，全市無購物中心開業(yè)；第二季度以來，部分品牌因經(jīng)營壓力加劇撤店，凈吸納量由正轉(zhuǎn)負(fù)，全市平均空置率亦隨之環(huán)比微升0.1個百分點(diǎn)，至12.7%。全市租金指數(shù)環(huán)比微降0.1%，平均租金錄得人民幣每平方米每月624.1元。