文｜時(shí)代財(cái)經(jīng)App

 曾經(jīng)企業(yè)發(fā)展的象征，如今成為別人抄底的標(biāo)的。

近日，祥生地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“祥生地產(chǎn)”）名下位于杭州繁華地段錢江新城瑞晶國(guó)際商務(wù)中心的三間辦公室（下稱“祥生地產(chǎn)項(xiàng)目”）通過法拍平臺(tái)順利成交，建筑面積合計(jì)1035.61平方米，成交價(jià)3039.27萬元。

在2019年啟動(dòng)杭州、上海雙總部之前，祥生地產(chǎn)的總部及多家子公司辦公室設(shè)在瑞晶國(guó)際商務(wù)中心。2018年和2019年，祥生地產(chǎn)的銷售額分別為1029.2億元和1159.3億元，躋身千億房企陣營(yíng)。

本次拍賣標(biāo)的位于瑞晶國(guó)際商務(wù)中心27樓，根據(jù)天眼查，該地址是祥生地產(chǎn)多個(gè)全資子公司的注冊(cè)地址，包括祥生地產(chǎn)杭州分公司和浙江分公司。

一名杭州寫字樓租賃中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，此前祥生地產(chǎn)使用了整層物業(yè)作為辦公室，祥生地產(chǎn)搬走后，相關(guān)物業(yè)重新對(duì)外招租。拍賣的三間辦公室是27樓的部分物業(yè)，目前已經(jīng)騰退，但公司前臺(tái)背景墻上的祥生LOGO仍未拆除，現(xiàn)場(chǎng)還留有少量辦公家具或物品。

房企資產(chǎn)法拍無人問津的情況并不少見，但祥生地產(chǎn)辦公項(xiàng)目第一次拍賣，卻引起5個(gè)競(jìng)買人81輪鏖戰(zhàn)。最終，由浙江當(dāng)?shù)刂膶?shí)木地板生產(chǎn)商久盛控股集團(tuán)有限公司（下稱“久盛控股集團(tuán)”）競(jìng)得，盡管戰(zhàn)況激烈，成交價(jià)依然比評(píng)估價(jià)低了453.97萬元。

無獨(dú)有偶，近期三盛宏業(yè)的上?？偛看髽侨⒑陿I(yè)大樓亦在競(jìng)拍時(shí)吸引多個(gè)競(jìng)買人前來“應(yīng)戰(zhàn)”，經(jīng)過83輪競(jìng)價(jià)，項(xiàng)目同樣打折成交。實(shí)際上，早在這兩宗交易之前，一場(chǎng)抄底行動(dòng)已在大宗交易市場(chǎng)上涌動(dòng)。

房企折價(jià)賣總部資產(chǎn)

近些年，投資者的投資態(tài)度更為審慎，不過，面對(duì)頗具性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)時(shí)，投資者們?nèi)耘f積極。

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，近一年，多家房企總部或知名項(xiàng)目被擺上貨架，除了祥生地產(chǎn)，還包括萬達(dá)、萬科、協(xié)信、三盛宏業(yè)和復(fù)星系子公司等。

萬達(dá)、萬科、三盛宏業(yè)和復(fù)星系子公司的相關(guān)資產(chǎn)已均順利成交，復(fù)星系以外的三家房企賣的均為總部資產(chǎn)。其中，萬達(dá)賣掉了萬達(dá)總部所在地北京萬達(dá)廣場(chǎng)；萬科則是位于深圳灣超級(jí)總部基地的商辦地塊，該地塊原本計(jì)劃用于建設(shè)萬科的新總部；三盛宏業(yè)賣掉了位于上海市黃浦區(qū)的總部大樓三盛宏業(yè)大廈。

房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期自2021年下半年開啟，為了換取流動(dòng)性，近三年，房企陸續(xù)主動(dòng)或被動(dòng)地出售資產(chǎn)，即便現(xiàn)在，這依然是房企緩解資金鏈條緊繃狀態(tài)的重要方式。

5月底，萬科向大股東深鐵集團(tuán)和國(guó)企深圳百碩投資組成的聯(lián)合競(jìng)買人，轉(zhuǎn)讓位于深圳灣超級(jí)總部基地的商辦地塊，該地塊在2017年12月由萬科以31.37億元的總價(jià)競(jìng)得，計(jì)入地價(jià)、建安成本等項(xiàng)目后賬面值為40.16億元，而如今售價(jià)為22.35億元，根據(jù)賬面成本計(jì)算，本次交易預(yù)計(jì)影響當(dāng)期損益約為-17.85億元。

萬科方面表示，這項(xiàng)交易是公司堅(jiān)決推進(jìn)瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一，可為公司直接帶來現(xiàn)金流入人民幣22.35億元，“有助于公司盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資源配置，增強(qiáng)流動(dòng)性”，公司也無需再承擔(dān)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)投資，這“將減少在非主業(yè)資產(chǎn)的資金占用，聚焦資源做好、做強(qiáng)三大主業(yè)”。

與萬科比起來，祥生地產(chǎn)的這次法拍更是被動(dòng)。天眼查顯示，祥生地產(chǎn)與中國(guó)民生銀行有限公司紹興分行存在金融借款合同糾紛，執(zhí)行標(biāo)的金額約2027.26萬元，而本次法拍涉及的三間辦公室正是上述金融借款的抵押物。

就目前已披露成交金額的房企資產(chǎn)而言，多數(shù)是打折成交。在這些交易中，祥生地產(chǎn)項(xiàng)目和三盛宏業(yè)項(xiàng)目均引起了多個(gè)競(jìng)買人超過80輪的鏖戰(zhàn)，即便熱度如此之高，成交價(jià)相比評(píng)估價(jià)仍打了不小的折扣。

其中，祥生地產(chǎn)項(xiàng)目的起拍價(jià)為2445.2萬元，經(jīng)過5個(gè)競(jìng)買人的81輪競(jìng)價(jià)，最終以3039.27萬元的總價(jià)成交，是評(píng)估價(jià)的87.00%；而三盛宏業(yè)賣掉的上?？偛看髽侨⒑陿I(yè)大樓起拍價(jià)將近7.28億元，在競(jìng)拍時(shí)吸引了7個(gè)競(jìng)買人83輪競(jìng)價(jià)，最終以8.31億元成交，僅為評(píng)估價(jià)的82.19%。

國(guó)企抄底大宗物業(yè)

時(shí)代財(cái)經(jīng)留意到，在祥生地產(chǎn)項(xiàng)目的81輪競(jìng)價(jià)中，競(jìng)得人久盛控股集團(tuán)一共出價(jià)37次，在競(jìng)價(jià)的最后階段，久盛控股集團(tuán)緊咬競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在對(duì)手出價(jià)后數(shù)秒內(nèi)迅速抬價(jià)，展現(xiàn)出勢(shì)在必得的決心。

針對(duì)此次通過法拍方式購買辦公物業(yè)的目的和原因，時(shí)代財(cái)經(jīng)通過多種方式聯(lián)系久盛控股集團(tuán)，但截至發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。

不過，從上半年多宗房企資產(chǎn)的成交不難發(fā)現(xiàn)，相關(guān)交易與大宗交易市場(chǎng)呈現(xiàn)的特點(diǎn)保持一致。睿和智庫在報(bào)告中指出，宏觀經(jīng)濟(jì)收縮的大背景下，部分企業(yè)面臨流動(dòng)性危機(jī)， “賣資產(chǎn)”成為企業(yè)最直接的求生手段。從賣家類型來看，房企依舊是主要的賣方主體，且大部分集中在內(nèi)資開發(fā)商，成交金額占比達(dá)39%，出售資產(chǎn)以緩解資金壓力是其交易的主要驅(qū)動(dòng)力，這也為具有資金實(shí)力的買家創(chuàng)造了“抄底”的機(jī)會(huì)。

作為內(nèi)地最大的大宗交易市場(chǎng)，上海成交金額常年占去一線城市總成交金額的半壁江山。上半年，上海的大宗交易市場(chǎng)相比去年同期更為活躍。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上半年，上海共完成50宗大宗交易，較去年同期增長(zhǎng)35.1%，從成交數(shù)量來看，二季度成交宗數(shù)共計(jì)27宗，較一季度的23宗而言，市場(chǎng)積極性有所提高。

仲量聯(lián)行指出，投資者正在等待時(shí)機(jī)，以配置具有性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)下半年大型機(jī)構(gòu)投資者將進(jìn)入市場(chǎng)，從而推動(dòng)整體市場(chǎng)成交量的增長(zhǎng)。

在眾多實(shí)力買家中，國(guó)企已然成為了一股不可忽視的力量。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎表示，內(nèi)資投資者在近期大宗投資市場(chǎng)占據(jù)了主導(dǎo)地位，包括了民營(yíng)企業(yè)和國(guó)有企業(yè)，其投資活動(dòng)展現(xiàn)出明顯的增長(zhǎng)勢(shì)頭和投資力度。

近期成交的萬達(dá)總部所在地北京萬達(dá)廣場(chǎng)、萬科深圳灣超級(jí)總部基地的商辦地塊、復(fù)星系上市公司豫園股份旗下全資子公司持有的普陀區(qū)星光耀廣場(chǎng)二期1號(hào)樓，買家均為國(guó)企。此外，今年上半年，成都國(guó)企成都交子公園金融商務(wù)區(qū)投資開發(fā)有限責(zé)任公司接手了成都金融城核心地標(biāo)項(xiàng)目成都金融廣場(chǎng)；央企險(xiǎn)資中國(guó)人壽、太古地產(chǎn)聯(lián)合接手北京頤堤港二期64.79%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)；新疆維吾爾自治區(qū)國(guó)資委收購了位于上海中心城區(qū)黃金地段的寫字樓華旭國(guó)際大廈。

多家機(jī)構(gòu)均分析認(rèn)為，推動(dòng)它們“出手”的原因，除了低價(jià)購入自用辦公物業(yè)，這些資產(chǎn)還有望在未來經(jīng)濟(jì)向好之時(shí)，讓買方從租金和資產(chǎn)價(jià)格上漲中獲得較高的回報(bào)。