界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
地產(chǎn)商拿地謹(jǐn)慎，地市地難賣(mài)，浙江地市出招賣(mài)地。
根據(jù)潮新聞，近期，紹興、溫州、金華、湖州等地的新推一些地塊中，空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)景觀綠化亭廊、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊等不計(jì)容積率，挑高客廳只算單層面積。
新的土地出讓規(guī)則下，理論上，得房率可以達(dá)到100%，高的甚至能達(dá)到120%。
溫州、義烏和湖州德清等已經(jīng)有相關(guān)土地出讓?zhuān)B興嵊州等城市正在醞釀?wù)?，但還沒(méi)有相關(guān)地塊出讓或掛牌。
以溫州核心片區(qū)桃花島單元地塊為例，這是溫州推出的第一宗“空中花園贈(zèng)送”+“復(fù)式住宅”+“超高得房率”地塊。
根據(jù)出讓文件，按未來(lái)社區(qū)要求，可設(shè)置住宅空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)景觀亭廊以及開(kāi)放式風(fēng)雨連廊，在滿(mǎn)足一定條件下，空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)不計(jì)入住宅建筑面積和容積率、小區(qū)景觀綠化亭廊、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊等公共開(kāi)敞空間不計(jì)入容積率。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，溫州市面上未來(lái)社區(qū)住宅的空中花園面積基本是住宅套內(nèi)面積的8%~10%，而此次桃花島單元地塊的空中花園面積可達(dá)到住宅套內(nèi)建筑面積的20%，相當(dāng)于空中花園的贈(zèng)送面積增加了一倍。
按照房子的套內(nèi)建筑面積是100平米來(lái)算，那贈(zèng)送的空中花園面積最高可達(dá)20平米。
最終，該地塊被城發(fā)底價(jià)拿下，成交價(jià)約10.1億元、成交樓面價(jià)約9488.56元/平米。
6月26日，義烏市有機(jī)更新秦塘地塊二出讓。出讓文件顯示，允許建設(shè)空中花園陽(yáng)臺(tái)（不計(jì)入住宅陽(yáng)臺(tái)）和公共共享平臺(tái)，空中花園陽(yáng)臺(tái)水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的30%，公共共享平臺(tái)水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的15%，除綠化部分外，空中花園陽(yáng)臺(tái)按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計(jì)算容積率，空中共享平臺(tái)不計(jì)容積率。
該地塊被義烏市宇靈貿(mào)易有限公司（聯(lián)利房產(chǎn)集團(tuán)）以總價(jià)17.6億元、樓面價(jià)25536.69元/平方米和35.38%溢價(jià)率競(jìng)獲。
7月17日，湖州德清舞陽(yáng)街道地塊出讓?zhuān)鲎屛募?，空中庭院建設(shè)不大于13847平米（水平投影面積，總建筑面積25%），且不計(jì)入容積率。
最終，經(jīng)過(guò)34輪競(jìng)價(jià)，德清青創(chuàng)城市發(fā)展有限公司以總價(jià)2.9億，樓面價(jià)5265元/平米和溢價(jià)率32.33%競(jìng)獲。
7月9日，浙江省紹興市嵊州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于征求<關(guān)于試點(diǎn)立體生態(tài)建筑的實(shí)施方案（試行）>意見(jiàn)的通知》，今年啟動(dòng)實(shí)施首批嵊州市立體生態(tài)建筑試點(diǎn)項(xiàng)目，在認(rèn)真總結(jié)首批試點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)后，分階段逐步在全市推廣實(shí)施。通知稱(chēng)，戶(hù)屬空中花園不計(jì)入建筑面積和容積率，不參與相關(guān)配套指標(biāo)計(jì)算，不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積；戶(hù)屬空中花園綠化面積不計(jì)入居住小區(qū)綠地率。
值得關(guān)注的是，出臺(tái)土地出讓新規(guī)的均是浙江地市級(jí)城市，而杭州這個(gè)省會(huì)城市并沒(méi)有相關(guān)土地出讓。
根據(jù)克而瑞，1-6月，全省涉宅用地成交建面862萬(wàn)方，同比下跌52%，成交金額1005億元，同比下跌47%，量?jī)r(jià)持續(xù)下探，均創(chuàng)5年以來(lái)新低。
1-6月，全省平均溢價(jià)率6%，同比去年上半年下降2%；平均流拍率14%，同比去年上半年上升3%。綜合兩大指標(biāo)來(lái)看，上半年全省土地市場(chǎng)整體熱度持續(xù)低位，房企參與度不高。
在杭州土地供應(yīng)都量?jī)r(jià)下探情況下，浙江地市量?jī)r(jià)下探更加明顯。
在這樣的形勢(shì)下，浙江地市開(kāi)始探索新的供地模式以吸引開(kāi)發(fā)商拿地。
另外，這些地塊的出讓規(guī)定均出自未來(lái)社區(qū)指導(dǎo)意見(jiàn)。
2019年，浙江出臺(tái)了《關(guān)于高質(zhì)量加快推進(jìn)未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)工作的意見(jiàn)》，其中第四條稱(chēng)：“支持試點(diǎn)項(xiàng)目合理確定防災(zāi)安全通道、架空空間和公共開(kāi)敞空間不計(jì)容積率。支持試點(diǎn)項(xiàng)目空中花園陽(yáng)臺(tái)的綠化部分不計(jì)入住宅建筑面積和容積率?！诮ㄖO(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營(yíng)方案確定后，可以‘帶方案’進(jìn)行土地公開(kāi)出讓”。
另外，從已經(jīng)出讓的相關(guān)地塊看，拿地房企均為當(dāng)?shù)匦》慨a(chǎn)商或者當(dāng)?shù)貒?guó)企，這些地塊頭部開(kāi)發(fā)商以及品牌開(kāi)發(fā)商的吸引力還不夠。同時(shí)，這些地塊對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品要求也更高。
一位杭州地產(chǎn)商人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆壳?，新?guī)下的產(chǎn)品完勝市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品，會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)有的房子更加難賣(mài)，目前這種地塊還不會(huì)大面積出讓。