文 | 斑馬消費(fèi) 楊柘
在房地產(chǎn)行業(yè)普遍低迷的大背景下，中國(guó)最大房產(chǎn)交易中介平臺(tái)貝殼，卻走出了一個(gè)獨(dú)立行情。
8月12日盤后，公司同時(shí)披露2024年中期業(yè)績(jī)和第二季度未經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，還恰逢其時(shí)地拋出擴(kuò)大及延長(zhǎng)股份回購(gòu)計(jì)劃。昨日，在中小投資者們的歡呼雀躍中，公司股價(jià)開盤即大漲，盤中最高漲幅接近9%。
就目前而言，公司還處于修煉內(nèi)功的重要時(shí)期，一方面盈利能力遭遇嚴(yán)峻考驗(yàn)，另一方面培育的非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)增速雖猛，但暫時(shí)還難以支撐起業(yè)績(jī)。
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，貝殼內(nèi)部也發(fā)生著巨變，業(yè)務(wù)模式由直營(yíng)轉(zhuǎn)向加盟，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)則在房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)之外，培育第二曲線。
今年以來(lái)，公司屢屢出現(xiàn)在熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)，7月底終于如愿在西安拍得兩宗土地。這絕對(duì)不簡(jiǎn)單的拿地建房?；蛟S是利用自身大數(shù)據(jù)以及對(duì)用戶的洞察，嘗試進(jìn)行一次反向定制試驗(yàn)。
要知道，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自上世紀(jì)90年代發(fā)端，逐漸解決了“有沒有”的問(wèn)題，現(xiàn)在走到了解決“好不好”的階段?；蛟S，這正是貝殼這樣的行業(yè)新銳出手的時(shí)候。
貝殼“安”家，正是它的野心。
營(yíng)收、凈利雙降
今年第二季度，貝殼-W（02423.HK）逆市走出一條增長(zhǎng)的路子，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入234億元、凈利潤(rùn)19億元，同比分別增長(zhǎng)19.9%和46.2%。
在今年中期業(yè)績(jī)、單個(gè)季度業(yè)績(jī)披露的同時(shí)，公司還拋出擴(kuò)大及延長(zhǎng)股份回購(gòu)計(jì)劃。在這些利好的加持下，股價(jià)在市場(chǎng)引發(fā)大漲，昨日盤中漲幅最高8.93%，終收?qǐng)?bào)于38.60港元，漲幅7.67%，總市值1368億港元。
不過(guò)，整個(gè)上半年，貝殼的形勢(shì)仍不太樂(lè)觀。當(dāng)期，公司凈收入397.48億元、凈利潤(rùn)23.33億元，同比分別下降0.04%和42.38%；經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為40.86億元，同比下降31.04%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年上半年仍沒有大的改善，無(wú)論是行業(yè)投資，還是新開工面積、商品房銷售額等，仍呈明顯下滑態(tài)勢(shì)。
市場(chǎng)變化反映到貝殼身上是顯而易見的。今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)總交易額14689億元，同比下降16.2%。
其中，存量房交易總交易額10238億元、新房總交易額3871億元、新興業(yè)務(wù)及其他總交易額503億元，同比分別下降8.7%、32.4%和3.9%，唯有家裝家居業(yè)務(wù)總交易額同比增長(zhǎng)24%，實(shí)現(xiàn)76億元。
盈利能力遭考驗(yàn)
據(jù)公司中期業(yè)績(jī)，公司毛利額為約106.39億元，同比減少9.0%；毛利率26.77%，較上年同期減少2.64個(gè)百分點(diǎn)。
在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體性疲軟的背景下，公司傳統(tǒng)房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)備受影響。
期內(nèi)，存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)凈收入分別實(shí)現(xiàn)130.62億元、128.50億元，同比分別減少25.35億元、42.49億元，同比下降16.25%和24.85%。
同期，存量房傭金收入106億元，同比減少17.55%。主要是因鏈家門店促成的存量房交易總交易額降低，以及北京鏈家門店就存量房業(yè)務(wù)收取的傭金率降低。另外，還有平臺(tái)服務(wù)、加盟服務(wù)等收入減少。
新房交易業(yè)務(wù)也是如此，公司支付給貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人和其他渠道的外部分傭，占新房交易業(yè)務(wù)凈收入貢獻(xiàn)利潤(rùn)率比例提高，且這項(xiàng)業(yè)務(wù)凈收入下降，導(dǎo)致業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率下降。
另外，銷售和市場(chǎng)費(fèi)用大增，也是影響毛利率的因素之一。今年上半年，公司銷售和市場(chǎng)費(fèi)用35.05億元，同比增長(zhǎng)19.10%，這些費(fèi)用主要是家居業(yè)務(wù)費(fèi)用增加所致。
截至今年6月末，公司經(jīng)調(diào)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為38億元，同比減少36.67%，經(jīng)調(diào)經(jīng)營(yíng)率為9.5%，遠(yuǎn)低于去年同期的15.0%。
上述同期，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物94.09億元，同比下降70.37%。
第二曲線崛起
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速調(diào)整，貝殼苦心培育的非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)——家裝家居業(yè)務(wù)、房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)，已在市場(chǎng)檢驗(yàn)中嶄露頭角，成為公司增長(zhǎng)的第二曲線。
今年上半年，公司家裝家居業(yè)務(wù)凈收入64.49億元，同比增長(zhǎng)59.9%。這除了房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)與家裝家居業(yè)務(wù)之間，在獲客及轉(zhuǎn)化協(xié)同效應(yīng)下帶動(dòng)訂單增長(zhǎng)，還有來(lái)自新零售渠道（比如定制家具、軟裝家具和電器等）的貢獻(xiàn)增長(zhǎng)等。
該業(yè)務(wù)本可以增長(zhǎng)再快一些，但公司選擇了主動(dòng)放緩。在日前業(yè)績(jī)電話會(huì)上，公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官彭永東表示，之所以放慢腳步，就是要在業(yè)務(wù)規(guī)模和品質(zhì)之間找到平衡。
2024年，公司著重做好家裝家居業(yè)務(wù)的底層能力的建設(shè)，推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，特別是推動(dòng)家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全國(guó)統(tǒng)一業(yè)務(wù)模型框架。相較之前的版本，目前Home SaaS已迭代至2.5版本，并已在部分城市落地。
這個(gè)版本已可以出具標(biāo)準(zhǔn)化施工圖方案，進(jìn)行自動(dòng)裝修報(bào)價(jià)等，為交付增加了諸多確定性。從今年第二季度來(lái)看，基礎(chǔ)裝修工期加主材工期約100天，較上年同期減少11天左右。
房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)58.13億元，同比增長(zhǎng)176.7%。主要來(lái)自省心租模式的在管房源增加。截至今年第二季度末，省心租在管房源規(guī)模超過(guò)30萬(wàn)套，去年同期為超12萬(wàn)套。同時(shí)，公司長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)在管房源1.4萬(wàn)套以上，同比增長(zhǎng)100%。
另外，上述同期，還有新興業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈收入15.74億元。
在上述業(yè)務(wù)的推動(dòng)下，公司今年上半年非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入占比達(dá)34.8%，較上年同期提升17個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，在非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)上，公司繼續(xù)摸索著另一條事業(yè)線。在今年房企普遍對(duì)拿地放緩的背景下，貝殼逆市而行，先后參與北京、廣州土拍，最終在7月底以1.34億元拍得西安兩宗宅地，涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。這可能公司是依托自身大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，打造全新產(chǎn)品體系的一次嘗試。