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貝殼租房:爭議的省心租和小中介

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貝殼租房:爭議的省心租和小中介

租房對貝殼更重要了。

圖片來源:界面圖庫

文 | 市象 文涌

編輯 | 明非

千年前,在成都,杜少陵曾以“萬里橋西一草堂,百花潭水即滄浪”描繪他租住的草堂。那一句“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”更是穿越千年,溫暖世間居者的心房。

租房,上至風流名士下至平頭百姓,可能是大多數(shù)人都繞不開的話題。

根據(jù)2023年的報告,2000年至2021年間,我國的流動人口從1.21億人增加至3.85億人,占全國人口的比例從9.5%增長至27.3%。如果按照60%的流動人口選擇租房來估算,租房人口可達2.31億人。

假設人均租房面積為30平方米,總租房面積將達到69.3億平方米。以全國平均租金30元/平方米/月來計算,中國住房租賃市場規(guī)??蛇_約2.5萬億元。

毫無疑問,這是一處深藍的藍海。其中繞不開的企業(yè)是誰?貝殼。這家總市值超165億美元的公司。貝殼的前身鏈家,在租房、賣房領(lǐng)域深耕多年,當下正值畢業(yè)季,這一在租房市場擁有毫無爭議巨無霸地位的平臺,能給租房群體安全感嗎?

01 租房對貝殼更重要了

5月23日,貝殼發(fā)布2024第一季度財報,Q1貝殼凈收入為164億人民幣,經(jīng)調(diào)整凈利潤為13.92億元。Q1毛利率為25.2%,而2023年同期為31.3%。毛利率為什么下降?貝殼這樣解釋:“房屋租賃服務對凈收入的貢獻較高”。

這是貝殼首次單獨公布租房板塊服務收入,租房業(yè)務從去年同期9.07億人民幣,增長到26.25億人民幣,增幅達到189.3%,是2024年增長最快的一個板塊。具體拆分去看,在貝殼一體三翼的業(yè)務中,租房業(yè)務承擔起了貝殼Q1季度總收入的16%。

與此同時,該季度貝殼的租房服務利潤為1.44億元,利潤率為5.51%,對整體利潤的貢獻率為2.7%。存量房業(yè)務的凈收入為57億元,同比減少37.6%;新房業(yè)務的凈收入為49億元,同比減少41.5%。家裝家居的凈收入為24億元,同比增加71.1%。

雖然目前租房業(yè)務的利潤貢獻還比較低,但在存量房及新房經(jīng)紀業(yè)務收入大幅減少的情況下,收入增速接近200%的租房業(yè)務顯然對貝殼變得更加重要。

2016年,自如從鏈家拆分。彼時,房地產(chǎn)市場火熱,全國各大城市房價飆漲,鏈家、貝殼的重點自然也就在房產(chǎn)交易上,剩余的租房業(yè)務只是交易經(jīng)紀業(yè)務的補充,是維護、拓展交易業(yè)務客戶的手段。

5年后,2021年底,貝殼宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略,成立惠居事業(yè)群,正式推出租住服務平臺貝殼租房。貝殼升級貝殼租房,這其中的邏輯在于:向著大居住服務鏈的上游再邁出一步。買房之前,消費者可以先享受租房服務。從拆分到重新整合拿起,并把租房業(yè)務作為兩翼之一的高度提出,貝殼顯然在2021年就意識到房地產(chǎn)交易業(yè)務存在下滑的風險。

從租房的業(yè)務類型上,貝殼租房主要有三類業(yè)務,一是傳統(tǒng)的租房經(jīng)紀業(yè)務。其次是自營的“貝殼省心租”托管服務,即把小業(yè)主的收攏再轉(zhuǎn)租給租客。三是自營的長租公寓,現(xiàn)在有貝殼新青年公寓、海鹽公寓等獨立品牌。

對于2024年Q1季度租房業(yè)務收入暴漲的主要原因,貝殼歸結(jié)于:“省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加”。這里可以看出第二類省心租業(yè)務模式,對貝殼租房的重要性。那省心租對業(yè)主、租客有什么吸引力,又是否真的如宣傳的那般省心?

02 爭議省心租

貝殼省心租脫胎于曾在成都試運營的“輕托管”業(yè)務,2021年底隨著貝殼租房的推出,省心租正式上線。到現(xiàn)在,貝殼已陸續(xù)在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州等13個城市推出“省心租”。根據(jù)最新的一季度的財報,2024年一季度末,省心租業(yè)務在管房源量突破24萬套,而去年同期僅為9萬套,增長兇猛。

北京和成都是目前省心租模式運營最為成熟的城市,對業(yè)主而言,省心租可以解決出租慢、租后不省心的問題。對租客來說,省心租具有租期穩(wěn)定、押金有保障、有維修服務的特點。

然而,在多個社交平臺上,無論是業(yè)主端還是租客端,對省心租的吐槽不在少數(shù)。

“要求省心租占比百分之五十,不然不讓簽”,一位離職的北京鏈家經(jīng)紀人在小紅書發(fā)貼吐槽,她所在的門店目前要求業(yè)績中省心租的比例不低于50%。

而在貝殼 App,凡是有省心租模式的城市,可以明顯感受到省心租房源獲得的推薦位、流量高于普通房源。不少業(yè)主就曾反饋,房子在鏈家掛牌出租時,就會被經(jīng)紀人反復追著推薦省心租。

這不得不提到省心租模式背后的商業(yè)邏輯。貝殼省心租會和業(yè)主約定空置期、業(yè)主管理費,并向租客按月收取服務費。在這三項收入中,最為關(guān)鍵的是空置期。以北京為例,在和業(yè)主簽約時候,貝殼省心租和業(yè)主會根據(jù)房源情況約定空置期??罩闷谝坏┘s定,就像是貝殼省心租和業(yè)主之間簽了一個“對賭”協(xié)議,如果在空置期內(nèi)甚至遠低于空置期完成了房源出租,貝殼省心租就能在空置期上有一筆不小的收入。

因此,要實現(xiàn)省心租模式的利潤最大化,充分榨取“空置期”的利潤就最為關(guān)鍵。這也就可以解釋,為什么有的門店會要求盡可能多完成省心租房源的簽約,以及盡可能把更多的流量往省心租房源上傾斜。

除此之外,目前在新浪黑貓消費者投訴平臺上,圍繞貝殼省心租的投訴理由也各色各樣,包括空調(diào)維修效率極慢,不給更換、遇到問題房源不退款、遇到甲醛房等。

今年6月廣州《新快報》就曾報道,一位業(yè)主于2023年3月與貝殼省心租簽約,托管房屋兩年。在托管的兩年里,簽約租金為4300元/月,貝殼和她約定2.5個月的空置期,在空置期內(nèi),即使貝殼已招募到租客,業(yè)主也不獲得租金,同時約定了960元/年的管理費,兩者共計12600多元。

然而托管后業(yè)主卻發(fā)現(xiàn),管家并未按照合同約定,定期向租客催收水電氣費和物業(yè)費。待近期清算才發(fā)現(xiàn),業(yè)主已經(jīng)墊付了6000多元的費用。

“對于想要穩(wěn)定,不想搬家的租客來說,省心租很坑。和普租繳納半個月租金的中介費相比,貝殼省心租租房一年需繳納超過一個月房租的服務費,而且每次續(xù)租都需要繼續(xù)繳納服務費,我相當于在同一套房子上掏了三次中介費了?!币晃辉诒本┑氖⌒淖庾饪拖颉甘邢蟆雇虏邸?/p>

03 約束不足的小中介

2001年,貝殼的前身鏈家在北京起步,毫無疑問,北京是貝殼深耕力度最大的城市,目前二手房市占率接近 50%,遠超其余中介公司。2015 年,貝殼開啟全國化布局,新進城市市占率仍有進一步提升空間。

租房市場雖然目前沒有權(quán)威的行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,但公開的事實是,在非一線城市,各種中小中介盤根錯節(jié),雄踞當?shù)?。這些城市,貝殼在租房業(yè)務上主要是第一類的傳統(tǒng)租賃業(yè)務,在貝殼平臺上,除了前身鏈家門店的房源外,還上架了諸多中小中介的房源。

對這些中小中介的房源,租房者往往要多加一份小心,才能防止貝殼變“被坑”。

小趙(化名)是一位從北京回到鄭州工作的北漂,在北京感覺壓力太大的他,回到鄭州是希望能夠獲得更多的“幸福感”,但在租房這第一件事上,就給了他記悶棍。

回來第一天,在看了公司附近幾套合租房源后,帶他看房的中介就催促他抓緊簽合同,考慮到不租房住酒店還要花錢,他就租了一間看起來還比較干凈的房間。但入住的第一天晚,他就感覺到房間味道很大,沒曾想第二天起來感覺一陣惡心、頭暈。追問房東后,才得知房間才裝修完兩個月。他的第一反應就是甲醛房,為了身體健康必須趕緊退租。

但在中介和房東溝通后,中介態(tài)度冷淡,表示沒有義務幫忙解決,而房東只提供了手里另外兩套房源供換租,其中一套僅裝修完一個月。無奈之下,小趙只得向貝殼平臺投訴,與貝殼平臺溝通后,貝殼表示只能居間協(xié)調(diào),無法強制要求中介如何處理。

“平臺上的中介和貝殼是合作關(guān)系,我們能做的只能是出現(xiàn)問題后,給予一定的限流處罰,沒有其他約束力,最嚴重的程度,無非就是解除合作關(guān)系?!必悮て脚_這樣對小趙表示。

甲醛房、串串房,在近幾年的社交媒體與媒體報道中,關(guān)于貝殼租房亂象的報道并不少,而出現(xiàn)問題占比例更大的正是貝殼平臺上的中小中介。

在這些貝殼自營模式尚未觸及的城市,貝殼出于商業(yè)擴張的考量,一時間讓不少中小中介入駐平臺,達到占領(lǐng)市場的目的。但卻對這些中介缺乏有效的約束,以至租客的利益受損時,無法給予保護。

「市象」按照小趙的提示,找到了這家在貝殼平臺上名為卓越公寓的中介,發(fā)現(xiàn)其成立時間為2024年1月,而且企業(yè)處于經(jīng)營異常狀態(tài),也有一起房屋租賃的法律糾紛。這背后貝殼平臺對小中介的資質(zhì)審核,令人生疑。

“平臺型企業(yè)最終會遇到組織合法性的問題,就是你的組織除了創(chuàng)造GDP、創(chuàng)造就業(yè)之外,到底還有什么樣的社會價值?”這是幾年前,貝殼創(chuàng)始人左暉說過的話。左暉對中國房地產(chǎn)租賃、交易行業(yè)的改造,至今為人尊敬,也讓公眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀的印象有了改觀。只是不知道如今的貝殼,在左暉故去后,有沒有把“社會價值”的考量放在重要的位置上。特別是在行業(yè)下行,不論業(yè)主、租客,還是經(jīng)紀人都在“困難”時期,讓利潤奔跑得慢一點。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。

貝殼找房

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租房對貝殼更重要了。

圖片來源:界面圖庫

文 | 市象 文涌

編輯 | 明非

千年前,在成都,杜少陵曾以“萬里橋西一草堂,百花潭水即滄浪”描繪他租住的草堂。那一句“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”更是穿越千年,溫暖世間居者的心房。

租房,上至風流名士下至平頭百姓,可能是大多數(shù)人都繞不開的話題。

根據(jù)2023年的報告,2000年至2021年間,我國的流動人口從1.21億人增加至3.85億人,占全國人口的比例從9.5%增長至27.3%。如果按照60%的流動人口選擇租房來估算,租房人口可達2.31億人。

假設人均租房面積為30平方米,總租房面積將達到69.3億平方米。以全國平均租金30元/平方米/月來計算,中國住房租賃市場規(guī)模可達約2.5萬億元。

毫無疑問,這是一處深藍的藍海。其中繞不開的企業(yè)是誰?貝殼。這家總市值超165億美元的公司。貝殼的前身鏈家,在租房、賣房領(lǐng)域深耕多年,當下正值畢業(yè)季,這一在租房市場擁有毫無爭議巨無霸地位的平臺,能給租房群體安全感嗎?

01 租房對貝殼更重要了

5月23日,貝殼發(fā)布2024第一季度財報,Q1貝殼凈收入為164億人民幣,經(jīng)調(diào)整凈利潤為13.92億元。Q1毛利率為25.2%,而2023年同期為31.3%。毛利率為什么下降?貝殼這樣解釋:“房屋租賃服務對凈收入的貢獻較高”。

這是貝殼首次單獨公布租房板塊服務收入,租房業(yè)務從去年同期9.07億人民幣,增長到26.25億人民幣,增幅達到189.3%,是2024年增長最快的一個板塊。具體拆分去看,在貝殼一體三翼的業(yè)務中,租房業(yè)務承擔起了貝殼Q1季度總收入的16%。

與此同時,該季度貝殼的租房服務利潤為1.44億元,利潤率為5.51%,對整體利潤的貢獻率為2.7%。存量房業(yè)務的凈收入為57億元,同比減少37.6%;新房業(yè)務的凈收入為49億元,同比減少41.5%。家裝家居的凈收入為24億元,同比增加71.1%。

雖然目前租房業(yè)務的利潤貢獻還比較低,但在存量房及新房經(jīng)紀業(yè)務收入大幅減少的情況下,收入增速接近200%的租房業(yè)務顯然對貝殼變得更加重要。

2016年,自如從鏈家拆分。彼時,房地產(chǎn)市場火熱,全國各大城市房價飆漲,鏈家、貝殼的重點自然也就在房產(chǎn)交易上,剩余的租房業(yè)務只是交易經(jīng)紀業(yè)務的補充,是維護、拓展交易業(yè)務客戶的手段。

5年后,2021年底,貝殼宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略,成立惠居事業(yè)群,正式推出租住服務平臺貝殼租房。貝殼升級貝殼租房,這其中的邏輯在于:向著大居住服務鏈的上游再邁出一步。買房之前,消費者可以先享受租房服務。從拆分到重新整合拿起,并把租房業(yè)務作為兩翼之一的高度提出,貝殼顯然在2021年就意識到房地產(chǎn)交易業(yè)務存在下滑的風險。

從租房的業(yè)務類型上,貝殼租房主要有三類業(yè)務,一是傳統(tǒng)的租房經(jīng)紀業(yè)務。其次是自營的“貝殼省心租”托管服務,即把小業(yè)主的收攏再轉(zhuǎn)租給租客。三是自營的長租公寓,現(xiàn)在有貝殼新青年公寓、海鹽公寓等獨立品牌。

對于2024年Q1季度租房業(yè)務收入暴漲的主要原因,貝殼歸結(jié)于:“省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加”。這里可以看出第二類省心租業(yè)務模式,對貝殼租房的重要性。那省心租對業(yè)主、租客有什么吸引力,又是否真的如宣傳的那般省心?

02 爭議省心租

貝殼省心租脫胎于曾在成都試運營的“輕托管”業(yè)務,2021年底隨著貝殼租房的推出,省心租正式上線。到現(xiàn)在,貝殼已陸續(xù)在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州等13個城市推出“省心租”。根據(jù)最新的一季度的財報,2024年一季度末,省心租業(yè)務在管房源量突破24萬套,而去年同期僅為9萬套,增長兇猛。

北京和成都是目前省心租模式運營最為成熟的城市,對業(yè)主而言,省心租可以解決出租慢、租后不省心的問題。對租客來說,省心租具有租期穩(wěn)定、押金有保障、有維修服務的特點。

然而,在多個社交平臺上,無論是業(yè)主端還是租客端,對省心租的吐槽不在少數(shù)。

“要求省心租占比百分之五十,不然不讓簽”,一位離職的北京鏈家經(jīng)紀人在小紅書發(fā)貼吐槽,她所在的門店目前要求業(yè)績中省心租的比例不低于50%。

而在貝殼 App,凡是有省心租模式的城市,可以明顯感受到省心租房源獲得的推薦位、流量高于普通房源。不少業(yè)主就曾反饋,房子在鏈家掛牌出租時,就會被經(jīng)紀人反復追著推薦省心租。

這不得不提到省心租模式背后的商業(yè)邏輯。貝殼省心租會和業(yè)主約定空置期、業(yè)主管理費,并向租客按月收取服務費。在這三項收入中,最為關(guān)鍵的是空置期。以北京為例,在和業(yè)主簽約時候,貝殼省心租和業(yè)主會根據(jù)房源情況約定空置期??罩闷谝坏┘s定,就像是貝殼省心租和業(yè)主之間簽了一個“對賭”協(xié)議,如果在空置期內(nèi)甚至遠低于空置期完成了房源出租,貝殼省心租就能在空置期上有一筆不小的收入。

因此,要實現(xiàn)省心租模式的利潤最大化,充分榨取“空置期”的利潤就最為關(guān)鍵。這也就可以解釋,為什么有的門店會要求盡可能多完成省心租房源的簽約,以及盡可能把更多的流量往省心租房源上傾斜。

除此之外,目前在新浪黑貓消費者投訴平臺上,圍繞貝殼省心租的投訴理由也各色各樣,包括空調(diào)維修效率極慢,不給更換、遇到問題房源不退款、遇到甲醛房等。

今年6月廣州《新快報》就曾報道,一位業(yè)主于2023年3月與貝殼省心租簽約,托管房屋兩年。在托管的兩年里,簽約租金為4300元/月,貝殼和她約定2.5個月的空置期,在空置期內(nèi),即使貝殼已招募到租客,業(yè)主也不獲得租金,同時約定了960元/年的管理費,兩者共計12600多元。

然而托管后業(yè)主卻發(fā)現(xiàn),管家并未按照合同約定,定期向租客催收水電氣費和物業(yè)費。待近期清算才發(fā)現(xiàn),業(yè)主已經(jīng)墊付了6000多元的費用。

“對于想要穩(wěn)定,不想搬家的租客來說,省心租很坑。和普租繳納半個月租金的中介費相比,貝殼省心租租房一年需繳納超過一個月房租的服務費,而且每次續(xù)租都需要繼續(xù)繳納服務費,我相當于在同一套房子上掏了三次中介費了?!币晃辉诒本┑氖⌒淖庾饪拖颉甘邢蟆雇虏?。

03 約束不足的小中介

2001年,貝殼的前身鏈家在北京起步,毫無疑問,北京是貝殼深耕力度最大的城市,目前二手房市占率接近 50%,遠超其余中介公司。2015 年,貝殼開啟全國化布局,新進城市市占率仍有進一步提升空間。

租房市場雖然目前沒有權(quán)威的行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,但公開的事實是,在非一線城市,各種中小中介盤根錯節(jié),雄踞當?shù)?。這些城市,貝殼在租房業(yè)務上主要是第一類的傳統(tǒng)租賃業(yè)務,在貝殼平臺上,除了前身鏈家門店的房源外,還上架了諸多中小中介的房源。

對這些中小中介的房源,租房者往往要多加一份小心,才能防止貝殼變“被坑”。

小趙(化名)是一位從北京回到鄭州工作的北漂,在北京感覺壓力太大的他,回到鄭州是希望能夠獲得更多的“幸福感”,但在租房這第一件事上,就給了他記悶棍。

回來第一天,在看了公司附近幾套合租房源后,帶他看房的中介就催促他抓緊簽合同,考慮到不租房住酒店還要花錢,他就租了一間看起來還比較干凈的房間。但入住的第一天晚,他就感覺到房間味道很大,沒曾想第二天起來感覺一陣惡心、頭暈。追問房東后,才得知房間才裝修完兩個月。他的第一反應就是甲醛房,為了身體健康必須趕緊退租。

但在中介和房東溝通后,中介態(tài)度冷淡,表示沒有義務幫忙解決,而房東只提供了手里另外兩套房源供換租,其中一套僅裝修完一個月。無奈之下,小趙只得向貝殼平臺投訴,與貝殼平臺溝通后,貝殼表示只能居間協(xié)調(diào),無法強制要求中介如何處理。

“平臺上的中介和貝殼是合作關(guān)系,我們能做的只能是出現(xiàn)問題后,給予一定的限流處罰,沒有其他約束力,最嚴重的程度,無非就是解除合作關(guān)系。”貝殼平臺這樣對小趙表示。

甲醛房、串串房,在近幾年的社交媒體與媒體報道中,關(guān)于貝殼租房亂象的報道并不少,而出現(xiàn)問題占比例更大的正是貝殼平臺上的中小中介。

在這些貝殼自營模式尚未觸及的城市,貝殼出于商業(yè)擴張的考量,一時間讓不少中小中介入駐平臺,達到占領(lǐng)市場的目的。但卻對這些中介缺乏有效的約束,以至租客的利益受損時,無法給予保護。

「市象」按照小趙的提示,找到了這家在貝殼平臺上名為卓越公寓的中介,發(fā)現(xiàn)其成立時間為2024年1月,而且企業(yè)處于經(jīng)營異常狀態(tài),也有一起房屋租賃的法律糾紛。這背后貝殼平臺對小中介的資質(zhì)審核,令人生疑。

“平臺型企業(yè)最終會遇到組織合法性的問題,就是你的組織除了創(chuàng)造GDP、創(chuàng)造就業(yè)之外,到底還有什么樣的社會價值?”這是幾年前,貝殼創(chuàng)始人左暉說過的話。左暉對中國房地產(chǎn)租賃、交易行業(yè)的改造,至今為人尊敬,也讓公眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀的印象有了改觀。只是不知道如今的貝殼,在左暉故去后,有沒有把“社會價值”的考量放在重要的位置上。特別是在行業(yè)下行,不論業(yè)主、租客,還是經(jīng)紀人都在“困難”時期,讓利潤奔跑得慢一點。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。