文 | 雷達(dá)財(cái)經(jīng) 肖灑
編輯 | 深海
房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度,藏在貝殼的財(cái)報(bào)里。
近日,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)貝殼控股(下稱“貝殼”)發(fā)布中期業(yè)績(jī),今年上半年公司實(shí)現(xiàn)凈收入397億元,相比2023年上半年的398億元略有下滑;凈利潤(rùn)為23.33億元,較上年同期的40.49億元下滑約42.38%。
相比一季度,貝殼的降幅有所收窄。今年一季度,貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為164億元,同比下降19.2%;凈利潤(rùn)為4.32億元,同比下降84.28%。
房產(chǎn)交易服務(wù)收入仍是貝殼的主要收入來源,上半年占比達(dá)到65%,但存量房及新房業(yè)務(wù)的凈收入減少拖累了公司的整體營(yíng)收。報(bào)告期內(nèi),公司存量房交易的總交易額同比減少了8.7%,新房交易的總交易額同比減少32.4%。
上半年,貝殼經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金流凈額約38.6億元,較上年同期的74.3億元大幅下滑。
房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)收入下滑,貝殼瞄上了新賽道,在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)之外的家裝、租賃和住宅開發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略地位提升。
從實(shí)際情況來看,今年上半年,多元化業(yè)務(wù)中的家裝家居和房屋租賃服務(wù)的凈收入均錄得大幅增長(zhǎng)。住宅開發(fā)方面,此前傳出貝好家拿地的消息,目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)仍在剛剛起步階段。
上半年凈利降四成
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)整,作為產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè),貝殼面臨盈利壓力。
8月12日,貝殼公布的上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示,1-6月份公司凈收入為397億元,同比微降0.04%,主要由于存量房及新房業(yè)務(wù)的凈收入減少,被家裝家居及房屋租賃業(yè)務(wù)的擴(kuò)張所抵銷。
在盈利方面,上半年貝殼的凈利潤(rùn)為23.33億元,較上年同期的40.49億元下滑約42.38%;經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為41億元,而2023年同期為59億元。
1-6月份,貝殼總交易額(GTV)為1.47萬億元,較2023年同期減少16.2%。其中,存量房交易的總交易額為1.02萬億元,較2023年同期減少8.7%;同期新房交易的總交易額為3871億元,同比減少32.4%。
交易額的減少,直接影響了貝殼以此為基礎(chǔ)的收入水平。報(bào)告期內(nèi),貝殼來自存量房業(yè)務(wù)的凈收入為131億元,同比減少16.3%。其中,傭金收入同比下滑17.5%至106億元,來自平臺(tái)服務(wù)、加盟服務(wù)及其他增值服務(wù)的收入同比減少10.5%降至25億元。
新房業(yè)務(wù)受到的影響更大,該部分帶來的凈收入從2023年上半年的171億元,降到了今年上半年的129億元,同比跌幅為24.9%。
公開數(shù)據(jù)顯示,2024年1-7月份,全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降18.6%,新建商品房銷售額同比下降24.3%,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降21.3%。目前,不少房地產(chǎn)的指標(biāo)仍然處于下降之中,房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于調(diào)整中。
但同時(shí),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了第一季度的平淡表現(xiàn),第二季度隨著多項(xiàng)利好政策落地,交易逐步好轉(zhuǎn)。
受此影響,上半年貝殼的業(yè)績(jī)也呈現(xiàn)出前低后高的表現(xiàn)。
一季度,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為164億元,同比下降19.2%;凈利潤(rùn)為4.32億元,同比下降84.28%;調(diào)整后凈利潤(rùn)13.92億元,同比下降60.91%。
受新房交易市場(chǎng)低迷影響,2024年第一季度貝殼總交易額,由2023年同期的9715億元下降35.2%至6299億元,降幅達(dá)35.2%。
5月17日,央行聯(lián)合金融監(jiān)管總局推出樓市重磅政策,包括取消全國(guó)層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、設(shè)立保障性住房再貸款等一系列穩(wěn)樓市措施。
在此背景下,隨著樓市成交量上升,進(jìn)入二季度貝殼二季度業(yè)績(jī)大幅改善。
財(cái)報(bào)顯示,公司二季度實(shí)現(xiàn)總交易額8390億元,同比增長(zhǎng)7.5%;凈收入234億元,同比增長(zhǎng)19.95%;凈利潤(rùn)19億元,同比增長(zhǎng)46.2%;經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)26.9億元,同比增長(zhǎng)13.9%。
不過,二季度的回暖,這依然無法掩蓋其所面臨的增長(zhǎng)頹勢(shì)。財(cái)報(bào)后,開源證券下調(diào)了貝殼2024-2026年non-GAAP凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)。
大和發(fā)表研究報(bào)告稱,由于鏈家店面較高的固定成本,調(diào)低貝殼2024至2026年每股盈利預(yù)測(cè)1%至5%;基于較弱的市場(chǎng)情緒,調(diào)低公司預(yù)測(cè)市盈率倍數(shù),由23倍降至21倍并下調(diào)目標(biāo)價(jià)12%,由65港元降至57港元。
家裝業(yè)務(wù)主動(dòng)“踩剎車”
相比地產(chǎn)中介業(yè)務(wù),貝殼的家裝業(yè)務(wù)相對(duì)亮眼。
貝殼對(duì)家裝的布局,很早就開始了。公開資料顯示,2015年,鏈家與萬科成立萬鏈初次試水家裝賽道,打響了進(jìn)軍家裝板塊的第一槍。
此后,貝殼在家裝領(lǐng)域進(jìn)行一系列投入,并于2020年貝殼上線自營(yíng)家裝品牌“被窩”,其運(yùn)營(yíng)主體為北京被窩裝飾有限公司。
根據(jù)天眼查App,萬科鏈家 (北京) 裝飾有限公司注冊(cè)資本3000萬,在2022年3月更名北京被窩裝飾有限公司,同時(shí)北京萬科企業(yè)有限公司從股東中退出,目前由貝殼美家科技(浙江)有限責(zé)任公司(下稱“貝殼美家”)全資持有。
此外,貝殼還通過一系列收購(gòu),豐富旗下的家裝矩陣。比如,起家于杭州圣都家裝,于2021年7月宣布與貝殼達(dá)成協(xié)議,后者以總對(duì)價(jià)80億元收購(gòu)圣都100%股權(quán)。
2022年4月,貝殼宣布,已成功完成對(duì)圣都家裝的收購(gòu),總對(duì)價(jià)為39.2億元人民幣現(xiàn)金及4431.59萬股公司A類普通股股權(quán),圣都正式成為貝殼子公司。
至此,“圣都”成為貝殼旗下,除了“被窩”之外的又一品牌。官網(wǎng)顯示,圣都已完成江、浙、皖、滬三省一市的核心地級(jí)市場(chǎng)全覆蓋,及武漢、成都等全國(guó)多個(gè)一二線省會(huì)城市直營(yíng)體系市場(chǎng)布局,并深耕華東布局全國(guó),
除此之外,2023年10月11日,貝殼發(fā)布公告稱,公司全資子公司貝殼美家擬收購(gòu)空間智慧(全稱“空間智慧裝飾裝修(北京)有限公司”)剩余的全部股權(quán),合計(jì)支付最高約15.5億元。
貝殼表示,預(yù)期2024年上半年完成收購(gòu)事項(xiàng),交易完成后,空間智慧成為貝殼全資子公司。
通過不斷收購(gòu)加碼,貝殼的家裝板塊營(yíng)收增長(zhǎng)迅猛。根據(jù)2023年年報(bào),貝殼家裝家居業(yè)務(wù)合同額為133億元,可比口徑同比增長(zhǎng)93%;凈收入取得74%的可比口徑同比增幅,達(dá)到109億元。
2024年上半年,貝殼家裝家居業(yè)務(wù)的總交易額為76億元,同比增加24%;對(duì)應(yīng)凈收入同比增長(zhǎng)59.9%至64億元。
不過,目前貝殼家裝業(yè)務(wù)收入規(guī)模相對(duì)較小,且據(jù)財(cái)報(bào),由于仍處于爬坡期,其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率相對(duì)低于房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。
此外,今年貝殼還主動(dòng)放緩了家裝業(yè)務(wù)的擴(kuò)張步伐。貝殼董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官彭永東在電話業(yè)績(jī)會(huì)上表示,“今年對(duì)我們家裝業(yè)務(wù)是主動(dòng)放慢速度的一年……跑太快了,對(duì)面的風(fēng)險(xiǎn)是犧牲客戶品質(zhì)和客戶的信任?!?/p>
毫無疑問,家裝的業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、涉及人員廣泛且產(chǎn)品種類繁多,規(guī)模過快擴(kuò)張會(huì)增加交付壓力,對(duì)品牌運(yùn)營(yíng)、口碑會(huì)形成考驗(yàn)。未來貝殼家裝能否在規(guī)模突破的同時(shí)保證品質(zhì)和口碑,還需要繼續(xù)觀察。
入局房地產(chǎn)開發(fā)
貝殼前身為2001年成立的鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,2009年“鏈家在線”上線,開始互聯(lián)網(wǎng)化嘗試,2015年鏈家合并多家房產(chǎn)中介公司,開啟全國(guó)化布局。
2018年“貝殼找房”平臺(tái)正式上線,2020年和2022年,公司相繼在紐交所和港交所上市。
值得一提的是,2021年5月20日,年僅50歲的貝殼創(chuàng)始人兼董事會(huì)主席左暉因病情意外惡化逝世,此后彭永東接過董事長(zhǎng)一職。
2023年7月12日,彭永東發(fā)布一封公開信,宣布啟動(dòng)“一體三翼”戰(zhàn)略升級(jí)并進(jìn)行相應(yīng)的組織架構(gòu)調(diào)整。
此前,貝殼的戰(zhàn)略是“一體兩翼”,“一體”即存量房和新房交易業(yè)務(wù),“兩翼”指家裝家居及普惠居住業(yè)務(wù)。
但在貝殼新的“一體三翼”戰(zhàn)略下,新增貝好家事業(yè)線,組建成經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線,分別對(duì)應(yīng)著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝、租賃和住宅開發(fā)。
其中,租賃業(yè)務(wù)在今年上半年收入實(shí)現(xiàn)58.13億元,同比增長(zhǎng)176.7%,主要來自省心租模式的在管房源增加。
而新設(shè)“貝好家”事業(yè)線,被認(rèn)為是這家中介巨頭,正式從房產(chǎn)交易向住宅開發(fā)探索。但是,一年時(shí)間過去了,相比之前在布局家裝領(lǐng)域時(shí)的高舉高打,貝殼在住宅開發(fā)方面的動(dòng)作,則要低調(diào)一些。
據(jù)報(bào)道,貝好家在今年的土拍市場(chǎng)上先后作出嘗試,雖然未能在北京和廣州土拍市場(chǎng)上有所收獲,但到了今年7月底,貝好家控股的西安嘉家致和置業(yè)有限公司在西安未央?yún)^(qū)成功拿下兩宗商住地塊,成交總價(jià)共計(jì)1.34億元。
天眼查App顯示,西安嘉家致和置業(yè)有限公司由貝好家(西安)置業(yè)發(fā)展有限公司持有95%的股權(quán),后者是貝殼投資控股有限公司的全資孫公司。
但是,地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整,貝好家似乎不打算直接介入房地產(chǎn)開發(fā)。貝殼對(duì)外介紹稱,貝好家的定位不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā),而是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)平臺(tái)。目前,貝好家處于前期探索階段。
在業(yè)內(nèi)人士看來,在當(dāng)前市場(chǎng)行情下實(shí)打?qū)嵉亟槿腴_發(fā)也不是明智的選擇,股權(quán)合作甚至做輕資本合作更適合貝殼。
實(shí)際上,在拿地當(dāng)天,綠城管理就宣布簽約了貝殼這2宗地的代建,主要負(fù)責(zé)代建服務(wù)與品牌輸出保障。
不難理解,貝殼雖然深耕居住服務(wù)多年,在新房銷售端有極強(qiáng)的能力,但尚無大量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),在項(xiàng)目投資、設(shè)計(jì)、營(yíng)造等專業(yè)領(lǐng)域仍屬于“門外漢”。
從營(yíng)收貢獻(xiàn)角度來看,剛剛起步的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),更像是一次對(duì)新業(yè)務(wù)摸索的驗(yàn)證,目前對(duì)業(yè)績(jī)影響較小。今年上半年,公司新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入僅為16億元。