界面新聞記者 | 王婷婷
2024年，上海舊改走出了加速度。而作為上海的中心城區(qū)，黃浦區(qū)更是上海舊城改造的主要發(fā)力點。
近日，據(jù)上海土地市場發(fā)布，黃浦區(qū)將公開遴選舊改地塊，涉及小東門街道和豫園街道的6宗地塊，計劃于10月11日進行現(xiàn)場交易。
公開信息顯示，此次將出讓的地塊為黃浦區(qū)小東門街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及東街、學(xué)院路道路地下空間地塊（部分）、豫園街道231B-02、231C-01地塊及盛家街道路地下空間地塊歷史風(fēng)貌保護項目，也即黃浦區(qū)的福佑南地塊。
該項目合計計容面積約79249.8平方米，起始總價約為69.8億元，起始樓板價88082元/平方米。其中住宅建筑面積為57294.98平方米，商業(yè)建筑面積為19700.29平方米，社區(qū)級公共設(shè)施建筑面積為2254.58平方米。
具體而言，本地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊扣減風(fēng)貌保護商品住房后住宅建筑面積的40%。其中，多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。
除此之外，地塊應(yīng)結(jié)合豫園老城廂區(qū)域和外灘金融集聚帶的整體打造，形成具有歷史風(fēng)貌特色的高品質(zhì)居住社區(qū)。
出讓要求顯示，地塊應(yīng)延續(xù)以居住功能為主，強化商業(yè)、文化、服務(wù)等多元功能的復(fù)合，提供多樣化的住宅產(chǎn)品，對區(qū)域功能進行整體完善和提升。
功能業(yè)態(tài)居住方面，應(yīng)依托歷史建筑改造提升，集中展示多樣化海派特色風(fēng)貌建筑，居住產(chǎn)品有明晰的定位，滿足市場多樣化需求，打造高品質(zhì)居住社區(qū)。
商業(yè)方面，需依托風(fēng)貌特色歷史街巷、生活型街道等，考慮社區(qū)商業(yè)活力動線及業(yè)態(tài)需求，并與北側(cè)福佑地塊、東側(cè)外灘金融中心的商業(yè)空間互補聯(lián)動，塑造積極活力街道界面，將歷史建筑融入商業(yè)空間設(shè)計。
地塊風(fēng)貌保護則要求以控制性詳細規(guī)劃附加圖則為準。地塊出讓要求顯示，地塊內(nèi)各類保護保留歷史建筑總面積約1.57萬平方米，地塊內(nèi)保護更新規(guī)模不少于3.82萬平方米。
項目范圍內(nèi)除237B-01地塊（部分）、237C-02地塊外，均劃定為肌理保護范圍，項目范圍內(nèi)肌理保護范圍占比不小于69%。
肌理保護范圍內(nèi)應(yīng)注重歷史風(fēng)貌的整體保護，強調(diào)空間肌理、街巷格局、建筑尺度的保護和傳承，延續(xù)小尺度、多樣化的歷史肌理特征。肌理保護范圍內(nèi)建筑以低多層為主。
根據(jù)市房屋管理局的批復(fù)，本地塊住房建筑總面積 5%配建的保障性住房已集中配建在申貝地塊新建公共租賃住房項目中。
單從地理位置來看，此次出讓的地塊可稱為今年黃浦區(qū)重磅項目，北靠晝錦路，南接復(fù)興東路，東臨中華路，西至三排樓路，屬于老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)。
地塊北側(cè)緊鄰豫園，東側(cè)為濱江名人苑和浦江公館，西側(cè)則有光明初級中學(xué)和復(fù)地雅苑，南側(cè)復(fù)興東路以南為喬家路地塊。而且，周邊配套設(shè)施亦較為完善，包括教育資源、醫(yī)療設(shè)施和商業(yè)配套。
地塊周邊居住氛圍濃厚，多個優(yōu)質(zhì)項目包圍。
西側(cè)1公里處為露香園云宸，該項目地塊由上海城投、上海建工于2021年1月競得。今年2月份，項目開盤推出262套房源，認購率106%，累計網(wǎng)簽95%，成交均價達到16.4萬元/平方米。
地塊北側(cè)晝錦路對面為豫園&螞蟻福佑項目。兩年前，豫園股份聯(lián)合螞蟻集團以129.3億元拿下福佑路地塊歷史風(fēng)貌保護項目，其中豫園股份子公司復(fù)祐實業(yè)出資64.65億元，項目樓面價72420元/平方米。不過，截至目前，仍未公示設(shè)計方案，也未查詢到地塊開工信息。
由于這類地塊體量較大，一般包含大量極具海派風(fēng)格的石庫門里弄、新式里弄，令開發(fā)難度加大，回報周期被拉長，對實施主體帶來巨大的資金考驗。
此次打包出讓的福佑南地塊也不例外，因此對地塊的申請主體提出不少要求。以經(jīng)濟實力要求為例，申請人應(yīng)滿足2023年會計年度總資產(chǎn)不低于1000億元。
另外還有技術(shù)資質(zhì)要求，需達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)二級及以上；同時，需要具有在國內(nèi)城市保護、修繕和開發(fā)利用歷史建的經(jīng)驗。
業(yè)內(nèi)認為，此次福佑南地塊的公開遴選，不僅代表著黃浦區(qū)舊改進程的進一步推進，也為開發(fā)商提供了新的發(fā)展機會。
行業(yè)調(diào)整還在繼續(xù)，誰會逆市拿下這6塊地，10月或見分曉。