界面新聞記者 | 王婷婷

2024年，上海舊改走出了加速度。而作為上海的中心城區(qū)，黃浦區(qū)更是上海舊城改造的主要發(fā)力點。

近日，據(jù)上海土地市場發(fā)布，黃浦區(qū)將公開遴選舊改地塊，涉及小東門街道和豫園街道的6宗地塊，計劃于10月11日進行現(xiàn)場交易。

公開信息顯示，此次將出讓的地塊為黃浦區(qū)小東門街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及東街、學院路道路地下空間地塊（部分）、豫園街道231B-02、231C-01地塊及盛家街道路地下空間地塊歷史風貌保護項目，也即黃浦區(qū)的福佑南地塊。

該項目合計計容面積約79249.8平方米，起始總價約為69.8億元，起始樓板價88082元/平方米。其中住宅建筑面積為57294.98平方米，商業(yè)建筑面積為19700.29平方米，社區(qū)級公共設施建筑面積為2254.58平方米。

具體而言，本地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊扣減風貌保護商品住房后住宅建筑面積的40%。其中，多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

除此之外，地塊應結合豫園老城廂區(qū)域和外灘金融集聚帶的整體打造，形成具有歷史風貌特色的高品質居住社區(qū)。

出讓要求顯示，地塊應延續(xù)以居住功能為主，強化商業(yè)、文化、服務等多元功能的復合，提供多樣化的住宅產品，對區(qū)域功能進行整體完善和提升。

功能業(yè)態(tài)居住方面，應依托歷史建筑改造提升，集中展示多樣化海派特色風貌建筑，居住產品有明晰的定位，滿足市場多樣化需求，打造高品質居住社區(qū)。

商業(yè)方面，需依托風貌特色歷史街巷、生活型街道等，考慮社區(qū)商業(yè)活力動線及業(yè)態(tài)需求，并與北側福佑地塊、東側外灘金融中心的商業(yè)空間互補聯(lián)動，塑造積極活力街道界面，將歷史建筑融入商業(yè)空間設計。

地塊風貌保護則要求以控制性詳細規(guī)劃附加圖則為準。地塊出讓要求顯示，地塊內各類保護保留歷史建筑總面積約1.57萬平方米，地塊內保護更新規(guī)模不少于3.82萬平方米。

項目范圍內除237B-01地塊（部分）、237C-02地塊外，均劃定為肌理保護范圍，項目范圍內肌理保護范圍占比不小于69%。

肌理保護范圍內應注重歷史風貌的整體保護，強調空間肌理、街巷格局、建筑尺度的保護和傳承，延續(xù)小尺度、多樣化的歷史肌理特征。肌理保護范圍內建筑以低多層為主。

根據(jù)市房屋管理局的批復，本地塊住房建筑總面積 5%配建的保障性住房已集中配建在申貝地塊新建公共租賃住房項目中。

單從地理位置來看，此次出讓的地塊可稱為今年黃浦區(qū)重磅項目，北靠晝錦路，南接復興東路，東臨中華路，西至三排樓路，屬于老城廂歷史文化風貌區(qū)。

地塊北側緊鄰豫園，東側為濱江名人苑和浦江公館，西側則有光明初級中學和復地雅苑，南側復興東路以南為喬家路地塊。而且，周邊配套設施亦較為完善，包括教育資源、醫(yī)療設施和商業(yè)配套。

地塊周邊居住氛圍濃厚，多個優(yōu)質項目包圍。

西側1公里處為露香園云宸，該項目地塊由上海城投、上海建工于2021年1月競得。今年2月份，項目開盤推出262套房源，認購率106%，累計網(wǎng)簽95%，成交均價達到16.4萬元/平方米。

地塊北側晝錦路對面為豫園&螞蟻福佑項目。兩年前，豫園股份聯(lián)合螞蟻集團以129.3億元拿下福佑路地塊歷史風貌保護項目，其中豫園股份子公司復祐實業(yè)出資64.65億元，項目樓面價72420元/平方米。不過，截至目前，仍未公示設計方案，也未查詢到地塊開工信息。

由于這類地塊體量較大，一般包含大量極具海派風格的石庫門里弄、新式里弄，令開發(fā)難度加大，回報周期被拉長，對實施主體帶來巨大的資金考驗。

此次打包出讓的福佑南地塊也不例外，因此對地塊的申請主體提出不少要求。以經(jīng)濟實力要求為例，申請人應滿足2023年會計年度總資產不低于1000億元。

另外還有技術資質要求，需達到房地產開發(fā)企業(yè)資質二級及以上；同時，需要具有在國內城市保護、修繕和開發(fā)利用歷史建的經(jīng)驗。

業(yè)內認為，此次福佑南地塊的公開遴選，不僅代表著黃浦區(qū)舊改進程的進一步推進，也為開發(fā)商提供了新的發(fā)展機會。

行業(yè)調整還在繼續(xù)，誰會逆市拿下這6塊地，10月或見分曉。