界面新聞?dòng)浾?| 張曉云
界面新聞編輯 | 江怡曼
地產(chǎn)類信托產(chǎn)品出現(xiàn)延期后，風(fēng)險(xiǎn)化解新模式出現(xiàn)。
近日，界面新聞獨(dú)家獲悉，中信信托旗下一規(guī)模為14.7億元的地產(chǎn)類信托在出現(xiàn)延期后，提出一個(gè)紓困方案已獲投資者大會(huì)投票表決通過。中信信托以固有資金向地產(chǎn)項(xiàng)目公司發(fā)放不超過1.5億元紓困貸款，該紓困貸款為優(yōu)先級(jí)。
此前，涉房信托出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，信托公司處理的方式一般包括：接盤房企項(xiàng)目股權(quán)，引入合作方共同開發(fā)，拍賣抵押房產(chǎn)項(xiàng)目，而以受托人固有資金向地產(chǎn)項(xiàng)目公司發(fā)放優(yōu)先級(jí)紓困貸款尚屬行業(yè)首次。
具體來看，該產(chǎn)品全名為“中信信托·陽光城北京溪山悅?cè)谫Y集合資金信托計(jì)劃”（下稱中信陽光城溪山悅信托），融資用途為用于受讓陽光城北京持有的密云溪山悅項(xiàng)目之資產(chǎn)收益權(quán)，其承擔(dān)資產(chǎn)收益權(quán)的回購(gòu)義務(wù)，信托資金用于密云溪山悅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。
產(chǎn)品材料顯示，抵押物和補(bǔ)充還款來源為梵悅108項(xiàng)目，陽光城以北京市朝陽區(qū)國(guó)貿(mào)CBD梵悅108項(xiàng)目現(xiàn)房房產(chǎn)作為抵押物及補(bǔ)充還款來源。梵悅108項(xiàng)目地處國(guó)貿(mào)CBD，是陽光城著力打造的一線城市核心區(qū)大平層住宅項(xiàng)目，具有高度稀缺性，項(xiàng)目為現(xiàn)房狀態(tài)，資產(chǎn)價(jià)值高，變現(xiàn)性強(qiáng)。項(xiàng)目產(chǎn)品定位為北京主城核心區(qū)的高端住宅，戶型以120-260平米的大平層為主。 
據(jù)了解，中信陽光城溪山悅信托成立于2021年7月20日，期限為30個(gè)月，現(xiàn)已進(jìn)入延長(zhǎng)期，剩余的信托本金規(guī)模約為14.7億元。
近期，為化解該產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，中信信托提出一份紓困方案。據(jù)界面新聞獨(dú)家獲悉，該方案已獲受益人大會(huì)投票表決通過。
紓困方案為：中信信托以固有資金向翰林閣房地產(chǎn)（北京）有限公司（下稱翰林閣）發(fā)放不超過1.5億元紓困貸款，專項(xiàng)用于梵悅108項(xiàng)目裝修改造工程，期限不超過12個(gè)月（自發(fā)放之日起算），年利率6.2%（利隨本清）。
基于固有資金紓困貸款（簡(jiǎn)稱紓困貸款）的紓困救助屬性以及對(duì)中信陽光城溪山悅信托項(xiàng)下抵押財(cái)產(chǎn)的增益，為保障固有資金貸款優(yōu)先于信托債權(quán)退出，授權(quán)中信信托完成相關(guān)安排并簽署相關(guān)協(xié)議包括但不限于：
- 梵悅108項(xiàng)目已抵押在本信托債權(quán)項(xiàng)下的未售公寓、車位、餐廳、泳池及夾層用房作為紓困貸款債權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)，為紓困貸款債權(quán)提供第二順位抵押擔(dān)保；
- 梵悅108項(xiàng)目項(xiàng)目銷售回款、抵押物處置變現(xiàn)資金或翰林閣以及信托計(jì)劃項(xiàng)下共同債務(wù)人其他賬面資金或其他可用償債資源等，優(yōu)先用于清償紓困貸款，紓困貸款全額清償完畢后開始向本信托償還應(yīng)付未付債務(wù)；
- 中信陽光城溪山悅信托債權(quán)的相關(guān)清收、追償?shù)南嚓P(guān)決策和具體行動(dòng)應(yīng)配合紓困貸款的清償和處置需要。
與此同時(shí)，鑒于中信和業(yè)投資有限公司在工程管理方面專業(yè)綜合管理能力和豐富管理經(jīng)驗(yàn)，為保障紓困方案順利實(shí)施，聘請(qǐng)中信和業(yè)提供管理顧問服務(wù)，同時(shí)授權(quán)中信信托將進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)翰林閣的管控安排，確保紓困資金用途，全面監(jiān)管銷售回款。
據(jù)界面新聞獲得的產(chǎn)品臨時(shí)信披顯示，該方案的表決結(jié)果為贊同票1,045,628,704.43份，占參加本次受益人大會(huì)的受益人所持表決權(quán)總數(shù)的90.47%；反對(duì)票110,130,451.88份，占參加本次受益人大會(huì)的受益人所持表決權(quán)總數(shù)的9.53%
根據(jù)《信托合同》約定，受益人所持每份信托單位享有一票表決權(quán)；受益人大會(huì)有代表1/2以上信托單位的受益人參加，方可召開；本次受益人大會(huì)就審議事項(xiàng)作出決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加本次受益人大會(huì)的受益人所持表決權(quán)的2/3以上通過。
在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整時(shí)期，以高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)營(yíng)的部分民營(yíng)房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解也對(duì)金融機(jī)構(gòu)形成了新的挑戰(zhàn)。金融機(jī)構(gòu)通過各種模式化解風(fēng)險(xiǎn)也取得了一定成效。
以近期二開二罄刷屏的上海融創(chuàng)董家渡紓困項(xiàng)目為例，2022年9月起，中信金融資產(chǎn)（原中國(guó)華融）與上海市黃埔區(qū)政府、銀團(tuán)牽頭行浦發(fā)銀行、融創(chuàng)集團(tuán)等深入溝通。2022年12月，中國(guó)中信金融資產(chǎn)、浦發(fā)銀行等6家銀行組成銀團(tuán)，攜手中信信托等，對(duì)融創(chuàng)旗下的上海董家渡項(xiàng)目注資，新增融資總量超120億元，所注入資金用于該項(xiàng)目的整體開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。對(duì)該項(xiàng)目的紓困由AMC及信托機(jī)構(gòu)以股權(quán)形式入主，商業(yè)銀行負(fù)責(zé)貸款發(fā)放，融創(chuàng)繼續(xù)操盤項(xiàng)目，并保留使用其品牌。
2024年8月，融創(chuàng)董家渡紓困項(xiàng)目（即融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期）二批次的110套房源開盤當(dāng)日售罄，實(shí)現(xiàn)成交額56.74億元。今年4月21日，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期一批次開盤，短短四天半時(shí)間就吸引了超過350組客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率超170%。至此，外灘壹號(hào)院二期項(xiàng)目二開二罄，總成交金額達(dá)到156億元。
此外，承債式收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目也是信托公司常用手段之一，接盤項(xiàng)目多為融資關(guān)聯(lián)企業(yè)，在“救項(xiàng)目”的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了自救。多家信托曾公開稱，通過獲得項(xiàng)目公司全部股權(quán)及管理權(quán)，推動(dòng)項(xiàng)目正常化運(yùn)營(yíng)，是當(dāng)前解決項(xiàng)目問題的最優(yōu)方案。