界面新聞記者 | 王妤涵
9月19日，美聯(lián)儲迎來四年來的首次降息，大幅下降50個基點(diǎn)，以激進(jìn)的第一步開啟了貨幣寬松周期，釋放出的積極信號也讓市場對于降息、降準(zhǔn)的預(yù)期進(jìn)一步提升。
受此影響，地產(chǎn)股在當(dāng)日迎來批量上漲，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊報收9517.05點(diǎn)，漲幅達(dá)到2.28%，截至收盤，金地集團(tuán)大漲近8%，萬科上漲超4%。港股方面，佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、雅居樂等房企也均迎來大幅上漲。
9月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期和5年期以上LPR均未調(diào)整，1年期LPR為3.35%、5年期以上3.85%，均與前次持平，并未如預(yù)期般下調(diào)。
降息雖然落空，但市場對于地產(chǎn)股仍持有積極態(tài)度，20日早間開盤后，A股房地產(chǎn)板塊低開高走，延續(xù)前一日漲勢，WIND房地產(chǎn)板塊上漲1.5%，漲幅領(lǐng)跑A股，海泰發(fā)展、電子城等相繼漲停。
截至晚間收盤，渝開發(fā)、大龍地產(chǎn)、新華聯(lián)、張江高科等漲超6%，中交地產(chǎn)、首開股份、京投發(fā)展等漲超4%，我愛我家、綠地控股等多股也紛紛上漲。其中，中國國貿(mào)股價創(chuàng)歷史新高，盤中股價最高觸及25.04元。
與此同時，港股內(nèi)房股也表現(xiàn)強(qiáng)勁。截至收盤，融信中國漲超10%，恒大物業(yè)、招商局置地漲超8%，美的置業(yè)漲超7%，中國金茂、華僑城（亞洲）、萬科企業(yè)等漲超5%。
“LPR現(xiàn)在不調(diào)整，不意味著后續(xù)沒有調(diào)整空間。當(dāng)前新增了貨幣政策的重要考量，即維護(hù)價格穩(wěn)定、推動價格溫和回升。從目前各商業(yè)零售價格等角度看，都需要更為寬松的貨幣金融政策做支撐，所以LPR下調(diào)是時間的問題，或在四季度有所體現(xiàn)”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對界面新聞表示。
但需要關(guān)注的是，降息的限制較多且對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的拉動作用在明顯減弱。
在9月5日舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾指出，“受銀行存款向資管產(chǎn)品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定約束”，道出了調(diào)降的難度。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉指出，從2022年開始到現(xiàn)在，按揭貸款利率下降了200個基點(diǎn)左右，最大的一次是5月17號后，各地首套房利率不設(shè)下限，但對于商品房的拉動作用在明顯減弱。主要原因在于，市場對房價的預(yù)期比較悲觀，二手房掛牌量不斷攀升，且以價換量的趨勢難以扭轉(zhuǎn)，這是降息所無法改變的。
與降息相比，降準(zhǔn)預(yù)期達(dá)成的限制則相對較小。
華金證券研究指出，當(dāng)前貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向“以需定供、量足價穩(wěn)”的支持性中性立場。盡管實(shí)體經(jīng)濟(jì)信用融資需求已經(jīng)連續(xù)降溫，但增量融資仍需長期低成本穩(wěn)定的流動性增量投放予以保障。
近期，貨幣政策工具之間形成配合，公開市場國債凈買入逐步置換成本較高的MLF，而合理時機(jī)的全面降準(zhǔn)則有望保證合理適度的增量長期流動性穩(wěn)定投放。年底前更值得期待的增量政策空間聚焦于中央財(cái)政，特別是增發(fā)普通國債以增加居民消費(fèi)補(bǔ)貼力度和預(yù)算內(nèi)投資力度的可能性。
政策面上，9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見發(fā)布。
《意見》提及，要健全支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的政策機(jī)制，發(fā)揮住房公積金的住房保障作用。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。
其中“適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”一條備受市場關(guān)注。
此前在三中全會中曾明確，要充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，允許有關(guān)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。但在會議之后，這一政策并未實(shí)施，北京是目前第一個宣布將取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的一線城市，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市也會跟進(jìn)執(zhí)行。
“取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，可以帶動改善性住房需求釋放。同時，也有助于企業(yè)更好地配比產(chǎn)品類型，聚焦于打造高質(zhì)量、符合市場需求的好產(chǎn)品”，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示。
在房企端，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-8月，TOP100房企銷售總額為26832.4億元，同比下降38.5%，百億以上銷售額企業(yè)僅剩61家，陣營調(diào)整仍在持續(xù)。
從中報業(yè)績來看，截至8月30日，105家A+H股房企營業(yè)收入均值115.91億元，同比下降13.00%，凈利潤均值為1.45億元，同比下降82.05%，上市房企盈利性持續(xù)走弱，凈利潤下滑顯著。
接下來，從9月到年底也是政策發(fā)力收窄銷售面積降幅的關(guān)鍵時刻，尤其是疊加年內(nèi)季度影響，年底政策發(fā)力效果或更明顯。
浙商證券研究指出，9月房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)低點(diǎn)是布局地產(chǎn)的良好時機(jī)，隨著中報季結(jié)束房企業(yè)績壓力釋放，政策加碼和基本面季節(jié)性修復(fù)均有機(jī)會帶動地產(chǎn)板塊估值修復(fù)。