中國人民銀行周二宣布了一系列利好房地產(chǎn)行業(yè)的政策,包括引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近,預計平均降幅在0.5個百分點左右;統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。
將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款,中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%,增強對銀行和收購主體的市場化激勵。將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”兩項政策文件延期到2026年底。
發(fā)布會上,人民銀行行長潘功勝還宣布,將下調(diào)存款準備金率0.5個百分點,向金融市場提供長期流動性約1萬億元;在今年年內(nèi)還將視市場流動性的狀況,可能擇機進一步下調(diào)存款準備金率0.25-0.5個百分點。降低中央銀行的政策利率,即7天期逆回購操作利率從目前的1.7%調(diào)降至1.5%,同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行,保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。
分析師表示,此次新政將大幅緩解提前還貸潮現(xiàn)象,向房地產(chǎn)市場傳遞積極信號,有利于扭轉(zhuǎn)市場預期,推動樓市企穩(wěn)回暖。
以下是界面新聞采集的分析師解讀
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉:房貸新政有五大利好
此次下調(diào)存量房貸利率與提前還貸潮關(guān)系不大,主要原因在于近期內(nèi)需疲弱。根據(jù)國泰君安宏觀研究團隊7月發(fā)布的報告,6月居民早償率回到23.4%,較4月37%的歷史高位下降了13.6個百分點。這意味著居民提前還款強度已有所放緩,呈現(xiàn)季節(jié)性回落態(tài)勢。
當然,早償指數(shù)還在高位,這也是原因,但不是主要原因。主要原因在于內(nèi)需疲弱,比如,8月份,社會消費品零售總額同比增長2.1%,為年內(nèi)次低,全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%,比上月上升0.1個百分點。最終消費對經(jīng)濟的貢獻最大,內(nèi)需疲弱也是今年經(jīng)濟社會發(fā)展目標實現(xiàn)的最大阻礙。
此次新政有五大利好。一是利好二套房;二是利好重點城市(一線城市、廈門、杭州等)的首套房存量貸款;三是打消了購房者的擔憂,即存量貸款利率可能會常態(tài)化下調(diào),以保持其與增量貸款利率的平衡性,這是最重要的;四是提前還貸會明顯緩解,存量房貸利率下降50個基點后,100萬、30年期貸款每月可節(jié)約300-400元,對普通工薪家庭來說是生活支持上的貼補,有利于促進消費;五是有利于居民加杠桿,一方面支撐房地產(chǎn)消費,另一方面通過房地產(chǎn)活躍度提升來穩(wěn)定內(nèi)需,特別是對沖通縮。
東方金誠首席宏觀分析師王青:下一步或?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)實施定向降息
本次存量房貸利率平均下調(diào)50個基點左右,能夠顯著抑制提前還貸潮,對銀行凈息差的影響將通過引導存款利率下調(diào)予以緩解。截至6月末,存量房貸規(guī)模為37.8萬億元,利率下調(diào)0.5個百分點,意味著銀行1年的利息收入就要減少1890億元,約相當于2023年銀行業(yè)利潤總額的8.2%左右。同時,截至6月末,商業(yè)銀行各項存款余額為296.5萬億元,若存款利率平均下調(diào)6.4個基點,即可彌補存量房貸利率下調(diào)50個基點對銀行利潤帶來的影響。這能夠在減輕居民房貸負擔的同時,緩解對銀行利潤的擠壓。
除下調(diào)存量房貸利率外,央行還宣布,將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款,中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%,增強對銀行和收購主體的市場化激勵。這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度,緩解商品房市場庫存壓力。
我們判斷,下一步各地將著力落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制,房企信貸融資來源在8月同比轉(zhuǎn)正后,將保持持續(xù)改善勢頭。我們也認為,接下來的重點是進一步下調(diào)新發(fā)放居民房貸利率,這是扭轉(zhuǎn)樓市預期的關(guān)鍵。本次央行宣布下調(diào)政策利率20個基點后,新發(fā)放居民房貸利率會跟進下調(diào)。不過,考慮到當前物價水平較低,GDP平減指數(shù)同比為負,計入物價因素的實際居民房貸利率仍然處于高位,下調(diào)空間較大。進一步下調(diào)房貸利率,對房地產(chǎn)行業(yè)實施定向降息,將是未來樓市支持政策的主要發(fā)力點。
廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓:新政將對全國商品房去化提供幫助
監(jiān)管層以政策“組合拳”的方式釋放穩(wěn)樓市積極信號。下調(diào)存量房貸利率,最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力,降低提前還貸的訴求,并可能推動這部分居民增加其他領(lǐng)域的投資或消費支出。同時,新政也為購房者提供更多購房優(yōu)惠政策,希望通過下調(diào)購房門檻,降低購房成本,更好地滿足剛性和改善性住房需求。
今年1-8月,全國商品房銷售面積累計同比下降18%,房地產(chǎn)投資累計同比下降10.2%,商品房住宅庫銷比為6.1。房地產(chǎn)銷售及投資增速的持續(xù)回落,商品房庫存處于歷史相對高位,表明房地產(chǎn)市場下行壓力較大,也給宏觀經(jīng)濟形成較為明顯的拖累。
預計各地商業(yè)銀行將快速跟進央行政策,下調(diào)個人住房存量房貸利率。新政將對全國商品房去化提供幫助,有望加快國內(nèi)商品房市場向供求平衡的方向運行,推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
前海開源基金首席經(jīng)濟學家楊德龍:資本市場有望迎來大幅反彈
對于資本市場來說,這三項重大的政策調(diào)整有利于提振投資者的信心。9月18日,美聯(lián)儲開啟了新一輪的降息周期,宣布降息50個基點,使得近期人民幣匯率出現(xiàn)了較快的升值,人民幣對美元一度升至7.04附近,后期還可能進一步升值,有利于為央行實施更加靈活的增量貨幣政策打下了基礎(chǔ)。
今天發(fā)布的三項重磅利好可能會推動我國資本市場大幅反彈,建議相關(guān)部門能夠因勢利導進一步加大政策的支持力度,穩(wěn)定樓市,提振股市,提高居民的財產(chǎn)性收入,從而提升我國經(jīng)濟增速。