界面新聞記者 | 白帆

聳立著巨屏邀請“全北京人民向上看”的世貿(mào)天階，曾經(jīng)是最潮流地標。近幾年，在周圍三里屯太古里、THE BOX 一盒朝外年輕力中心商圈的興盛中，世貿(mào)天階被時尚的年輕人淡忘，日漸冷清。

能搜索到最近的新聞是，今年5月17日盒馬超市進駐了世貿(mào)天階。據(jù)“北晚在線”報道，今年世貿(mào)天階將全面升級改造，新進駐一批店鋪，南街4層引入約3500平方米的體檢中心，北街3層引入約1600平方米的眼科醫(yī)院，地下影院也將完成簽約。

不過，9月下旬界面新聞記者來到世貿(mào)天階，整體商鋪還沒見到太多改觀，人流量稀少，不知道這些年的“降溫”還會持續(xù)多久？

曾經(jīng)的求婚圣地，如今客流冷清

世貿(mào)天階距離地鐵6號線東大橋站和10號線金臺夕照站都不遠，于2007年開業(yè)。廣場中間的那塊長250米、寬30米、斥資2.5億元打造的天幕，迅速成為其“征服”北京消費者的利器。

2008年，北京奧運會主題歌曲《北京歡迎你》中出現(xiàn)了世貿(mào)天階的鏡頭。2009年，天后蔡依林的新歌《大丈夫》MV在這里首播。之后，這里常常成為歌手們新歌的“打歌圣地”。到了節(jié)慶日尤其是跨年之夜，天幕播放著讓人震撼的視頻畫面，吸引了無數(shù)年輕人前來，這塊亞洲最大天幕的商業(yè)價格得以充分綻放。 

2012年3月，《甄嬛傳》劇中演員孫茜在北京世貿(mào)天階被浪漫求婚，配合亞洲巨幕展示的恩愛瞬間，不僅讓孫茜再次成為焦點，也讓開業(yè)只有5年的世貿(mào)天街摘得了“求婚圣地”的標簽，也成了引流的關(guān)鍵。

此后，求婚儀式、跨年活動、旅游打卡，讓天階大屏下經(jīng)常人群摩肩接踵，成為了80、90后當時的集體回憶。 

不僅如此，當年在世貿(mào)天階入駐的品牌，也是消費前沿的代表品牌，比如ZARA在北京的首店就位于此，另外還有人均消費數(shù)百元的高端自助餐品牌金錢豹。因此，當時有這樣一句話代表著北京中產(chǎn)的消費走勢：到世貿(mào)天階“逛ZARA、看天幕、吃金錢豹”。 

如今，這樣的盛景已經(jīng)不復存在。天幕上播放著枯燥的廣告視頻、ZARA也早已不是很多人望塵莫及的時尚品牌，金錢豹也在幾年前倒閉，消費市場的冷風迅速吹向了世貿(mào)天階。

一位從門頭溝來的年輕人告訴界面新聞，她到這里是約住通州的朋友見面，但到了之后有些讓人失望?！耙院髴摬粫賮砹?，人流量還不如我們門頭溝的商場多?！彼f。

空置率高是世貿(mào)天階這幾年被討論的關(guān)鍵詞。“我覺得空置率不到50%也要有40%?！笔蕾Q(mào)天階的一位商家告訴界面新聞。

界面新聞記者走訪發(fā)現(xiàn)，在該商場的一層，ZARA、HM、優(yōu)衣庫等快時尚品牌占據(jù)最大的面積，另外還有阿迪達斯、喬丹兩家運動品牌，星巴克、哈根達斯等商鋪分散在其他地方。在商場一層中庭廣場的東部，原本作為展示的核心鋪面卻大門緊鎖，奈雪的茶也處于關(guān)門狀態(tài)。到了地下一層以及商場的2、3層，空置的鋪面更多。

另一位在二樓的商家告訴界面新聞，現(xiàn)在二樓關(guān)得差不多了，應該也不會再回來了，現(xiàn)在物業(yè)也在招商。說完，該商家搖了搖頭。

據(jù)他觀察，疫情是這座商家的轉(zhuǎn)折點。疫情期間，這里的商家普遍經(jīng)營困難，曾找物業(yè)減租，但最后沒有達成一致意見，很多商家便選擇退租?！半m然現(xiàn)在也在招商，但效果不明顯?！痹撋碳艺f。界面新聞也了解到，疫情期間，網(wǎng)紅餐飲IP深夜食堂、音樂酒館胡桃里、快時尚品牌絲芙蘭等商戶陸續(xù)撤離世貿(mào)天階。

對于疫情期間對北京商業(yè)中心的影響，世邦魏理仕華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部資深經(jīng)理崔明敏分析稱，疫情對商場客流量的影響是顯而易見的，但這既是挑戰(zhàn)也是機遇，很多商場選擇在疫情期間進行戰(zhàn)略性升級，以貼合消費者的需求變化，因此疫情之后其運營表現(xiàn)反而變得更好。

如今，店鋪空置率高、品牌陳舊使得世貿(mào)天階的客流稀少，進而影響招租，形成惡性循環(huán)。一位茶飲商家表示，平時來這里的客人不多，很多餐廳都是靠外賣業(yè)務?！拔覀?nèi)ツ暝谶@里開業(yè)的，租金比以前便宜，目前差不多有50%左右的訂單都是外賣單”。

界面新聞記者走訪發(fā)現(xiàn)，即便的晚餐時間，世貿(mào)天階依舊門可羅雀，餐廳內(nèi)的客人也寥寥無幾。不過一些飲品店，直到晚上10點依舊在忙碌得安排著外賣訂單。 

商業(yè)中心競爭激烈，老牌商場能否找到新定位 

世貿(mào)天階是傳統(tǒng)商場的一個縮影，尤其在當前商業(yè)項目供給量不斷增加的階段，老舊商場亟需找到新的著力點和定位，以便在有限的時間和空間內(nèi)完成升級。

崔明敏對界面新聞分析稱，當前北京市場上的一些老舊商場也出現(xiàn)了設施老舊、運營理念陳舊等諸多問題，部分硬件設施也正處在更新的周期，因此商場改造的案例層出不窮。但這些項目往往會遇到改造資金、商業(yè)模式調(diào)整、以及如何在改造期間維持商鋪正常運營等多重挑戰(zhàn)。

世貿(mào)天階也曾多次尋求改變，但至今效果不明顯。今年5月份盒馬超市開門營業(yè)，一層中庭廣場的燒烤市集也搭起了烤爐。據(jù)《北京日報》報道，世貿(mào)天階目前正在設計、論證改造方案，計劃在今年啟動更全面的升級改造，包括對巨幅天幕進行重新升級，提升視覺效果，增加顧客的互動感和體驗感。

在崔明敏看來，很多項目在改造升級的過程中都會遇到類似問題。一方面在朝陽區(qū)等核心區(qū)域的商業(yè)項目越來越多，因此會對傳統(tǒng)商業(yè)體分流。另一方面則是傳統(tǒng)商業(yè)體往往因為名氣大、資歷深，運營方式比較傳統(tǒng)，未能及時把握新興消費者的消費習慣。第三點則是區(qū)位比較好的傳統(tǒng)商業(yè)體，租金也比較高，如果人流量無法支撐高租金，也會面臨商鋪流失的壓力。第四點，消費者尤其是年輕客群越來越看重商場的景觀環(huán)境、互動性等，傳統(tǒng)的商業(yè)體在這一方面處于劣勢。 

界面新聞也注意到，世貿(mào)天階距離周邊地鐵站都有幾百米的距離。周邊新崛起的商場交通更加便利，其發(fā)展早已進入另一個階段。

在THE BOX 一盒朝外年輕力中心，年輕人愛打卡的潮流服裝店、寵物商店、輕食餐廳、露營風的咖啡店等一應俱全。今年4月，日本最大的連鎖書店品牌蔦屋書店在THE BOX二期順利開業(yè)，進一步助推了THE BOX 一盒朝外年輕力中心的熱度；距離世貿(mào)天階不到300米的僑福芳草地購物中心，也因為其絕佳的地理位置和藝術(shù)調(diào)性維持著它在商圈的特殊地位；1公里外的三里屯街區(qū)則重磅整改了街道、引入了奢侈品品牌LV的旗艦店、高奢珠寶品牌Tiffany、加拿大鵝中國首家Basecamp線下精品店、Jil Sander北京首店等。就連緊鄰世貿(mào)天階的中駿世界城，也在過去幾年的改造和重新定位后，客流不斷。 

然而，世貿(mào)天階的建筑風格和裝修風格仍處在1990年代的風格中，地板的裂紋很多。界面新聞記者走訪時還看到，商場的一處門庭在漏水，物業(yè)只是簡單放了一個水桶在那里接著。

CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2024年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧與展望》，預計今年新增商業(yè)面積有望突破100萬平方米。供給的增加讓整個市場的競爭激烈度進一步增強。崔明敏也表示，當前商業(yè)地產(chǎn)市場不斷迭代，對老舊商場也是推動其升級的一個因素。但商場改造升級的業(yè)態(tài)越來越細分，但也更加專業(yè)化，傳統(tǒng)的運營理念和思路都需要改變，商場改造升級如何抓住這波機會？他們還有多大的試錯空間？也成為這些商業(yè)體必須要思考的問題。 

曾遇資金困境，開發(fā)商掙扎求生

世貿(mào)天階近幾年商業(yè)運營不利，還曾多次向資本市場拋出橄欖枝，試圖緩解投資方的資金困境。

據(jù)《北京商報》報道，世貿(mào)天階層曾于2015年秘密掛售，美國私募股權(quán)基金公司黑石集團是世貿(mào)天階買家，當時項目報價約為40億元，并且雙方已步入深度收購階段。但該報道援引商業(yè)地產(chǎn)界人士的說法，項目擁有者的資產(chǎn)問題導致收購擱淺。

此次失利并未阻止世貿(mào)天階項目試圖變現(xiàn)。2017年，世貿(mào)天階項目作為底層資產(chǎn)獲得了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)，第一期發(fā)行金額29億元。據(jù)《中國經(jīng)營報》援引機構(gòu)人士的說法，當時世貿(mào)天階的股東方希望利用資產(chǎn)證券化手段獲得資金，置換償還此前從銀行獲得的數(shù)億元貸款。

世貿(mào)天階是2003年由世貿(mào)天階投資集團投資建設的商業(yè)綜合體，整體由南北兩側(cè)的休閑購物中心以及兩座5A寫字樓組成。根據(jù)天眼查信息，世貿(mào)天階投資集團的法定代表人是吉增平，董事長是吉增和，后者是世貿(mào)天階股東方的實際控制人。

在風起云涌的地產(chǎn)商業(yè)中，吉增和的商業(yè)故事并不算多，但在2010年迎娶臺灣女星孟廣美后破圈走紅。2年后，吉增和又被前妻張秋華以協(xié)議離婚時分得財產(chǎn)明顯過少、要求進一步分割財產(chǎn)為由訴至法院。

婚姻關(guān)系的變化讓吉增和的創(chuàng)業(yè)史浮出水面。據(jù)《北京日報》報道，吉增和從商之前曾是大學老師，1991年在長安街投資經(jīng)營一家飯館，之后又在東單開鞋店，通過把鋪位租給散戶，一年便可獲利數(shù)十萬元，為吉增和后期入局地產(chǎn)行業(yè)攢下了第一桶金。1995年，吉增和和前妻投資建立了世貿(mào)天階，注冊資本1億元，吉增和對該公司的投資為6500萬元。

世貿(mào)天階在開業(yè)之后的數(shù)年內(nèi)都是北京的地標，吉增和所掌管的世貿(mào)天階投資集團也于2010年之后投資多家公司，涉足科學研究和技術(shù)服務、文娛及體育產(chǎn)業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)，但目前已經(jīng)有4家公司注銷，還有一家名為北京世貿(mào)天階生物科技股份有限公司被股權(quán)凍結(jié)。 

另外，世貿(mào)天階集團也曾聯(lián)合多方開展合作，投資開發(fā)文旅項目。2009年，世貿(mào)天階集團規(guī)劃投資河南省焦作市云臺山風景名勝區(qū)內(nèi)的仙那度奇境小鎮(zhèn)，同時也計劃將另一座世貿(mào)天階落地在此處。當時，因為缺少資金購買土地，世貿(mào)天階集團便與京能集團合作成立了天階云臺（北京）投資有限公司。 

但這一項目波折百出。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，世貿(mào)天階投資集團因資金困難，便違規(guī)周轉(zhuǎn)資金，虛假出資。事后吉增和為表感謝向京能集團董事長行賄上千萬元，東窗事發(fā)后，后者被判處有期徒刑11年。如今，世貿(mào)天階集團及京能置業(yè)股份有限公司均已退出該公司。 

無論是過去幾年的調(diào)整嘗試，還是在資本變現(xiàn)的運籌中，世貿(mào)天階至今未能找回昔日的光彩。未來商業(yè)中心供給量不斷增加，世貿(mào)天階這一傳統(tǒng)商場能否闖關(guān)轉(zhuǎn)型成功，拭目以待。