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商業(yè)頭條No.45 | “金九銀十”,奮力一搏

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商業(yè)頭條No.45 | “金九銀十”,奮力一搏

政府、開發(fā)商聯(lián)手“止跌回穩(wěn)”,國慶樓市的火爆能否讓市場重拾信心?

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎 沈霄戈

這個十一假期,全國最火爆的景點(diǎn)是售樓處,購房者、中介、銷售們迅速被激活。

以北京為例,在明確居民家庭購買通州區(qū)商品住房,按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行后,通州樓市進(jìn)入了久違的活躍期。

“假期前兩天每天都有100多組的客戶來看房,根本忙不過來?!比f科東廬的一位工作人員告訴界面新聞,萬科東廬售樓處共有十幾位銷售人員。

10月3日下午,界面新聞探訪萬科東廬售樓處,即便已到晚餐時(shí)間,售樓處依舊人聲鼎沸。據(jù)萬科東廬的銷售人員介紹,僅1、2號兩天萬科東廬便出售了33套房。

據(jù)接受采訪的房產(chǎn)銷售反饋,新政出臺后,最顯著的是購房者的信心回歸。

“前5天,是之前積累的客戶出手成交為主;后2天,新來訪客戶成交占比達(dá)一半。有的客戶上午來,晚上就出手下定了?!鄙虾1@夂蟃OD銷售人士表示,新政顯然加速了購房者的決策。

廣深的購房者們也坐不住了。“十一”假期,兩地?zé)衢T項(xiàng)目的現(xiàn)場看房量急劇攀升,成交喜報(bào)不斷刷屏朋友圈。

“比之前多太多人了,從早到晚都有人來咨詢,有時(shí)候忙得沒時(shí)間吃飯?!鄙钲邶埲A區(qū)某中介向界面新聞表示。

截至10月5日晚間,廣州貝殼平臺10月累計(jì)成交新房已超過2400套,數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超去年同期。

樂有家深圳門店的新房成交量同比去年大漲979%,其中10月1日全市新房成交量預(yù)計(jì)超600套,近三年罕見。

火的不只是一線城市。

“八、九月賣不動,‘十一’眼看賣一套少一套,置業(yè)顧問忙到?jīng)]時(shí)間回消息,我覺得形勢不對,趕緊回了售樓處,好樓層已經(jīng)沒得選了。樓層、價(jià)格都不重要了,我直接刷卡下定了?!背啥家幻彿空呦蚪缑嫘侣勅绱吮硎?。

有購房者感嘆,沒想到國慶假期的售樓處也擠成了5A景區(qū),哪兒哪兒都是人。

國慶期間上海某售樓處現(xiàn)場。攝影:王婷婷

樓市火爆,背后是整個行業(yè)奮力一搏的努力。“金九銀十”是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季,決定了房地產(chǎn)企業(yè)一年的收成,而今年的“金九銀十”,則甚至關(guān)系到整個行業(yè)的生存,乃至對整個國民經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。

然而“金九銀十”中的9月,樓市銷售不僅沒有復(fù)蘇,跌勢反而更甚。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2024年9月,重點(diǎn)30城新房成交環(huán)比下降6%,同比下降34%,百城二手住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.7%,已連跌29個月;9月份,百強(qiáng)房企單月銷售額也同比下跌38.1%,降幅較8月擴(kuò)大了10個百分點(diǎn)。

2023年12月,中央和地方政府開始“試探性”釋放利好,給樓市松綁,以期激活這個龐大的住房消費(fèi)市場。至2024年9月,10個月過去了,刺激政策不斷出臺,限購限價(jià)限售等多年來的緊箍咒陸續(xù)摒棄,樓市卻一路向下。

一名地方國資房企人士向記者表示,此次“銀十”對開發(fā)商來說非常重要,“關(guān)系到全年的回款指標(biāo)能不能完成,抓緊這個時(shí)間節(jié)點(diǎn)趕緊沖一波是必然的,如果沖不動,那么全年的回款可能就會出現(xiàn)問題?!?/span>

“十月份市場再不好轉(zhuǎn),整個房地產(chǎn)行業(yè)都將資不抵債?!眹鴳c節(jié)前,某頭部房企董事長向界面新聞表示,一語道破中國房地產(chǎn)開發(fā)商正面臨的艱難處境。

自1994年全面推行房改政策以來,中國房地產(chǎn)行業(yè)單邊上漲,經(jīng)歷了黃金十年、白銀時(shí)代,多年來撐起GDP近1/3的貢獻(xiàn)量。雖歷經(jīng)多輪宏觀調(diào)控,發(fā)展勢頭受到抑制和分流,但從未遭遇過如此長時(shí)間和大范圍的收縮。

“目前形勢的確比較嚴(yán)峻。因?yàn)榻衲暾w樓市下行壓力較大,不少企業(yè)包括現(xiàn)在的頭部房企,在財(cái)務(wù)報(bào)表里面很多都在做減值準(zhǔn)備,減值其實(shí)就是資產(chǎn)縮水。而且大部分出險(xiǎn)房企現(xiàn)在已經(jīng)是資不抵債了?!蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞分析。

某出險(xiǎn)房企人士認(rèn)為,雖然所在公司目前還是資大于債,但業(yè)內(nèi)確實(shí)不乏項(xiàng)目封盤的現(xiàn)象,都很擔(dān)心低價(jià)出售太多項(xiàng)目,擊穿資產(chǎn)負(fù)債表。

“對我們來說,已經(jīng)不是接下來資不抵債的問題,現(xiàn)在就已是事實(shí)?!蹦撤科髢?nèi)部人士表示,其公司大量貨值是二三線城市大盤,房價(jià)均價(jià)1.5萬,現(xiàn)在二三線房價(jià)已跌至1.1萬;包括公司土地也貶值了不少。

形勢從未如此嚴(yán)峻。

就連穩(wěn)坐房企排行榜前三的央企,也翹首以盼“銀十”的政策到位。刺激政策出盡,意味著購房者預(yù)期到位,不再觀望,可以出手了。

“9月整體市場不好,如果10月的利好政策力度不夠,我們再做什么(促銷)動作也是極難的?!币晃谎肫鬆I銷負(fù)責(zé)人向記者表示。

幸運(yùn)的是,就在國慶節(jié)前幾天,大家終于等來了一場酣暢淋漓的樓市新政。

在9月26日的中共中央政治局會議上,明確定調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”,并提出要對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量,調(diào)整住房限購政策,降低存量房貸利率等舉措。

全國樓市風(fēng)向在一夜間轉(zhuǎn)向?!爸沟胤€(wěn)”一詞,將成為接下來的樓市發(fā)展主基調(diào)。

三天后,上海、廣州、深圳相繼推出樓市利好舉措。上海發(fā)布“滬七條”,從調(diào)整住房限購、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等三方面出臺了七項(xiàng)細(xì)則;廣州調(diào)整力度最大,直接全面取消居民家庭購買住房各項(xiàng)限購政策;深圳也拿出六條樓市新政,涉及優(yōu)化分區(qū)住房限購政策等。

北京也趕在“十一”國慶假期前一天落地政策,宣布將調(diào)減非京籍家庭購房社?;騻€稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購政策、降低存量房貸利率、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。

上海某國資房企負(fù)責(zé)人總結(jié)此次一線城市新政稱,“廣州兇猛,北上深含蓄?!彪m力度不一,但都在釋放同一個信號:促進(jìn)樓市“止跌回穩(wěn)”。

政策官宣,開發(fā)商們翹首以盼的那股“東風(fēng)”真實(shí)的來了。

“房企一哥”央企保利發(fā)展“卷”的最早。其上海公司在新政來臨之前,就已經(jīng)將所有的優(yōu)惠海報(bào)等做好,就等官宣,啟動賣樓!

“上海一直在開政策吹風(fēng)會,我們內(nèi)部也不知道什么時(shí)候會釋放以及釋放力度,但在上海開發(fā)商里,我們應(yīng)該是響應(yīng)政策最快的一家,上海晚上快10點(diǎn)出政策,我們立馬就將新政和我們的動作官宣,緊跟國家導(dǎo)向和市場方向輸出了一波?!北@虾R晃豁?xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹。

據(jù)界面新聞了解,上海新政次日一早,上海保利就將國慶期間要如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目聯(lián)動具體化,包括各個項(xiàng)目上對客戶的邀約,尤其是外環(huán)外,都以最快的速度跟進(jìn)起來。全公司上下,齊心協(xié)力為“銀十”而戰(zhàn)。

一名TOP15房企內(nèi)部人士指出,10月尤其是“十一”期間,其實(shí)正是房企開始四季度業(yè)績沖刺的起點(diǎn),“十一”的情況在行業(yè)信心的影響上非常關(guān)鍵,也有利于提升一線信心。

“雖然公司層面沒有過公開表態(tài),但實(shí)質(zhì)行動也是響應(yīng)政策號召、順勢而為,長線看好中國城市的發(fā)展,尤其是核心城市。”

政策開閘,疊加假期開發(fā)商的“優(yōu)價(jià)優(yōu)惠”,合力之下,這個十一假期,樓市終于出現(xiàn)“止跌”的跡象。中國人的買房熱情似乎又被激活了。

面對“二選一”的難題時(shí),很多購房者脫口而出“都要”了。10月4日,在位于上海浦東區(qū)的前灘公館售樓處,李麗(化名)對銷售人員的介紹以及樣板間很是滿意,但她準(zhǔn)備認(rèn)籌剛剛才看過的中海領(lǐng)邸·玖章。

思索片刻,她說,“兩邊都要也行”,看中了中海領(lǐng)邸·玖章的價(jià)值潛力,也不想放棄前灘公館的低密居住氛圍。隨后,便開始問銷售人員付款事宜,何時(shí)付清除貸款外的補(bǔ)足款。

中海領(lǐng)邸·玖章和前灘公館將于10月底入市,均價(jià)或在12萬元/平方米以上,據(jù)銷售人員透露,前灘公館對比前一批次入市將有少許漲價(jià)。購房者們“買漲不買跌”的心態(tài)展現(xiàn)得淋漓盡致。

這個邏輯不難理解,深圳一房企人士表示,就像深圳的小公寓總價(jià)100多萬,如果大家都知道房價(jià)不跌了,每年還能收3萬-5萬租金,會覺得可以入手,但如果都認(rèn)為房價(jià)會跌,那肯定沒人買。

整個國慶假期期間,各大城市熱門樓盤售樓處燈火通明,中介門店往來者絡(luò)繹不絕。

特別是一夜之間有了購房資格的人,甚至連夜聯(lián)系中介極速下單;也有項(xiàng)目創(chuàng)造“十一”假期單筆成交用時(shí)最短的紀(jì)錄;還有項(xiàng)目樣板間的參觀需要排隊(duì)等候。新房、二手房,正迎來久違的“春天”。

圖表制作:界面新聞 何苗

58安居客數(shù)據(jù)顯示,“十一”黃金周期間,全國樓市升溫跡象明顯,日均新房找房熱度較 9 月份日均熱度上升約8%。百城之中有83個城市找房熱度有不同程度上升,其中38個城市的漲幅超過10%。

新房認(rèn)購如預(yù)期火熱。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測,一線城市中,廣州、深圳監(jiān)測項(xiàng)目國慶假期平均認(rèn)購量達(dá)9月全月的2倍水平,北京、上海則超過9月全月認(rèn)購量。

成交“盛況”不斷重現(xiàn),國慶收假歸來,地產(chǎn)人朋友圈喜報(bào)連連。

做足了準(zhǔn)備的保利發(fā)展成績最亮眼,國慶“黃金周”期間,實(shí)現(xiàn)來訪客戶量超10萬批次,累計(jì)成交額約260億元;廣東國企越秀地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額91.9億元,創(chuàng)歷史同期新高。

龍湖實(shí)現(xiàn)日均認(rèn)購量同比2023年“十一”期間提升20%以上;華發(fā)股份珠海大區(qū)銷售業(yè)績破10億元;華潤置地成都公司累計(jì)銷售額破15億元;南京中海熱銷7.6億元,等等。

當(dāng)然,行業(yè)大縮表持續(xù)三年,并非所有房企都能“趕上趟”。萬科經(jīng)開一位知情人士告訴界面新聞,他們這次有些“踏空”了,只有核心地段成交尚可。

萬科的問題是貨不足?!艾F(xiàn)在銷售的項(xiàng)目都是2021年高位拿的(必然是虧的),后面沒有再補(bǔ)過?!痹谄淇磥?,大部分地方國企或龍湖這類民營房企有補(bǔ)過貨,應(yīng)該能趕上這一波行情,雖然不知道能持續(xù)多久。

“我們自己回顧‘十一’的情況,來訪量、簽約量都比較樂觀,政策力度一次比一次大,信心感覺也有一定恢復(fù),算是給‘銀十’開了個好頭。就是不知道能不能延續(xù)整個10月?!?/span>

這是絕大部分開發(fā)商最焦慮的點(diǎn)。展望后市,城市分化,項(xiàng)目冷熱不均,火熱行情會是“曇花一現(xiàn)”嗎?

在一名央企內(nèi)部人士看來,由于人口結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展階段等因素,肯定會導(dǎo)致在同樣享有政策的情況下,不同城市冷暖不均,這都屬于正?,F(xiàn)象。而且一線城市的熱度能否傳遞至二三線、三四線城市,也需時(shí)間,越下沉的城市,反饋會相對滯后一些。

“有些項(xiàng)目天生就有很多問題,哪怕大勢起來,它還是賣得很艱難。就像近期A股千股齊漲,但還是有跌的?!币幻胤絿髢?nèi)部人士補(bǔ)充。

圖表制作:界面新聞 何苗

從數(shù)據(jù)上看,各大城市樓市熱度較新政前一周提升明顯,但對比去年同期,仍有所不及。這意味著,“單寄希望10月能夠扭轉(zhuǎn)市場行情,并不現(xiàn)實(shí)?!?/span>

一名民營房企人士指出,這次國慶銷售只是比平常好一些,但成交單價(jià)沒上去,整體來看不算特別好,對比去年國慶和今年“五一”都還是下降的。

根據(jù)58安居客統(tǒng)計(jì),一線城市中,同比去年,只有深圳的新房找房熱度出現(xiàn)回升,表現(xiàn)最為平穩(wěn),今年假期日均熱度較去年上升12%,環(huán)比國慶上周也上漲了 7%。

而北京線上新房找房熱度降溫最為明顯,同比降幅超過 40%,廣州熱度小幅下降約 2%,上海熱度下降約 15%。環(huán)比國慶前一周來看,北京、廣州和上海新房熱度分別上漲 9%、7%、1%。

二手房市場或已觸及底部,下跌空間有限。

數(shù)據(jù)顯示,國慶期間,全國范圍內(nèi)一百個城市的二手房找房熱度指數(shù)92.4,與去年同期相比下降2.4個百分點(diǎn)?!氨M管今年國慶假期的二手房搜索熱度相較于前一時(shí)段有所回調(diào),但這一回調(diào)幅度已連續(xù)三年保持在 10%以內(nèi)?!?/span>

圖表制作:界面新聞 何苗

這波樓市熱度,與A股的走勢也密切相關(guān)。多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士向記者表示,“股市走勢很關(guān)鍵,炒股掙錢了,大家才會買房?!?/span>

“股市起來,房產(chǎn)穩(wěn)定,大家敢消費(fèi),才能有就業(yè),才有良性循環(huán)?!?/span>

“股市能拉到4000點(diǎn)以上,持續(xù)時(shí)間越久,樓市起來的機(jī)會越大?!?/span>

“如果股市能一直漲到年底,我覺得房地產(chǎn)回暖有戲。股市約等于信心?!?/span>

在他們看來,樓市能否恢復(fù)信心,很大程度上取決于股市能否展現(xiàn)出持久的增長動力。

國慶假期之前,股市單邊暴漲,但節(jié)后行情突變,10月8日港股低開低走,10月9日A股震蕩下行,股市能否再創(chuàng)奇跡變成未知數(shù)。

這或多或少也讓房地產(chǎn)企業(yè)們更加焦慮,在經(jīng)歷了一場又一場的大起大落之后,他們逐漸相信“信心賽過黃金”,信心是戰(zhàn)勝困難、創(chuàng)造奇跡的不竭動力。

某TOP25房企人士認(rèn)為,拋開經(jīng)濟(jì)基本面的影響,至少大家進(jìn)入信心修復(fù)、資產(chǎn)重估的階段,短期內(nèi)市場氣氛還是會很積極。所以,提振信心很關(guān)鍵。

“還是要看貨幣寬松政策的體量和持久度。錢只有真正流動起來,整體信心才能恢復(fù)?!倍址繌臉I(yè)人士表示,接下來的宏觀經(jīng)濟(jì)政策更加會影響行業(yè)走勢。

在宋紅衛(wèi)看來,市場觀望情緒并不是一時(shí)半會或者是一兩個政策就能夠扭轉(zhuǎn),就像股市一樣,它的信心是靠事實(shí)來扭轉(zhuǎn)的,不是靠政策預(yù)期本身?!百彿啃判娜婊謴?fù)勢必是樓市整體量價(jià)有明顯起色,這才是信心重建的一個標(biāo)志?!?/span>

“未來應(yīng)該還是會出臺進(jìn)一步優(yōu)化樓市、刺激樓市的政策?!遍_發(fā)商們猜測,樓市利好配合著金融政策一起出,或許還有更多希望。

“金九銀十”奮力一博,在開發(fā)商、政府的共同努力下,中國的房地產(chǎn)行業(yè)能否重建信心,止跌回穩(wěn),故事正在上演。

記者王妤涵 白帆 楊冰柯對本文亦有貢獻(xiàn)

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商業(yè)頭條No.45 | “金九銀十”,奮力一搏

政府、開發(fā)商聯(lián)手“止跌回穩(wěn)”,國慶樓市的火爆能否讓市場重拾信心?

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎 沈霄戈

這個十一假期,全國最火爆的景點(diǎn)是售樓處,購房者、中介、銷售們迅速被激活。

以北京為例,在明確居民家庭購買通州區(qū)商品住房,按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行后,通州樓市進(jìn)入了久違的活躍期。

“假期前兩天每天都有100多組的客戶來看房,根本忙不過來。”萬科東廬的一位工作人員告訴界面新聞,萬科東廬售樓處共有十幾位銷售人員。

10月3日下午,界面新聞探訪萬科東廬售樓處,即便已到晚餐時(shí)間,售樓處依舊人聲鼎沸。據(jù)萬科東廬的銷售人員介紹,僅1、2號兩天萬科東廬便出售了33套房。

據(jù)接受采訪的房產(chǎn)銷售反饋,新政出臺后,最顯著的是購房者的信心回歸。

“前5天,是之前積累的客戶出手成交為主;后2天,新來訪客戶成交占比達(dá)一半。有的客戶上午來,晚上就出手下定了?!鄙虾1@夂蟃OD銷售人士表示,新政顯然加速了購房者的決策。

廣深的購房者們也坐不住了?!笆弧奔倨?,兩地?zé)衢T項(xiàng)目的現(xiàn)場看房量急劇攀升,成交喜報(bào)不斷刷屏朋友圈。

“比之前多太多人了,從早到晚都有人來咨詢,有時(shí)候忙得沒時(shí)間吃飯?!鄙钲邶埲A區(qū)某中介向界面新聞表示。

截至10月5日晚間,廣州貝殼平臺10月累計(jì)成交新房已超過2400套,數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超去年同期。

樂有家深圳門店的新房成交量同比去年大漲979%,其中10月1日全市新房成交量預(yù)計(jì)超600套,近三年罕見。

火的不只是一線城市。

“八、九月賣不動,‘十一’眼看賣一套少一套,置業(yè)顧問忙到?jīng)]時(shí)間回消息,我覺得形勢不對,趕緊回了售樓處,好樓層已經(jīng)沒得選了。樓層、價(jià)格都不重要了,我直接刷卡下定了?!背啥家幻彿空呦蚪缑嫘侣勅绱吮硎?。

有購房者感嘆,沒想到國慶假期的售樓處也擠成了5A景區(qū),哪兒哪兒都是人。

國慶期間上海某售樓處現(xiàn)場。攝影:王婷婷

樓市火爆,背后是整個行業(yè)奮力一搏的努力?!敖鹁陪y十”是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季,決定了房地產(chǎn)企業(yè)一年的收成,而今年的“金九銀十”,則甚至關(guān)系到整個行業(yè)的生存,乃至對整個國民經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。

然而“金九銀十”中的9月,樓市銷售不僅沒有復(fù)蘇,跌勢反而更甚。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2024年9月,重點(diǎn)30城新房成交環(huán)比下降6%,同比下降34%,百城二手住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.7%,已連跌29個月;9月份,百強(qiáng)房企單月銷售額也同比下跌38.1%,降幅較8月擴(kuò)大了10個百分點(diǎn)。

2023年12月,中央和地方政府開始“試探性”釋放利好,給樓市松綁,以期激活這個龐大的住房消費(fèi)市場。至2024年9月,10個月過去了,刺激政策不斷出臺,限購限價(jià)限售等多年來的緊箍咒陸續(xù)摒棄,樓市卻一路向下。

一名地方國資房企人士向記者表示,此次“銀十”對開發(fā)商來說非常重要,“關(guān)系到全年的回款指標(biāo)能不能完成,抓緊這個時(shí)間節(jié)點(diǎn)趕緊沖一波是必然的,如果沖不動,那么全年的回款可能就會出現(xiàn)問題?!?/span>

“十月份市場再不好轉(zhuǎn),整個房地產(chǎn)行業(yè)都將資不抵債?!眹鴳c節(jié)前,某頭部房企董事長向界面新聞表示,一語道破中國房地產(chǎn)開發(fā)商正面臨的艱難處境。

自1994年全面推行房改政策以來,中國房地產(chǎn)行業(yè)單邊上漲,經(jīng)歷了黃金十年、白銀時(shí)代,多年來撐起GDP近1/3的貢獻(xiàn)量。雖歷經(jīng)多輪宏觀調(diào)控,發(fā)展勢頭受到抑制和分流,但從未遭遇過如此長時(shí)間和大范圍的收縮。

“目前形勢的確比較嚴(yán)峻。因?yàn)榻衲暾w樓市下行壓力較大,不少企業(yè)包括現(xiàn)在的頭部房企,在財(cái)務(wù)報(bào)表里面很多都在做減值準(zhǔn)備,減值其實(shí)就是資產(chǎn)縮水。而且大部分出險(xiǎn)房企現(xiàn)在已經(jīng)是資不抵債了?!蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞分析。

某出險(xiǎn)房企人士認(rèn)為,雖然所在公司目前還是資大于債,但業(yè)內(nèi)確實(shí)不乏項(xiàng)目封盤的現(xiàn)象,都很擔(dān)心低價(jià)出售太多項(xiàng)目,擊穿資產(chǎn)負(fù)債表。

“對我們來說,已經(jīng)不是接下來資不抵債的問題,現(xiàn)在就已是事實(shí)。”某房企內(nèi)部人士表示,其公司大量貨值是二三線城市大盤,房價(jià)均價(jià)1.5萬,現(xiàn)在二三線房價(jià)已跌至1.1萬;包括公司土地也貶值了不少。

形勢從未如此嚴(yán)峻。

就連穩(wěn)坐房企排行榜前三的央企,也翹首以盼“銀十”的政策到位。刺激政策出盡,意味著購房者預(yù)期到位,不再觀望,可以出手了。

“9月整體市場不好,如果10月的利好政策力度不夠,我們再做什么(促銷)動作也是極難的。”一位央企營銷負(fù)責(zé)人向記者表示。

幸運(yùn)的是,就在國慶節(jié)前幾天,大家終于等來了一場酣暢淋漓的樓市新政。

在9月26日的中共中央政治局會議上,明確定調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”,并提出要對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量,調(diào)整住房限購政策,降低存量房貸利率等舉措。

全國樓市風(fēng)向在一夜間轉(zhuǎn)向?!爸沟胤€(wěn)”一詞,將成為接下來的樓市發(fā)展主基調(diào)。

三天后,上海、廣州、深圳相繼推出樓市利好舉措。上海發(fā)布“滬七條”,從調(diào)整住房限購、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等三方面出臺了七項(xiàng)細(xì)則;廣州調(diào)整力度最大,直接全面取消居民家庭購買住房各項(xiàng)限購政策;深圳也拿出六條樓市新政,涉及優(yōu)化分區(qū)住房限購政策等。

北京也趕在“十一”國慶假期前一天落地政策,宣布將調(diào)減非京籍家庭購房社?;騻€稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購政策、降低存量房貸利率、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。

上海某國資房企負(fù)責(zé)人總結(jié)此次一線城市新政稱,“廣州兇猛,北上深含蓄?!彪m力度不一,但都在釋放同一個信號:促進(jìn)樓市“止跌回穩(wěn)”。

政策官宣,開發(fā)商們翹首以盼的那股“東風(fēng)”真實(shí)的來了。

“房企一哥”央企保利發(fā)展“卷”的最早。其上海公司在新政來臨之前,就已經(jīng)將所有的優(yōu)惠海報(bào)等做好,就等官宣,啟動賣樓!

“上海一直在開政策吹風(fēng)會,我們內(nèi)部也不知道什么時(shí)候會釋放以及釋放力度,但在上海開發(fā)商里,我們應(yīng)該是響應(yīng)政策最快的一家,上海晚上快10點(diǎn)出政策,我們立馬就將新政和我們的動作官宣,緊跟國家導(dǎo)向和市場方向輸出了一波?!北@虾R晃豁?xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹。

據(jù)界面新聞了解,上海新政次日一早,上海保利就將國慶期間要如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目聯(lián)動具體化,包括各個項(xiàng)目上對客戶的邀約,尤其是外環(huán)外,都以最快的速度跟進(jìn)起來。全公司上下,齊心協(xié)力為“銀十”而戰(zhàn)。

一名TOP15房企內(nèi)部人士指出,10月尤其是“十一”期間,其實(shí)正是房企開始四季度業(yè)績沖刺的起點(diǎn),“十一”的情況在行業(yè)信心的影響上非常關(guān)鍵,也有利于提升一線信心。

“雖然公司層面沒有過公開表態(tài),但實(shí)質(zhì)行動也是響應(yīng)政策號召、順勢而為,長線看好中國城市的發(fā)展,尤其是核心城市?!?/span>

政策開閘,疊加假期開發(fā)商的“優(yōu)價(jià)優(yōu)惠”,合力之下,這個十一假期,樓市終于出現(xiàn)“止跌”的跡象。中國人的買房熱情似乎又被激活了。

面對“二選一”的難題時(shí),很多購房者脫口而出“都要”了。10月4日,在位于上海浦東區(qū)的前灘公館售樓處,李麗(化名)對銷售人員的介紹以及樣板間很是滿意,但她準(zhǔn)備認(rèn)籌剛剛才看過的中海領(lǐng)邸·玖章。

思索片刻,她說,“兩邊都要也行”,看中了中海領(lǐng)邸·玖章的價(jià)值潛力,也不想放棄前灘公館的低密居住氛圍。隨后,便開始問銷售人員付款事宜,何時(shí)付清除貸款外的補(bǔ)足款。

中海領(lǐng)邸·玖章和前灘公館將于10月底入市,均價(jià)或在12萬元/平方米以上,據(jù)銷售人員透露,前灘公館對比前一批次入市將有少許漲價(jià)。購房者們“買漲不買跌”的心態(tài)展現(xiàn)得淋漓盡致。

這個邏輯不難理解,深圳一房企人士表示,就像深圳的小公寓總價(jià)100多萬,如果大家都知道房價(jià)不跌了,每年還能收3萬-5萬租金,會覺得可以入手,但如果都認(rèn)為房價(jià)會跌,那肯定沒人買。

整個國慶假期期間,各大城市熱門樓盤售樓處燈火通明,中介門店往來者絡(luò)繹不絕。

特別是一夜之間有了購房資格的人,甚至連夜聯(lián)系中介極速下單;也有項(xiàng)目創(chuàng)造“十一”假期單筆成交用時(shí)最短的紀(jì)錄;還有項(xiàng)目樣板間的參觀需要排隊(duì)等候。新房、二手房,正迎來久違的“春天”。

圖表制作:界面新聞 何苗

58安居客數(shù)據(jù)顯示,“十一”黃金周期間,全國樓市升溫跡象明顯,日均新房找房熱度較 9 月份日均熱度上升約8%。百城之中有83個城市找房熱度有不同程度上升,其中38個城市的漲幅超過10%。

新房認(rèn)購如預(yù)期火熱。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測,一線城市中,廣州、深圳監(jiān)測項(xiàng)目國慶假期平均認(rèn)購量達(dá)9月全月的2倍水平,北京、上海則超過9月全月認(rèn)購量。

成交“盛況”不斷重現(xiàn),國慶收假歸來,地產(chǎn)人朋友圈喜報(bào)連連。

做足了準(zhǔn)備的保利發(fā)展成績最亮眼,國慶“黃金周”期間,實(shí)現(xiàn)來訪客戶量超10萬批次,累計(jì)成交額約260億元;廣東國企越秀地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額91.9億元,創(chuàng)歷史同期新高。

龍湖實(shí)現(xiàn)日均認(rèn)購量同比2023年“十一”期間提升20%以上;華發(fā)股份珠海大區(qū)銷售業(yè)績破10億元;華潤置地成都公司累計(jì)銷售額破15億元;南京中海熱銷7.6億元,等等。

當(dāng)然,行業(yè)大縮表持續(xù)三年,并非所有房企都能“趕上趟”。萬科經(jīng)開一位知情人士告訴界面新聞,他們這次有些“踏空”了,只有核心地段成交尚可。

萬科的問題是貨不足?!艾F(xiàn)在銷售的項(xiàng)目都是2021年高位拿的(必然是虧的),后面沒有再補(bǔ)過?!痹谄淇磥?,大部分地方國企或龍湖這類民營房企有補(bǔ)過貨,應(yīng)該能趕上這一波行情,雖然不知道能持續(xù)多久。

“我們自己回顧‘十一’的情況,來訪量、簽約量都比較樂觀,政策力度一次比一次大,信心感覺也有一定恢復(fù),算是給‘銀十’開了個好頭。就是不知道能不能延續(xù)整個10月?!?/span>

這是絕大部分開發(fā)商最焦慮的點(diǎn)。展望后市,城市分化,項(xiàng)目冷熱不均,火熱行情會是“曇花一現(xiàn)”嗎?

在一名央企內(nèi)部人士看來,由于人口結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展階段等因素,肯定會導(dǎo)致在同樣享有政策的情況下,不同城市冷暖不均,這都屬于正常現(xiàn)象。而且一線城市的熱度能否傳遞至二三線、三四線城市,也需時(shí)間,越下沉的城市,反饋會相對滯后一些。

“有些項(xiàng)目天生就有很多問題,哪怕大勢起來,它還是賣得很艱難。就像近期A股千股齊漲,但還是有跌的?!币幻胤絿髢?nèi)部人士補(bǔ)充。

圖表制作:界面新聞 何苗

從數(shù)據(jù)上看,各大城市樓市熱度較新政前一周提升明顯,但對比去年同期,仍有所不及。這意味著,“單寄希望10月能夠扭轉(zhuǎn)市場行情,并不現(xiàn)實(shí)。”

一名民營房企人士指出,這次國慶銷售只是比平常好一些,但成交單價(jià)沒上去,整體來看不算特別好,對比去年國慶和今年“五一”都還是下降的。

根據(jù)58安居客統(tǒng)計(jì),一線城市中,同比去年,只有深圳的新房找房熱度出現(xiàn)回升,表現(xiàn)最為平穩(wěn),今年假期日均熱度較去年上升12%,環(huán)比國慶上周也上漲了 7%。

而北京線上新房找房熱度降溫最為明顯,同比降幅超過 40%,廣州熱度小幅下降約 2%,上海熱度下降約 15%。環(huán)比國慶前一周來看,北京、廣州和上海新房熱度分別上漲 9%、7%、1%。

二手房市場或已觸及底部,下跌空間有限。

數(shù)據(jù)顯示,國慶期間,全國范圍內(nèi)一百個城市的二手房找房熱度指數(shù)92.4,與去年同期相比下降2.4個百分點(diǎn)?!氨M管今年國慶假期的二手房搜索熱度相較于前一時(shí)段有所回調(diào),但這一回調(diào)幅度已連續(xù)三年保持在 10%以內(nèi)?!?/span>

圖表制作:界面新聞 何苗

這波樓市熱度,與A股的走勢也密切相關(guān)。多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士向記者表示,“股市走勢很關(guān)鍵,炒股掙錢了,大家才會買房?!?/span>

“股市起來,房產(chǎn)穩(wěn)定,大家敢消費(fèi),才能有就業(yè),才有良性循環(huán)。”

“股市能拉到4000點(diǎn)以上,持續(xù)時(shí)間越久,樓市起來的機(jī)會越大?!?/span>

“如果股市能一直漲到年底,我覺得房地產(chǎn)回暖有戲。股市約等于信心。”

在他們看來,樓市能否恢復(fù)信心,很大程度上取決于股市能否展現(xiàn)出持久的增長動力。

國慶假期之前,股市單邊暴漲,但節(jié)后行情突變,10月8日港股低開低走,10月9日A股震蕩下行,股市能否再創(chuàng)奇跡變成未知數(shù)。

這或多或少也讓房地產(chǎn)企業(yè)們更加焦慮,在經(jīng)歷了一場又一場的大起大落之后,他們逐漸相信“信心賽過黃金”,信心是戰(zhàn)勝困難、創(chuàng)造奇跡的不竭動力。

某TOP25房企人士認(rèn)為,拋開經(jīng)濟(jì)基本面的影響,至少大家進(jìn)入信心修復(fù)、資產(chǎn)重估的階段,短期內(nèi)市場氣氛還是會很積極。所以,提振信心很關(guān)鍵。

“還是要看貨幣寬松政策的體量和持久度。錢只有真正流動起來,整體信心才能恢復(fù)?!倍址繌臉I(yè)人士表示,接下來的宏觀經(jīng)濟(jì)政策更加會影響行業(yè)走勢。

在宋紅衛(wèi)看來,市場觀望情緒并不是一時(shí)半會或者是一兩個政策就能夠扭轉(zhuǎn),就像股市一樣,它的信心是靠事實(shí)來扭轉(zhuǎn)的,不是靠政策預(yù)期本身?!百彿啃判娜婊謴?fù)勢必是樓市整體量價(jià)有明顯起色,這才是信心重建的一個標(biāo)志?!?/span>

“未來應(yīng)該還是會出臺進(jìn)一步優(yōu)化樓市、刺激樓市的政策?!遍_發(fā)商們猜測,樓市利好配合著金融政策一起出,或許還有更多希望。

“金九銀十”奮力一博,在開發(fā)商、政府的共同努力下,中國的房地產(chǎn)行業(yè)能否重建信心,止跌回穩(wěn),故事正在上演。

記者王妤涵 白帆 楊冰柯對本文亦有貢獻(xiàn)

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