界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎 沈霄戈
這個十一假期，全國最火爆的景點(diǎn)是售樓處，購房者、中介、銷售們迅速被激活。
以北京為例，在明確居民家庭購買通州區(qū)商品住房，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行后，通州樓市進(jìn)入了久違的活躍期。
“假期前兩天每天都有100多組的客戶來看房，根本忙不過來?！比f科東廬的一位工作人員告訴界面新聞，萬科東廬售樓處共有十幾位銷售人員。
10月3日下午，界面新聞探訪萬科東廬售樓處，即便已到晚餐時(shí)間，售樓處依舊人聲鼎沸。據(jù)萬科東廬的銷售人員介紹，僅1、2號兩天萬科東廬便出售了33套房。
據(jù)接受采訪的房產(chǎn)銷售反饋，新政出臺后，最顯著的是購房者的信心回歸。
“前5天，是之前積累的客戶出手成交為主；后2天，新來訪客戶成交占比達(dá)一半。有的客戶上午來，晚上就出手下定了?！鄙虾１＠夂蟃OD銷售人士表示，新政顯然加速了購房者的決策。
廣深的購房者們也坐不住了。“十一”假期，兩地?zé)衢T項(xiàng)目的現(xiàn)場看房量急劇攀升，成交喜報(bào)不斷刷屏朋友圈。
“比之前多太多人了，從早到晚都有人來咨詢，有時(shí)候忙得沒時(shí)間吃飯?！鄙钲邶埲A區(qū)某中介向界面新聞表示。
截至10月5日晚間，廣州貝殼平臺10月累計(jì)成交新房已超過2400套，數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超去年同期。
樂有家深圳門店的新房成交量同比去年大漲979%，其中10月1日全市新房成交量預(yù)計(jì)超600套，近三年罕見。
火的不只是一線城市。
“八、九月賣不動，‘十一’眼看賣一套少一套，置業(yè)顧問忙到?jīng)]時(shí)間回消息，我覺得形勢不對，趕緊回了售樓處，好樓層已經(jīng)沒得選了。樓層、價(jià)格都不重要了，我直接刷卡下定了?！背啥家幻彿空呦蚪缑嫘侣勅绱吮硎?。
有購房者感嘆，沒想到國慶假期的售樓處也擠成了5A景區(qū)，哪兒哪兒都是人。
樓市火爆，背后是整個行業(yè)奮力一搏的努力。“金九銀十”是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，決定了房地產(chǎn)企業(yè)一年的收成，而今年的“金九銀十”，則甚至關(guān)系到整個行業(yè)的生存，乃至對整個國民經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。
然而“金九銀十”中的9月，樓市銷售不僅沒有復(fù)蘇，跌勢反而更甚。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年9月，重點(diǎn)30城新房成交環(huán)比下降6%，同比下降34%，百城二手住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.7%，已連跌29個月；9月份，百強(qiáng)房企單月銷售額也同比下跌38.1%，降幅較8月擴(kuò)大了10個百分點(diǎn)。
2023年12月，中央和地方政府開始“試探性”釋放利好，給樓市松綁，以期激活這個龐大的住房消費(fèi)市場。至2024年9月，10個月過去了，刺激政策不斷出臺，限購限價(jià)限售等多年來的緊箍咒陸續(xù)摒棄，樓市卻一路向下。
一名地方國資房企人士向記者表示，此次“銀十”對開發(fā)商來說非常重要，“關(guān)系到全年的回款指標(biāo)能不能完成，抓緊這個時(shí)間節(jié)點(diǎn)趕緊沖一波是必然的，如果沖不動，那么全年的回款可能就會出現(xiàn)問題?！?/span>
“十月份市場再不好轉(zhuǎn)，整個房地產(chǎn)行業(yè)都將資不抵債?！眹鴳c節(jié)前，某頭部房企董事長向界面新聞表示，一語道破中國房地產(chǎn)開發(fā)商正面臨的艱難處境。
自1994年全面推行房改政策以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)單邊上漲，經(jīng)歷了黃金十年、白銀時(shí)代，多年來撐起GDP近1/3的貢獻(xiàn)量。雖歷經(jīng)多輪宏觀調(diào)控，發(fā)展勢頭受到抑制和分流，但從未遭遇過如此長時(shí)間和大范圍的收縮。
“目前形勢的確比較嚴(yán)峻。因?yàn)榻衲暾w樓市下行壓力較大，不少企業(yè)包括現(xiàn)在的頭部房企，在財(cái)務(wù)報(bào)表里面很多都在做減值準(zhǔn)備，減值其實(shí)就是資產(chǎn)縮水。而且大部分出險(xiǎn)房企現(xiàn)在已經(jīng)是資不抵債了?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞分析。
某出險(xiǎn)房企人士認(rèn)為，雖然所在公司目前還是資大于債，但業(yè)內(nèi)確實(shí)不乏項(xiàng)目封盤的現(xiàn)象，都很擔(dān)心低價(jià)出售太多項(xiàng)目，擊穿資產(chǎn)負(fù)債表。
“對我們來說，已經(jīng)不是接下來資不抵債的問題，現(xiàn)在就已是事實(shí)?！蹦撤科髢?nèi)部人士表示，其公司大量貨值是二三線城市大盤，房價(jià)均價(jià)1.5萬，現(xiàn)在二三線房價(jià)已跌至1.1萬；包括公司土地也貶值了不少。
形勢從未如此嚴(yán)峻。
就連穩(wěn)坐房企排行榜前三的央企，也翹首以盼“銀十”的政策到位。刺激政策出盡，意味著購房者預(yù)期到位，不再觀望，可以出手了。
“9月整體市場不好，如果10月的利好政策力度不夠，我們再做什么（促銷）動作也是極難的?！币晃谎肫鬆I銷負(fù)責(zé)人向記者表示。
幸運(yùn)的是，就在國慶節(jié)前幾天，大家終于等來了一場酣暢淋漓的樓市新政。
在9月26日的中共中央政治局會議上，明確定調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，并提出要對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率等舉措。
全國樓市風(fēng)向在一夜間轉(zhuǎn)向?！爸沟胤€(wěn)”一詞，將成為接下來的樓市發(fā)展主基調(diào)。
三天后，上海、廣州、深圳相繼推出樓市利好舉措。上海發(fā)布“滬七條”，從調(diào)整住房限購、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等三方面出臺了七項(xiàng)細(xì)則；廣州調(diào)整力度最大，直接全面取消居民家庭購買住房各項(xiàng)限購政策；深圳也拿出六條樓市新政，涉及優(yōu)化分區(qū)住房限購政策等。
北京也趕在“十一”國慶假期前一天落地政策，宣布將調(diào)減非京籍家庭購房社?；騻€稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購政策、降低存量房貸利率、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。
上海某國資房企負(fù)責(zé)人總結(jié)此次一線城市新政稱，“廣州兇猛，北上深含蓄?！彪m力度不一，但都在釋放同一個信號：促進(jìn)樓市“止跌回穩(wěn)”。
政策官宣，開發(fā)商們翹首以盼的那股“東風(fēng)”真實(shí)的來了。
“房企一哥”央企保利發(fā)展“卷”的最早。其上海公司在新政來臨之前，就已經(jīng)將所有的優(yōu)惠海報(bào)等做好，就等官宣，啟動賣樓！
“上海一直在開政策吹風(fēng)會，我們內(nèi)部也不知道什么時(shí)候會釋放以及釋放力度，但在上海開發(fā)商里，我們應(yīng)該是響應(yīng)政策最快的一家，上海晚上快10點(diǎn)出政策，我們立馬就將新政和我們的動作官宣，緊跟國家導(dǎo)向和市場方向輸出了一波?！北＠虾Ｒ晃豁?xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹。
據(jù)界面新聞了解，上海新政次日一早，上海保利就將國慶期間要如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目聯(lián)動具體化，包括各個項(xiàng)目上對客戶的邀約，尤其是外環(huán)外，都以最快的速度跟進(jìn)起來。全公司上下，齊心協(xié)力為“銀十”而戰(zhàn)。
一名TOP15房企內(nèi)部人士指出，10月尤其是“十一”期間，其實(shí)正是房企開始四季度業(yè)績沖刺的起點(diǎn)，“十一”的情況在行業(yè)信心的影響上非常關(guān)鍵，也有利于提升一線信心。
“雖然公司層面沒有過公開表態(tài)，但實(shí)質(zhì)行動也是響應(yīng)政策號召、順勢而為，長線看好中國城市的發(fā)展，尤其是核心城市。”
政策開閘，疊加假期開發(fā)商的“優(yōu)價(jià)優(yōu)惠”，合力之下，這個十一假期，樓市終于出現(xiàn)“止跌”的跡象。中國人的買房熱情似乎又被激活了。
面對“二選一”的難題時(shí)，很多購房者脫口而出“都要”了。10月4日，在位于上海浦東區(qū)的前灘公館售樓處，李麗（化名）對銷售人員的介紹以及樣板間很是滿意，但她準(zhǔn)備認(rèn)籌剛剛才看過的中海領(lǐng)邸·玖章。
思索片刻，她說，“兩邊都要也行”，看中了中海領(lǐng)邸·玖章的價(jià)值潛力，也不想放棄前灘公館的低密居住氛圍。隨后，便開始問銷售人員付款事宜，何時(shí)付清除貸款外的補(bǔ)足款。
中海領(lǐng)邸·玖章和前灘公館將于10月底入市，均價(jià)或在12萬元/平方米以上，據(jù)銷售人員透露，前灘公館對比前一批次入市將有少許漲價(jià)。購房者們“買漲不買跌”的心態(tài)展現(xiàn)得淋漓盡致。
這個邏輯不難理解，深圳一房企人士表示，就像深圳的小公寓總價(jià)100多萬，如果大家都知道房價(jià)不跌了，每年還能收3萬-5萬租金，會覺得可以入手，但如果都認(rèn)為房價(jià)會跌，那肯定沒人買。
整個國慶假期期間，各大城市熱門樓盤售樓處燈火通明，中介門店往來者絡(luò)繹不絕。
特別是一夜之間有了購房資格的人，甚至連夜聯(lián)系中介極速下單；也有項(xiàng)目創(chuàng)造“十一”假期單筆成交用時(shí)最短的紀(jì)錄；還有項(xiàng)目樣板間的參觀需要排隊(duì)等候。新房、二手房，正迎來久違的“春天”。
58安居客數(shù)據(jù)顯示，“十一”黃金周期間，全國樓市升溫跡象明顯，日均新房找房熱度較 9 月份日均熱度上升約8%。百城之中有83個城市找房熱度有不同程度上升，其中38個城市的漲幅超過10%。
新房認(rèn)購如預(yù)期火熱。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，一線城市中，廣州、深圳監(jiān)測項(xiàng)目國慶假期平均認(rèn)購量達(dá)9月全月的2倍水平，北京、上海則超過9月全月認(rèn)購量。
成交“盛況”不斷重現(xiàn)，國慶收假歸來，地產(chǎn)人朋友圈喜報(bào)連連。
做足了準(zhǔn)備的保利發(fā)展成績最亮眼，國慶“黃金周”期間，實(shí)現(xiàn)來訪客戶量超10萬批次，累計(jì)成交額約260億元；廣東國企越秀地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額91.9億元，創(chuàng)歷史同期新高。
龍湖實(shí)現(xiàn)日均認(rèn)購量同比2023年“十一”期間提升20%以上；華發(fā)股份珠海大區(qū)銷售業(yè)績破10億元；華潤置地成都公司累計(jì)銷售額破15億元；南京中海熱銷7.6億元，等等。
當(dāng)然，行業(yè)大縮表持續(xù)三年，并非所有房企都能“趕上趟”。萬科經(jīng)開一位知情人士告訴界面新聞，他們這次有些“踏空”了，只有核心地段成交尚可。
萬科的問題是貨不足?！艾F(xiàn)在銷售的項(xiàng)目都是2021年高位拿的（必然是虧的），后面沒有再補(bǔ)過?！痹谄淇磥?，大部分地方國企或龍湖這類民營房企有補(bǔ)過貨，應(yīng)該能趕上這一波行情，雖然不知道能持續(xù)多久。
“我們自己回顧‘十一’的情況，來訪量、簽約量都比較樂觀，政策力度一次比一次大，信心感覺也有一定恢復(fù)，算是給‘銀十’開了個好頭。就是不知道能不能延續(xù)整個10月?！?/span>
這是絕大部分開發(fā)商最焦慮的點(diǎn)。展望后市，城市分化，項(xiàng)目冷熱不均，火熱行情會是“曇花一現(xiàn)”嗎？
在一名央企內(nèi)部人士看來，由于人口結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展階段等因素，肯定會導(dǎo)致在同樣享有政策的情況下，不同城市冷暖不均，這都屬于正?，F(xiàn)象。而且一線城市的熱度能否傳遞至二三線、三四線城市，也需時(shí)間，越下沉的城市，反饋會相對滯后一些。
“有些項(xiàng)目天生就有很多問題，哪怕大勢起來，它還是賣得很艱難。就像近期A股千股齊漲，但還是有跌的?！币幻胤絿髢?nèi)部人士補(bǔ)充。
從數(shù)據(jù)上看，各大城市樓市熱度較新政前一周提升明顯，但對比去年同期，仍有所不及。這意味著，“單寄希望10月能夠扭轉(zhuǎn)市場行情，并不現(xiàn)實(shí)?！?/span>
一名民營房企人士指出，這次國慶銷售只是比平常好一些，但成交單價(jià)沒上去，整體來看不算特別好，對比去年國慶和今年“五一”都還是下降的。
根據(jù)58安居客統(tǒng)計(jì)，一線城市中，同比去年，只有深圳的新房找房熱度出現(xiàn)回升，表現(xiàn)最為平穩(wěn)，今年假期日均熱度較去年上升12%，環(huán)比國慶上周也上漲了 7%。
而北京線上新房找房熱度降溫最為明顯，同比降幅超過 40%，廣州熱度小幅下降約 2%，上海熱度下降約 15%。環(huán)比國慶前一周來看，北京、廣州和上海新房熱度分別上漲 9%、7%、1%。
二手房市場或已觸及底部，下跌空間有限。
數(shù)據(jù)顯示，國慶期間，全國范圍內(nèi)一百個城市的二手房找房熱度指數(shù)92.4，與去年同期相比下降2.4個百分點(diǎn)?！氨M管今年國慶假期的二手房搜索熱度相較于前一時(shí)段有所回調(diào)，但這一回調(diào)幅度已連續(xù)三年保持在 10%以內(nèi)?！?/span>
這波樓市熱度，與A股的走勢也密切相關(guān)。多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“股市走勢很關(guān)鍵，炒股掙錢了，大家才會買房?！?/span>
“股市起來，房產(chǎn)穩(wěn)定，大家敢消費(fèi)，才能有就業(yè)，才有良性循環(huán)?！?/span>
“股市能拉到4000點(diǎn)以上，持續(xù)時(shí)間越久，樓市起來的機(jī)會越大?！?/span>
“如果股市能一直漲到年底，我覺得房地產(chǎn)回暖有戲。股市約等于信心?！?/span>
在他們看來，樓市能否恢復(fù)信心，很大程度上取決于股市能否展現(xiàn)出持久的增長動力。
國慶假期之前，股市單邊暴漲，但節(jié)后行情突變，10月8日港股低開低走，10月9日A股震蕩下行，股市能否再創(chuàng)奇跡變成未知數(shù)。
這或多或少也讓房地產(chǎn)企業(yè)們更加焦慮，在經(jīng)歷了一場又一場的大起大落之后，他們逐漸相信“信心賽過黃金”，信心是戰(zhàn)勝困難、創(chuàng)造奇跡的不竭動力。
某TOP25房企人士認(rèn)為，拋開經(jīng)濟(jì)基本面的影響，至少大家進(jìn)入信心修復(fù)、資產(chǎn)重估的階段，短期內(nèi)市場氣氛還是會很積極。所以，提振信心很關(guān)鍵。
“還是要看貨幣寬松政策的體量和持久度。錢只有真正流動起來，整體信心才能恢復(fù)?！倍址繌臉I(yè)人士表示，接下來的宏觀經(jīng)濟(jì)政策更加會影響行業(yè)走勢。
在宋紅衛(wèi)看來，市場觀望情緒并不是一時(shí)半會或者是一兩個政策就能夠扭轉(zhuǎn)，就像股市一樣，它的信心是靠事實(shí)來扭轉(zhuǎn)的，不是靠政策預(yù)期本身?！百彿啃判娜婊謴?fù)勢必是樓市整體量價(jià)有明顯起色，這才是信心重建的一個標(biāo)志?！?/span>
“未來應(yīng)該還是會出臺進(jìn)一步優(yōu)化樓市、刺激樓市的政策?！遍_發(fā)商們猜測，樓市利好配合著金融政策一起出，或許還有更多希望。
“金九銀十”奮力一博，在開發(fā)商、政府的共同努力下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)能否重建信心，止跌回穩(wěn)，故事正在上演。