界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
在剛剛過(guò)去的三季度，上海商辦市場(chǎng)表現(xiàn)較為分化，辦公及零售物業(yè)租賃活躍度均有改善，而大宗交易市場(chǎng)有所降溫，業(yè)內(nèi)將全面復(fù)蘇寄望于第四季度。
據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年第三季度上海大宗交易市場(chǎng)共錄得15宗、共計(jì)114億元大宗交易，季度同比下降43%。不過(guò)，從全年累計(jì)金額角度來(lái)看，降幅控制在22%以內(nèi)。
戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰認(rèn)為，考慮到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的滯后性，以及節(jié)前樓市新政頻出、9月美聯(lián)儲(chǔ)首次降息、國(guó)慶前后A股迎史詩(shī)級(jí)大漲等多個(gè)因素，預(yù)計(jì)四季度成交有望迎來(lái)新一波行情。
從買家類型來(lái)看，投資型買家占比持續(xù)增加，第三季度已占到總市場(chǎng)成交額的93%，入手項(xiàng)目以高品質(zhì)、核心地段的辦公樓為主。同時(shí)，個(gè)人投資者依舊活躍，偏好1億左右的辦公及商業(yè)。
期間，內(nèi)資以72%的成交占比繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)。戴德梁行認(rèn)為，隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息、助力外資資金流動(dòng)性，這一局面未來(lái)可能發(fā)生改變。
具體到物業(yè)類型來(lái)看，辦公、綜合體資產(chǎn)在第三季度表現(xiàn)亮眼，尤以綜合體為甚。
比如尼金光回購(gòu)星薈中心40%股權(quán)、山東空調(diào)收購(gòu)證大資產(chǎn)包，這兩宗交易總金額就已接近40億元，占據(jù)整個(gè)上海第三季度成交的三成以上。
此外，公寓、酒店仍受個(gè)人投資者及高凈值客戶的追捧，但因單體體量較小，成交總額占比暫不明顯。
蔡峰認(rèn)為，近期A股迎來(lái)大漲，內(nèi)外資機(jī)構(gòu)重拾信心，預(yù)計(jì)四季度買家將積極儲(chǔ)備項(xiàng)目、頻繁出手。而且，隨著出售方經(jīng)濟(jì)壓力逐步減小，未來(lái)其急售可能性將隨之降低，撿漏資產(chǎn)機(jī)會(huì)將會(huì)更加稀缺。
辦公寫字樓市場(chǎng)“以價(jià)換量”明顯。
據(jù)10月10日仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度，隨著租賃策略的持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，上海的辦公及零售物業(yè)租賃活躍度均有改善。期間，成本驅(qū)動(dòng)型租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)，全市凈吸納量上升至15.246萬(wàn)平方米。
搬遷是最主要的租賃類型。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東指出，在中央商務(wù)區(qū)，內(nèi)資企業(yè)如保險(xiǎn)公司、律所和科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等，抓住當(dāng)前有利的租賃條件進(jìn)行較大面積的搬遷活動(dòng)。
而外資租戶仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，大多數(shù)租戶選擇續(xù)租現(xiàn)有辦公空間。
在非中央商務(wù)區(qū)，凈吸納量錄得10.3119萬(wàn)平方米。隨著部分乙級(jí)和甲級(jí)辦公樓之間的租金差距逐漸縮小，更多的乙級(jí)辦公樓內(nèi)高品質(zhì)租戶考慮搬遷升級(jí)至甲級(jí)辦公樓。
在仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀看來(lái)，租金優(yōu)惠已成為推動(dòng)以成本為導(dǎo)向的搬遷活動(dòng)和整個(gè)辦公租賃市場(chǎng)升級(jí)的主要?jiǎng)恿?。這也令三季度上海寫字樓租金保持下跌態(tài)勢(shì)，整體市場(chǎng)持續(xù)利好租戶方。
其中，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降5.0%，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降4.3%。
除租金讓利之外，部分業(yè)主愿意為優(yōu)質(zhì)客戶提供更多元的一次性投入方案，以促成租賃成交。仲量聯(lián)行認(rèn)為，面對(duì)未來(lái)大量的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)空置率較高的項(xiàng)目和板塊將持續(xù)面臨租金下行壓力。
今年三季度，上海共迎來(lái)兩個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得16.3856萬(wàn)平方米，中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)各一個(gè)。
值得一提的是，新項(xiàng)目的交付進(jìn)一步推升中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至16.2%。至于非中央商務(wù)區(qū)，租金驅(qū)動(dòng)下的搬遷升級(jí)需求使得空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到29.6%。
零售市場(chǎng)是第三季度上海商辦市場(chǎng)的最大亮點(diǎn)，多個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目入市，市場(chǎng)活力明顯提升。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海零售物業(yè)租賃勢(shì)頭在2024年第三季度進(jìn)一步改善，全市整體凈吸納量達(dá)到34.3萬(wàn)平方米。這一積極的變化主要得益于新入市項(xiàng)目的良好預(yù)租表現(xiàn)，以及現(xiàn)有零售物業(yè)項(xiàng)目通過(guò)加大招商力度，有效填補(bǔ)了空置面積。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2024年第三季度，上海共錄得七個(gè)新項(xiàng)目入市，分別是上海薈聚購(gòu)物中心、西岸夢(mèng)中心、HAI550、前灘公園巷、佘山旭輝里和花木時(shí)光里。新增零售面積共計(jì)約57.5萬(wàn)平方米，推升上海全市總存量增加至約2395.34萬(wàn)平方米。
三季度租賃需求主要來(lái)自平價(jià)餐飲、運(yùn)動(dòng)服飾、時(shí)尚潮牌、本土設(shè)計(jì)師品牌和潮流玩具雜貨等類別。與此同時(shí)，時(shí)尚及生活方式業(yè)態(tài)擴(kuò)店勢(shì)頭有所回暖，“戶外經(jīng)濟(jì)”也熱潮涌動(dòng)，戶外運(yùn)動(dòng)品牌有望成為零售賽道的持續(xù)增長(zhǎng)點(diǎn)。
比如9月份，瑞士跑鞋品牌On昂跑入駐 Gate M西岸夢(mèng)中心，該門店成為On昂跑在上海開(kāi)設(shè)的首間城市街邊門店。
10月中下旬，在新天地時(shí)尚二期，還有集觀賞、體驗(yàn)、購(gòu)買于一體的“生活時(shí)髦秀場(chǎng)”正式開(kāi)show。此次圍繞“運(yùn)動(dòng)”與“時(shí)髦”兩個(gè)核心主題，成為打卡拍照、分享生活的又一新地標(biāo)。
零售新格局正不斷形成，空置率也終于有了明顯下降。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，三季度，由于業(yè)主愿意提供更為靈活的租約和優(yōu)惠條件以吸引和保留租戶，上海核心商圈空置率從9.2%下降至8.0%，非核心商圈的空置率也從13.2%下降至12.7%。
當(dāng)然，雖然零售市場(chǎng)活力有所改善，但供應(yīng)不斷增加也令全市平均租金繼續(xù)下行。核心商圈首層平均租金環(huán)比下降1.3%至46.1元/平方米/天；非核心商圈首層平均租金環(huán)比下降2.0%至16.3元/平方米/天。
仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻認(rèn)為，隨著年輕一代逐漸成為消費(fèi)的主力軍，預(yù)計(jì)平價(jià)潮流服飾、運(yùn)動(dòng)服飾及裝備、二次元相關(guān)產(chǎn)品和潮流玩具雜貨將繼續(xù)受到青睞，其門店擴(kuò)張更為積極。