界面新聞記者 | 紀(jì)瑤
10月11日晚間，中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、華夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT相繼發(fā)布結(jié)束募集公告。公告稱，由于投資者認(rèn)購踴躍，累計(jì)有效認(rèn)購規(guī)模已超過初始募集規(guī)模上限，將進(jìn)行比例配售。
三只公募REITs從詢價(jià)到結(jié)募，節(jié)奏非?？?，均于9月下旬完成詢價(jià)，10月上旬發(fā)售，并在原定募集期之前超募，提前結(jié)束募集。
公開資料顯示，中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT募集基金份額共計(jì)5億份，認(rèn)購價(jià)格為3.234元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為16.17億元。基金首次發(fā)行擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于北京市大興區(qū)、順義區(qū)和房山區(qū)合計(jì)3處新型標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房產(chǎn)業(yè)園區(qū)，合計(jì)建筑面積19.84萬平方米。
華夏南京交通高速公路REIT發(fā)售基金份額總額為5億份，認(rèn)購價(jià)格為5.452元/份，預(yù)計(jì)募集金額為27.26億元。首發(fā)底層資產(chǎn)是南京公路集團(tuán)旗下的南京繞越高速公路東南段，主線長達(dá)41.215公里，是國家高速G25的組成部分。繞越東南段運(yùn)營已滿13年，剔除2010年開通初年影響，2011-2023年總車流量流量復(fù)合增長率為9.45%。
招商高速公路REIT發(fā)售基金份額總額為5億份，認(rèn)購價(jià)格6.992元/份，預(yù)計(jì)募資總額約為34.96億元。項(xiàng)目底層資產(chǎn)為亳阜高速公路，亳阜高速已運(yùn)營超17年，項(xiàng)目2007年通車至2023年收入復(fù)合增長率為12.58%，近5年（2018-2023）年收入復(fù)合增長率保持5.45%的增長，同期交通量復(fù)合增長率為7.97%。
Wind數(shù)據(jù)顯示，中證REITs指數(shù)年內(nèi)漲幅為3.91%，有數(shù)據(jù)顯示的29只公募REITs年內(nèi)近乎全數(shù)取得正收益，17只漲幅超過10%，5只漲幅超20%。
近期，REITs二級市場價(jià)格有所波動。在9月24日至10月11日股票市場巨震期間，中證REITs指數(shù)累計(jì)上漲0.97%，有數(shù)據(jù)顯示的45只公募REITs中，25只收益上漲，20只收益下跌。
權(quán)益市場波動是否會對REITs市場造成沖擊？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，REITs持有人以低風(fēng)險(xiǎn)長線資金為主，持有人結(jié)構(gòu)差異化，權(quán)益市場波動對REITs市場的資金影響效應(yīng)有限，REITs長期配置價(jià)值不變。
中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司原董事長、原保監(jiān)會副主席楊明生認(rèn)為，保險(xiǎn)資金等耐心資本通常重視長期投資價(jià)值回報(bào)、對市場短期波動承受能力較強(qiáng)。
中金公司研報(bào)認(rèn)為，9月最后一周權(quán)益市場較快升溫，債市則出現(xiàn)較為明顯調(diào)整。從資金面來看，部分REITs市場活躍資金或受權(quán)益市場吸引，對REITs市場形成擾動，但長線資金仍是市場壓艙石。
平安證券表示，REITs近期彈性或較弱，但中長期配置價(jià)值不改。風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)急劇修復(fù)的時(shí)期，REITs可能不占優(yōu)，一是REITs現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)偏好提升對其價(jià)格帶動相對較??；二是REITs估值不在絕對低位，缺乏超跌反彈動能；三是供給加速。
楊明生還分析了REITs市場存在的三點(diǎn)問題：一是市場規(guī)模有限，產(chǎn)品流動性不足；二是長期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不足；三是市場研究能力需要加強(qiáng)。據(jù)此他提出三點(diǎn)建議：一是簡化擴(kuò)募流程、降低杠桿率限制，促進(jìn)存量REITs做大做強(qiáng)，同時(shí)加速更多傳統(tǒng)與新型資產(chǎn)業(yè)態(tài)上市；二是提升耐心資本參與REITs市場積極性；三是加強(qiáng)市場普及教育等，為相關(guān)支持政策出臺奠定良好基礎(chǔ)。
今年以來，REITs市場發(fā)展進(jìn)一步提速，已有17只公募REITs成立，發(fā)行總規(guī)模達(dá)到382.82億元，創(chuàng)下了歷年來發(fā)行的新高。滬深交易所官網(wǎng)顯示，目前還有近20只產(chǎn)品等待獲批。