文 | 財(cái)聯(lián)社 李潔
隨著國慶節(jié)前多項(xiàng)樓市重磅政策集中落地，從央行降準(zhǔn)降息、下調(diào)首付比例，到政治局會(huì)議的“止跌回穩(wěn)”，再到北上廣深接連落實(shí)松綁樓市調(diào)控，極大地提振了市場信心。
從政策效果來看，國慶“黃金周”期間，多地樓市出現(xiàn)火爆景象。據(jù)克而瑞監(jiān)測，22個(gè)重點(diǎn)城市十一期間認(rèn)購面積環(huán)比上升12%，同比上升26%。
分析人士指出，一線城市在政策優(yōu)化推動(dòng)下，新房和二手房成交均大幅增長，其中廣深表現(xiàn)優(yōu)于京滬。
據(jù)多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，國慶期間，北京新房成交同比上漲超過200%，二手房上漲超過150%；深圳新房認(rèn)購量較去年同期增長664.14%；上海新房成交也同比出現(xiàn)翻倍增長；廣州新房項(xiàng)目的到訪量及認(rèn)購量均大幅上升。
房企方面，黃金周期間保利發(fā)展全國成交金額約148億元，同比去年提升47%。越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額91.9億元，創(chuàng)歷史同期新高。龍湖在全國多城市的銷售也全面向好，日均認(rèn)購量同比2023年十一期間提升20%以上；環(huán)比今年五一、中秋小長假日均認(rèn)購增長達(dá)70%-80%。
“目前銀十開局表現(xiàn)超預(yù)期，核心城市市場回穩(wěn)態(tài)勢明顯，居民置業(yè)信心開始恢復(fù)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場銷售數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯增長。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，展望未來，從政策來看，北上深未來限制性政策仍有優(yōu)化空間，二線及三四線城市也有望加大購房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動(dòng)市場量價(jià)企穩(wěn)。
黃金周北京樓市成交創(chuàng)近年來高點(diǎn)
2024年國慶長假，北京樓市成交量創(chuàng)近年來同期最高點(diǎn)。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年國慶長假北京樓市成交量創(chuàng)近年來同期最高點(diǎn)，其中新建住宅同比上漲超過200%，二手房上漲超過150%。
具體來看，在2024年“930”新政后，國慶長假北京樓市成交量持續(xù)升溫，新建住宅累計(jì)認(rèn)購接近2000套，同比2023國慶長假約600套的成交上漲近3倍；二手房實(shí)際成交達(dá)到5500套左右，同比上漲幅度超175%。
成交量上漲的背后是北京大幅松綁樓市調(diào)整。9月30日晚間，北京大力度優(yōu)化限購政策，非京籍家庭社保年限五環(huán)內(nèi)降至3年，五環(huán)外降至2年，并下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。
隨后在新政后的國慶假期，北京項(xiàng)目線上咨詢量、案場來訪、認(rèn)購以及二手房帶看量等數(shù)據(jù)較往年同期及九月都有明顯增長。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，北京新房和二手房成交量均為近幾年國慶假期的高點(diǎn)，熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率在10%以上。
具體來看，北京龍湖·觀萃在十一假期迅速迎來開盤后的又一次高潮，僅10.1當(dāng)日就有10組客戶當(dāng)場成交，10.1-10.6期間日均到訪客戶接近100組，環(huán)比提升超50%；日均成交5套以上，周期內(nèi)成交32套，銷售額達(dá)1.9億，銷售流速環(huán)比提升超120%。
據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，國慶成交的大部分為年輕的首套置業(yè)客戶，此前出于社保年限限制及首付不足無法出手，此次降首付和社保年限調(diào)整政策徹底解決了客戶購買資質(zhì)問題和支付能力。
此外，招商蛇口旗下的招商璽項(xiàng)目在國慶期間簽約65套，銷售額達(dá)10億元；石景山元璽項(xiàng)目約80套，簽約金額達(dá)8.6億。
“雖然成交量短期明顯上漲，但不論是新房還是二手房，整體成交依然以價(jià)換量為主?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，特別是前期相對(duì)滯銷的新建住宅房源，最近價(jià)格依然在明顯調(diào)整。
據(jù)張大偉介紹，預(yù)計(jì)北京10月下半月網(wǎng)簽成交量會(huì)明顯升高，即使在長假影響下，10月二手房成交量依然有望維持在1.3萬套左右的中高位。
深圳新增大量外地以及海外購房者
國慶期間，深圳樓市成交量也迎來大幅上漲。
深圳住建局公布數(shù)據(jù)顯示，國慶期間，深圳市新建商品住宅認(rèn)購銷售1841套，合計(jì)19.18萬平方米，認(rèn)購量較去年同期增長664.14%；二手房方面，全市頭部中介機(jī)構(gòu)帶看量、成交量分別約為2.4萬人次、1314套，日均值較2023年國慶假期分別增長22%、339%。
另據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，今年國慶期間 (10.1-10.6）深圳中原找房訪問量日均破百萬，咨詢量超過5000，門店二手房成交量同比增長279%，一手房成交量同比增長1053%。
“樓市新政疊加國慶假期效應(yīng)，除深圳本地居民的入市意愿提升外，還新增大量外地以及海外的購房者。”徐躍進(jìn)表示。
據(jù)悉，深圳于9月29日發(fā)布樓市新政，內(nèi)容包括放寬限購、取消限售、增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年、優(yōu)化個(gè)人住房貸款等。
“新政后深圳各新房樓盤營銷中心看房量大漲，眾多樓盤售樓處24小時(shí)賣房不打烊，部分樓盤出現(xiàn)樣板間排隊(duì)等候現(xiàn)象，成交喜報(bào)頻發(fā)，南山、光明、龍華區(qū)多個(gè)項(xiàng)目到訪超1000組。”中指院分析師表示。
記者了解，新政后深圳光明御湖境項(xiàng)目在假期的整體來訪量對(duì)比9月提升300%，對(duì)比新政前周末日均來訪翻倍，成交量提升約3倍，連續(xù)多日單日成交金額破億。
“本次國慶很多前期由于市場信心不足導(dǎo)致沒成交的客戶，紛紛前來復(fù)訪再看，在新政及整體市場火熱刺激之下，購房信心明顯提升，新訪客戶購房決策時(shí)間也大大縮短；還有一部份是新政后購房名額增多，考慮第三套置業(yè)以及購置給子女的人群?！惫饷饔稠?xiàng)目人員告訴記者。
分析人士指出，深圳新政后購房者對(duì)后市預(yù)期及房價(jià)信心增強(qiáng)，國慶假期為第四季度的深圳樓市實(shí)現(xiàn)良好開局。
廣州多個(gè)樓盤提前完成國慶假期銷售任務(wù)
歷時(shí)14年的廣州樓市限購于9月29日全面退出舞臺(tái)，成為全國首個(gè)“解限”的一線城市。
在多套政策利好組合拳疊加力度空前的促銷活動(dòng)帶領(lǐng)下，廣州“國慶黃金周”市場熱度走高，多個(gè)樓盤現(xiàn)場人氣較旺，到訪量及認(rèn)購量均大幅上升，購房者入市步伐明顯加快。
據(jù)悉，保利、萬科、越秀、龍湖等房企位于廣州的多個(gè)項(xiàng)目十一期間到訪超1000組，多個(gè)樓盤提前完成國慶假期的銷售任務(wù)。
具體來看，十一黃金周期間，保利發(fā)展廣東地區(qū)銷售額達(dá)50億元。而萬科在廣佛成交額接近30億，其中位于黃埔的萬科黃埔新城單盤假期來訪突破2000組，成交突破210套；位于荔灣的萬溪理想花地成交也突破200套；增城的金茂萬科都會(huì)四季認(rèn)購?fù)瑯油黄?00套。
“據(jù)案場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政后客戶到訪明顯較往日有大幅增長，日均來訪量較平時(shí)有兩倍之多，每日近200組。置業(yè)顧問接待時(shí)間持續(xù)到晚上12點(diǎn)成了常態(tài)。”龍湖廣州御湖境項(xiàng)目銷售人員表示，截至10月7日晚，節(jié)日期間累計(jì)到訪客戶超過1500組。
“預(yù)計(jì)接下來在政策利好及購房者信心逐步恢復(fù)的帶動(dòng)下，廣州市場需求將逐步得到釋放。”上述中指院分析師指出。
上海新房認(rèn)購量明顯提升
國慶期間，上海樓市熱度也有明顯有所提升。
9月29日，上海發(fā)布調(diào)控新政，從剛需、改善、二手房交易等方面進(jìn)行調(diào)整，包括修改了外環(huán)的限購范圍，社?！?改1”，增值稅“5改2”，并且取消了非普通住宅限制。
據(jù)克而瑞分析師介紹，上海發(fā)布新政后市場開始快速啟動(dòng)，從典型項(xiàng)目表現(xiàn)來看，傳統(tǒng)剛需項(xiàng)目來訪量、認(rèn)購量多數(shù)優(yōu)于527后新政首周，金地嘉峯匯、金地嘉境(別墅）、華發(fā)海上都薈、招商中旅攬閱等項(xiàng)目930新政后日均較527新政后日均認(rèn)購量漲幅均在50%以上。
“因新政外環(huán)外個(gè)稅要求從三年改為一年，明顯降低了剛需客戶的購房門檻，大部分項(xiàng)目國慶期間到訪及認(rèn)購均有所提升，其中保利西郊和煦認(rèn)購率超8成。”上述中指院分析師稱。
二手房方面，上海增值稅免征年限“5年改2年”政策，以及非普宅標(biāo)準(zhǔn)的取消，均降低了二手房的購房成本，帶看量明顯提升。
“整體十一市場認(rèn)購數(shù)據(jù)還是顯著好于9月和五一假期，總體市場有止跌回穩(wěn)態(tài)勢，北上廣深屬政策利好直接收益者，新房和二手房成交均有了大幅回升，前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等也出現(xiàn)了短期來訪、認(rèn)購上升的跡象，而余下的多數(shù)城市雖然行情相對(duì)平淡，但基本成交也已進(jìn)入筑底階段，10月大概率企穩(wěn)回升?！鄙鲜隹硕鸱治鰩煼Q。
張大偉認(rèn)為，從全國市場看，對(duì)比各城市歷史上最寬松的時(shí)刻，目前房地產(chǎn)政策仍有很多可以放松的空間。
10月8日，國家發(fā)展改革委主任在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，在有效落實(shí)存量政策的同時(shí)，圍繞加大宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)、擴(kuò)大國內(nèi)有效需求、加大助企幫扶力度、推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、提振資本市場等五個(gè)方面，加力推出一攬子增量政策，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次發(fā)改委對(duì)于房地產(chǎn)的表態(tài)，延續(xù)了政治局會(huì)議的基調(diào)，同時(shí)提出其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)，未來預(yù)計(jì)會(huì)有新政策出臺(tái)，包括減免二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅，以及推動(dòng)再次下調(diào)LPR，驅(qū)動(dòng)按揭利率進(jìn)一步下調(diào)等。
來源：財(cái)聯(lián)社