界面新聞?dòng)浾?| 楊舒鴻吉
界面新聞編輯 | 彭朋
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站在蟠龍?zhí)斓氐慕挚冢愪撚悬c(diǎn)迷失。曾經(jīng)居住了30多年的家，如今只能通過(guò)街口的一段石雕，隱約找到一個(gè)方向。
“像又不是很像?！标愪撜f(shuō)，家園的新址上如今已是一座網(wǎng)紅咖啡館，隱藏在熙攘的客流中。于他而言，經(jīng)歷動(dòng)遷后，煥然一新的城市，有種新鮮感。
陳鋼是上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)蟠龍社區(qū)居民，是上海蟠龍城“城中村”改造的親歷者。
作為上海江南文化的重要代表之一，蟠龍最早可追溯至1400多年前的隋朝，蟠龍古鎮(zhèn)因水而生、因商而聚、因寺而興，是一個(gè)典型的江南富庶水鄉(xiāng)。到20世紀(jì)上半葉，已經(jīng)發(fā)展成為商業(yè)繁盛的江南古鎮(zhèn)。
但是，自上世紀(jì)90年代以來(lái)，尤其是工業(yè)化的發(fā)展，大量外來(lái)人口涌入，導(dǎo)致古鎮(zhèn)內(nèi)小工廠、小作坊、倉(cāng)庫(kù)與居民住宅混雜，私搭濫建嚴(yán)重，不少古建筑和古鎮(zhèn)肌理被破壞。
陳鋼回憶，村民宅基地和國(guó)有建設(shè)用地犬牙交錯(cuò)，相互交織；原農(nóng)村居民大部分已轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，本地人與外來(lái)人口數(shù)量比例嚴(yán)重倒掛。
環(huán)境“臟亂差”，違章搭建現(xiàn)象突出，存在大量社會(huì)管理和安全隱患，與周邊形態(tài)和環(huán)境形成較大反差。
在陳鋼的印象中，兒時(shí)家前的河浜直通自家的碼頭，這條數(shù)米寬的小河，最終流向上海母親河——蘇州河。
“小時(shí)候小河里水質(zhì)清澈，魚(yú)蝦可見(jiàn)。隨著城中村野蠻生長(zhǎng)，生活污水直接傾倒水系，導(dǎo)致污濁不堪。”這樣的記憶一直持續(xù)20余年。
蟠龍社區(qū)內(nèi)，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行使用；范圍內(nèi)多處歷史建筑長(zhǎng)期失修缺管，破敗損毀嚴(yán)重。
2014年，為落實(shí)國(guó)家、地方有關(guān)“城中村”改造政策，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，合理調(diào)整空間布局，改善居住生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，項(xiàng)目實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)，上海著手啟動(dòng)蟠龍城中村改造項(xiàng)目。
項(xiàng)目于2018年6月獲批，項(xiàng)目總占地面積666畝，集體建設(shè)用地面積占比72.4%，涉及村居民235戶、非居28家。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約37.8萬(wàn)平方米，其中，公建配套2.2萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)性住宅25.0萬(wàn)平方米，商業(yè)4.8萬(wàn)平方米，文化0.8萬(wàn)平方米。
2020年蟠龍城城中村改造開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目總投資約140億元，資金來(lái)源包括市場(chǎng)化房企（如瑞安集團(tuán)）、國(guó)企平臺(tái)（如西虹橋公司和徐涇房地產(chǎn)公司）、集體組織以及商業(yè)銀行貸款。項(xiàng)目實(shí)施主體為上海蟠龍?zhí)斓赜邢薰?，該公司由瑞安集團(tuán)、西虹橋公司和徐涇資產(chǎn)共同成立，負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償、土地平整、古建筑修繕改造、公園和水體景觀改造、住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)等工作。
徐涇鎮(zhèn)城市建設(shè)管理事務(wù)中心黨支部書(shū)記張建華介紹稱(chēng)，蟠龍改造區(qū)域內(nèi)大多數(shù)為農(nóng)民自建房，年代久，時(shí)間長(zhǎng)，存在很多安全隱患。原蟠龍村居民就近安置，改造安置房蟠龍馨怡家苑在2020年12月底啟動(dòng)建造，為居民良好的生活品質(zhì)提供了保障。
陳鋼家和其他居民一樣，住宅、碼頭、林地在此期間被征收。他本人也搬入距離不遠(yuǎn)的動(dòng)遷安置房，“步行5分鐘就能回家?！?/p>
土地騰退之后，由相關(guān)方面進(jìn)行建設(shè)。上海西虹橋商務(wù)開(kāi)發(fā)有限公司黨委副書(shū)記、總經(jīng)理謝明告訴記者，蟠龍城中村改造項(xiàng)目不僅注重商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)，還特別強(qiáng)調(diào)歷史建筑和古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保護(hù)。項(xiàng)目保留了香花橋、鳳來(lái)橋和程家祠堂等文物保護(hù)建筑，并恢復(fù)了蟠龍舊時(shí)的“十”字型街巷格局。此外，項(xiàng)目還配置了5萬(wàn)平方米的公共地下停車(chē)庫(kù)，以緩解周邊交通壓力。
項(xiàng)目于2023年4月完成改造，成為全市首個(gè)建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目。
古色古香的社區(qū)融合現(xiàn)代商業(yè)，由瑞安集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的“蟠龍?zhí)斓亍币殉蔀槿猩搪梦幕碌貥?biāo)，一批網(wǎng)紅店、首發(fā)店、非遺店入駐于此。數(shù)據(jù)顯示，蟠龍?zhí)斓亟衲辍皣?guó)慶黃金周”期間，共計(jì)接待游客17萬(wàn)人次。其中，在China Travel的熱潮之下，濃郁“中國(guó)風(fēng)”的蟠龍?zhí)斓爻蔀橥饧慰驮谕鉃?、豫園、南京東路之外的另一熱門(mén)打卡地。
陳鋼如今不用擔(dān)心生計(jì)和收入問(wèn)題。上海市房管局征收處二級(jí)調(diào)研員周建梁告訴記者，在推動(dòng)相關(guān)城市更新項(xiàng)目中，上海通過(guò)相關(guān)政策要求改造后的項(xiàng)目采用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織引入合作單位共同改造的開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)造血、輸血功能。
也就是說(shuō)，陳鋼和原址居民可以享受租金分紅。
數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，上海全市共批準(zhǔn)72個(gè)城中村改造項(xiàng)目，受益村居民4萬(wàn)戶，釋放建設(shè)用地5.2萬(wàn)畝，其中，規(guī)劃建設(shè)安置房11.3萬(wàn)套、商品房2700萬(wàn)平方米、市政道路170公里、綠化900萬(wàn)平方米、公建項(xiàng)目348個(gè)（其中學(xué)校89個(gè)）。其中，2014-2020年批準(zhǔn)的49個(gè)項(xiàng)目，絕大多數(shù)已完成動(dòng)遷或收尾，進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，改造成效初步顯現(xiàn)。
今年以來(lái)，上海制定了《關(guān)于加快推進(jìn)本市城中村改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，重點(diǎn)在拓展改造方式及整體改造項(xiàng)目實(shí)施途徑、加大資金支持、優(yōu)化補(bǔ)償安置等方面進(jìn)行優(yōu)化完善。
同時(shí)，上海修訂了原有的“項(xiàng)目認(rèn)定、實(shí)施方案?jìng)浒?、房屋土地征收、合作單位遴選、全過(guò)程管理、整治提升、規(guī)劃土地管理”等7個(gè)工作指引。
周建梁透露，上海通過(guò)城中村改造三年行動(dòng)計(jì)劃，要舉全市之力，到2026年底，全面啟動(dòng)66個(gè)左右整體改造項(xiàng)目，全面完成整治提升；力爭(zhēng)到2027年，基本完成城中村整體改造項(xiàng)目的征收動(dòng)遷；同步推進(jìn)實(shí)施規(guī)劃拔點(diǎn)。
“目前上海市共有兩批25個(gè)項(xiàng)目、借款額度781億元獲住建部批準(zhǔn)，首單專(zhuān)項(xiàng)借款118.7億元已在浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)小灣村項(xiàng)目落地，已發(fā)放55億元。二是積極申請(qǐng)地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券，浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)聯(lián)勤村城中村改造項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)債已獲國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)。”周建梁說(shuō)。
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在一爿小屋內(nèi)，究竟藏著上海人怎樣的生活向往？
在康健路341弄7號(hào)樓居民鄭年先眼里，“是鋼琴上面放著醬油瓶?！?/p>
鄭年仙今年71歲，先生何培哲年張她4歲。一家9口居住在此。
兩人所居的是一幢建于1954年左右的三層職工公寓，早年分配給當(dāng)?shù)亟逃?、工?huì)等系統(tǒng)職工租住，樓內(nèi)共30間房、27戶人家。風(fēng)吹雨淋數(shù)十年，這幢小梁薄板老房子變得破舊不堪、滲水掉灰，不僅生活不便，還存在安全隱患。
居民將其稱(chēng)為“比薩斜樓”，“在地板上放一個(gè)乒乓球，球體會(huì)沿著一個(gè)方向滾動(dòng)，可見(jiàn)房屋沉降之嚴(yán)重?！惫鹂稻游瘯?huì)書(shū)記金琳說(shuō)。
雖然危機(jī)四伏，鄭年仙告訴界面新聞?dòng)浾?，?dāng)時(shí)一家人為了照顧新婚夫妻，在20多平的房子里硬是“切出”9平米的空間給兩人做新房。公用的廚房遇上下雨天需要打傘炒菜，公用的衛(wèi)生間需要排隊(duì)上廁所。
在此“蝸居”30年時(shí)，鄭年仙買(mǎi)來(lái)了一架鋼琴作為生日禮物贈(zèng)與先生何培哲，“為了節(jié)省空間，常常是將醬油瓶放在鋼琴上?！?/p>
2023年4月17日，康健路341弄7-8號(hào)老舊住房實(shí)施成套改造。項(xiàng)目列入徐匯區(qū)2023年“兩舊一村”改造重點(diǎn)項(xiàng)目。同年5月，27戶居民完成簽約，5月底居民搬離，7月房屋拆除，9月新住宅開(kāi)工建設(shè)。
2024年4月30日，項(xiàng)目建成，舉行交房?jī)x式，27戶居民興高采烈地拿到了新房鑰匙。
改造后住宅全面消滅朝北戶，2-11層新設(shè)計(jì)60套住宅，全部朝南，且明廚明衛(wèi)，南北通風(fēng)。新建住宅戶均使用面積約35平方米，較改造前新增獨(dú)用廚房、衛(wèi)生間，且每戶都設(shè)置了陽(yáng)臺(tái)。原有27戶居民全部原址安置，新增33套住宅可用作保障性住房或區(qū)內(nèi)成套改造統(tǒng)籌安置房源。新小區(qū)開(kāi)放式社區(qū)設(shè)計(jì)，樓棟底層設(shè)置居民活動(dòng)室等社區(qū)服務(wù)用房，沿康健路打造成帶狀口袋公園，提供公共休息、交流空間，全面提升社區(qū)居民生活品質(zhì)。新住宅樓全裝修竣工交付，居民拎包即可入住。還裝有光伏、雨水回收、智能樓控系統(tǒng)等科技設(shè)備，并達(dá)到綠建二星標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)保、節(jié)能、舒適、安全。
搬入新家后，鄭年仙為鋼琴找到了一個(gè)最恰當(dāng)?shù)慕锹?，何培哲興致一起，即可坐下演奏。
僅用一年時(shí)間實(shí)現(xiàn)建成交付，這一項(xiàng)目也刷新了舊住房改造更新加速度。
康健路341弄的加速度正在其他項(xiàng)目上得到“復(fù)現(xiàn)”。
徐匯區(qū)房管局副局長(zhǎng)周艷告訴界面新聞?dòng)浾撸?022年《“兩舊一村”改造實(shí)施意見(jiàn)》提出了舊住房成套改造目標(biāo)，推動(dòng)舊住房成套改造早出成效、多出成效。主要分三個(gè)階段：2025年底前，小梁薄板房屋基本改造完成；2027年底前，小梁薄板房屋全面改造完成；2032年底前，不成套職工住宅改造全面完成。為加快任務(wù)落實(shí)，徐匯區(qū)形成了三年行動(dòng)計(jì)劃，計(jì)劃三年實(shí)施舊住房成套改造90萬(wàn)平方米，其中2023-2025年分別實(shí)施28萬(wàn)平方米、31萬(wàn)平方米、31萬(wàn)平方米。
近年來(lái)，上海的城市更新思路由“拆改留”轉(zhuǎn)換為“留改拆”，讓飽含人民情感的舊街區(qū)、老建筑重新回歸市民生活。
上海市制定了多項(xiàng)政策和規(guī)劃文件，以指導(dǎo)和推動(dòng)城市更新工作。2023年，《上海市城市更新行動(dòng)方案（2023—2025年）》明確了綜合區(qū)域整體煥新行動(dòng)、人居環(huán)境品質(zhì)提升行動(dòng)、公共空間設(shè)施優(yōu)化行動(dòng)等六大行動(dòng)，旨在到2025年形成適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的城市更新體制機(jī)制和政策體系。
今年，上海印發(fā)《2024年上海市城市更新規(guī)劃資源行動(dòng)方案》，作為新方面的系統(tǒng)規(guī)劃和行動(dòng)指南，旨在通過(guò)一系列具體的行動(dòng)和措施，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，提升城市功能和居民生活質(zhì)量。
記者獲悉，今年，上海城市更新步伐加速，長(zhǎng)寧區(qū)武夷路片區(qū)更新、黃浦區(qū)老市府大樓改造、靜安區(qū)中興城片區(qū)等項(xiàng)目正逐步落地。