文 | 表外表里 周霄 譚鳩云
編輯 | 曹賓玲 付曉玲
坐擁數(shù)座奢侈品超級(jí)賣場的恒隆集團(tuán),疫情期間收入“年年破紀(jì)錄”,一度在財(cái)報(bào)里凡爾賽“我們也沒預(yù)料到可以取得這樣的成績”。
但高光沒多久,董事長陳文博就在最新的致股東信里,語氣沉重、誠惶誠恐地“檢討”起來。
他寫道,公司上半年“遇上了近年來最嚴(yán)峻的經(jīng)營環(huán)境”,雖然“管理層盡職盡責(zé),竭力收窄業(yè)績差距”,奈何市況愈差,整體商場的總銷售額下降了13%。
無獨(dú)有偶,太古地產(chǎn)年中主席報(bào)告第一句也是公司“面臨多項(xiàng)挑戰(zhàn)”,其在內(nèi)地的六大高端商場有5家陷入了負(fù)增長,上海興業(yè)太古匯跌幅高達(dá)19.6%。
在談及原因時(shí),兩家公司都把鍋甩到了“出境旅游的增加”上,言外之意就是——有錢的VIC、VIP們拿著鈔票出國掃貨去了,剩下的人只是來瞻仰一下櫥窗里的華麗生活,沒幾個(gè)真正消費(fèi)得起。
但“窮”不足以解釋國內(nèi)消費(fèi)的一切,K11、萬象城、大悅城等次高端和中端商城的年中報(bào)里,不乏“客流大增55%”“領(lǐng)跑行業(yè)”等自夸,隨處可見收獲的喜悅。
其中,萬象城、大悅城零售額分別實(shí)現(xiàn)了22%和24%的增長,并且在恒隆們反復(fù)強(qiáng)調(diào)“審慎”的時(shí)候,它們?nèi)匀粯酚^地進(jìn)行著不菲的資本投入。
這不僅與高端商場的口風(fēng)沖突,和當(dāng)下高奢堅(jiān)挺、中檔疲軟的“K型消費(fèi)”共識(shí)也是相悖的。
事實(shí)上,抽絲剝繭商業(yè)地產(chǎn)年中報(bào)里的“眾生相”,會(huì)發(fā)現(xiàn)看似矛盾的消費(fèi)變化里,其實(shí)隱藏著一個(gè)微妙的中國。
一、頂奢和次奢的悲歡,并不相通
“我認(rèn)為最壞的情況很快便會(huì)過去?!?/p>
這是那封致恒隆股東信里,陳董事長給出的展望,背后的依據(jù)是:隨著放開后的第二個(gè)夏天完結(jié),國內(nèi)消費(fèi)者將擺脫報(bào)復(fù)性出游的“心癮”。
按其說法,國內(nèi)高奢賣場前幾年的風(fēng)光,是沾了無法出境游的光,被疫情攔在國內(nèi)的奢侈品愛好者們,一舉將在岸奢侈品消費(fèi)占比,從2019年的35%拉到了接近100%。
如今出行恢復(fù),奢侈品“血拼地”又重新轉(zhuǎn)回海外。據(jù)估,目前在岸奢侈品消費(fèi)占比已降到約60%,合理的預(yù)測最差就是恢復(fù)到疫情前水平,眼看就要熬出頭了。
但他的話音剛落,就被迅速打臉了。
這月初的國慶假期,國內(nèi)直飛日本的航班相比去年同期暴增了5倍,洶涌的人群從熱門的東京、大阪,一路掃蕩到名古屋、熊本。
事實(shí)上,恒隆對(duì)這一情況應(yīng)該并不陌生。其2024H1財(cái)報(bào)提到:過去六個(gè)月,影響我們奢侈品銷售額的最大因素之一是日元貶值。
具體來看,今年上半年,日元兌人民幣較2023年同期貶值15%-20%,在日本購物因而較在中國內(nèi)地便宜得多;若計(jì)及退稅,兩地價(jià)格差異更擴(kuò)大至約30%。
如一位游客五一的時(shí)候在網(wǎng)上分享稱,在日本LV的門店,兩萬元的包兌換成人民幣價(jià)格,能便宜3000-4000元。
下半年以來,日本匯率沒有支棱起來,但機(jī)票價(jià)格又降了——國內(nèi)各大航空公司前往日本往返的票價(jià)不到2000元,廉價(jià)航空更是可以低至1000出頭。
如此算下來,在日本買一個(gè)奢侈品包包省下來的錢,足以抵消往返日本的機(jī)票與部分住宿費(fèi)用了。
這樣的情況,富人們自然看不上,但對(duì)曾經(jīng)“咬牙夠高奢”的中產(chǎn)們,誘惑力十足。
卡地亞母公司歷峰集團(tuán)高管就曾感嘆,“中國消費(fèi)者很聰明,他們會(huì)研究,當(dāng)注意到日本商品的價(jià)格更便宜,馬上換一個(gè)區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)?!?/p>
麥肯錫最新報(bào)告甚至顯示,內(nèi)地消費(fèi)者赴海外免稅購物情況,已經(jīng)恢復(fù)到了2019年水平的120%-130%。
奢侈品大戶有錢人和不愿被奢侈品“拋棄”的中產(chǎn)們,不約而同都把貢獻(xiàn)值灑向海外,國內(nèi)做奢侈品包租公生意的商場們,自然受到影響。
不過,境內(nèi)的奢侈品消費(fèi)也并非全線“坍塌”。
事實(shí)上,恒隆旗下的頂奢商場租金收入雖然下降4%,但次奢商場最高有15%的正增長;而萬象城次奢零售額增長高達(dá)25.7%。
注:恒隆沒有披露不同商場的零售額變動(dòng)情況,租金數(shù)據(jù)有滯后,但粗略代替分析。
造就這一現(xiàn)象的背后,另一波中產(chǎn)功不可沒。
危機(jī)并非平等地降落在每一個(gè)人的頭上,即便曾同屬于中產(chǎn),一場疫情下來,有人仍能踮腳夠頂奢,而有人卻只能精打細(xì)算,勉力支撐。
但他們不是不消費(fèi)了,而是從之前的閉眼買奢侈品,回歸“為產(chǎn)品本質(zhì)買單”。
正如1980年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的美國,精英階層從像買大白菜一樣買勞力士等高奢品,降格為追逐輕奢消費(fèi),COACH、MK等如今耳熟能詳?shù)妮p奢品牌,大多都誕生并崛起于那個(gè)時(shí)期。
當(dāng)下的國內(nèi),也是類似的趨勢走向。
2024H1中報(bào)季,LV、開云集團(tuán)等頂奢品牌,在除日本外的亞洲地區(qū)負(fù)增長達(dá)10-20%。而輕奢COACH的大中華區(qū)銷售額,與他們拉開13-23%的差距,達(dá)到3%的增長。
風(fēng)口來了,主營次奢的K11、萬象城們,紛紛順勢而為。
在萬象城、恒隆次奢商場的零售業(yè)績中,頂奢品牌做出的貢獻(xiàn)逐漸下滑,餐飲、服務(wù)等業(yè)態(tài)的租戶增加,“去高端”意味明顯。
K11則在財(cái)報(bào)里,大談特談最近舉辦的音樂節(jié)、燈光秀、潮牌快閃等推廣活動(dòng),營造格調(diào)、氛圍感,伺機(jī)掏空精致省中產(chǎn)的錢包。
不過,同樣的活動(dòng),對(duì)不同地區(qū)商場的業(yè)績拉動(dòng),有高低之分。就數(shù)據(jù)來看,武漢、天津的K11表現(xiàn)最為突出:前者客流雙位數(shù)增長,后者的銷售額、客流分別大漲22%、41%。
這兩地的商場都特別感謝了一個(gè)群體——Z世代。
武漢K11購物藝術(shù)中心街,去年就悄然完成了煥新,BEAMS、Carhartt WIP、EXI.T等全球潮奢品牌一字排開,向年輕人的偏好看齊。
除了年輕一代,一些商業(yè)地產(chǎn)公司的年中報(bào)里,還提到了二三線新中產(chǎn)的變化。
這些地方商場占比達(dá)到44%和82%的大悅城和龍湖天街,上半年均傳來喜報(bào),在它們的描述里,二三線居民消費(fèi)升級(jí)的力量不可小覷。
而這也正對(duì)應(yīng)著不同城際間財(cái)富的一增一減。
二、二三線“偷走”北上深生活,一線過上更貴的生活
二季度漲薪TOP10城市中,默默無聞的太原摘得了榜首,合肥、沈陽、武漢等城市也表現(xiàn)不俗,反倒是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的北京、深圳榜上無名。
深挖這背后的原因,一切似乎又有跡可循。
比如,“山西除了煤老板其他人都很窮”的觀點(diǎn)深入人心,但這幾年火熱的煤炭行情讓打工人也分到了一杯羹,太原煤炭龍頭員工平均薪酬幾年間翻了一番,邁入到20萬大關(guān)。
不止傳統(tǒng)能源行業(yè)如此,這幾年蒸蒸日上的新能源股、資源股以及工業(yè)制造黑馬等,許多都重點(diǎn)布局在二三線城市。
反觀一線城市倚重的互聯(lián)網(wǎng)、金融公司,集體進(jìn)入了陣痛期,過去年薪百萬的金融精英、大廠人,如今不得不面對(duì)工資腰斬、膝蓋斬的現(xiàn)實(shí)。
也就是說,隨著不同產(chǎn)業(yè)的調(diào)整變化,一線和二三線居民的收入增速出現(xiàn)了“反轉(zhuǎn)”,上半年北上、廣東人均可支配收入增速已排到了全國吊車尾。
北漂、滬漂們不僅掙錢越來越難了,財(cái)富縮水的壓力還更大了。
以房子為例,同樣面積的房子、同樣的下跌幅度,房價(jià)更高的一線虧得更慘,且一二線居民杠桿率有70%,比三四線高出15%,任何風(fēng)吹草動(dòng)都可能是“不可承受之重”。
反映到消費(fèi)上,一線居民扼止住了剁手的欲望,拼命存錢,而二三線城市人則盯上了奢侈品,“偷走”北上深生活。
社零數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一點(diǎn),上半年一線城市社零增速下降,二三四線的新富人們撐起了消費(fèi)增長的大旗。
但龍湖天街、吾悅廣場的中報(bào)卻顯示,二三線居民“揮金如土”,當(dāng)?shù)厣虉龅某鲎饴史炊碌?;一線居民捂著錢包過日子,商場出租率卻穩(wěn)中有進(jìn)。
這樣的數(shù)據(jù)表現(xiàn),顯然和一線疲軟、二三線崛起的消費(fèi)共識(shí)相悖,但回歸消費(fèi)者視角去看待,會(huì)發(fā)現(xiàn)一切又是合理的。
先看二三線城市的新富人們,他們出門逛街購物前,總會(huì)被選擇困難癥折磨——身邊的購物中心太多,很糾結(jié)到底要去哪一座。
以武漢為例,掐指一數(shù),本地光高奢商場就有3座,輕奢商場9座,其他百貨、購物中心加起來超過60座……選擇之多,新中產(chǎn)都快挑花眼了。
武漢SKP開業(yè)后,武商MALL、恒隆廣場為了搶人,掀起了一場罕見的價(jià)格大戰(zhàn),號(hào)稱“從不打折”的LV,祭出八折“大酬賓”。
不單是武漢,蘇州、東莞等城市的人均零售面積也達(dá)到2㎡,超過了“購物之都”香港,相當(dāng)于日韓的2倍。
此外,二三線的商場建設(shè)熱潮,還在愈演愈烈。
根據(jù)地產(chǎn)公司中報(bào),剛在武漢狹路相逢的恒隆、SKP,馬上又要在杭州迎頭撞上了,中端陣營的K11內(nèi)地在建商場11座,萬象城也計(jì)劃“一年下一城”。
原來盤踞在二三線的大悅城、天街們同樣沒閑著,紛紛改頭換面,迎合追求品質(zhì)的顧客。
有了這些好去處,消費(fèi)者對(duì)那些設(shè)施老舊、品味落伍的大眾百貨就提不起興趣,不少承載了一代人記憶的老百貨,逐漸淪為了“時(shí)代的眼淚”。
可見,二三線城市居民的消費(fèi)升級(jí),牽引著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了高端升級(jí)、大眾過剩的業(yè)態(tài)置換期,這個(gè)過程難免會(huì)影響到商場的出租率。
同理,開始精打細(xì)算的一線城市的居民,也在無形中撥弄著地產(chǎn)商的命運(yùn)。
一位商場的租戶感嘆道:“前幾年商場有紅利,門店客流量、客單價(jià)比較穩(wěn)定,品牌們一窩蜂進(jìn)入商場,哪怕位置偏一點(diǎn),總有消費(fèi)者愿意找、愿意等位?!?/p>
現(xiàn)在的“大城市漂”,出門不是低成本的Citywalk,就是去好玩好逛的大商場拍照打卡,然后回家打開拼多多。
這樣的消費(fèi)傾向,讓人群越來越“扎堆”,今年6月,上海南京東路、世博和大虹橋等核心商圈人流量同比大增30%,而大寧、徐匯濱江的增幅不足15%。
仰仗客流量吃飯的商戶,自然也跟著遷徙走了。
據(jù)Savills,上海二季度核心商圈商場出租率提升了0.2%,非核心商圈下滑了0.1%。北京變化更明顯,太古地產(chǎn)年中報(bào)顯示,三里屯太古里和頤堤港的租戶銷售收入同時(shí)降低了4%,但前者租金收入增長了9%,后者下滑了3%。
然而,消費(fèi)者也是哪里繁華去哪里Citywalk,商家一股腦往核心商圈擠,會(huì)帶來連鎖反應(yīng)。
據(jù)報(bào)道,北京、上海部分相對(duì)邊緣的商場,租金降低三到五成還是沒人接手,而王府井、南京西路等核心地區(qū),商場租金大漲30%仍有商家趨之若鶩。
這樣一來,一線漂們可以享受核心商圈更好的商業(yè)條件,當(dāng)然,也意味著大家要付出更多,畢竟羊毛出在羊身上。
小結(jié)
電影《流浪地球》里,眼看木星撞擊地球無可避免,人類生還機(jī)會(huì)渺茫,人們紛紛離開崗位,去和家人道別。
這時(shí),發(fā)現(xiàn)一線生機(jī)的主角們,向所有幸存者高喊“希望是這個(gè)時(shí)代像鉆石一樣珍貴的東西”,成功召回大家,化解了危機(jī)。
今時(shí)今日,國內(nèi)消費(fèi)的信心也來到了關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),奢侈品、餐飲業(yè)、線下零售等各行各業(yè)接二連三傳來壞消息,悲觀者甚至認(rèn)為,最壞的情況還沒有出現(xiàn)。
然而透過商業(yè)地產(chǎn)的“眾生相”可以看到,消費(fèi)不是一致向下的,而是不同地域、人群、品類,分化出了“條條小道”。
這些方向里,或許就藏著各個(gè)行業(yè)走出困境的希望。