文 | 五環(huán)外OUTSIDE 優(yōu)優(yōu)
編輯 | 車卯卯
廣州一直是北上廣中的先行者，在北京和上海還在考慮如何溫和釋放政策的時候，廣州直接扔出來了取消限購的政策的重磅炸彈。
對于人口稠密的珠三角來說，廣深固然是做事業(yè)和想要闖蕩的核心地帶。但是如果想要躺平，鶴崗遠(yuǎn)在東北，而每天有六十多趟樓巴就能到的清遠(yuǎn)，是只需要房子安家年輕人的不二之選。
比如距離廣州車程不過三十分鐘的某清遠(yuǎn)小區(qū)，是一個完全成熟的社區(qū)。周圍超市就有三家，游泳館、社區(qū)醫(yī)院、電影院、餐飲店應(yīng)有盡有。此外，這里是學(xué)區(qū)房，從幼兒園到高中，覆蓋了公立和私立學(xué)校。這里綠化率很高，小區(qū)里都是綠植，有些房型能直接開窗面湖。
往大了說，清遠(yuǎn)這座城市，素有廣東后花園之稱，也是廣東少有的看雪圣地。春夏能看山水和玩漂流；秋冬天來這里賞花和看雪。
最重要的是，70平、帶精裝和電梯的房子，只要15.5萬，不過一輛中端新能源車的價格。在清遠(yuǎn)，不到三千一平的房子比比皆是，所以這里，也被稱為廣東鶴崗。清遠(yuǎn)之外，環(huán)繞著廣深的中山和惠州，甚至佛山，也能看到一平米兩三千的房子。
廣東周邊房價已經(jīng)開始走低
可是，越來越多人不愿意住進(jìn)這些房子。
買清遠(yuǎn)的廣州上班族，希望找到下一批“廣州接盤俠”
買下清遠(yuǎn)美林湖的房子之前，陶滔的規(guī)劃是每天坐樓巴通勤廣州上下班，全程一個多小時。買房后發(fā)現(xiàn)，還是公司旁租的城中村小單間香。
那是2016年的春節(jié)前后，陶滔身邊準(zhǔn)備買房的同事朋友們總會提到一件事——廣清城際即將要通車了。從地理位置來看，清遠(yuǎn)與廣州的花都區(qū)相鄰，清遠(yuǎn)市區(qū)到廣州市中心天河區(qū)距離約60公里；清遠(yuǎn)的銀盞到廣州花都區(qū)，不過10公里。
在連接兩市的廣清城際開通后，從廣州到清遠(yuǎn)，最快只要25分鐘。廣州的房價動輒2-3萬，彼時的清遠(yuǎn)，均價只要五六千。
2016年開始，廣清城際軌道通車的消息時常傳出
這則消息，像是當(dāng)時專門為廣州準(zhǔn)備買房的人制造的狂歡。
一方面，每回陶滔經(jīng)過或者出入地鐵口，總能看到有人在發(fā)清遠(yuǎn)樓盤的傳單，“均價3字頭，25分鐘雙城通勤”等字樣加紅加粗印在傳單雙面。另一方面，在一些重要的公交站旁，能時?？吹角暹h(yuǎn)樓盤的大巴，招攬著路人組團(tuán)坐大巴到清遠(yuǎn)實地看房。
廣州人，從這個時候開始，加速涌入這個房價洼地。
清遠(yuǎn)多個臨近廣州樓盤的售樓中心，被銷售掛在嘴邊的賣點就是，“來我們這邊看房的，基本都是廣州人”。
陶滔確實心動。他是湖南人，2014年在廣州讀完大學(xué)后便留了下來。在廣州買房的顧慮，一是貴，二是還沒繳滿三年社保不具備資格。于是，5月份的一個周末，陶滔坐上了免費(fèi)的房企大巴，和滿車的廣州人踏上了清遠(yuǎn)的看房之旅。
去了清遠(yuǎn)兩回以后，他最終以七千多一平下了82方的小三房，月供一個月不到2000塊。促使他做下這個決策的原因，和很多廣州年輕人在清遠(yuǎn)買房的原因很相似，這里便宜、綠化好、適合生活，比起廣州城區(qū)的老破小要舒服多了。
買清遠(yuǎn)臨近廣州這一塊的廣州人，還有一個重要的原因——學(xué)位。
陶滔的隔壁鄰居，是一對陪讀母子。在廣州，因為孩子不是廣州戶口，即便有房也讀不了公立學(xué)校，私立學(xué)校學(xué)費(fèi)貴；在這里他們是全款拿下的房子，附近學(xué)位多，并且私立價格也便宜過廣州。于是，鄰居母子就過上了周一到周五在清遠(yuǎn)，周末回廣州的雙城生活。
但現(xiàn)在，買在這里的廣州人也希望有別的廣州人來接盤這里的房子。
清遠(yuǎn)的房價經(jīng)歷了過山車，從一平米四五千漲到過上萬，又重新跌回了四五千。早些年因為投資價值買清遠(yuǎn)樓盤的炒房客，大部分在割肉離場以求及時止損。
清遠(yuǎn)2016-2023年平均房價變動（數(shù)據(jù)來源：安居客）
陶滔認(rèn)識一個廣州的民宿房東，在一個臨近景區(qū)的小區(qū)金碧天下房價暴跌時，一次性買了幾套，專門用來做周末生意。而轉(zhuǎn)讓給這個民宿房東的業(yè)主，也是廣州人。
清遠(yuǎn)還有其他單價只有2-3千/平米的房子
而非投資的陶滔，最終還是沒住他的清遠(yuǎn)新房。
因為，交通不便這個問題，在裝修階段就顯現(xiàn)出來了。
當(dāng)時的樓巴并不如現(xiàn)在班次多，而且陶滔只有周末才能去看裝修，且出行時間不確定，所以他的交通工具主要是拼順風(fēng)車，加上司機(jī)去接別的乘客的時間，每回過去得一個半小時。晚上還不能回來得太晚，太晚就拼不上回廣的順風(fēng)車。著實把還沒買車的他折騰得夠煩躁。
在裝修好以后，他發(fā)現(xiàn)早起通勤是屬于“沒苦硬吃”。陶滔是程序員，工作性質(zhì)是晚上班晚下班，即便樓巴現(xiàn)在很方便，但也不如下班后步行5分鐘回到出租屋方便。另外，買房的初衷，是希望作為婚房，現(xiàn)在感情發(fā)生了變動，他也不一定需要多舒服的居住環(huán)境。
現(xiàn)在，陶滔把房子掛在中介上，希望有廣州上班的租客可以把房子租走，但是，已經(jīng)空置了好些個月了。
深澳后花園，除了便宜找不到第二個優(yōu)點
每次陳珊搭網(wǎng)約車回坦洲的時候，都會聽到司機(jī)氣急敗壞地罵坦洲的交通——行人和電動車橫目中無車、岔路多、路面坑洼、排水差。末了再補(bǔ)上一句，“如果是高峰期，我們真不愿意到這里來”。
坦洲，隸屬中山市，位于中山市最南端，緊鄰著深圳、珠海和澳門。在珠海平均2-3萬的房價中，這里甚至可以買到3000塊/平米的房子，距離去澳門的拱北口岸不過車程30分鐘。
坦洲的地理位置，緊鄰深圳、珠海和澳門
坦洲對于中山、珠海和澳門的存在，特別是對于珠海的存在，就像是昆山對于上海，每天有無數(shù)“雙城候鳥”早出晚歸。許久之前有個數(shù)據(jù)，有10余萬的珠海人居住在坦洲。
甚至，在澳門務(wù)工的內(nèi)陸居民，大多數(shù)都住在坦洲。走在坦洲里面的村里，隨處可見澳門的招工廣告；早晨坦洲去珠海和澳門的方向，傍晚澳門、珠海返坦洲方向的地圖上，堵車的深紅和深黃。
對于許多在珠海、澳門工作的人來說，這里就是他們的鶴崗。但對陳珊而言，這個“鶴崗”除了便宜，似乎找不出第二個優(yōu)點。
坦洲部分小區(qū)房價
和的士司機(jī)一樣，交通是最令她頭疼的一件事。
就像的士司機(jī)不愿意高峰期來坦洲一樣，上下班期間，3公里的路這里能塞半個小時。而塞車的原因，除了車多以外，還是因為永無休止的修路和橫沖直撞的電動車。
在珠海是四車道的道路，進(jìn)入坦洲地界，就會有兩個車道被擺上施工的雪糕筒，但是卻遲遲沒見動工。路口逆行、走在路中間的電動摩托車數(shù)不勝數(shù)，即便汽車自己車道慢速行駛，也時不時得停下來讓行這些摩托車。
更煩惱的是下雨天。坦洲的排水系統(tǒng)并不完善，一旦暴雨過后，好些路面的積水久久不散。陳珊的車是底盤并不高，每回下雨她都會擔(dān)心在經(jīng)過某些路面時，她的車會罷工。
如果說，交通是自己才會體會到的里子；那在朋友面前，住在這便宜的鶴崗，便是失去了“面子”。
這里是陳珊的第二套房，7年前決定購房時有兩個選擇——市區(qū)的普通小區(qū)，和坦洲的大平層。前者就需要公積金和商貸兩個共同還貸，后者用公積金基本就能覆蓋。為了避免日后出現(xiàn)資金風(fēng)險，她選擇了便宜的坦洲大平層。
事實證明，這個年齡的她除了風(fēng)險管控外，也需要一份拿得出手的資產(chǎn)傍身。37歲的陳珊是一個澳資公司的銷售總監(jiān)，日常交往和維系的也是同級別甚至更高級別的客戶，扮豬吃老虎是常用的交往技巧。
在他們面前，房產(chǎn)也是有鄙視鏈的，坦洲因為房價最低，處于鄙視鏈最底層。每當(dāng)聊到房產(chǎn)這個話題時，在一群住別墅、在多個城市多處置業(yè)的朋友面前，陳珊總是有些難以啟齒。而隨著房產(chǎn)話題帶出的，還有教育、醫(yī)療、甚至好的保姆阿姨資源話題，而這些資源，坦洲幾乎沒有。
現(xiàn)在，陳珊正在醞釀著買第三套房——如果選中合適的地方，把坦洲這套賣了也無妨。
珠三角鶴崗眾崗相
鶴崗化的房子，不僅僅只出現(xiàn)在廣東的偏遠(yuǎn)地區(qū)，它們越來越多地出現(xiàn)在珠三角。
在中山，除了毗鄰珠海、澳門的坦洲外，還有翠亨新區(qū)和中山東部的火炬開發(fā)區(qū)。
6年前，隨著連接深圳與中山的跨海大橋深中通道的開工建設(shè)，給炒房客們描繪了中山將會有越來越多深圳、乃至香港人過來買房的預(yù)期，于是炒房客們涌入了這兩個地方，推動這兩個區(qū)域的房價節(jié)節(jié)高。但現(xiàn)在深中通道開通了，房價卻堰旗鼓息。
在中山火炬的太陽城商圈，掛牌出售了不少降價的毛坯房，卻嫌少有人問津；而這里的二手房均價，也跌到了近一年的最低點。
中山火炬太陽城商圈房價堰旗鼓息
而毗鄰廣深的惠州，房價也不再堅挺。
曾經(jīng)受“海景房”以及“深圳衛(wèi)星城”的影響，惠州房價飆升；而隨著深圳房價冷卻，惠州炒房熱也漸漸冷卻?；葜莘績r從4年前的最高點到現(xiàn)在，平均跌幅已經(jīng)超過了50%，基本看不到抗跌的樓盤。打開抖音搜惠州房價，能看到許多惠州炒房客哭喊著虧了的視頻。
惠州現(xiàn)在的房價，和2019年時基本持平（圖源：數(shù)據(jù)GO）
而平常幾乎沒有話題炒作的佛山和廣州，如果搜二手房，也能篩選出好些個總價低于30萬的房源。
和北方城市因為資源枯竭人口外流導(dǎo)致房價持續(xù)下降的原因不同，珠三角的鶴崗化是濾鏡破碎和地區(qū)發(fā)展滯后的共同結(jié)果。
破碎的是小城市將會逆襲的濾鏡。
無論是中山、還是清遠(yuǎn)、亦或是惠州，無論是深中通道通車，還是廣清軌道的開通，這些利好消息背后都是對落后城市能追趕上一線城市的期盼。
期盼中山和惠州能因為深圳人、清遠(yuǎn)能因為廣州人過來落戶，期望城市成為一線城市的“衛(wèi)星城”后，帶來城市消費(fèi)提升和產(chǎn)業(yè)升級。但事實上，小城市本地經(jīng)濟(jì)并不會因為通了一座橋、修好一個高鐵站而逆襲。
城市的消費(fèi)，也不會因為這些城市候鳥，得到進(jìn)一步的提升。就像買下清遠(yuǎn)美林湖房子的陶滔，至今沒有去過清遠(yuǎn)的市區(qū)；在坦洲住了7年的陳珊，活動范圍主要是珠海，鮮少會去中山市中心。城市候鳥們帶不來小城市的逆襲。
滯后的對不齊的基建。
珠三角的跨城交通，即便一直在進(jìn)步，但是候鳥們現(xiàn)實與理想之間的“雙城生活”還過于遙遠(yuǎn)。
B站有個up主，經(jīng)常會更新自己在廣州和清遠(yuǎn)之間通勤的vlog。6：30分起床，9點到公司；晚上回程也是一個半小時。每天至少比在廣州本地居住的人多花1-2個小時在通勤上，一年下來接近500小時。當(dāng)然，這還沒算上長通勤帶來的心力消耗。
臨近城市的基建銜接的推進(jìn)速度，遠(yuǎn)比想象中要慢。就像預(yù)期2017年完工的廣清城軌，2020年11月才開通運(yùn)行；珠海與中山坦洲僅一馬路之隔，但行政區(qū)劃上的阻隔導(dǎo)致公共交通、網(wǎng)約車有不同城際的管理和使用規(guī)則。深圳和惠州之間， 念叨了10年跨城地鐵尚未動工。
遠(yuǎn)低于有時候，兩個相鄰城市的交通，還不如兩個一線城市之間的交通更便捷。
所以即便鶴崗化的房子，正在逐步包圍廣深。但這僅僅只是炒房客心碎前的搶救，對于普通人而言，大城市依然卷不起；而鶴崗化的衛(wèi)星城，也不具有生活的性價比。
結(jié)語
除了廣深，鶴崗化的房子，也在逐漸包圍北上。
如果時間回到2018年，逐漸增加的鶴崗化房子，伴隨的必然是抄底的蠢蠢欲動。新政策的助推正在發(fā)力，但尚未出現(xiàn)明確的結(jié)果。
一線城市里，出現(xiàn)“鶴崗化”的房子一般都有一些共同點，郊區(qū)房、樓齡舊、小戶型、無優(yōu)質(zhì)學(xué)校；而在其他城市，共同點卻很相似——經(jīng)濟(jì)動力不足。哪怕給出再白菜價的房子，也吸引不來本該屬于一二線城市的人才。
城市出現(xiàn)鶴崗化房子并不可怕，這是樓市發(fā)展的長線結(jié)果，總有房子被淘汰掉。但是一座城市在5年、10年，應(yīng)該如何容納年輕人發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)，可能是我們更需要思考的問題。
*本文中人物均為化名