文 | 五環(huán)外OUTSIDE 優(yōu)優(yōu)
編輯 | 車(chē)卯卯
廣州一直是北上廣中的先行者，在北京和上海還在考慮如何溫和釋放政策的時(shí)候，廣州直接扔出來(lái)了取消限購(gòu)的政策的重磅炸彈。
對(duì)于人口稠密的珠三角來(lái)說(shuō)，廣深固然是做事業(yè)和想要闖蕩的核心地帶。但是如果想要躺平，鶴崗遠(yuǎn)在東北，而每天有六十多趟樓巴就能到的清遠(yuǎn)，是只需要房子安家年輕人的不二之選。
比如距離廣州車(chē)程不過(guò)三十分鐘的某清遠(yuǎn)小區(qū)，是一個(gè)完全成熟的社區(qū)。周?chē)芯陀腥?，游泳館、社區(qū)醫(yī)院、電影院、餐飲店應(yīng)有盡有。此外，這里是學(xué)區(qū)房，從幼兒園到高中，覆蓋了公立和私立學(xué)校。這里綠化率很高，小區(qū)里都是綠植，有些房型能直接開(kāi)窗面湖。
往大了說(shuō)，清遠(yuǎn)這座城市，素有廣東后花園之稱(chēng)，也是廣東少有的看雪圣地。春夏能看山水和玩漂流；秋冬天來(lái)這里賞花和看雪。
最重要的是，70平、帶精裝和電梯的房子，只要15.5萬(wàn)，不過(guò)一輛中端新能源車(chē)的價(jià)格。在清遠(yuǎn)，不到三千一平的房子比比皆是，所以這里，也被稱(chēng)為廣東鶴崗。清遠(yuǎn)之外，環(huán)繞著廣深的中山和惠州，甚至佛山，也能看到一平米兩三千的房子。
廣東周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始走低
可是，越來(lái)越多人不愿意住進(jìn)這些房子。
買(mǎi)清遠(yuǎn)的廣州上班族，希望找到下一批“廣州接盤(pán)俠”
買(mǎi)下清遠(yuǎn)美林湖的房子之前，陶滔的規(guī)劃是每天坐樓巴通勤廣州上下班，全程一個(gè)多小時(shí)。買(mǎi)房后發(fā)現(xiàn)，還是公司旁租的城中村小單間香。
那是2016年的春節(jié)前后，陶滔身邊準(zhǔn)備買(mǎi)房的同事朋友們總會(huì)提到一件事——廣清城際即將要通車(chē)了。從地理位置來(lái)看，清遠(yuǎn)與廣州的花都區(qū)相鄰，清遠(yuǎn)市區(qū)到廣州市中心天河區(qū)距離約60公里；清遠(yuǎn)的銀盞到廣州花都區(qū)，不過(guò)10公里。
在連接兩市的廣清城際開(kāi)通后，從廣州到清遠(yuǎn)，最快只要25分鐘。廣州的房?jī)r(jià)動(dòng)輒2-3萬(wàn)，彼時(shí)的清遠(yuǎn)，均價(jià)只要五六千。
2016年開(kāi)始，廣清城際軌道通車(chē)的消息時(shí)常傳出
這則消息，像是當(dāng)時(shí)專(zhuān)門(mén)為廣州準(zhǔn)備買(mǎi)房的人制造的狂歡。
一方面，每回陶滔經(jīng)過(guò)或者出入地鐵口，總能看到有人在發(fā)清遠(yuǎn)樓盤(pán)的傳單，“均價(jià)3字頭，25分鐘雙城通勤”等字樣加紅加粗印在傳單雙面。另一方面，在一些重要的公交站旁，能時(shí)?？吹角暹h(yuǎn)樓盤(pán)的大巴，招攬著路人組團(tuán)坐大巴到清遠(yuǎn)實(shí)地看房。
廣州人，從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始，加速涌入這個(gè)房?jī)r(jià)洼地。
清遠(yuǎn)多個(gè)臨近廣州樓盤(pán)的售樓中心，被銷(xiāo)售掛在嘴邊的賣(mài)點(diǎn)就是，“來(lái)我們這邊看房的，基本都是廣州人”。
陶滔確實(shí)心動(dòng)。他是湖南人，2014年在廣州讀完大學(xué)后便留了下來(lái)。在廣州買(mǎi)房的顧慮，一是貴，二是還沒(méi)繳滿三年社保不具備資格。于是，5月份的一個(gè)周末，陶滔坐上了免費(fèi)的房企大巴，和滿車(chē)的廣州人踏上了清遠(yuǎn)的看房之旅。
去了清遠(yuǎn)兩回以后，他最終以七千多一平下了82方的小三房，月供一個(gè)月不到2000塊。促使他做下這個(gè)決策的原因，和很多廣州年輕人在清遠(yuǎn)買(mǎi)房的原因很相似，這里便宜、綠化好、適合生活，比起廣州城區(qū)的老破小要舒服多了。
買(mǎi)清遠(yuǎn)臨近廣州這一塊的廣州人，還有一個(gè)重要的原因——學(xué)位。
陶滔的隔壁鄰居，是一對(duì)陪讀母子。在廣州，因?yàn)楹⒆硬皇菑V州戶(hù)口，即便有房也讀不了公立學(xué)校，私立學(xué)校學(xué)費(fèi)貴；在這里他們是全款拿下的房子，附近學(xué)位多，并且私立價(jià)格也便宜過(guò)廣州。于是，鄰居母子就過(guò)上了周一到周五在清遠(yuǎn)，周末回廣州的雙城生活。
但現(xiàn)在，買(mǎi)在這里的廣州人也希望有別的廣州人來(lái)接盤(pán)這里的房子。
清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)，從一平米四五千漲到過(guò)上萬(wàn)，又重新跌回了四五千。早些年因?yàn)橥顿Y價(jià)值買(mǎi)清遠(yuǎn)樓盤(pán)的炒房客，大部分在割肉離場(chǎng)以求及時(shí)止損。
清遠(yuǎn)2016-2023年平均房?jī)r(jià)變動(dòng)（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客）
陶滔認(rèn)識(shí)一個(gè)廣州的民宿房東，在一個(gè)臨近景區(qū)的小區(qū)金碧天下房?jī)r(jià)暴跌時(shí)，一次性買(mǎi)了幾套，專(zhuān)門(mén)用來(lái)做周末生意。而轉(zhuǎn)讓給這個(gè)民宿房東的業(yè)主，也是廣州人。
清遠(yuǎn)還有其他單價(jià)只有2-3千/平米的房子
而非投資的陶滔，最終還是沒(méi)住他的清遠(yuǎn)新房。
因?yàn)?，交通不便這個(gè)問(wèn)題，在裝修階段就顯現(xiàn)出來(lái)了。
當(dāng)時(shí)的樓巴并不如現(xiàn)在班次多，而且陶滔只有周末才能去看裝修，且出行時(shí)間不確定，所以他的交通工具主要是拼順風(fēng)車(chē)，加上司機(jī)去接別的乘客的時(shí)間，每回過(guò)去得一個(gè)半小時(shí)。晚上還不能回來(lái)得太晚，太晚就拼不上回廣的順風(fēng)車(chē)。著實(shí)把還沒(méi)買(mǎi)車(chē)的他折騰得夠煩躁。
在裝修好以后，他發(fā)現(xiàn)早起通勤是屬于“沒(méi)苦硬吃”。陶滔是程序員，工作性質(zhì)是晚上班晚下班，即便樓巴現(xiàn)在很方便，但也不如下班后步行5分鐘回到出租屋方便。另外，買(mǎi)房的初衷，是希望作為婚房，現(xiàn)在感情發(fā)生了變動(dòng)，他也不一定需要多舒服的居住環(huán)境。
現(xiàn)在，陶滔把房子掛在中介上，希望有廣州上班的租客可以把房子租走，但是，已經(jīng)空置了好些個(gè)月了。
深澳后花園，除了便宜找不到第二個(gè)優(yōu)點(diǎn)
每次陳珊搭網(wǎng)約車(chē)回坦洲的時(shí)候，都會(huì)聽(tīng)到司機(jī)氣急敗壞地罵坦洲的交通——行人和電動(dòng)車(chē)橫目中無(wú)車(chē)、岔路多、路面坑洼、排水差。末了再補(bǔ)上一句，“如果是高峰期，我們真不愿意到這里來(lái)”。
坦洲，隸屬中山市，位于中山市最南端，緊鄰著深圳、珠海和澳門(mén)。在珠海平均2-3萬(wàn)的房?jī)r(jià)中，這里甚至可以買(mǎi)到3000塊/平米的房子，距離去澳門(mén)的拱北口岸不過(guò)車(chē)程30分鐘。
坦洲的地理位置，緊鄰深圳、珠海和澳門(mén)
坦洲對(duì)于中山、珠海和澳門(mén)的存在，特別是對(duì)于珠海的存在，就像是昆山對(duì)于上海，每天有無(wú)數(shù)“雙城候鳥(niǎo)”早出晚歸。許久之前有個(gè)數(shù)據(jù)，有10余萬(wàn)的珠海人居住在坦洲。
甚至，在澳門(mén)務(wù)工的內(nèi)陸居民，大多數(shù)都住在坦洲。走在坦洲里面的村里，隨處可見(jiàn)澳門(mén)的招工廣告；早晨坦洲去珠海和澳門(mén)的方向，傍晚澳門(mén)、珠海返坦洲方向的地圖上，堵車(chē)的深紅和深黃。
對(duì)于許多在珠海、澳門(mén)工作的人來(lái)說(shuō)，這里就是他們的鶴崗。但對(duì)陳珊而言，這個(gè)“鶴崗”除了便宜，似乎找不出第二個(gè)優(yōu)點(diǎn)。
坦洲部分小區(qū)房?jī)r(jià)
和的士司機(jī)一樣，交通是最令她頭疼的一件事。
就像的士司機(jī)不愿意高峰期來(lái)坦洲一樣，上下班期間，3公里的路這里能塞半個(gè)小時(shí)。而塞車(chē)的原因，除了車(chē)多以外，還是因?yàn)橛罒o(wú)休止的修路和橫沖直撞的電動(dòng)車(chē)。
在珠海是四車(chē)道的道路，進(jìn)入坦洲地界，就會(huì)有兩個(gè)車(chē)道被擺上施工的雪糕筒，但是卻遲遲沒(méi)見(jiàn)動(dòng)工。路口逆行、走在路中間的電動(dòng)摩托車(chē)數(shù)不勝數(shù)，即便汽車(chē)自己車(chē)道慢速行駛，也時(shí)不時(shí)得停下來(lái)讓行這些摩托車(chē)。
更煩惱的是下雨天。坦洲的排水系統(tǒng)并不完善，一旦暴雨過(guò)后，好些路面的積水久久不散。陳珊的車(chē)是底盤(pán)并不高，每回下雨她都會(huì)擔(dān)心在經(jīng)過(guò)某些路面時(shí)，她的車(chē)會(huì)罷工。
如果說(shuō)，交通是自己才會(huì)體會(huì)到的里子；那在朋友面前，住在這便宜的鶴崗，便是失去了“面子”。
這里是陳珊的第二套房，7年前決定購(gòu)房時(shí)有兩個(gè)選擇——市區(qū)的普通小區(qū)，和坦洲的大平層。前者就需要公積金和商貸兩個(gè)共同還貸，后者用公積金基本就能覆蓋。為了避免日后出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)，她選擇了便宜的坦洲大平層。
事實(shí)證明，這個(gè)年齡的她除了風(fēng)險(xiǎn)管控外，也需要一份拿得出手的資產(chǎn)傍身。37歲的陳珊是一個(gè)澳資公司的銷(xiāo)售總監(jiān)，日常交往和維系的也是同級(jí)別甚至更高級(jí)別的客戶(hù)，扮豬吃老虎是常用的交往技巧。
在他們面前，房產(chǎn)也是有鄙視鏈的，坦洲因?yàn)榉績(jī)r(jià)最低，處于鄙視鏈最底層。每當(dāng)聊到房產(chǎn)這個(gè)話題時(shí)，在一群住別墅、在多個(gè)城市多處置業(yè)的朋友面前，陳珊總是有些難以啟齒。而隨著房產(chǎn)話題帶出的，還有教育、醫(yī)療、甚至好的保姆阿姨資源話題，而這些資源，坦洲幾乎沒(méi)有。
現(xiàn)在，陳珊正在醞釀著買(mǎi)第三套房——如果選中合適的地方，把坦洲這套賣(mài)了也無(wú)妨。
珠三角鶴崗眾崗相
鶴崗化的房子，不僅僅只出現(xiàn)在廣東的偏遠(yuǎn)地區(qū)，它們?cè)絹?lái)越多地出現(xiàn)在珠三角。
在中山，除了毗鄰珠海、澳門(mén)的坦洲外，還有翠亨新區(qū)和中山東部的火炬開(kāi)發(fā)區(qū)。
6年前，隨著連接深圳與中山的跨海大橋深中通道的開(kāi)工建設(shè)，給炒房客們描繪了中山將會(huì)有越來(lái)越多深圳、乃至香港人過(guò)來(lái)買(mǎi)房的預(yù)期，于是炒房客們涌入了這兩個(gè)地方，推動(dòng)這兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高。但現(xiàn)在深中通道開(kāi)通了，房?jī)r(jià)卻堰旗鼓息。
在中山火炬的太陽(yáng)城商圈，掛牌出售了不少降價(jià)的毛坯房，卻嫌少有人問(wèn)津；而這里的二手房均價(jià)，也跌到了近一年的最低點(diǎn)。
中山火炬太陽(yáng)城商圈房?jī)r(jià)堰旗鼓息
而毗鄰廣深的惠州，房?jī)r(jià)也不再堅(jiān)挺。
曾經(jīng)受“海景房”以及“深圳衛(wèi)星城”的影響，惠州房?jī)r(jià)飆升；而隨著深圳房?jī)r(jià)冷卻，惠州炒房熱也漸漸冷卻?；葜莘?jī)r(jià)從4年前的最高點(diǎn)到現(xiàn)在，平均跌幅已經(jīng)超過(guò)了50%，基本看不到抗跌的樓盤(pán)。打開(kāi)抖音搜惠州房?jī)r(jià)，能看到許多惠州炒房客哭喊著虧了的視頻。
惠州現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，和2019年時(shí)基本持平（圖源：數(shù)據(jù)GO）
而平常幾乎沒(méi)有話題炒作的佛山和廣州，如果搜二手房，也能篩選出好些個(gè)總價(jià)低于30萬(wàn)的房源。
和北方城市因?yàn)橘Y源枯竭人口外流導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)下降的原因不同，珠三角的鶴崗化是濾鏡破碎和地區(qū)發(fā)展滯后的共同結(jié)果。
破碎的是小城市將會(huì)逆襲的濾鏡。
無(wú)論是中山、還是清遠(yuǎn)、亦或是惠州，無(wú)論是深中通道通車(chē)，還是廣清軌道的開(kāi)通，這些利好消息背后都是對(duì)落后城市能追趕上一線城市的期盼。
期盼中山和惠州能因?yàn)樯钲谌?、清遠(yuǎn)能因?yàn)閺V州人過(guò)來(lái)落戶(hù)，期望城市成為一線城市的“衛(wèi)星城”后，帶來(lái)城市消費(fèi)提升和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。但事實(shí)上，小城市本地經(jīng)濟(jì)并不會(huì)因?yàn)橥艘蛔鶚?、修好一個(gè)高鐵站而逆襲。
城市的消費(fèi)，也不會(huì)因?yàn)檫@些城市候鳥(niǎo)，得到進(jìn)一步的提升。就像買(mǎi)下清遠(yuǎn)美林湖房子的陶滔，至今沒(méi)有去過(guò)清遠(yuǎn)的市區(qū)；在坦洲住了7年的陳珊，活動(dòng)范圍主要是珠海，鮮少會(huì)去中山市中心。城市候鳥(niǎo)們帶不來(lái)小城市的逆襲。
滯后的對(duì)不齊的基建。
珠三角的跨城交通，即便一直在進(jìn)步，但是候鳥(niǎo)們現(xiàn)實(shí)與理想之間的“雙城生活”還過(guò)于遙遠(yuǎn)。
B站有個(gè)up主，經(jīng)常會(huì)更新自己在廣州和清遠(yuǎn)之間通勤的vlog。6：30分起床，9點(diǎn)到公司；晚上回程也是一個(gè)半小時(shí)。每天至少比在廣州本地居住的人多花1-2個(gè)小時(shí)在通勤上，一年下來(lái)接近500小時(shí)。當(dāng)然，這還沒(méi)算上長(zhǎng)通勤帶來(lái)的心力消耗。
臨近城市的基建銜接的推進(jìn)速度，遠(yuǎn)比想象中要慢。就像預(yù)期2017年完工的廣清城軌，2020年11月才開(kāi)通運(yùn)行；珠海與中山坦洲僅一馬路之隔，但行政區(qū)劃上的阻隔導(dǎo)致公共交通、網(wǎng)約車(chē)有不同城際的管理和使用規(guī)則。深圳和惠州之間， 念叨了10年跨城地鐵尚未動(dòng)工。
遠(yuǎn)低于有時(shí)候，兩個(gè)相鄰城市的交通，還不如兩個(gè)一線城市之間的交通更便捷。
所以即便鶴崗化的房子，正在逐步包圍廣深。但這僅僅只是炒房客心碎前的搶救，對(duì)于普通人而言，大城市依然卷不起；而鶴崗化的衛(wèi)星城，也不具有生活的性?xún)r(jià)比。
結(jié)語(yǔ)
除了廣深，鶴崗化的房子，也在逐漸包圍北上。
如果時(shí)間回到2018年，逐漸增加的鶴崗化房子，伴隨的必然是抄底的蠢蠢欲動(dòng)。新政策的助推正在發(fā)力，但尚未出現(xiàn)明確的結(jié)果。
一線城市里，出現(xiàn)“鶴崗化”的房子一般都有一些共同點(diǎn)，郊區(qū)房、樓齡舊、小戶(hù)型、無(wú)優(yōu)質(zhì)學(xué)校；而在其他城市，共同點(diǎn)卻很相似——經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足。哪怕給出再白菜價(jià)的房子，也吸引不來(lái)本該屬于一二線城市的人才。
城市出現(xiàn)鶴崗化房子并不可怕，這是樓市發(fā)展的長(zhǎng)線結(jié)果，總有房子被淘汰掉。但是一座城市在5年、10年，應(yīng)該如何容納年輕人發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)，可能是我們更需要思考的問(wèn)題。
*本文中人物均為化名