界面新聞記者 | 王婷婷
上海第六批次土拍熱度降低,出讓的4宗地塊有3宗為底價成交,僅楊浦地塊低溢價出讓,總攬金148億元。
10月25日上午,上海開啟年內(nèi)第六批次土拍,共計出讓4宗地,其中閔行區(qū)2宗、寶山區(qū)1宗、楊浦區(qū)1宗,總起拍價147.7億元,總出讓面積11.3萬平方米。
本次土拍依然采取“雙高雙競”規(guī)則,即先進行第一輪競價,達到中止價后進入競品質(zhì)環(huán)節(jié),如仍未分勝負將進入第二輪競價,直至價高者得。
不同的是,此次地塊出讓方式將按地區(qū)組合式出讓,來自楊浦區(qū)、寶山區(qū)、閔行區(qū)的9幅小地塊組合之后,合并成4幅大地塊出讓,即楊浦1幅、寶山1幅、閔行2幅。
具體而言,位于楊浦區(qū)的定海社區(qū)兩幅地塊合二為一,起始總價31.4億元;位于寶山區(qū)大場鎮(zhèn)的兩幅小地塊合二為一,起始價約46.1億元;位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的三幅小地塊合并出讓,起始總價約41.06億元;閔行區(qū)華漕兩幅小地塊合并出讓,起始總價29.13億元。
根據(jù)各個地塊出讓須知,楊浦地塊第一輪中止價溢價率為40%,其余地塊為30%。
作為本批次的唯一市區(qū)地塊,楊浦區(qū)N090602單元K2-04(134街坊)、G2-5(137街坊)地塊受市場關(guān)注更高?,F(xiàn)場經(jīng)過19輪競價,最后被中海以總價32.13億元獲得,樓板價69158元/平方米,溢價率約2.3%。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示,今年7月楊浦區(qū)也有2幅地塊土拍,都出現(xiàn)較高溢價。此次出讓的楊浦地塊位于東外灘板塊,板塊內(nèi)的黃浦江沿線作為“新質(zhì)秀岸” 將依托互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢,促進區(qū)域整體轉(zhuǎn)型,打造工業(yè)遺產(chǎn)與新質(zhì)生產(chǎn)力充分融合的新秀帶。
而且,區(qū)域內(nèi)居住條件成熟,商業(yè)配套比如地塊西北面有寶龍旭輝廣場,東南面是國際時尚中心等,都能滿足基本生活所需。
據(jù)了解,該地塊北面1公里左右為地鐵12號線隆昌路站,若自駕距離北橫通道雙陽路出入口2公里,西南側(cè)還有隆昌路隧道,預(yù)計2027年通車,過江去浦東更為便利。地塊周邊在售項目是縵云三期,售價為12萬元/平方米。
“雖然該地塊關(guān)注度高,但只有2個競買人參與,所以競爭過程并不激烈。中海今年還未在上海公開市場中有所建樹,所以這幅土地算是及時補倉。中海在江浦社區(qū)有項目,對楊浦規(guī)劃發(fā)展前景、積累客戶等都有一定認知,深耕楊浦有優(yōu)勢。”盧文曦表示。
其余3塊土地均以底價成交。其中,華潤以46.12億元拿下寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元居住用地32-04地塊、11-01地塊;上海城投以29.13億元拿下閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1404單元39-02地塊、40-02地塊;象嶼地產(chǎn)以41.06億元拿下閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)MHPO-1316單元01-03地塊、03-02地塊、32-04地塊。
值得一提的是,就在本月,上海城投還以70.8億拿下黃浦豫園舊改地塊,一個月內(nèi)在上海拿地總額近百億。而閩系國資房企象嶼地產(chǎn)近期因新政獲益,各項目銷售火熱,決定繼續(xù)堅守外環(huán)外,此次拿地也顯示其深耕上海的決心以及對上海市場抱有信心。
整體來看,本次土拍參拍企業(yè)只有5家企業(yè),較此前大幅減少。楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊吸引中海、保利置業(yè)共2家企業(yè)競拍,而閔行沈杜公路地塊、閔行華漕地塊、寶山大場地塊均僅一家競買人托底,分別為象嶼、上海城投以及華潤。
可見,雖然正處樓市“金九銀十”,但房企拿地積極性并不高。
盧文曦認為,樓市雖然轉(zhuǎn)好,但從這次土拍結(jié)果來看,房企拿地?zé)崆樗坪鯖]有被近期市場變化所左右。一方面與此次土地質(zhì)地有關(guān),所有土地由多幅小地塊組合而成,開發(fā)商投入成本相對較高;另一方面,市場雖然在轉(zhuǎn)暖,但是房企還是要面臨更多自身壓力,比如資金的流動性、保交付等。
此外,一些房企會擔(dān)心政策持續(xù)性問題,因此面對投資,會比較保守。
第六批次土拍剛結(jié)束,上海又公布了下一批次土拍名單,共有10幅地塊,分布在浦東、虹口、楊浦、普陀、寶山、閔行、青浦等七個區(qū)。
其中,關(guān)注度較大的應(yīng)屬浦東的唐鎮(zhèn)和新楊思,區(qū)域內(nèi)不乏日光盤。本批次地塊出讓公告將于10月底發(fā)布,11月底進入競拍環(huán)節(jié)。