文｜時(shí)代周報(bào)
郝悅花1200萬元買的房子，現(xiàn)在同小區(qū)同戶型的掛牌價(jià)是1050萬元。
她“上車”的那一年是2020年，那是深圳樓市最為火熱的時(shí)期——當(dāng)年，深圳賣了4.5萬套新房，同比增長19.8%，創(chuàng)下5年新高。
如此火爆的場景主要?dú)w因于新房和二手房價(jià)格的倒掛。
那時(shí)，深圳的限價(jià)政策已經(jīng)執(zhí)行三年，新房價(jià)格受到嚴(yán)格管制，與二手房價(jià)存在較大倒掛空間，“打新”浪潮席卷全城。在當(dāng)時(shí)的購房者眼中，深圳很多房子都相當(dāng)于“100萬元的寶馬50萬元賣”。
在“買到即賺到”的情緒裹挾下，開盤“日光”成為常態(tài)。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳的住宅、公寓、商辦等各類型樓盤開盤超過130次，其中34次當(dāng)天售罄。
眼看著市中心的樓盤接二連三被搶光，郝悅半推半就入手了龍華一套建筑面積約120平方米的新房，單價(jià)約10萬元/平方米——這是當(dāng)時(shí)整個(gè)片區(qū)最貴的價(jià)格。她并無太多擔(dān)憂，因?yàn)橐还镩_外已經(jīng)有二手樓盤賣出12萬元/平方米的價(jià)格。幾乎所有人都認(rèn)定，房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。
但接下來幾年的市場走勢超出了絕大多數(shù)人的意料，幾乎所有買房人都目睹了一次樓市的“深蹲”。當(dāng)下，市場經(jīng)歷長期調(diào)整，形勢逆轉(zhuǎn)，房價(jià)深度回調(diào)，再加上9月29日深圳限售政策取消后，二手市場供應(yīng)增加，“破發(fā)”取代“倒掛”成了高頻詞。
因?yàn)橄奘劢饨?，郝悅的房子有了流通的機(jī)會(huì)，但這并不是好消息。她在貝殼找房APP看到，小區(qū)現(xiàn)在出售的二手房，一半的掛牌價(jià)低于四年前的備案均價(jià)，和她家同樣戶型的房子掛牌價(jià)為1050萬元，隔壁曾經(jīng)賣出天價(jià)的小區(qū)最新成交價(jià)也已經(jīng)縮水四五成。
郝悅?cè)胱∥礉M一年的房子，價(jià)格“破發(fā)”了。
類似的“破發(fā)”并非個(gè)例。在各個(gè)社交媒體平臺(tái)，四大一線城市乃至杭州、成都、武漢、廈門等熱點(diǎn)二線城市，都有業(yè)主分享“破發(fā)”的買房故事。
一名武漢業(yè)主在2020年高位“上車”，300萬元本金已經(jīng)浮虧50%，“不賣了”。同樣在2020年買房的一位廣州業(yè)主，680萬元買的房子，現(xiàn)在同小區(qū)同戶型只賣450萬元?！懊咳杖宋铩钡膱?bào)道中也出現(xiàn)數(shù)名寧可虧損上百萬也要“解套”的北京業(yè)主。
在深圳貝殼研究院院長肖小平看來，二手房價(jià)“破發(fā)”，既不是個(gè)案，也不是現(xiàn)象?！笆袌霎吘拐{(diào)整了三四年，價(jià)格肯定不可能和之前比，所以原價(jià)賣也好，甚至比原價(jià)還要低的價(jià)格來賣，肯定是有的。”
根據(jù)肖小平的調(diào)查，目前低價(jià)賣房的業(yè)主，最主要的原因是信心不足，“雖然現(xiàn)在賣的價(jià)格不高，但是他們認(rèn)為未來可能還會(huì)更低。”
網(wǎng)紅盤報(bào)價(jià)“破發(fā)”
曾經(jīng)備受市場追捧的深圳網(wǎng)紅盤房源，現(xiàn)在不乏以“破發(fā)價(jià)”掛牌出售。
譬如深圳第一個(gè)實(shí)行積分搖號的華強(qiáng)城。
2020年8月，華強(qiáng)城三期入市。據(jù)深廣電都市頻道報(bào)道，2.6萬人參與了誠意登記，而華強(qiáng)城可售房源只有556套。最終，長達(dá)96頁的入圍名單上，第一名積分高達(dá)109.5分——按積分規(guī)則推算，這是一對深戶夫妻，合計(jì)在深圳繳納41年社保，且名下均無房產(chǎn)。
去年開始，華強(qiáng)城三期陸續(xù)解限，可以上市交易。目前，華強(qiáng)城三期在貝殼找房有20套房出售，掛牌價(jià)在4.37-5.87萬元/平方米之間，而開盤時(shí)的備案價(jià)在4.3-6.6萬元/平方米之間，多套在售房源打上了“業(yè)主急售”的標(biāo)簽。
貝殼找房的成交記錄顯示，今年3月，華強(qiáng)城三期一套建面約89平方米的三居室以378萬元成交，單價(jià)約4.26萬元/平方米。在掛牌出售的308天里，業(yè)主調(diào)價(jià)7次才促成交易。
與華強(qiáng)城齊名的網(wǎng)紅盤萬豐海岸城在2021年1月首次開盤，同樣吸引大量“社保巨子”打新，也沒逃過“破發(fā)”命運(yùn)。限售取消后，萬豐海岸城獲得交易資格，目前在貝殼找房有8套二手房出售，其中5套的掛牌價(jià)低于開盤均價(jià)。最便宜的一套掛盤單價(jià)約5.26萬元/平方米，而三年前的備案均價(jià)約5.75萬元/平方米。
改善盤招商臻府也有二手房報(bào)價(jià)“破發(fā)”了。
招商臻府位于“限購區(qū)”寶安區(qū)新安街道，只有兩種戶型，建面約118平方米四居室、建面約156平方米五居室，備案均價(jià)約8.84萬元/平方米，于2020年8月入市。
目前，招商臻府有27套二手房在貝殼找房掛牌，其中10套房源報(bào)價(jià)“破發(fā)”。最便宜的是一套建面約120平方米的四居室，在限售政策取消后半個(gè)月放盤出售，掛牌價(jià)950萬元，單價(jià)約7.92萬元/平方米。負(fù)責(zé)維護(hù)這套房子的經(jīng)紀(jì)人為它打上了“滿二唯一”“紅本在手”“高樓層”等標(biāo)簽。
肖小平認(rèn)為，二手房業(yè)主低價(jià)賣房，是在“遷就市場”。2021年5月以來，深圳房價(jià)持續(xù)下探，部分區(qū)域房價(jià)較高點(diǎn)縮水三至五成，大量二手房價(jià)格回到六年前，新房價(jià)格也不斷回調(diào)。二手業(yè)主想要賣房，只能隨行就市。
“業(yè)主遷就市場，最重要的原因是對后市信心不足?！苯衲?月，肖小平曾發(fā)起一個(gè)關(guān)于賣房原因的調(diào)查，“這些業(yè)主選擇這時(shí)候低價(jià)賣房，主要是因?yàn)樗麄冇X得過幾個(gè)月或者明年再賣，價(jià)格會(huì)更低?！?/p>
一位以“破發(fā)價(jià)”賣掉房子的杭州業(yè)主發(fā)現(xiàn)，下一套房子的成交價(jià)又比自己的成交價(jià)低了25萬元，“還是跑得慢了，但是現(xiàn)在跑總比再晚點(diǎn)好?！?/p>
肖小平表示，二手房價(jià)“破發(fā)”的確存在，但并沒有形成趨勢，“真正愿意以低于購入價(jià)賣出的人，沒有我們想象中那么多，這個(gè)事是很需要勇氣的?！?/p>
二手房掛牌量走高
二手房價(jià)格承壓，與限售解禁后業(yè)主大量放盤不無關(guān)系。
9月29日，深圳市住建局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱“《通知》”），明確取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制，商品住房和商務(wù)公寓取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書后，可上市交易。
此前，深圳的商品住房和商務(wù)公寓需在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書分別滿3年、5年后方可上市交易。
限售取消后，原本在限售期的房源可以上市交易，次新樓盤掛牌量增多，推動(dòng)整體掛牌量出現(xiàn)較為明顯的增長。
深圳貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后，樓齡3年內(nèi)、5年內(nèi)的房源占比上升，其中3年內(nèi)的新政后占比達(dá)到3%，增幅為1.8%；5年內(nèi)的新政后占比達(dá)到9.5%，增幅為2.5%。
貝殼找房APP顯示，新政發(fā)布后的四周（9月30日-10月27日），每周新增掛牌的二手房源數(shù)量分別為7253套、5091套、4626套、4144套?？晒Ρ鹊氖?，新政發(fā)布前，貝殼找房每周新增掛牌二手房源在3000套左右。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至10月28日，深圳共有68341套有效二手房在售，在售量整體呈持續(xù)增長態(tài)勢。
供應(yīng)短期走高，導(dǎo)致掛牌價(jià)承壓。
以網(wǎng)紅盤華潤城潤璽為例。潤璽分兩期開發(fā)，在2020年至2022年分三批入市，備案均價(jià)約13.2萬元/平方米。隨著限售取消，潤璽得以上市交易。
目前，潤璽一、二期在貝殼找房、中原找房的掛牌量分別為72套、85套。熟悉華潤城的經(jīng)紀(jì)人宋楠透露，潤璽一、二期實(shí)際在售房源已超過300套，“有些是放盤程序還沒走完，或者沒簽委托書，沒有在APP展示?！?/p>
在售房源增多，急售的業(yè)主不得不讓步。
在中原找房放盤的多名潤璽一期業(yè)主近期下調(diào)了報(bào)價(jià)，降價(jià)房源均為建面約120平方米三居室，一套低層朝東北的降價(jià)250萬元，一套低層朝南的降價(jià)150萬元，一套高層朝東南的降價(jià)100萬元。
中原找房成交記錄顯示，潤璽一期最近成交一套建面約114平方米三居室，總價(jià)1668萬元，單價(jià)約14.63萬元/平方米?！八闵瞎抢?、資金成本，賣了1668萬元的業(yè)主并沒有賺錢”，宋楠表示。
宋楠表示，近幾年引起全民打新的網(wǎng)紅盤，按目前市場認(rèn)可的價(jià)格測算，大部分只能保本，或者微賺，“不是說13萬元/平方米買入，14萬元/平方米賣出就是賺了一兩百萬元，首付的機(jī)會(huì)成本、利息、稅費(fèi)、傭金，難道不是成本嗎？”
好消息是，限售取消與增值稅免征年限從五年調(diào)整為兩年引發(fā)的掛牌量走高趨勢，已經(jīng)開始放緩。肖小平表示，深圳新政出臺(tái)的前三周，貝殼找房平臺(tái)的二手房掛牌量增幅分別為4.4%、1.9%、1.0%，“隨著時(shí)間的推移，增幅漸趨平緩，從中不難看出市場信心在逐步提升。”
價(jià)格泡沫被擠破
限售取消，大量二手房得以上市流通，只是“破發(fā)”的表層原因。更深層的原因是，房地產(chǎn)市場經(jīng)過深度回調(diào)，泡沫被擠出，房價(jià)得到修正。
不止是深圳，杭州、武漢、成都等熱點(diǎn)城市曾引發(fā)“萬人搖”的不少網(wǎng)紅樓盤，也在二手市場遭遇“破發(fā)”。
以杭州為例。 2018年至2021年，杭州累計(jì)出現(xiàn)32次“萬人搖”，涉及未來科技城、錢江世紀(jì)城等熱門板塊的20個(gè)樓盤，部分已入市交易的樓盤出現(xiàn)“破發(fā)”。
未來科技城的遠(yuǎn)洋西溪公館在2020年創(chuàng)造了“6萬人搖”紀(jì)錄。該項(xiàng)目新房均價(jià)約2.79萬元/平方米，2022年3月的二手房成交單價(jià)一度攀升至4.2萬元/平方米，但2024年9月的成交均價(jià)約2.56萬元/平方米?？硕鹬赋?，遠(yuǎn)洋西溪公館“破發(fā)”，主要受投資客比例過高、產(chǎn)品戶型過時(shí)以及群租房過多等因素，導(dǎo)致小區(qū)房價(jià)出現(xiàn)踩踏、回落的情況。
大江東核心區(qū)的融創(chuàng)城也面臨“破發(fā)”。2019年至2020年，融創(chuàng)城共開盤9次，創(chuàng)造了2次“萬人搖”。新房時(shí)期，融創(chuàng)城高層均價(jià)約1.84萬元/平方米，今年9月其高層房源的成交均價(jià)約1.66萬元/平方米，虧損近10%。
杭州舊日的網(wǎng)紅盤二手房價(jià)“破發(fā)”，原因同樣指向房價(jià)的高位回落。
2022年中以來，杭州二手房價(jià)格開始波動(dòng)下行，一二手房房價(jià)由此前的顯著倒掛轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前的正向價(jià)差持續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，今年以來，杭州的新房與二手房價(jià)差已從3月的1297元/平方米擴(kuò)大至9月的5466元/平方米。
“房價(jià)下行帶走了短期投資投機(jī)需求，真實(shí)的購房需求顯現(xiàn)，多數(shù)曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤或進(jìn)入保本和微利期，樓市財(cái)富效應(yīng)預(yù)期也將持續(xù)減弱”，克而瑞表示。
對于限售政策的取消，業(yè)內(nèi)普遍持肯定態(tài)度。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，限售取消短期內(nèi)或推動(dòng)二手房掛牌量增加，但也有利于促進(jìn)二手房市場活躍度提升。
一名市場研究人士并不認(rèn)為限售解禁供應(yīng)增加會(huì)造成房價(jià)踩踏，“過去這么多年，二手市場活躍的時(shí)候，都是供需兩旺的行情，需求和供應(yīng)是齊頭并進(jìn)而非此消彼長的過程。供需兩端都充足，大家才能夠快速地進(jìn)行需求匹配，從而達(dá)到量與價(jià)的平衡?！?/p>
“房子能夠沒有限制地流通，市場才會(huì)是比較健康的狀態(tài)?！鼻笆鋈耸勘硎?。
9月底落地的一系列政策組合拳已滿月，深圳等一線城市市場信心明顯修復(fù)。
根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，截至10月28日，深圳一手住宅認(rèn)購11185套，超過過去4個(gè)月購房合同網(wǎng)簽量總和；二手住宅過戶量為5256套，為2021年2月以來新高。
“一二手成交都創(chuàng)近幾年新高，反映市場確實(shí)火爆起來，客戶預(yù)期明顯改善，入市意愿大幅提高?！敝性禺a(chǎn)（中國內(nèi)地）華南區(qū)總裁、深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫表示，目前只是成交量的大幅上升，當(dāng)這種行情能夠持續(xù)下去，價(jià)格也就有機(jī)會(huì)完成筑底甚至轉(zhuǎn)頭向上。
（郝悅、宋楠為化名）