記者｜張喬遇

深圳控股（00604.HK）宣布將旗下物業(yè)公司分拆至香港進(jìn)行獨(dú)立上市。

近日，深業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱：深業(yè)物業(yè)）對(duì)其招股書進(jìn)行了更新。此次上市計(jì)劃由中信證券、中金公司及建銀國(guó)際共同擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

深業(yè)物業(yè)是一家全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)提供商。2019年至2023年，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的總收入由人民幣185億元增長(zhǎng)至人民幣289億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為11.8%。預(yù)計(jì)到2028年，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的總收入將達(dá)到人民幣365億元，2023年至2028年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為4.8%。

今年以來(lái)，除了深業(yè)物業(yè)外，還有泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家物業(yè)企業(yè)成功登陸港交所。此前遞交香港IPO的萬(wàn)達(dá)商管、龍湖智創(chuàng)招股書已失效。

背靠國(guó)資委，大手筆收購(gòu)擴(kuò)張規(guī)模

分拆完成前，深業(yè)物業(yè)為深圳控股子公司，深圳控股間接持有深業(yè)物業(yè)92.54%的股權(quán)。據(jù)悉，深圳控股主要從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、物業(yè)管理及工業(yè)制造業(yè)務(wù)。深圳控股背后母公司系深業(yè)集團(tuán)，一家由深圳市人民政府全資持有并由深圳國(guó)資委直接管理的大型集團(tuán)公司。

分拆完成后，深業(yè)物業(yè)仍舊為深圳控股子公司。深圳國(guó)資委通過(guò)全資子公司深業(yè)集團(tuán)持股63.19%的深圳控股。

2023年按照收入計(jì)算，深業(yè)物業(yè)在中國(guó)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)提供商中排名第九，在中國(guó)國(guó)有全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)供應(yīng)商中排名第五，各占0.3%的市場(chǎng)份額，排名前十的公司約占該市場(chǎng)總收入的10.9%。

截至2024年6月30日，深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積為92.3百萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)498個(gè)，在管建筑面積約89.2百萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)46個(gè)城市和14個(gè)省份。

公司戰(zhàn)略的關(guān)鍵組成部分之一就是通過(guò)選擇性收購(gòu)及合營(yíng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，鞏固市場(chǎng)地位。公司在設(shè)立以來(lái)不斷進(jìn)行大手筆收購(gòu)行為。

2021年9月18日，為了整合業(yè)務(wù)集團(tuán)下的各個(gè)實(shí)體，南方地產(chǎn)、泰然集團(tuán)、泰富物流、深業(yè)置地、農(nóng)科集團(tuán)及深業(yè)物業(yè)簽訂了增資協(xié)議，旨在整合業(yè)務(wù)集團(tuán)下的各個(gè)實(shí)體。

根據(jù)協(xié)議，深業(yè)物業(yè)用股份支付的方式分別收購(gòu)了泰然集團(tuán)旗下深業(yè)智慧園區(qū)100%股權(quán)和深圳天安智慧園區(qū)運(yùn)營(yíng)有限公司的50%股權(quán)，對(duì)價(jià)分別為1.99億元和2.63億元。

同時(shí)，從深業(yè)置地處收購(gòu)旗下深業(yè)商管和置地物管100%股權(quán)，對(duì)價(jià)分別為1.69億元、4352.5萬(wàn)元；此外，公司還收購(gòu)了泰富物流持有的泰富商管100%股權(quán)，以及農(nóng)科集團(tuán)旗下農(nóng)科物管100%股權(quán)，價(jià)格分別為6553.3萬(wàn)元、5002萬(wàn)元。

2021年12月24日，深業(yè)物業(yè)分離無(wú)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，與深圳深業(yè)資產(chǎn)管理有限公司（深圳控股的間接全資子公司）簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將持有的與業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)聯(lián)的深圳市鵬基物業(yè)經(jīng)營(yíng)有限公司（鵬基經(jīng)營(yíng)）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳深業(yè)，代價(jià)為985萬(wàn)元。工商登記變更于2022年3月11日完成。自此，鵬基經(jīng)營(yíng)不再是公司的子公司。

2021年，深業(yè)物業(yè)的資本開(kāi)支均主要用于收購(gòu)物業(yè)、廠房及設(shè)備以及無(wú)形資產(chǎn)，總計(jì)達(dá)到2.25億元。收購(gòu)?fù)瓿珊蠊緲I(yè)績(jī)體量得以增大，2021年至2023年和2024年1-6月，深業(yè)物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別為21.52億元、23.48億元、27.12億元和14.10億元，凈利潤(rùn)分別為0.75億元、1.21億元、1.60億元和0.93億元。

未來(lái)上市后，深業(yè)物業(yè)仍將使用募集資金用于進(jìn)行戰(zhàn)略投資及收購(gòu)，與選定企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。

毛利率、凈利率偏低，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款周轉(zhuǎn)日數(shù)較長(zhǎng)

報(bào)告期各期（2021年至2023年及2024年上半年），深業(yè)物業(yè)的收入構(gòu)成包括城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)三大塊。從業(yè)務(wù)布局來(lái)看，深業(yè)物業(yè)對(duì)大灣區(qū)依賴較深，在大灣區(qū)的在管總建筑面積約為60.2百萬(wàn)平方米，占公司在管總建筑面積的比例高達(dá)67.5%。

從毛利率來(lái)看，除了商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)毛利率能達(dá)到20%-26%的較高水平之外，其余兩大業(yè)務(wù)毛利率偏低，這也拉低了深業(yè)物業(yè)的綜合毛利率水平，報(bào)告期對(duì)應(yīng)分別為13.0%、14.4%、15.7%和15.7%。凈利潤(rùn)率分別對(duì)應(yīng)為3.46%、5.14%、5.91%和5.91%??。

據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，2022年上半年上市物企平均毛利率為23.9%，凈利率為10.4%；根據(jù)光大證券統(tǒng)計(jì)，2022年國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的平均毛利率水平在20%左右。公司報(bào)告期的虧損項(xiàng)目分別占在管項(xiàng)目總數(shù)的24.2%、27.2%、17.3%和17.3%。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對(duì)于已經(jīng)竣工但尚未出售或未向購(gòu)房者交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位支付。

報(bào)告期公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取面臨一定挑戰(zhàn)，例如，2022年深業(yè)物業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳費(fèi)率從上一年底3.2%下滑至84.4%，公司表示系收款活動(dòng)在疫情間受到了限制。

同時(shí)，深業(yè)物業(yè)的客戶可以劃分為關(guān)聯(lián)方（如深業(yè)集團(tuán)及其子公司等）客戶及第三方貿(mào)易商客戶。報(bào)告期來(lái)自兩大類別客戶收入占比差別不大，其中來(lái)自深業(yè)集團(tuán)、其子公司、合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的收入占比分別為43.4%、44.1%、45.3%和45.5%，其余均系來(lái)自獨(dú)立第三方的收入。

招股書顯示，2021至2023年及2024年上半年，深業(yè)物業(yè)來(lái)自深業(yè)集團(tuán)及其子公司、合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司等關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為324.9天、206.6天、248.4天和284.2天，明顯偏長(zhǎng)，遠(yuǎn)超過(guò)來(lái)自獨(dú)立第三方對(duì)應(yīng)的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)天數(shù)38.3天、51.9天、54.9天和59.5天，這在一定程度上影響了其資金流轉(zhuǎn)效率。

員工成本攀升

物業(yè)管理的主要成本在于提供物業(yè)管理服務(wù)的員工有關(guān)的開(kāi)支和第三方服務(wù)外包成本。由于不斷收購(gòu)及業(yè)務(wù)擴(kuò)張，深業(yè)物業(yè)員工成本開(kāi)支壓力增加。

公司服務(wù)成本從2021年的18.72億元增加至2023年的22.86億元，主要是由于員工成本的增加。報(bào)告期各期，公司的員工福利開(kāi)支分別為13.25億元、13.96億元、14.57億元、7.05億元、7.13億元，分別占當(dāng)期總服務(wù)成本及行政開(kāi)支的64.3%、62.5%、57.9%、59.3%、55.3%。

除此之外，深業(yè)物業(yè)還將部分服務(wù)（例如保潔、園藝）委派給第三方外包商，報(bào)告期外包成本占據(jù)了總服務(wù)成本的16.6%、19.6%、24.3%和26.1%。

而根據(jù)測(cè)算，深業(yè)物業(yè)員工福利開(kāi)支總額每增加5%，對(duì)當(dāng)期凈利潤(rùn)影響敏感度高達(dá)50%，外包成本每增加5%，對(duì)凈利潤(rùn)影響的敏感度超過(guò)10%，不斷上升且2023年達(dá)到20.8%。

截至2024年6月30日，深業(yè)物業(yè)在中國(guó)共有15399名員工，且大多集中于華南地區(qū)，占總數(shù)的比例高達(dá)71.9%。其中大部分為現(xiàn)場(chǎng)職員，為14667人，占比95.3%，其余為管理、行政、運(yùn)營(yíng)、戰(zhàn)略管理人員。