界面新聞記者 | 楊冰柯
作為中冶集團旗下房地產(chǎn)平臺、國資委確定的首批16家房地產(chǎn)央企之一，中冶置業(yè)背景深厚，可以說，中冶置業(yè)是含著金鑰匙出生自帶一副好牌的地產(chǎn)商。但由于開發(fā)管理水平、內(nèi)部經(jīng)營能力等問題，中冶置業(yè)近年來業(yè)績掉隊。
11月18日，中冶置業(yè)官微推文為“大干60天、沖刺全年旺 |杭州中冶·錦繡公館項目首期開盤即售罄”。這個從拿地到一期銷售歷時近7年的杭州地產(chǎn)項目，將中冶置業(yè)這家房地產(chǎn)公司再次推到公眾面前。
2017年4月26日，經(jīng)8輪報價封頂，12輪自持投報，杭州錦繡公館腳下的地塊被中冶以39571元/平米的樓面價拿下，溢價率70%，自持16%。同時，根據(jù)當(dāng)時的土地出讓規(guī)則，項目須現(xiàn)房銷售。
7年多過去了，該項目終于得以入市，中冶定下了一個杭州目前住宅單價最高的價格，7.94萬/平米。項目戰(zhàn)績也不錯，首開33套房源，最終267組登記，平均中簽率12.36%。
在開盤之前，中冶還特意組織了一場名為“時間的朋友”的發(fā)布會。一位杭州地產(chǎn)商人士吐槽稱，幾年前的公區(qū)、車庫設(shè)計已經(jīng)落后成這樣，這更像是“時間的眼淚”。
中冶錦繡公館是中冶置業(yè)管理水平、開發(fā)能力和經(jīng)營能力的一個縮影。雖然中冶錦繡公館一期開盤戰(zhàn)績不錯，但從中冶置業(yè)整體來看，中冶的經(jīng)營業(yè)績深受這種開發(fā)模式拖累，管理水平和開發(fā)能力也被質(zhì)疑。
高點拿地
中冶置業(yè)一度胸懷揚名立萬的野心，馳騁在南京、天津、廣州、珠海等土地市場上，拿下多宗地王。
在被國資委確立為首批16家房地產(chǎn)央企之一的同年，中冶置業(yè)就開始在土地市場上開疆拓土，豪橫高價拿地。
2010年9月，中冶置業(yè)以總價200.34億元競得南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊。2012年11月底，又以56.2億元拍下2號地塊。三塊地連為整體，地價款合計256.54億元，被稱為“南京總價地王”，也是“全國總價地王”。
2014年，中冶在天津以49.49億元總價拿下“新八大里”地塊，該宗地天津年內(nèi)總價單價雙“地王”。
2016年3月，中冶置業(yè)武漢公司以22億元總價拿下武漢青山濱江商務(wù)區(qū)P（2016）009號純住宅用地，成交樓面價9310.7元/平方米，溢價率130.8%，這是武漢青山區(qū)新地王。
2016年8月，中冶置業(yè)以36.79億元總價拿下廣州長嶺居苗圃宅地，折合樓面價超過2.7萬/平，溢價241%，是當(dāng)時廣州黃埔新地王。同年8月，中冶置業(yè)以36.79億元拿下廣州長嶺居地塊，溢價率240.9%，樓面價約27273元/平米，是當(dāng)時廣州蘿崗區(qū)單價地王。
2016年12月，中冶經(jīng)過103輪的激戰(zhàn)后，以41.4億元競得天津河北區(qū)天泰路地塊，綜合樓面價約為33441元/平方米，溢價率97%，成為當(dāng)時河北區(qū)的單價、總價雙料地王。
2017年6月，中冶置業(yè)以總價50.12億元拿下珠海橫琴一宗住宅用地，是橫琴史上出讓起始樓面價最貴的地塊。2017年10月，中冶在南京以14.2億拿下老城秦淮區(qū)的G59地塊，樓面地價32544元/平米，刷新了當(dāng)年南京成交樓面地價記錄。
這一年，中冶拿下的杭州錦繡公館地塊雖然不是地王，但中冶將溢價率舉到70%。
中冶在全國的一二線樓市高價拿地，側(cè)面印證中冶置業(yè)一度想要在房地產(chǎn)行業(yè)有所作為。
開發(fā)業(yè)績掉隊
但中冶開發(fā)能力和管理經(jīng)營能力，沒能像拿地王一樣“一鳴驚人”。
在中冶集團披露的2024年半年報中，中冶共披露了24個房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)開發(fā)成本明細，僅有石家莊中冶德賢御府、河北雄安名卓、中冶名城、二冶如意境和秦皇島德賢新城一區(qū)是正常三年開發(fā)節(jié)奏項目，其余項目從開工到竣工最長達17年，該項目為河北省秦皇島玉帶灣項目，最短也要4年。
中冶拿下的南京下關(guān)濱江項目盡管退出了兩宗地，但項目目前仍在開發(fā)中，竣工時間是明年，該項目周期歷時14年。
在房地產(chǎn)商在“快者為王”的年代，中冶卻始終保持著慢開發(fā)節(jié)奏，即便是土地成本高的“地王”項目，中冶也仍然“慢”開發(fā)。
以杭州中冶錦繡公館為例，同期拿地的現(xiàn)房銷售項目建發(fā)養(yǎng)云靜舍、紫璋臺已于2020年相繼入市，建發(fā)靠著這兩個項目在杭州市場上一舉成名，項目去化回籠資金后，其又在杭州市場上接連拿下多宗地塊。截止目前，建發(fā)已經(jīng)是杭州地產(chǎn)商權(quán)益榜單上的第三名。
對比建發(fā)，中冶雖然高價賣出了房子，但時間成本和機會成本疊加，中冶失去的可能更多。
中冶置業(yè)胸懷野心全國一二線拿地王，但公司又被地王拖累，沉寂掉隊。這個周期中，中冶置業(yè)的決策和董事長劉福明分不開。
也是在國資委確立中冶為首批16家央企房地產(chǎn)商之一的同年，劉福明擔(dān)任中冶置業(yè)有限責(zé)任公司董事、總經(jīng)理、黨委副書記。2013年4月起，劉福明任中冶置業(yè)集團有限公司董事長、法定代表人、黨委書記。
在這之前，劉福明歷任中國第二十二冶金建設(shè)公司管道鐵路工程公司技術(shù)員、助理工程師，安北隊副隊長、隊長，經(jīng)理助理、副經(jīng)理、經(jīng)理，中國第二十二冶金建設(shè)公司總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、任中冶京唐建設(shè)有限公司副總經(jīng)理等職務(wù)。
今年4月25日，中冶公告副總裁劉福明因個人原因辭職，同日，中冶置業(yè)宣布，免去劉福明中冶置業(yè)集團有限公司董事長職務(wù)。
在劉福明辭任前，中冶原黨委書記、總裁張孟星涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法被查。
4月1日，中冶置業(yè)2024年年度工作會議的一號人物不再是劉福明，取而代之的是中冶置業(yè)集團黨委副書記、副董事長雷晴。
劉福明時代，中冶置業(yè)的戰(zhàn)略是推進“3+6”區(qū)域布局戰(zhàn)略和“3+1”區(qū)域深耕，以“京津冀、長三角、珠三角”為中心，布局北京、天津、南京、杭州、廣州、深圳、珠海等重點城市，同時兼顧青島、西安、煙臺等二線重點城市，在已進入城市或區(qū)域進行深耕，形成京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三足鼎立、各重點城市競相發(fā)展的態(tài)勢。
同時，劉在位時，中冶置業(yè)一個任務(wù)是整合中冶內(nèi)部的地產(chǎn)公司，有中冶集團內(nèi)部人士曾接受采訪時稱，二十二冶基本上每個冶都有自己單獨的房地產(chǎn)公司，體系龐大，整個集團文化都很松散，部門小利益各自為政。
目前，雷晴已經(jīng)全面接管中冶置業(yè)各項工作事宜，官微推文中，取代劉福明前往各地城市公司調(diào)研的人成了雷晴。
在雷晴主持召開的第一次2024年年度工作大會上，深刻剖析了中冶置業(yè)的問題和不足：一是項目一把手操盤能力有待提升；二是銷售水平和商業(yè)運營能力需要持續(xù)提高；三是企業(yè)經(jīng)營模式有待轉(zhuǎn)變。
他還指出，中冶置業(yè)的工作任務(wù)是，一要凝心聚力謀發(fā)展，全力探索新模式；二要“一案一策”去庫存，堅決打贏銷售攻堅戰(zhàn)；三要千方百計抓回款、控成本，確?，F(xiàn)金流穩(wěn)健充裕；四要扎實推進深化改革，充分激發(fā)高水平企業(yè)治理內(nèi)生動力；五要樹牢安全發(fā)展理念，完善風(fēng)險防控體系；六要加強人才隊伍建設(shè)，發(fā)揮“第一資源”支撐作用；七要發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，確保企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展正確方向。
在中冶置業(yè)2024年年中會議上，雷晴再次表示，堅持“一切為了銷售”，推進落實“四大核心任務(wù)”。一是統(tǒng)一思想，“一案一策”促去化、“兩優(yōu)一控”抓清欠；二是健全體系，深化改革，完善管理機制；三是加強黨建，引領(lǐng)保障公司高質(zhì)量發(fā)展；四是提高站位，切實抓好巡視整改工作。
中國中冶2024中報顯示，四大核心業(yè)務(wù)中，綜合地產(chǎn)板塊營收降幅最大，上半年營收50.3億元，較去年同期減少27.55億元，降幅超過35%。同時，簽約銷售額32.5億，同比下降43%，新開工面積0.18萬平方米，同比下降99.7%。綜合地產(chǎn)板塊的毛利率只有6.76%。
中冶置業(yè)2024年中期債券報告指出，報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入20.35億元，距離去年同期下滑53.97%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為-10.91%，而去年同期毛利率為1.77%，毛利率較去年同期直接由正轉(zhuǎn)負。
中冶置業(yè)在中報中解釋稱，毛利率下降主要是2016-2018年高價獲取土地項目，成本較高，同時，去化周期拉長導(dǎo)致成本增加。
2024年1-6月，中冶置業(yè)凈利潤為-34.98億元，虧損金額占上一年末凈資產(chǎn)的36.79%。其中，煙臺中冶京誠凈利潤為-5.47億元。承德中冶名隆凈利潤為-4.37億元。廣州中冶名捷凈利潤為-4.71億元。珠海中冶名恒凈利潤為-2.5億元。
中冶解釋稱，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及宏觀環(huán)境等多重影響，項目銷售進度未及預(yù)期，項目資金占用時間延長。
劉福明時代，中冶房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收的高峰是2017年，營收高達249.15億元?，F(xiàn)在的中冶集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收僅是高峰時的五分之一。公開資料顯示，雷晴稱將積極探索“聚焦住宅主業(yè)，走輕資產(chǎn)發(fā)展之路”的新發(fā)展模式。