文 | 唐學(xué)菲
2018年7月26日，合肥政務(wù)區(qū)天鵝湖商圈的核心商業(yè)之一，保利MALL正式開業(yè)。
開業(yè)當(dāng)天，商場引進(jìn)130個優(yōu)質(zhì)品牌、15大主力店,客流高達(dá)13萬。開業(yè)儀式，蜀山區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、保利商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和金大地集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)全都重磅出席。彼時，保利MALL出圈合肥，并“名噪一時”。
但現(xiàn)在再來看，時過境遷，開業(yè)5年，保利MALL已成為過去的產(chǎn)物。建筑還是那個建筑，但是商場已經(jīng)易主。2023年11月銀泰接手，存量改造保利MALL，銀泰in66落地合肥。
11月15日，銀泰商業(yè)管理集團(tuán)官宣，將“in77”升級為旗下高端產(chǎn)品線，進(jìn)而形成三大產(chǎn)品線。隨著產(chǎn)品線升級，合肥銀泰in66將改名為合肥銀泰in77。
保利MALL變?yōu)楹戏抒y泰in77，商場變了，定位要變，品牌要變，商業(yè)風(fēng)格和面貌也都會變。
不過，需要看到的是，真正深層次的變化，不只是保利MALL名字和商業(yè)歸屬的變化，還有整個城市的快速變化、合肥商業(yè)地產(chǎn)的變遷，以及人的變化。
城市和商業(yè)地產(chǎn)變遷以及人的變化，讓保利MALL這座曾經(jīng)在天鵝湖商圈的核心項(xiàng)目，已經(jīng)不能滿足合肥當(dāng)下的商業(yè)需求，亟待通過銀泰in77煥發(fā)新生。
兩度易主和更名，從新地到保利，再到銀泰in77
看現(xiàn)在的合肥銀泰in77，就不得不追溯到其“兩度前身”，首先是項(xiàng)目最開始為新地購物中心。彼時，合肥正值新老商圈更迭，經(jīng)濟(jì)快速飛躍的時期。
2011年-2016年，合肥GDP從363.44億元攀升至6274.3億元，增長了17倍，躋身全國省會城市GDP前10。2017年，《合肥市“十三五”商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展規(guī)劃》向社會公布，提出將著力打造十大重點(diǎn)商圈，這之中就包括合肥政務(wù)區(qū)的環(huán)天鵝湖商圈。
而實(shí)際上，早在2010年之后，隨著合肥三里庵、四牌樓等老牌商圈人氣逐漸衰減，商業(yè)日益老舊，政務(wù)區(qū)的天鵝湖商圈就開始起步冒頭。
2012年7月，天鵝湖萬達(dá)廣場開業(yè)；2013年1月，新地購物中心開業(yè)；2014年，銀泰城開業(yè)；2015年，華潤萬象城開業(yè)。
一年一個大型商業(yè)入市，天鵝湖商圈迅速在合肥商業(yè)地產(chǎn)“江湖”造出聲勢。新地購物中心，作為彼時天鵝湖商圈核心項(xiàng)目之一，與萬達(dá)、銀泰城和萬象城區(qū)別開來，其是由安徽本土地產(chǎn)開發(fā)商金大地集團(tuán)投資打造的商業(yè)，更具合肥本土特色。
據(jù)公開信息，商場建筑面積12.5萬平，商業(yè)體量10萬平左右。彼時，新地購物中心定位以超越合肥前所未有的全新業(yè)態(tài)組合，致力于打造一個集國際時尚品牌與多層次消費(fèi)業(yè)態(tài)于一體的國際時尚精品購物中心。
前期，基于定位，新地購物中心引進(jìn)了百盛百貨、金逸國際影城、永輝超市、小南國、青年餐廳、卡通尼樂園等主力店。在當(dāng)時，的確是新鮮于一時，商場開業(yè)前期人氣相較不錯。
而好景不長，隨著銀泰城和萬象城的開業(yè)，新地購物中心的品牌逐步落后于同商圈內(nèi)的新興商業(yè)，同時消費(fèi)者對商業(yè)的需求也日益多元和豐富，商場開始走下坡路。之后，商場一路經(jīng)歷百盛撤柜、商家撤場和改造升級后，依舊未見起色。
2017年，新地購物中心不得不轉(zhuǎn)手賣給保利。這會，保利剛剛發(fā)布“下一個五年”計(jì)劃，在全國大力擴(kuò)張購物中心，在合肥瑤海區(qū)，保利商業(yè)已經(jīng)開業(yè)了其安徽首座商場保利廣場。
保利商業(yè)接盤新地中心，之于金大地集團(tuán)和保利來說，金大地集團(tuán)丟了一個救不起來的“燙手山芋”，保利跳過長周期拿地直接新增1個購物中心，看上去是雙贏的選擇。
但現(xiàn)在來看，對保利來說，花了大價錢，短暫地?fù)碛辛诵碌刭徫镏行?，其也沒能讓改名后的保利MALL在政務(wù)區(qū)激烈的商業(yè)競爭中活下來。
2018年年中開業(yè)，獲得周邊住宅對保利MALL建立了5年商業(yè)認(rèn)知，而依舊經(jīng)營不善。2023年11月，走了金大地集團(tuán)的“老路”，保利商業(yè)將保利MALL轉(zhuǎn)手又賣給了銀泰。
至此，兩度易主，這就是合肥銀泰in77“前世”。也是合肥商業(yè)地產(chǎn)變遷脈絡(luò)，消費(fèi)者對于商業(yè)的需求變化，藏在了該項(xiàng)目從新地購物中心到保利MALL再到合肥銀泰in77的變身背后。
位處天鵝湖畔、合肥CBD，內(nèi)部裝修中，潮奢、高化、米其林…
合肥銀泰in77的“今生”，正好趕上合肥城市新一輪變革。
城市實(shí)力上，合肥GDP，2016年-2024年從6274.3億元-12673.8億元，全國排名第20位；合肥印象，通過“科里科氣”、“最牛風(fēng)投城市”等，已經(jīng)躋身于全球科研城市第13位。
商業(yè)地產(chǎn)上，合肥正處于數(shù)量和質(zhì)量的雙重“爆發(fā)前夕”。新的商圈和商業(yè)綜合體密集籌備和接連入市，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，今年一年年合肥就有70萬平新商業(yè)增量供應(yīng)；商業(yè)格局日益多元化和追趕一線城市的品質(zhì)，傳統(tǒng)盒子商業(yè)之上，合肥也出現(xiàn)了全國當(dāng)下最流行的非標(biāo)商業(yè)，并且商業(yè)運(yùn)營人流爆火，出圈全國。
城市內(nèi)里上，合肥從“土里土氣”到“科里科氣”，再到現(xiàn)在，不只是科技企業(yè)和上市公司越來越多，體現(xiàn)城市血肉、公共文化、生活煙火氣和品牌能級level的商業(yè)也越來越多。相比武漢、長沙、南昌和鄭州等中部省會城市，合肥正在跳出商業(yè)舒適區(qū)，隨著如新糧倉KUKU PARK、銀泰in77等商業(yè)的入市，合肥城市商業(yè)面貌持續(xù)刷新中。
自去年接手后，今年11月15日，合肥銀泰in77由in66正式改名，將成為銀泰商業(yè)繼杭州湖濱銀泰in77之后，全國第二個in77系列商業(yè)。
近日，據(jù)銀泰方官宣，項(xiàng)目將于12月26日開業(yè)。商業(yè)現(xiàn)場，商場建設(shè)和改造進(jìn)度如何，有哪些品牌已經(jīng)釋放，合肥銀泰in77將做成一個什么樣的商業(yè)體？
首先，現(xiàn)場改造進(jìn)度。外部圍擋，內(nèi)部裝修ing。
合肥銀泰in77，城市區(qū)位屬于合肥蜀山區(qū)政務(wù)核心，具體位置為合肥市蜀山區(qū)祈門路333號。從4號線天鵝湖地鐵站B口出來，步行300米左右就能看到正在改造建設(shè)的銀泰in77。
目之所及，合肥市政府大樓、新地中心和安徽廣播電視臺組成的安徽之門、天鵝湖公園、合肥大劇院等城市地標(biāo)性公共建筑一覽無余，銀泰in77商業(yè)所處合肥市中心的位置不言而喻。
外部，合肥銀泰in77正在建設(shè)和改造中，新地中心辦公樓左側(cè)和右側(cè)全都圍起來了。從外面看不到里面建設(shè)的實(shí)況，只能聽到施工的聲音，圍擋上面寫著正在施工、請勿入內(nèi)的字樣。
內(nèi)部，B1-L5，除麥當(dāng)勞和廬州太太正常營業(yè)之外，其余都在重新裝修中。每一層大部分店鋪，裝修和改造基本完工，已經(jīng)能看到大致的商場內(nèi)部輪廓，扶梯、柱子以及商業(yè)動線路徑。
其次，現(xiàn)場品牌信息。品牌未進(jìn)場，網(wǎng)傳信息不少。
從現(xiàn)場可以看到，商場目前還處于內(nèi)部裝修中。差不多再一個月即將開業(yè)，目前場內(nèi)已知各家品牌正在裝修，但是具體的品牌logo還未露出。
3F-5F，樓梯入口處，有幾家顯眼的大店在改造中。按照銀泰in77此前官宣的招商計(jì)劃，將引入標(biāo)桿性潮奢品牌、國際高端美妝、運(yùn)動戶外、米其林/黑珍珠餐飲等業(yè)態(tài)的首進(jìn)品牌。
現(xiàn)場品牌信息已知極少。不過，根據(jù)銀泰in77對外透露以及網(wǎng)傳信息，項(xiàng)目計(jì)劃引進(jìn)超30%合肥首店。其中，精致社交生活餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)將是一大亮點(diǎn)，如“日咖夜酒”的湖景餐廳。
一樓基本完成招商，已知或?qū)⒁M(jìn)亞歷山大，EmporioArmani、omega、cartier、lWC、longchamp、lululemon、chanelDior等高化品牌；2樓已知或有，hoka、salomon、HH、north face、wilson等國際戶外高端品牌。高端餐飲品牌，據(jù)傳五大黑珍珠米其林餐飲新店文興酒家、蓮香居、羲和雅苑、二十四單·淮揚(yáng)新味、青嵐餐廳都將入駐合肥銀泰in77。
另外，商場入市初貌。潮奢定位，合肥天鵝湖與杭州西湖跨時空聯(lián)動。
根據(jù)銀泰商業(yè)公開透露，合肥銀泰in77定位潮奢。雖然現(xiàn)在項(xiàng)目大部分品牌還未正式官宣，商場也還未正式開業(yè)，但是市場對商場入市面貌已經(jīng)做了不少猜測。
一方面，從in66改名in77。隨著銀泰官宣將“in77”升級為旗下高端產(chǎn)品線，銀泰商業(yè)已形成以杭州湖濱銀泰in77為代表的地標(biāo)型高端商業(yè)綜合體、以鄭州銀泰inPARK為代表的景觀地標(biāo)型商業(yè)綜合體、以杭州城西銀泰城為代表的區(qū)域型品質(zhì)商業(yè)生活中心三大產(chǎn)品線矩陣。
合肥銀泰in77，將成為銀泰商業(yè)最新產(chǎn)品線戰(zhàn)略部署中重要的一環(huán)，以及未來銀泰in77產(chǎn)品線外拓其它城市拿出去說話的重要項(xiàng)目。
另一方面，銀泰in77產(chǎn)品線。目前全國有項(xiàng)目杭州湖濱銀泰in77。眾所周知，杭州湖濱銀泰in77是杭州地標(biāo)性商業(yè)之一，位處西湖，兼?zhèn)渖莩奁泛统绷鞯纳虡I(yè)調(diào)性。據(jù)公開數(shù)據(jù)，2023年杭州湖濱銀泰in77銷售額突破100億元，全年客流實(shí)現(xiàn)8500萬人次。
落到合肥銀泰in77，成為銀泰in77產(chǎn)品線中的一員，同樣定位潮奢，同樣位處城市中心景觀地標(biāo)天鵝湖，未來品牌和商業(yè)調(diào)性，是否會實(shí)現(xiàn)同步？
對標(biāo)杭州湖濱銀泰in77，合肥再造新奢場和商業(yè)中心？
作為合肥高端寫字樓最密集、高端酒店最多、高端住宅密度最大的區(qū)域，天鵝湖片區(qū)是合肥名副其實(shí)的市中心商圈。時至今日，合肥政務(wù)區(qū)天鵝湖商圈依舊是合肥繁華商圈之一。
但商圈內(nèi)萬達(dá)廣場、銀泰城和萬象城，萬達(dá)廣場和銀泰城基于標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)定位，合肥其它城區(qū)、其它商圈存在相當(dāng)多的競品，優(yōu)勢不是很明顯；萬象城作為華潤高端商業(yè)，長期處于商圈內(nèi)人氣聚集地，而近來隨著包河萬象匯的開業(yè)，其人氣也大受影響。
整個政務(wù)商圈，現(xiàn)在頗有點(diǎn)陷入雖位處城市中心，但卻沒有一個真正拿得出手的城市地標(biāo)性商業(yè)，區(qū)內(nèi)人氣和消費(fèi)力尚待盤活。
合肥作為安徽省會城市，22年來，長期只有一個銀泰中心是重奢商業(yè)，合肥現(xiàn)有的重奢市場和品牌，已經(jīng)不能滿足于安徽消費(fèi)者對于重奢品牌級別性和豐富性的需求。
新商業(yè)盤活人氣+重奢的發(fā)展空間，合肥商業(yè)地產(chǎn)重奢、潮奢和高端商業(yè)格局亟待新鮮血液。此前，合肥市政府一直致力于引進(jìn)全國重奢商業(yè)老大SKP，但截至目前，暫未有明確進(jìn)展。
當(dāng)前，合肥銀泰in77，開業(yè)1個月前改名和升級產(chǎn)品線，不免讓外界遐想，這一波，合肥銀泰是要對標(biāo)杭州湖濱銀泰in77，再造合肥新“奢場”？
綜合分析，合肥消費(fèi)者缺新的重奢或潮奢商業(yè)久矣?；春勇分?，合肥等待下一個商業(yè)中心。
銀泰中心雖與銀泰in77實(shí)屬一家，但是銀泰中心的重奢實(shí)力仍在培育，如擴(kuò)大門店、引進(jìn)更多梯隊(duì)奢侈品品牌等。雖有LV、Dior、GUCCI、PRADA、BURBERRY，但愛馬仕、香奈兒和寶獅龍等缺席，整體實(shí)力和齊全度上，依舊比不過南京德基和南京IFC等重奢商業(yè)。潮奢商業(yè)布局上，華潤全國知名項(xiàng)目萬象天地、港企的高端商業(yè)等，更是直接沒有。
而以合肥當(dāng)前城市GDP與人口凈流入數(shù)據(jù)來觀察，今年三季度，合肥城市GDP實(shí)現(xiàn)9697.1億元，全國排名躍升3位，人口凈流入位居全國第一。以及營商環(huán)境上，合肥商業(yè)外地頭部開發(fā)商入局者越來越多，如香港置地、華潤、這有山等，城市商業(yè)存量以及品牌品質(zhì)進(jìn)階。加上銀泰商業(yè)體系優(yōu)勢，其自身就有成熟的奢侈品招商資源、能力和經(jīng)驗(yàn)。
合肥，重奢和潮奢前景，空間和機(jī)會已顯。不過，潛力之下，一切還是未知，市場也仍需拋出質(zhì)疑，以合肥現(xiàn)有消費(fèi)力，究竟能不能撐得起2座重奢商業(yè)？這就得看12月26日，合肥銀泰in77將引進(jìn)哪些品牌，以何種面貌亮相了？